"ПОДВОДНЫЕ КАМНИ" САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.232

ЖУКОВ Е.Н., КИРЕЕВА Е.В. «ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Ключевые слова: самовольная постройка, право собственности, снос, разрешение на строительство, исковая давность, негаторный иск.

В статье рассматриваются отдельные аспекты применения судами положений о самовольной постройке и возникающие при этом проблемы. В частности, рассматриваются ситуации, когда собственники объектов недвижимости сталкиваются с ограничениями, о которых они не знали, что влечет предъявление к ним исков о сносе возведенной ими постройки. Раскрываются непростые вопросы применения исковой давности к сносу самовольных построек.

ZHUKOV, E.N., KIREEVA, E.V.

«UNDERWATER STONES» OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION

Keyworks: unauthorized construction, property right, demolition, building permit, limitation of actions, negatory action.

In the article viewed some aspects of the application by court the provisions about the unauthorized construction and the resulting at this problems. In particular, viewed the situations when the owners of objects of real estate collide with restrictions about which they did not know about, that entails the presentation to its the actions about demolition of the erected by its construction. It revealed the uneasy questions of application of limitation of actions to demolition of unauthorized constructions.

Самовольная постройка - весьма непредсказуемая гражданско-правовая конструкция. Она стала неотъемлемым атрибутом нашей жизни, «головной болью» судебной системы и далеко не всегда приятным сюрпризом для участников гражданских правоотношений.

В первую очередь хотелось бы остановиться на деле, результат рассмотрения которого Верховным Судом РФ отчасти бросает тень на само существование принципа неприкосновенности права собственности. Так, несколько предпринимателей купили земельный участок для строительства коттеджного поселка, заключив договор с муниципальной администрацией. Предприниматели получили от администрации разрешение на строительство, построили первый двухэтажный жилой дом и зарегистрировали на наго право собственности. Однако вскоре ООО «Газпром трансгаз Чайковский» потребовало от предпринимателей снести дом, поскольку дом находился в 71 метре от оси двух магистральных газопроводов, хотя зона минимального расстояния от объектов газоснабжения должна составлять 150 м. Доводы ответчиков заключались в следующем:

- они не знали об ограничениях, когда приобретали земельный участок;

- органы власти при выдаче разрешения на строительство указали, что проект соответствует всем обязательным требованиям. Им было известно о прохождении газопровода рядом с участком, но они не сообщили предпринимателям об этом.

- в кадастре об этих ограничениях - об охранной зоне газопровода - тоже ничего сказано не было;

- сам участок, предоставленный под газопровод, не был отмежеван;

- каких-либо иных нарушений при строительстве дома допущено не было.

Верховный Суд РФ указал, что наличие разрешения на строительство и соблюдение

прочих процедур, само по себе, не означает законности постройки объекта, если этот объект расположен в границах охранной зоны, пусть даже сама зона и не поставлена на кадастровый учет. Кроме того, законами и иными правовыми актами установлен запрет

243

для размещения объектов недвижимости вблизи газопроводов. Это связано с тем, что, поскольку газопровод является источником повышенной опасности, то такое размещение создает угрозу жизни и здоровью людям и препятствует эксплуатации опасного объекта.

Что касается выдачи органом местного самоуправления разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, то это не устраняет установленный законами, градостроительными и строительными нормами и правилами запрет на такое строительство. Учитывая, что п.1 ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой понимается не только объект, возведенный без разрешения, но и объект, созданный с нарушением градостроительных правил и строительных норм и правил, собственника обязали снести постройки за свой счет [1].

Данный судебный акт позволяет нам прийти к следующим выводам:

1. Наличие разрешения на строительство никоим образом не спасает застройщика, если им были объективно нарушены предписания законов и иных правовых актов (даже если орган, выдавший такое разрешение, сам о таких нарушениях тоже не ведал). Можно сказать, что практика по этому вопросу является вполне устоявшейся. Так, по одному из дел суды установили, что земельный участок предполагаемой предпринимателем застройки расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны Пятигорского месторождения минеральных вод. Управлением по недропользованию по Ставропольскому краю предпринимателю 18.06.2009 было выдано разрешение на застройку площади залегания полезных ископаемых № 2, которым разрешалась застройка площади 2 залегания полезных ископаемых Пятигорского месторождения минеральных вод, равной 75 кв. метров.

Суды признали разрешение на строительство и его продление, а также строительство питьевой галереи в непосредственной близости от оголовка скважины № 4 не соответствующими требованиям законодательства (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 7, 23, 25 Закона от 21.02.1992 № 2395-ФЗ «О недрах»). Суды применили положения статьи 222 ГК РФ и признали данный объект самовольной постройкой, подлежащей сносу [2].

2. Добросовестность собственников не имеет значения, если речь идет об опасных производственных объектах (например, газопроводов), способных нарушить благоприятные условия проживания населения и несущих риск и угрозу наступления аварий и катастроф. Иными словами, ограничения связаны с безопасностью неопределенного круга лиц, с публичным интересом, поэтому права и интересы отдельных частных лиц должны уступить. В связи с этим ограничения, указанные в различного рода строительных нормах и правилах, действуют независимо от того, что информации о них в публичных базах данных (кадастре или реестре) попросту нет.

С одной стороны, такое решение вопроса видится справедливым. С другой стороны, лицо вправе действовать с учетом отсутствия обременения на земельном участке, ориентируясь на полученную выписку из ГКН об отсутствии охранных зон (иных зон с особыми условиями использования). В противном случае нарушаются принципы ведения ГКН.

И все же, возможно, что в данном деле судьи посчитали, что застройщик не проявил нужной внимательности и осмотрительности (а значит, не очень он и добросовестный). Не секрет, что не увидеть магистральный газопровод по внешним параметрам довольно-таки сложно. Значит, вполне вероятно, что земельный участок по всем внешним границам не осматривался. Хотя участок должен быть передан по акту, с согласованными границами (причем даже ориентировочные границы должны быть известны стороне договора). Если при осмотре выяснится, что рядом с участком проходит магистральный газопровод, но в выписке из ГКН охранная зона газопровода не указана, то в рамках внимательности и

осмотрительности необходимо было бы запросить уточняющую информацию в органе, выдавшем разрешение на строительство. И только тогда, когда лицо сделало бы такой запрос, оно действовало бы в рамках разумности и добросовестности.

Сразу надо сказать, что прямо такая мысль в судебном акте не выражена, но косвенные данные об этом все же имеются. Так, Верховный Суд РФ указал, что «по состоянию на май 2006 года объекты транспорта с охранными зонами нанесены на карту Завьяловского района и в паспорт безопасности территории муниципального образования «Завьяловский район» от 09.11.2012...». Таким образом, если бы застройщик заглянул в эти документы, то он бы с очевидностью установил бы, что в отношении его участка есть ограничения. Но поскольку этого сделано не было, то вся вина в создавшейся ситуации лежит на застройщике.

Тем не менее, если государство по существу отбирает право собственности у добросовестного лица, оно не должно прикрываться публичным интересом, если при этом само не обеспечило публичную достоверность в отношении соответствующих обременений. Справедливым было бы решение о выкупе имущества по рыночной цене за бюджетный счет. В этой связи следует отметить, что Верховный Суд не стал говорить о том, сможет ли в дальнейшем собственник возместить убытки, причиненные сносом и невозможностью осуществлять строительство на участке, который был получен только ради строительства.

Зачастую, когда предъявляется требование о сносе самовольной постройки, ответчики в отзыве или в судебном заседании заявляют, что истцы пропустили срок исковой давности, и на этом основании просят отказать в иске. Если суд придет к выводу, что объект угрожает жизни и здоровью граждан, то на требования о сносе самовольной постройки срок исковой давности не распространяется [3].

Другими словами, в том случае, когда иск о сносе заявлен не в связи с нарушением гражданского права конкретно субъекта, а в целях устранения постоянной угрозы жизни и здоровью граждан, исходящей от самовольной постройки, правила ГК РФ об исковой давности не применяются [4].

Например, по одному из дел судом установлено, что в целях осуществления предпринимательской деятельности Павловой Е.Н. в пределах земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности, без подготовки и согласования проектно-сметной документации и получения разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, возведен объект недвижимого имущества - автомойка, общей площадью 70 кв. м.

Администрация обратилась к предпринимателю с иском о сносе самовольной постройки. Предприниматель заявил об истечении срока исковой давности. Суд посчитал, что иск о сносе предъявляется, в частности с целью:

- пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, в частности права на благоприятную окружающую среду (статья 42 Конституции РФ),

- устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан, а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п.

Так как предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает автомойка, построенная на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, то суд отклонил довод ответчика об истечении срока исковой давности [5].

В другом деле администрация обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки, указав, что ответчиком на земельном участке, предназначенном для

индивидуального жилищного строительства, возводится четырехэтажное здание гостиничного типа, без проектной документации, прошедшей государственную строительную экспертизу, с нарушением нормативных отступов от границ земельного участка, что является нарушением градостроительного законодательства. Несоблюдение ответчиком требований градостроительного законодательства, как полагал истец, может повлечь непредусмотренное увеличение нагрузки на существующие инженерные сети, нарушение полномочий органа местного самоуправления по планировке и застройке территорий, угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей.

Верховный Суд РФ отметил, что хотя смежные землепользователи дали ответчику нотариально удостоверенные согласия на строительство жилого дома без соблюдения минимальных отступов от границ их земельных участков, это не освобождает его от соблюдения требований, предъявляемых к возводимому строению градостроительными нормами и правилами. Само нарушение таких норм и правил уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц [6]. Следовательно, и в таких ситуациях срок исковой давности не применяется.

Некую сложность мы видим в том, что перечень требований, на которые не распространяется исковая давность, содержится в ст. 208 ГК РФ. А в этом перечне данное основание отсутствует (иск о сносе все-таки имеет иную природу, нежели негаторный иск).

Если единственный признак самовольной постройки заключается в отсутствии разрешения на строительство, то сам по себе этот факт не означает, что самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан [7].

Лицо может осуществить постройку в соответствии со всеми обязательными требованиями, но на земельном участке собственника, который не давал разрешения на такое строительство. Это также будет считаться самовольным строительством. Здесь возникает вопрос: если собственник заявит иск о сносе такой постройки, то будет ли его требование подвержено исковой давности?

Судебная практика отвечает на это следующим образом. Если нарушение прав собственника земельного участка связано с лишением владения, требование о сносе самовольной постройки может быть заявлено только в пределах срока исковой давности [8]. В частности, Верховный Суд указал, что, поскольку спорный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, земельный участок выбыл из владения города Москвы, поскольку занят объектом недвижимости, принадлежащим ответчикам на праве собственности. Суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что на заявленное требование истцов распространяется общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ в три года [9].

Таким образом, при решении вопроса о применении срока исковой давности суды должны принять во внимание два обстоятельства:

- владеет ли собственник (или иной титульный владелец) своим земельным участком;

- и если не владеет, то необходимо выяснить, когда он узнал или должен был узнать о строительстве на своем участке самовольно возведенного объекта.

Суды исходят из того, что если земельный участок передан по договору аренды, то считается, что он выбыл из владения собственника, а, следовательно, требование о сносе самовольно построенного на арендованном земельном участке объекта недвижимости, может быть предъявлено в пределах общего срока исковой давности - три года [10].

По этому вопросу интерес представляет следующее дело. Между Московским земельным комитетом и закрытым акционерным обществом «Рускон» 18.12.1996 заключен договор № М-07-501022 аренды земельного участка площадью 1,0 га по адресу:

Москва, Сколковское шоссе, вл. 33, сроком на один год для размещения производственно-складского комплекса на период завершения разработки ТЭО и согласования его с Москомэкспертизой на основании распоряжения префекта от 01.11.1996 № 1601-РП.

Уведомлением Департамента от 06.09.2002 № 07-12821 договор аренды расторгнут с 09.12.2002. Основанием для расторжения договора послужило непредставлением в срок ТЭО, согласованного в установленном порядке, на строительство производственно-складского комплекса. Данный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории «Природный заказник «Долина реки Сетунь», образованной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 21.07.1998 № 564-ПП.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 09.04.2008 серии 77АЖ № 335993 и серии 77АЖ № 335992, Компания является собственником складских строений площадью 974,6 кв.м и 974,0 кв.м, расположенных по адресу: Москва, Сколковское шоссе, вл. 33, стр. 1, стр. 2.

Право собственности на данные строения первоначально зарегистрированное 05.04.2006 за обществом с ограниченной ответственностью «Силексион XXI», в дальнейшем 20.10.2006 перешло к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» и 21.02.2007 к обществу с ограниченной ответственностью «Можайский торговый комплекс», что подтверждается выписками из ЕГРП от 21.02.2013.

Государственное природоохранное бюджетное учреждение города Москвы «Управление особо охраняемыми природными территориями по Западному административному округу города Москвы» обследовало участок площадью 1,0 га, расположенный на землях природного заказника «Долина реки Сетунь» по адресу: Москва, Сколковское шоссе, вл. 33, стр. 1, стр. 2.

По результатам обследования указанного участка составлен акт от 17.06.2013 № 1000/2013, которым установлено, что на участке размещен производственно-складской комплекс, состоящий из двух отдельно стоящих строений № 1 площадью 974,6 кв.м и № 2 площадью 974,0 кв.м. Участок используется Компанией без оформленных земельно-правовых отношений.

Компания самовольно огородила каждое строение в отдельности сеткой «рабица», устроила площадки с твердым покрытием для парковки машин и осуществляет хозяйственную деятельность на самовольно занятом земельным участке с нарушением природоохранного законодательства.

Согласно письму Комитета государственного строительного надзора города Москвы от 26.04.2013 № 09-3403/13, разрешения на строительство по вышеуказанным адресам не выдавались; проектная документация в Комитет государственного строительного надзора города Москвы не поступала; разрешения на ввод в эксплуатацию не оформлялись.

Суд пришел к выводу о том, что с момента расторжения договора аренды земельного участка, а также при наличии регистрации права собственности на строения и принятии решения окружной комиссией, истцы должны были узнать о нарушении своих прав в части использования собственниками строений земельного участка без установленных законом оснований и именно с этого момента начался трехгодичный срок исковой давности. Поскольку иск был заявлен 01.07.2013 г., то срок исковой давности пропущен [11].

Таким образом, если самовольная постройка полностью занимает чужой участок, то права собственника могут быть восстановлены только посредством виндикации, на которую исковая давность распространяется (3 года). Если иск о сносе предъявляется в отношении постройки, частично расположенной на чужом участке, то требование собственника приобретает характер негаторного иска и на него не распространяется

исковая давность. Это звучит удивительно, но застройщик чужой земли находится в более комфортных условиях, если оккупирует чужой участок полностью. Полагаем, что такая ситуация не отвечает интересам оборота

Литература и источники

1. Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 № 309-ЭС16-5381 по делу № А71-15106/2014 // СПС «Консультант Плюс».

2. Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2016 Г. №308-ЭС16 - 5208 // СПС «Консультант Плюс».

3. п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. - 2010. - № 6; п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. - 2011. - № 2.

4. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 г. по делу № А28-5093/2011 // СПС «Консультант Плюс».

5. Постановление ФАС Поволжского округа от 13.08.2013 г. по делу № А06-7455/2012 // СПС «Консультант Плюс».

6. Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2015 № 18-КГ14-200 // СПС «Консультант Плюс».

7. п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. - 2010. - № 6

8. п.6 Информационного суда Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. - 2011. - № 2.

9. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 14.07.2015 №№ 305-ЭС14-8858, А40-161453/2012 // СПС «Консультант Плюс».

10. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.10.2015 г. по делу №А40-182573/13 // СПС «Консультант Плюс»; решение Арбитражного Суда Краснодарского Края от 21.04. 2017 г. по делу № А32-9289/2016 // https://kad.arbitr.ru/PdfDocument/7dc02088-0fde-4590-b90e-948210afe027/A32-9289-2016_20170421_Reshenija0/o20i0/o20postanovlenija.pdf.

11. Постановление Арбитражного суда МО от 13.04.2015 №№ Ф05-2890/2015, дело № А40-82614/2013 // СПС «Консультант Плюс».

ЖУКОВ ЕВГЕНИЙ НИКОЛАЕВИЧ - старший преподаватель кафедры гражданского права СевероКавказского филиала Российского государственного университета правосудия. КИРЕЕВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА - помощник судьи Арбитражного суда Краснодарского края. ZHUKOV, EVGENIY N. - Senior Lecturer, Department of Civil Law, North Caucasus Branch of the Russian State University of Justice(mark-caton@mail.ru)

KIREEVA, ELENA V. - Assistant to the judge of the Arbitration Court of Krasnodar Region (lucillia@mail.ru)

УДК 347.77

ЗАРУБИН С.В.

К ВОПРОСУ О ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЕ АВТОРСКИХ ПРАВ

Ключевые слова: авторское право, объект авторского права, авторско-правовая защита, контрафактная продукция, гражданско-правовая ответственность.

Отмечающийся в последнее время бурный рост рынка объектов авторских прав сопровождается ростом числа правонарушений в данной сфере, что неизбежно влечет увеличение числа споров о защите авторских прав. Целью настоящей статьи является разработка и обоснование наиболее эффективной модели осуществления гражданско-правовой защиты прав авторов, а также выработка и обоснование предложений по совершенствованию действующего законодательства. Обосновывается тезис о приоритете гражданско-правовых способов защиты прав, поскольку именно они обеспечивают