CC BY
56
001: 10.24411/2072-4098-2019-11101
Пиринговое кредитование: сущность, классификация и развитие в России *
О.А. Жданова
доцент кафедры Финансового менеджмента Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук (г. Москва)
Ольга Александровна Жданова, zhdanova.oa@rea.ru
Пиринговое кредитование является частью формирующейся на российском рынке системы крауд-финансов, которые призваны задействовать на финансовом рынке средства множества ранее не принимавших участие в нем лиц, прежде всего физических. Так же как и субъекты коллективного инвестирования, крауд-сервисы и представляющие их организации имеют не только коммерческую цель, выражающуюся в получении прибыли от своей деятельности, но и выполняют социальную функцию - привлекают на рынок физических лиц - мелких инвесторов, не обладающих существенным капиталом, с одной стороны, и предоставляют возможность получить финансовые ресурсы лицам, которые по разным причинам не имеют возможности взять кредит в банке, но и не хотят брать взаймы в микрофинансовой организации. Согласно оценкам PwC, в 2025 году объем рынка пирингового кредитования составит 150 миллиардов долларов США [1].
Пиринговое кредитование не является абсолютно новым кредитно-инвестицион-ным механизмом для российского финансового рынка. Тем не менее российский рынок такого вида кредитования только начинает набирать обороты. Лидерами рынка в мировом масштабе являются Китай, США и Великобритания (см. рис.).
Пиринговое кредитование подразумевает предоставление одними лицами другим лицам денежных средств взаймы без участия
традиционных для системы кредитования посредников, таких как банки. Необходимая сумма денежных средств, которую заемщик хочет получить посредством пирингового кредитования, может быть аккумулирована сразу от нескольких заимодавцев. В рамках пирингового кредитования заимодавец-инвестор может предоставить финансовые ресурсы (инвестировать) сразу в «пул заемщиков», чтобы диверсифицировать риски. Входной порог на российском рынке пирингового кредитования для заимодавца небольшой и составляет от 3 000 рублей, что может привлечь широкую аудиторию. Однако необходимо понимать, что при столь невысоких инвестициях отдача от них также будет небольшой в абсолютном ее выражении.
Механизм пирингового кредитования технически реализуется с помощью пиринговой платформы, которая выступает своеобразным рынком, где встречаются покупатель, заемщик и продавец, заимодавец. При этом одно и то же лицо может быть как заемщиком, так и заимодавцем. Пиринговая платформа получает свой доход за счет комиссионных вознаграждений, которые могут быть установлены только для заемщиков, только для заимодавцев либо для них обоих. Комиссионные могут взиматься за оказание посреднических услуг по поиску контрагентов сделки.
В целом принципы пирингового кредитования не отличаются от базовых принци-
* Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований в рамках научного проекта № 19-010-00243 «Пиринговое кредитование в архитектуре формирующейся цифровой финансовой системы России».
|160
о
[= 140
о ч
X 120
с;
£100
X
го
§ 80
5 60
а
1 40 £ ю о
20
163,917
8,471
ЛИ
2,441
1,158
0,746
го н
<
3
О
X
го
а
ю
§
^
с; си со
а го
си со
с; го
Мировая статистика пирингового кредитования [2]
0
пов предоставления банковского кредита: платность, срочность, возвратность. Обеспечение и целевое назначение пирингового займа не являются его обязательными условиями. Тем не менее следует обратить внимание на то, что беспроцентных пиринговых займов на рынке не бывает. Большинство таких займов не предполагают первоначального взноса. Однако нет никаких препятствий для его введения, если заем будет иметь целевой характер.
Особо следует отметить, что пиринговая платформа не является стороной по сделке, не дает никаких гарантий исполнения условий договора займа, который был заключен при ее посредничестве. С юридической точки зрения пиринговая платформа будет являться индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, оказывающим посреднические услуги, которые не подлежат обязательному лицензированию.
На рынке функционируют пиринговые платформы разных видов (см. табл. 1).
Таблица 1
Виды пиринговых платформ 1
Классификационный признак Вид пиринговой платформы
Сегментная направленность Общая Специализированная
Клиентская база Для физических лиц Для юридических лиц Смешанная
Территориальный признак Региональная Страновая Международная
Масштаб Крупнная Средняя Мелкая
Пиринговые платформы можно подразделить на общие и специализированные. Общие не имеют четкой направленности, с их помощью можно получить заем на
Таблица составлена автором статьи.
различные цели - от потребительских до инвестиционных. Специализированные пиринговые платформы нацелены на четко определенную группу клиентов и способствуют проведению инвестиционно-кредитных сделок и операций в определенном секторе экономики и (или) для определенной группы лиц. Специализированные пиринговые платформы могут функционировать немного более эффективно, чем общие, так как они аккумулируют больший объем профильной информации в конкретной области, а также могут быстрее реагировать на изменения рыночной конъюнктуры. В настоящее время на российском рынке специализированных пиринговых платформ нет. Это объясняется тем, что за счет неразвитости рынка каждая пиринговая платформа старается максимально привлечь клиентов и заработать.
Пиринговые платформы могут придерживаться разной стратегии развития и иметь разную клиентскую базу. Они могут функционировать только для юридических лиц, только для физических лиц или быть смешанными. Последние работают с разными лицами, а перечень возможных пиринговых займов у таких платформ наиболее широк.
По территориальному признаку пиринговые платформы подразделяются на региональные, страновые и международные. С учетом того, что все пиринговые платформы функционируют онлайн посредством интернета, всех их можно признать международными, так как любое лицо, обладающее доступом к сети, может ее использовать для достижения своих целей. Однако на практике существуют лишь несколько платформ пирингового кредитования действительно известных на весь мир, их можно признать международными. Такими пиринговыми платформами являются британские Zopa и FundingCircle, а также американские Prosper и LendingClub. Большая же часть пиринговых платформ функционирует на территории отдельной страны. Некоторые пиринговые платформы известны только в рамках конкретного ре-
гиона. Необходимо отметить, что в соответствии с законодательством большинства стран зарегистрированная организация может функционировать на территории всей страны. В то же время во многих странах, в том числе в России, иностранным организациям для осуществления своей деятельности требуются дополнительные разрешения и регистрация. Все это свидетельствует в пользу страновых пиринговых платформ, что и подтверждается рынком.
В зависимости от объема проводмых через пиринговые платформы сделок их можно подразделить на крупные (свыше 2 миллиардов рублей), средние (1-2 миллиарда рублей) и мелкие (до 1 миллиарда рублей).
Представленное деление весьма условно и, скорее всего, будет подлежать корректировке по мере развития пирингового кредитования в России. Например, оборот Пенензы достигает 19 миллиардов рублей, а обновленный Вдолг.ру пока не достиг и 1 миллиарда рублей, как и большинство остальных пиринговых платформ российского рынка.
И заимодавцы, и заемщики имеют круглосуточный доступ к личному кабинету на пиринговой платформе, что очень удобно и позволяет максимально расширить географию участников, миновав расстояния и часовые пояса.
Зачастую многие пиринговые платформы, позиционирующие себя как сервисы, предоставляющие услуги по пиринговому кредитованию, являются микрофинансовыми организациями, занесенными в государственный реестр микрофинансовых организаций [3] и имеющими кардинально иные принципы работы, расширенные функции, возможности совершать больше видов сделок.
Особо следует оговорить правовой статус пирингового кредитования. В соответствии с российским законодательством кредиты могут выдаваться только банками или иными кредитными организациями (см. [4, параграф 2 главы 42]), что сразу же, вне зависимости от остальных отличий кредита от
займа, свидетельствует в пользу того, что пиринговое кредитование, по сути, является отношениями в рамках договора займа, а не кредитного договора. С этой точки зрения пиринговое кредитование необходимо называть пиринговый заем, однако в деловую практику уже прочно вошло именно понятие «пиринговое кредитование», поэтому в рамках настоящего исследования пиринговое кредитование и пиринговый заем будут использоваться как синонимы. Целесообразно аналогично поступить и со сторонами сделки, которые будут называться заемщик и заимодавец или кредитор как синомимы, хотя понятия «заемщик» и «заимодавец» в большей степени соответствуют российской нормативной правовой базе. Договор поручительства или договор залога могут быть подписаны участниками сделки в дополнение к базовому договору займа. Помимо указанного, в рамках пирингового кредитования все чаще стало встречаться соответствие «заемщик - инвестор», а не «заемщик - кредитор» или «заемщик - заимодавец». Как известно, в большинстве случаев инвестирование исходно не предполагает обязательного возврата вложенного капитала в отличие от долговых отношений. Следовательно, соответствие сторон сделки в виде «заемщик -инвестор» действительно порой становится более оправданным, нежели «заемщик -кредитор» или «заемщик - заимодавец», с экономической точки зрения с учетом высоких рисков предоставления денежных средств взаймы без детальной оценки кре-титоспособности заемщица. С юридической точки зрения субъектов сделки корректнее именовать как «заемщик-заимодавец».
Отдельной законодательной базы, регулирующей пиринговое кредитование, в настоящее время в России нет. Отсутствие специального законодательства оправдано, так как существующее законодательство уже регулирует базовые вопросы заключения договоров пирингового займа (в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации дается определение
договора займа, а в статье 421 указан но-го кодекса говорится о свободе договора). Центральный банк Российской Федерации (далее - Банк России) и Министерство экономического развития Российской Федерации разрабатывают меры регулирования различных секторов формирующего цифрового финансового рынка, однако к настоящему времени четкое регулирование отсутствует. Тем не менее можно констатировать, что пиринговое кредитование в целом обеспечено законодательным регулированием. И здесь необходимо не перейти грань и не создать ситуацию зарегули-рованности рынка. Следует отметить и то, что применяемая терминология нуждается в стандартизации. Создание системы единых понятий и терминов создаст благоприятные условия для развития пирингового кредитования в России.
Абсолютно точно, что для дальнейшего эволюционного развития рынка пирингового кредитования как в России, так и в мире необходимы совершенствование нормативного правового регулирования в сфере цифровой аутентификации субъектов сделки, а также развитие систем электронной цифровой подписи или ее аналогов (возможно, перевод на блокчейн части информации также будет способствовать ее достоверности). В настоящее время большинство рисков пирингового кредитования так или иначе основаны на несовершенстве определения участников сделки и организации на этой основе мошеннических схем.
Крупные пиринговые платформы уже активно внедряют системы стандартизации выдачи пиринговых займов, оценки кредитоспособности заемщика, разрабатывают свои скоринговые системы. Мелкие платформы пока оперируют внешними данными и наработанными методиками. В настоящее время на рынке пирингового кредитования России нет единых стандартов пиринговых займов, что в целом положительно, так как предоставляет возможность удовлетворять самые разные запросы субъектов сделки.
Несмотря на отсутсвие четкого профильного законодательного регулирования и единой терминологии в рамках пирингового кредитования, российские суды уже рассматривают иски по пиринговые займам. Например, 22 марта 2018 года Арбитражный суд города Москвы вынес решение о взыскании долга с заемщика, который брал заем на пиринговой платформе Альфа-Поток [5].
Классификация пиринговых займов может проводиться по нескольким критериям (см. табл. 2 2).
Вне зависимости от своей сущности пиринговые займы могут быть как индивидуальными, так и синдицированными. Индивидуальным пиринговым займом будет считаться заем, который предоставлен заемщику одним заимодавцем в полном объеме. Синдицированный пиринговый заем выдается заемщику несколькими заимодавцами. По сути, все относительно крупные займы будут являться синдицированными, так как в этом случае у одного заимодавца, с одной стороны, могут резко повыситься риски за счет отсутствия диверсификации портфеля, если это был его единственный заем, или если на какой-то заем приходится неоправданно большая часть кредитного портфеля, а с другой стороны, с учетом того, что заимодавцами преимущественно являются физические лица - не профессионалы финансового рынка, у них может просто не хватить финансовых ресурсов для предоставления крупного займа.
По субъектам сделки выделяют следующие пиринговые займы:
• Р2Р (peer-to-peer) - одно физическое лицо предоставляет заем другому физическому лицу;
• Р2В (peer-to-business) - физическое лицо предоставляет взаймы денежные средства юридическому лицу;
• В2В (business-to-business) - кредитование одним юридическим лицом другого юридического лица;
Таблица 2 Классификация пиринговых займов
Критерий Вид займа
Структура Индивидуальный Синдицированный
Субъект сделки Реэг-То-Реэг Рее^о-Виз^ввв Вивтевв-То-Вивтевв Business-To-Peer
Вид Целевой Нецелевой
Цель получения Потребительский Предпринимательский
Финансовый и социальный статус заемщика Для работающих физических лиц Для безработных и работающих неофициально Для студентов Для пенсионеров Для индивидуальных предпринимателей Для организаций
Срочность Сверхсрочный Краткосрочный Среднесрочный Долгосрочный
Схема погашения Аннуитетный Дифференцированный
Вид процентной ставки С фиксированной процентной ставкой С плавающей процентной ставкой
Возможность досрочного погашения С возможностью досрочного погашения Без возможности досрочного погашения
Обеспеченность Необеспеченный Частично обеспеченный Обеспеченный
Валюта выдачи Моновалютный Мультивалютный
Наличие страхования Застрахованный Незастрахованный
2 Таблица составлена автором статьи.
• В2Р (business-to-peer) - юридическое лицо финансирует физическое лицо. Пока такой вид пирингового кредитования на рынке не встречается, хотя нет никаких препятствий для его появления.
Пиринговые займы могут быть как целевыми, так и нецелевыми. Большинство нецелевых пиринговых займов берут физические лица - заемщики, в то время как в сегменте бизнес-кредитования преобладают целевые займы.
По целям получения пирингового займа их можно подразделить на потребительские и предпринимательские. Внутри каждой категории может быть более глубокое деление, например на получение образования, приобретение транспортных средств, брокерские и т. д.
По финансовому и социальному статусу заемщика различают пиринговые займы:
• работающим физическим лицам;
• безработным и работающим неофициально. Эта группа наиболее активна в пиринговом кредитовании, так как такие лица не имеют возможности доказать свой доход и не могут получить кредит в банке. Именно такие физические лица составляют большую часть клиентов пиринговых платформ;
• студентам. Зачастую студенты имеют небольшой доход, который не удовлетворяет критериям платежеспособности для банка. Тем не менее студенты нуждаются в денежных средствах, в получении которых им может помочь пиринговая платформах;
• пенсионерам. Необходимо отметить, что в настоящее время пенсионеры не обладают достаточной финансовой и информационной грамотностью, чтобы активно и правильно пользоваться пиринговые платформами. Тем не менее с течением времени, по мере выхода на пенсию новых физических лиц, активно использующих информационные технологии в своей деятельности, ситуация будет постепенно
меняться. Пока для пенсионеров пиринговое кредитование является достаточно сложным и опасным, так как финансовая информация может быть неправильно трактована;
• индивидуальным предпринимателям;
• организациям. Здесь, безусловно, преобладают организации производственной направленности или функционирующие в сфере оказания услуг, так как ко многим финансовым организациям условленны жесткие законодательные требования со стороны российского мегарегулятора -Банка России.
По срочности пиринговые займы бывают:
• сверхсрочными (1-3 месяца);
• краткосрочными (до 1 года);
• среднесрочные (1-3 года);
• долгосрочными (свыше 3 лет).
В настоящее время на российском рынке преобладают сверхсрочные и краткосрочные пиринговые займы. Лишь несколько пиринговых платформ предоставляют возможность получить среднесрочный заем (например платформа Fundico), долгосрочные пиринговые займы отсутствуют. Получается, что сегодня деятельность пиринговых платформ по критерию срочности очень похожа на деятельность микрофинансовых организаций, репутация которых несколько испорчена скандалами, связанными с передачей долгов клиентов в коллекторские агентства. Негативная репутация может «перейти» и на пиринговые платформы и затормозить их развитие.
В соответствии со схемой погашения пиринговые займы могут погашаться аннуитетными или дифференцированными платежами. В России аннуитетные платежи являются наиболее распространенными -они удобны как заемщику, так и заимодавцу. Дифференцированные платежи могут «подстраиваться» под каждый конкретный заем, но они не приобрели в нашей стране популярность, хотя и имеют свои преимущества. Например, дифференциро-
ванный платеж с «шаровым» платежом, предполагающий в течение всего срока займа выплату только процентов, а потом погашение долга разовым платежом может быть интересен в случае финансирования сделок с недвижимостью. Заемщику удобно погасить долг, когда «придут» денежные средства от совершенной сделки, а кредитору выгодно начисление процентов на всю сумму займа весь его срок. Помимо этого, дифференцированные платежи могут предполагать постепенное возрастание или снижение сумм к уплате, что также может быть интересно сторонам сделки при разных обстоятельствах.
По виду процентной ставки пиринговые займы могут быть с фиксированной или плавающей процентной ставкой. Фиксированная процентная ставка несет существенно меньшие риски для заемщика и в целом удобна для кредитора. Плавающая процентная ставка дает возможность как заемщику, так и заимодавцу улучшить или ухудшить условия предоставления пирингового займа, несет большие риски за счет отсутствия стопроцентной определенности будущих платежей по займу. Плавающая процентная ставка может как возрастать, так и снижаться, условия ее изменения должны быть заранее определены в договоре. Изменение процентной ставки может зависеть от множества факторов, в том числе от таких, как инфляция, ключевая ставка, факт ежемесячного подтверждения заемщиком своего дохода и т. д. Большая часть пиринговых займов основана на фиксированной процентной ставке. Но здесь необходимо понимать, что фиксированна процентная ставка не предполагает отсутствие возможности взимания дополнительных процентов в случае просрочки платежа или невыполнения иных условий договора, а ставки процентов в таких случаях являются очень высокими.
К сожалению, сегодня в России средняя месячная процентная ставка в рамках пирингового кредитования крайне высокая и составляет 31,4 процента, колеблясь в пре-
делах от 15 процентов до 78,3 процента.
По возможности досрочного погашения пиринговые займы делятся на следующие виды:
• с возможностью досрочного погашения;
• без возможности досрочного погашения.
Большинство пиринговых займов предполагает возможность досрочного погашения, что конечно очень удобно заемщикам.
Что касается валюты выдачи, то пиринговые займы могут быть моновалютными (предоставляются в российских рублях или иностранной валюте) и мультивалютными (выдаются в нескольких валютах сразу). В настоящее время на российском рынке все пиринговые займы выдаются в рублях, что связано прежде всего с неурегулированностью законодательного поля в области валютных отношений. Помимо этой первоочередной причины, сдерживают развитие валютного пирингового кредитования и неблагоприятные геополитические и макроэкономические факторы.
По обеспеченности пиринговые займы могут быть необеспеченные (без залога, поручителей и гарантов), частично обеспеченные (залог, поручительство или гарантия; в таком случае будет покрываться только часть пирингового займа), обеспеченные (заимодавец за счет залога, поручительства или гарантии сможет вернуть все средства, предоставленные взаймы). Надо отметить, что в своей основе пиринговые займы являются необеспеченными и отсутствие залога - преимущество такого займа (его могут получить разные заемщики, в том числе с плохой кредитной историей).
В некоторых странах, например в Испании, пиринговые займы бывают застрахованные и незастрахованные (подробнее см. [6]). Застрахованный пиринговый заем существенно снижает риски заимодавца за счет того, что в случае неплатежа заемщика все убытки будут компенсированы страховой организацией. В России практи-
ка страхования ответственности заемщика в рамках пиринговых займов отсутствует, хотя и нет законодательных ограничений заключения таких страховых договоров. Объясняется такая ситуация прежде всего неразвитостью российского страхового рынка. Помимо этого, очевидно, что в этом случае страховые премии будут высокими за счет высоких рисков базовой сделки.
Предпосылками развития пирингового кредитования в России являются:
• цифровизация, пусть и невысокими темпами, государственных услуг, что создает для населения базу обращения к цифровым финансовым продуктам;
• отзыв лицензий у банков;
• снижение банковской активности (в том числе за счет роста издержек, прямо и косвенно связанных с усилением надзора за банковской деятельность со стороны Банка России) и ужесточение требований к платежеспособности потенциальных заемщиков, особенно физических лиц, индивидуальных предпринимателей и представителей малого бизнеса;
• невозможность получения банковского кредита для отдельных категорий заемщиков (например для работающих неофициально и не имеющих возможности формализованно подтвердить свои доходы);
• негативная репутация микрофинансовых организаций.
Указанные факторы способствуют развитию пирингового кредитования в России. По прогнозам аналитиков Центра стратегических разработок, к 2020 году российский рынок пирингового кредитования должен составить 37 753 миллиона рублей [7]. Наиболее известными пиринговыми платформами в нашей стране являются Пенеза, БезБанка, Вдолг.ру, Город Денег, Модуль Деньги, СтарТрэк, Fundico, Поток Альфа.
Пиринговые кредитование - это новый механизм кредитных отношений, применение которого может способствовать разви-
тию цифровой экономики в России, вовлечь в финансовые отношения новых субъектов, сделать рынок более открытым, а также активизировать финансирование субъектов малого бизнеса и помочь физическим лицам привлекать денежные средства. Пиринговое кредитование развивается достаточно быстрыми темпами, совершенствуясь и предлагая все более разнообразные дополнительные опции и удобные сервисы. Тем не менее ждать бума пирингового кредитования в нашей стране в самое ближайшее время не надо, так как отсутствие четкого законодательного поля останавливает как заемщиков и заимодавцев, так и организаторов пиринговых платформ. Однако в перспективе пиринговое кредитование может составить банкам существенную конкуренцию. Для того чтобы не допустить такой ситуации, некоторые кредитные организации уже начали создавать специальные подразделения в своих группах, которые будут развивать пиринговое кредитование. Так уже поступили Альфа-банк (Альфа-Поток является довольно значимой на рынке платформой) и Сбербанк (его проект пока на начальной стадии).
Пиринговое кредитование представляет интерес для всех его участников благодаря свой гибкости и цифровой составляющей, позволяющей быстро анаптироваться к изменяющимся условиям рынка.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Обзор регулирования финансовых рынков. URL: file:///C:/Users/wj634c/AppData/ Local/Temp/review_280716.pdf
2. Портал статистической информации. URL: https://www.statista.com/
3. О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях : Федеральный закон от 2 июля 2010 года № 151-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы
«КонсультантПлюс».
5. Краудфандинговая платформа «Поток» вернула деньги инвесторов через суд. URL: http://www.firrma.ru/data/news/113397/
6. Пашковская И. В. Краудлендинговые операции: основные модели и перспективы развития // Вестник Евразийской науки. 2018. № 3. URL: https://esj.today/
PDF/91ECVN318.pdf
7. Новые инструменты привлечения финансирования для развития технологических компаний: практика использования и перспективы развития в России : Отчет Центра стратегических разработок (2018 год). URL: https://www.csr.ru/wp-content/up-loads/2018/05/Doklad-novye-dengi.pdf
* * *
инкфм
ДАЧНИКИ-НЕУДАЧНИКИ: КАК ПРОДАТЬ ЗАГОРОДНУЮ «ВТОРИЧКУ», НЕДВИЖИМОСТЬ ЕСЛИ ЧТО-ТО ПОШЛО НЕ ТАК
В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассказали, какие действия стоит предпринять, если вы попробовали быть владельцем подмосковной «загородки», но вам не понравилось, или жизненные обстоятельства заставили от нее отказаться.
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость предупреждают, что каждый пятый продавец на «вто-ричке» слабо разбирается в сегодняшней конъюнктуре рынка, чем значительно понижает собственные шансы на успешную сделку, а каждый десятый сталкивается с юридическими проблемами.
Хотя средние цены на загородные вторичные объекты в Подмосковье показывают отрицательную динамику (например, за год коттеджи подешевели на 24%, до 10,1 млн р., а таунхаусы - на 21%, до 12,8 млн р.), стоимость лотов остается завышенной на 30-40%. Быстрее всего - не более трех месяцев - продаются таунхаусы в радиусе 30 километрах от Москвы, а медленнее - участки на расстоянии более 80 километров от МКАД и объекты в неудачной локации. «Волшебной палочкой» для сокращения сроков экспозиции служат скидки: чтобы найти покупателя на таунхаус, может хватить дисконта в размере 3-5%, а в случае продажи дачи или участка, возможно, потребуется «сбросить 15-20% от цены.
Хочу ли я, могу ли я
Перед тем как продавать объект загородной недвижимости, собственнику первым делом необходимо убедиться, что он вправе сделать это с юридической точки зрения. Так, по оценке экспертов компании, порядка 10% желающих расстаться со своим домом или участком на самом деле не имеют полномочий для проведения сделки.
«Ситуации бывают разные, - комментирует директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. - Но чаще всего случается, что либо владелец не оформил право наследства на объект, а сроки для этого уже прошли, либо «внезапно» появились сособственники, которые выступают против продажи».
Помимо решения юридических вопросов, владельцу «загородки» важно определиться, в какой срок ему хотелось бы найти покупателя и сколько он предполагает получить за свою недвижимость.
«20% продавцов выходят на вторичный загородный рынок с весьма расплывчатыми представлениями о своих дальнейших шагах, - рассказывает Антон Архипов. - Они не знают реальной ситуации в сегменте и зачастую ждут, что кто-то предложит им сверхвыгодные условия. Однако время, когда покупатели бегали за продавцами, давно прошло. В итоге неадекватно оцененные лоты подолгу задерживаются в экспозиции, и с каждым месяцем их шансы на успех тают: если объект уже примелькался покупателю, тот, скорее всего, вычеркнет его из списка, поскольку «застоявшееся» жилье производит впечатление проблемного».
За ценой не постоим
Чтобы получить представление о потенциале выставляемого на вторичный рынок лота, специалисты компании советуют найти примерно двадцать объектов с аналогичными характеристиками, проанализировать их стоимость и, по возможности, срок, который они находятся в экспозиции. Продолжение на с. 36
