CC BY
0УДК 332.82
Перспективы развития индивидуального жилищного строительства на
территории городского округа - города Барнаула Алтайского края
Ломакина Евгения Александровна, Тяпкина Ольга Александровна
В статье проанализированы общероссийские и региональные тенденции развития индивидуального жилищного строительства. Проведен анализ территорий с индивидуальной жилой застройкой, а также незастроенных территорий с точки зрения градостроительных ограничений, и показаны перспективы развития индивидуального жилищного строительства на территории городского округа - города Барнаула.
Ключевые слова: индивидуальные жилые дома, ввод жилья, спрос на индивидуальные жилые дома, дефицит земельных участков, использование территории.
В последние несколько лет во многих регионах России наблюдается стабильный спрос на индивидуальные жилые дома. По итогам 2023 г. общий объем ввода жилья на территории нашей страны продемонстрировал рекордные - за весь период, начиная с 1991 г. - цифры: 110 млн 438,5 тыс. кв. м. Комментируя объемы ввода жилья в указанный период, президент Российской Федерации В.В. Путин отметил, что «это абсолют-
ный рекорд, ничего подобного в истории России пока не было», и отметил, что из общего объема более 51 млн кв.м составили многоквартирные дома (далее - МКД), около 59 млн кв.м - индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС) [1]. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, представленных на рисунке 1, темпы ввода жилья в России в период с 2018 г. по 2023 г. выросли с 76,6 до 110,4 тыс. кв.м. [2].
102,7
110,4
2018
2019
2020 2021 Всего МКД ИЖС
2022
2023
Рисунок 1 - Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов по Российской Федерации (млн кв.м)
Рост объемов индивидуального жилищного строительства в указанные годы вполне закономерен. Удаленный формат работы во время пандемии коронавируса позволил россиянам большую часть времени находиться за
пределами города. Среди населения увеличился интерес к жизни в собственном доме, где больше места и меньше контактов с другими людьми. Желание переселиться из квартир в индивидуальные дома также подкрепил
чрезмерный рост цен на квартиры, и люди начали переселяться в дома не только из-за комфорта, но и большей доступности. Еще одну причину роста интереса к жизни в своих домах эксперты видят в функционировании программы бесплатной газификации и дачной амнистии, которая закончилась в ноябре 2022 г.
Согласно опросу, произведенному Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в 2020 г. чаще всего россияне проживали в отдельной квартире -64%, 28% проживали в доме или в его части. В идеальном варианте в квартирах хотели бы жить 28% населения, а в индивидуальном доме (в т.ч. в коттеджном поселке или таун-хаусе) - 68% [3]. При этом семьи, желающие переехать в частные дома, хотели бы жить близко к работе (не более 30 минут) в районах с высокой транспортной доступностью, наличием рядом объектов торгово-бытовой и социальной инфраструктуры. Объем ввода в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства наблюдался во многих регионах России. По итогам 2022 г.,
больше всего объектов ИЖС было введено в эксплуатацию в Московской области, Краснодарском крае, Ленинградской области, Татарстане и Башкортостане [4].
Алтайский край, хотя и не входит в лидеры, но на протяжении последних лет также показывает стабильный рост объемов индивидуальной жилой застройки, который превышает аналогичный показатель по многоквартирным домам. Так, в Алтайском крае по итогам 2023 г. построили 946 тыс. кв.м жилья, и, начиная с 2022 г. объемы малоэтажного строительства впервые превысили показатели многоквартирного жилья (рис. 3).
Так, с января по декабрь 2023 г. частные застройщики возвели 586 тыс. кв.м - это больше на 25%, чем в 2022 г. (470 тыс. кв.м). Причина взрывного роста «малоэтажки» - в ажиотажном спросе на готовые дома и участки, сельская ипотека и другие формы поддержки, а также привлекательные цены. Так, в пригороде Барнаула стоимость коттеджа площадью в 100 кв.м сопоставима с ценой трехкомнатной квартиры.
989 923 946
786 758 826
||.11.1|. Ып!.!
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Всего МКД "ИЖС
Рисунок 2 - Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов по Алтайскому краю (тыс. кв. м).
Согласно сведениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Алтайского края, в городе Барнауле также наблюдается стабильный рост индивидуального жилищного строительства, хотя по итогам 2023 г. количество построенных квадратных метров МКД пока не превышает аналогичный показатель по ИЖС (188,1
тыс. кв.м против 310,07 тыс. кв.м. [5]. Таким образом, можно сделать вывод, что спрос на частные дома в регионе уверенно растет. Однако в Барнауле, как и во многих крупных городах России, для развития индивидуального жилищного строительства существует серьезное препятствие в виде дефицита земельных участков.
685
520 492 547 532 567 520
li li II II li L»
.ll.ll.ll.il.
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Всего МКД ИЖС
Рисунок 3 - Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов по городу Барнаулу (тыс. кв.м)
Мы проанализировали районы индивидуальной жилой застройки в городском округе - городе Барнауле с точки зрения градостроительных ограничений, установленных в соответствии с генеральным планом городского округа - города Барнаула Алтайского края (далее - генеральный план), и пришли к следующим выводам. Частная застройка в микрорайоне «Нахаловка», на территории по ул. Клубная гора, ул. Красноярской, ТОС «Горский», пос. Ильича и пос. Восточный в соответствии с генеральным планом расположены в функциональной зоне озелененных территорий специального назначения и иной функциональной зоне, в которых не предусмотрено размещение индивидуальных домов, а, значит, их строительство, реконструкция и оформление земельных участков недопустимы [6]. В сложной градостроительной ситуации также оказались станции Железнодорожная казарма 250 км, Железнодорожная казарма 253 км. Земельные участки расположены в полосе отвода железной дороги и согласно генеральному плану отнесены к функциональной зоне транспортной инфраструктуры. Строительство и реконструкция частных домов на данной территории в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства не представляются возможным [6]. Большая часть частного сектора в центральной части г. Барнаула в соответствии с генеральным планом расположена в функциональной зоне планируемой застройки многоэтажными домами, а также в зоне планируемой смешанной
и общественно-деловой застройки, в которых предусмотрено строительство многоквартирных домов, а также объектов социальной,
транспортной и коммунальной инфраструктур.
На территориях, отнесенных генеральным планом к функциональной зоне существующей индивидуальной жилой застройки (микрорайон «Яма», ТОС «Власихинский», села Гоньба и Лебяжье, поселки Землянуха, Научный Городок, Лесной, Мохнатушка, Плодопитомник, Пригородный, Садоводов, станции Ползуново, Власиха, Железнодорожная Казарма 242 км, микрорайоны Куета, Булыгино, Авиатор, микрорайон «Солнечная Поляна», ТОС «Серебряный Бор», частный сектор в районе горнолыжного комплекса «Авальман» и улицы Тихонова, поселок Ерестной, микрорайон Моховая Поляна), возможно строительство индивидуальных жилых домов (далее - ИЖД) на существующих земельных участках или их реконструкция. Также в соответствии с положениями генерального плана данные территории будут улучшаться путем строительства (реконструкции) на них объектов социальной,
транспортной и коммунальной инфраструктур.
Генеральным планом в границах рабочего поселка Южный, поселков Казенная Заимка, Борзовая Заимка, Черницк, Центральный, Бельмесово, Ягодное, Конюхи, села Вла-сиха, микрорайонов «Спутник» и «Инициативный» предусмотрены вкрапления функциональной зоны планируемой индивидуальной
жилой застройки на свободных от застройки территориях. Там также предусмотрено строительство объектов социальной, транспортной и коммунальной инфраструктур.
На территории поселка Новомихай-ловка и микрорайона Затон, части территории поселка Березовка, расположенной в при-аэродромной зоне, возможно строительство индивидуальных жилых домов (далее -ИЖД) на существующих земельных участках или их реконструкция, при условии соблюдения требований, установленных Воздушным, Водным, Градостроительным и Земельным кодексами Российской Федерации.
Одна из немногих еще незастроенных территорий площадью более 412 га, отнесенных по генеральному плану к зоне планируемой ИЖС, находится в районе с. Власиха, однако она является федеральной собственностью, и агентом по продаже данных земельных участков выступает АО «Дом.РФ», являющееся финансовым институтом развития в жилищной сфере России.
Ранее на рассматриваемой территории находились сельскохозяйственные поля, сейчас она пока пустует. Генеральным планом на данной территории предусмотрено строительство объектов социальной инфраструктуры - трех детских садов, школы и объекта спортивного назначения, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур. В сравнении с другими территориями городского округа данная площадка является самой конкурентоспособной для ИЖС и привлекательной для жителей, т.к. ее проектирование осуществляется в соответствии со стандартом комплексного развития территорий, а это означает, что она будет обеспечена всеми необходимыми объектами социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры.
Таким образом, проанализировав территории индивидуальной жилой застройки в городском округе - городе Барнауле, мы пришли к следующим выводам. На сегодняшний день городской округ испытывает дефицит свободных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, т.к., с одной стороны, большая часть частного сектора
в границах города согласно генеральному плану подлежит перспективой застройке многоэтажными жилыми домами, а с другой стороны, свободных территорий, предназначенных под освоение новым индивидуальным жилищным строительством в населенных пунктах, входящих в состав городского округа, немного.
Основными проблемами свободных территорий для перспективного освоения под индивидуальную жилую застройку являются их удаленность от мест приложения труда, слабая транспортная доступность, нехватка или отсутствие инженерной инфраструктуры, низкий уровень благоустройства, отсутствие необходимых социальных объектов и единого архитектурно-градостроительного облика. Вместе с тем, запланированное генеральным планом строительство и реконструкция объектов социальной, транспортной и коммунальной инфраструктур на существующих территориях ИЖС может в перспективе благоприятно сказаться на спросе граждан на приобретение или строительство индивидуальных жилых домов в городском округе - городе Барнауле.
Библиографический список
1. Жилищное строительство в РФ в 2023 г выросло на 7,5%, до 110,4 млн кв.м. - Росстат [Электронный ресурс]. - URL: https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/150929.
2. Ввод жилья в эксплуатацию. ЕИСЖС [Электронный ресурс]. - URL: https://наш.дом.рф/анали-тика/ввод_жилья.
3. ВЦИОМ Новости [Электронный ресурс]. - URL: https://wciom.ru/analytical-reviews/analiticheskii-obzor/idealnoe-zhile-glazami-rossijan.
4. Эксперты: рекордный объем ввода жилья в 2022 году обеспечен в основном за счет ИЖС [Электронный ресурс]. - URL: https://erzrf.ru/news/eksperty-rekordnyy-obyem-vvoda-zhilya-v-2022-godu-obespechen-v-osnovnom-za-schet-izhs
5. Итоги жилищного строительства в Алтайском крае за январь - декабрь 2023 года // Минстрой Алтайского края [Электронный ресурс]. - URL: https://minstroy.alregn.ru/2023-god_5.
6. Генеральный план городского округа - города Барнаула Алтайского края // Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула [офиц. сайт]. - URL: https://ksar.barnaul-adm.ru/genplan.
