CC BY
64Future direction of mortgage lending for young families
1 2
Khvan A. , Kuzmenko M. (Russian Federation)
Перспективные направления развития ипотечного кредитования молодых семей Хван А. А. , Кузьменко М. Д. (Российская Федерация)
2Хван Алексей Аликович /Khvan Aleksej - студент, направление подготовки «Организация работы с молодежью»;
2Кузьменко Марина Дмитриевна / Kuzmenko Marina - кандидат экономических наук,
заведующая кафедрой,
кафедра государственного и муниципального управления и права,
Владивостокский государственный университет экономики и сервиса, г. Владивосток
Аннотация: обеспечение жильем молодой семьи является одной из приоритетных задач в РФ. Основным способом обеспечения молодых семей собственным жильем является ипотечное кредитование. В зависимости от ипотечных моделей, используемых в государстве, банки создают ипотечные программы для населения.
В данной статье рассмотрены модели ипотечного кредитования, а также параметры, влияющие на условия ипотечных программ, которые предлагают банки-кредитодатели.
Abstract: providing housing for young families, it is one of the priorities of the Russian Federation. The main way of ensuring young families is the mortgage lending. Depending on the mortgage models used in the state, the banks provide mortgage programs for the population. In this paper, consider the models of mortgage lending, as well as the parameters that affect the conditions of mortgage programs offered by banks - lenders.
Ключевые слова: кредит, заемщик, кредитодатель, аннуитетный платеж, дифференцированный платеж, ипотечная модель, резерв, молодая семья.
Keywords: credit, borrower, lender, annuity payment, differentiated payment, mortgage model, fund, young family.
Современное общество использует множество продвинутых финансовых инструментов, которые позволяют решить многие социальные и политические проблемы. Одной из серьезнейших проблем капиталистического строя является трудность в приобретении собственного жилья, особо остро с этой проблемой столкнулись молодые семьи, чьи доходы не позволяют купить жилье самостоятельно. Решением данной проблемы стало ипотечное кредитование с государственной поддержкой. Со -финансирование из средств государственного бюджета, позволило уменьшить нагрузку по платежам для молодых семей, простимулировать строительный бизнес и поддержать финансовый сектор страны.
Популярность ипотечного кредитования растет с каждым годом. Началом активного роста ипотеки в России послужил 2005 год, ознаменованный экономической стабильностью, крепкой государственной валютой и мощным золото - валютным резервом страны, за этот период было выдано ипотечных кредитов на 3 млрд. руб. и после этого рост не прекращался. Именно в этот период активно реализовывалась федеральная программа «Жилище», в рамках которой оказывалась материальная поддержка молодым семьям, чьи жилищные условия не соответствовали должному уровню. По данным аналитического центра «Русипотека» количество выданных ипотечных кредитов за последние восемь лет увеличилось в пять раз. По общим суммам выдачи произошел значительный прирост с 263 561 млн. руб. до 1 762 523 млн. руб. в год [1].
Многие молодые семьи обращаются за ипотечными ссудами в банк, в связи с недостаточным уровнем доходов, однако кредитодатели выставляют весьма обременительные условия по сделкам. В условиях существующего российского экономического строя, необходима ипотечная модель, позволяющая создать обоюдно выгодные условия как для заёмщика, так и для кредитодателя.
На данный момент большинство российских банков используют усеченно - открытую модель ипотечного кредитования. Данная модель кредитования обоснована плохим уровнем развития фондовых рынков в РФ, и отсутствием практики продажи деривативов и прочих ценных бумаг второго уровня. Усеченно - открытая модель не конвертирует полученные от заемщиков закладные в финансовые инструменты, чем ограничивает себя в возможности перепродажи закладной, тем самым превращая закладную в неиспользуемые активы [2]. Фактически банк отказывается использовать имеющуюся закладную по недвижимости, как источник средств для предоставления последующих ссуд. Данная модель привязывает процентные ставки по кредиту к ситуации на финансовом рынке страны, а в частности к ценам на жилье.
Мировая практика ипотечного кредитования выработала целый ряд подходов, методов и моделей, которые успешно реализуются на практике и могу подстраиваться под экономические, политические и социальные реалии государства. Наибольшей популярностью пользуются Расширенная активная модель и модель сбалансированной автономии.
В Соединенных Штатах Америки применяется расширенная активная модель кредитования, в отличие от усеченно - открытой модели возможна перепродажа закладных сторонним инвесторам, тем самым привлекая денежные средства для последующих ссуд [2]. Данная модель действует при условии устойчивого и развитого фондового рынка и строгом государственном контроле за эмиссии ценных бумаг. Высвобождая не используемые активы банки охотно снижают процентную ставку по кредитам. Однако данная модель крайне подвержена колебаниям на рынке ценных бумаг и несоответствие стоимости заложенной недвижимости и ожиданиями инвесторов по ее изменениям могут существенно подорвать экономики страны. В рамках расширенной активной модели, банки могут пойти на уступки молодым семьям оформляющих ипотеку и предоставить кредитные продукты с учетом слабой финансовой защищенности данной группы. Для молодых семей предоставляют возможность выплачивать в начале только проценты по кредиту, а позднее уже сумму основного долга. Имея низкий уровень дохода, инструмент помогает молодым семьям занять более устойчивое финансовое положение прежде чем они начнут оплачивать кредит в полной мере.
Альтернативная модель успешно используется в Германии, - это модель сбалансированной автономии. Суть модели заключается в заблаговременном открытии сберегательного счета, на который ежемесячно переводятся денежный средства будущего заемщика, причем сумма перечислений определяет сумму ежемесячных платежей по будущему кредиту. После того, как сумма накоплений составит около 40-45 % от стоимости жилья, банк представляет льготную процентную ставку, а государство субсидирует 10 % от стоимости приобретаемого объекта недвижимости [2]. Немецкая модель может эффективно работать при неустойчивой экономике, но требует стабильного курса валюты и низкого уровня инфляции. Для банков, модель сбалансированной автономии помогает определить благонадежных заемщиков, а поступившие от новых вкладчиков сбережения, использовать в качестве ссуд для вкладчиков уже накопивших 40 -45 %. Многие немецкие молодые семьи охотно участвуют в данной модели кредитования, так как могут заблаговременно откладывать на поку пку жилья.
Ипотечные модели выбираются банками в соответствии с правовой базой, а также социальной, политической и экономической ситуацией в государстве на территории которого осуществляется кредитная деятельность. В зависимости от уровня вмешательства государства в работу финансовых организаций, изменяются условия, на которых предоставляются жилищные кредиту физическим лицам.
Коммерческие банки, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, в большинстве случаев опираются на показатели эффективности заключаемой сделки и сумму покрытия задолженности, в случае неуплаты кредита. Эти параметры позволяют определить условия, на которых будут выдаваться ипотечные ссуды, а также возможные льготы для различных слоев населения.
Эффективность ипотечного кредитования зависит от множества показателей. Ключевым является показатель рентабельности кредитных операций. Рентабельность кредитных операций рассчитывается делением дохода от предоставленных кредитов на затраты на привлечение ресурсов [3]. Таким образом, устанавливается соотношение между доходами от процентов по кредиту и суммами выплачиваемых дивидендов акционерам или вкладчикам. Конечный результат обязан превышать единицу, в противном случае кредитная деятельности не эффективна. Именно баланс между выданными и привлеченными средствами заставляет повышать процентные ставки, поэтому американская ипотечная модель с использованием закладной, как финансового инструмента, позволяет предоставлять населению более выгодные условия. При использовании банком только собственных средств для предоставления ссуд, резко уменьшаются риски банкротства, но собственных активов банка не всегда хватает на выдачу ссуд, поэтому им приходится прибегать к использованию средств вкладчиков и акционеров.
Кредитная работа любого банка базируется на принципах возвратности, платности и срочности. Благодаря этому, банк способен создать ретроспективу своей будущей прибыли и возможных рисков. Основными методами защиты банковской системы от риска банкротства является создание резервных фондов и способов возврата ссуд. Резервные фонды представляют из себя активы, изъятые из оборота и поддерживающие жизнеспособность банка в случае невозврата заемщиками взятых ссуд [4]. Касательно ипотечного кредитования, сумма резервов определяется с учетом наличия залога, которым выступает приобретаемый в ипотеку объект недвижимости и соответственно, в случае невозврата взятой ссуды возможна продажа заложенного имущества. Этот фактор существенно уменьшает сумму создаваемых резервов необходимых для покрытия долгов недобросовестных заемщиков.
Основной формулой расчета резервов выступает:
/ Сумм/d * 06i\
Р -РР *\1 — )
где
P - минимальный размер резерва
PP - размер расчетного резерва
Ki - коэффициент категории качества резерва
Об1 - стоимость обеспечения соответствующей категории качества
Cp - величина основного долга по сумме
В итоге, банкам не выгодно держать большие суммы в составе своих резервов, которые успешно могут быть отправлены в оборот. Дополнительно включая условие растущей инфляции получается, что замороженные активы уменьшаются с каждым годом.
Поэтому, в целях сокращения своих расходов, множество российских банков перешли от системы дифференцированных платежей к аннуитетным выплатам. Аннуитетные платежи - это равные по сумме платежи на протяжении всего периода кредитования, при которых в начале погашается основная часть процентов по задолженности, а под конец большая сумма основного долга. Аннуитетные платежи позволяют получить банку свои проценты по кредиту в самом начале, таким образом в случае последующей неуплаты банк уже получит свою прибыль, а при продаже имущества вернет сумму выданной суммы. Данная система выгодна банкам, но не выгодна заемщикам, так как проценты по кредиту начисляются на остаток основного долга, который уменьшается только к концу выплат. Дифференцированные платежи - это не равные по сумме ежемесячные платежи, при которых сумма основного долга равномерно распределена на протяжении всего периода кредитования, а изменяется только сумма начисленных процентов. Такая система платежей выгодней заемщикам, но менее выгодна банкам.
Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам среди российских банков составляет порядком 12 % годовых. Ставка рассчитывалась как среднеарифметическое по пятерки крупнейших банков, в число которых входят: Сбербанк России, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы. Однако, в целом данная ставка актуальна для большинства российских банков, поэтому задав произвольные параметры срока и суммы займа, возможно проследить разницу между системами выплат. Схематически разницу между системами выплат можно рассмотреть в таблицах 1. и 2.
Таблица 1. Расчет дифференцированных платежей
Период Платеж Проценты Тело кредита
1 17666.67 1000 16666.67
2 17500,00 833.33 16666.67
3 17333.33 666.67 16666.67
4 17166.67 500 16666.67
5 17000,00 333.33 16666.67
6 16833.33 166.67 16666.65
Итого 103500 3500 100000
Таблица 2. Расчет аннуитетных платежей
Период Платеж Проценты Тело кредита
1 17254,84 986,30 16268,54
2 17254,84 853,37 16401,46
3 17254,84 664,08 16590,76
4 17254,84 517,12 16737,71
5 17254,84 346,54 16908,30
6 17254,84 168,59 17093,23
Итого 103529,02 3536 100000
В случае неуплаты ежемесячный платежей по кредиту, банк вправе выставлять заложенное имущество на продажу, тем самым возвращая сумму основного долга. Таким образом, по ипотечным кредитам всегда возможно вернуть средства, предоставляемые на приобретение объектов недвижимости, поэтому банку остается только минимизировать свои риски по части потери процентов за использование заемных средств. Так как проценты по кредиту являются основной статьей дохода, банки стараются получить их в самом начале кредитования. Именно поэтому большинство российских банков выбирают аннуитетную форму расчетов.
В целом, российская банковская система предлагает широкие возможности кредитования для всех категорий граждан. Многие российские банки запускают собственные ипотечные программы для социально незащищенных слоев населения. К примеру, ипотечная программа «Молодая семья», реализуемая в ОАО «Сбербанк России» отличается сниженными процентными ставками по кредиту и размером первоначального взноса, что существенно облегчает кредитную нагрузку молодых семей. В современных экономических условиях, на территории российской федерации возможно ввести новый модели ипотечного кредитования. При условии развития фондового рынка, возможно перейти на расширенно открытую модель кредитования и существенно снизить проценты по кредиту. При наличии на рынке крупных стабильных банков, возможно применить немецкую модель сбалансированной
автономии, которая позволит повысить уровень кредитной активности населения. В рамках данной модели, молодые семьи смогут заранее финансировать покупку своего собственного жилья.
Для населения государства, в котором отсутствует система бесплатного предоставления жилья, необходимо создание ипотечной системы с минимальной нагрузкой по кредитным платежам. Учитывая интересы банков и факторы, влияющие на их ипотечные программы, возможно создание альтернативных моделей, успешно реализуемых на практике. Так как банки зависят от показателей рентабельности кредитных операций и уровня резервов, можно предложить способ выдачи ссуд, при которой первоначальный взнос будет использоваться в счет погашения процентов по кредиту, взамен банки снижают банковскую ставку и уменьшают общую сумму выплат по кредиту. Для банков это выгодно в связи с моментальным получением дохода после заключения договора и отсутствием риска потери процентов при неуплате, а для заемщиков этот способ поможет уменьшить нагрузку по платежам. Таким образом, возможно обеспечить население страны собственным жильем, при этом не создавая для них высокого уровня обременения.
Литература
1. Русипотека: Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации электрон. журн. 2015 № 102. [Электронный ресурс]. Режим доступа: URL: http://rusipoteka.ru/profi/ipoteka-rejtingi/rejting_ipotechnyh_bankov/.
2. Горелая Н. В. Организация кредитования в коммерческом банке. М.: ИНФРА-М, 2012. С. 44-46.
3. Крылов Э. И. Анализ финансовых результатов, рентабельности и себестоимости продукции. М.: 2005. С. 209.
4. Букирь М. Я. Кредитная работа в банке: Методология и учет. М.: КНОРУС, 2012. С. 138-157.
