CC BY
18
_Аннотация
Развитие жилищных кооперативов постоянно находится под пристальным вниманием участников рынка недвижимости. Тем не менее, в современных условиях некоммерческие жилищные объединения граждан по-прежнему не играют значимой роли в деле обеспечения населения доступным жильем. В статье рассматриваются вопросы, которые необходимо решить для развития кооперативного движения.
Ключевые слова: жилищное строительство, жилищные кооперативы, доступное жилье, жилищные программы
Сарваров Рафаэль Исмагилович
аспирант кафедры экономики и управления в городском хозяйстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет ¡[email protected]
татарстан:
жилищная проблема
и жилищные кооперативы
перспективные направления привлечения
средств населения в жилищное строительство
В связи с необходимостью развития строительного комплекса России и Республики Татарстан актуальным на данный момент является рассмотрение и анализ возможных вариантов привлечения средств населения в жилищное строительство, особенно в условиях развитого банковского кредитования и масштабных мероприятий государства.
Нами была поставлена задача по формированию перспективных организационно-правовых механизмов привлечения средств населения в жилищное строительство с целью развития рынка доступного жилья.
Рассмотрим приоритетные направления решения этого вопроса.
Формы участия граждан в финансировании строительства и их инвестиционный потенциал
В процессе исследования были поставлены и последовательно решены несколько основных задач. Первая группа проблем связана с характеристикой форм участия граждан в финансировании строительства на рынке жилья.
Выявлено, что в настоящее время участие населения на рынке жилья объясняется объективными обстоятельствами - необходимостью наибо-
лее дешевым способом улучшить свои жилищные условия и инвестиционные мотивы (получение дохода на разнице цен покупки строящегося и продажи готового жилья). Определено, что приобретение жилых помещений осуществляется преимущественно для личного потребления. Сегмент так называемых инвестиционных квартир при сложившейся конъюнктуре цен не позволяет рассчитывать на высокие доходы, в связи с чем, снижает свою долю. Основными формами приобретения жилья являются три варианта - полная оплата, привлечение ипотечного кредита и долевое участие (в том числе с рассрочкой платежа). Таким образом, участие населения в решении жилищной проблемы возможно только для обеспеченных слоев населения - как для потребления жилья, так и для инвестиционных целей. Вместе с тем сейчас ключевым игроком, влияющим на рынок жилья, становится государство. От качества разработанных им механизмов и зависит благосостояние населения.
Государственная поддержка осуществляется через реализацию федеральных и региональных целевых программ, а основная форма поддержки - через предоставление субсидий на оплату части стоимости жилья отдельным категориям граждан. Вторая группа проблем связана с оценкой инвестиционного потенциала населения и профессиональных участников рынка жилой недвижимости.
Н сегодняшний день большая часть населения не способна обеспечить себя жильем, а традиционная банковская ипотека является слишком обременительной. В частности,
недостаточные доходы не позволяют обслуживать дорогие ежемесячные платежи.
В процессе анализа инвестиционной активности финансовых институтов на рынке недвижимости Республики Татарстан выяснилось что главным, хотя и не единственным, инструментом участия банков в инвестиционно-строительной сфере является ипотечное кредитование. Вместе с этим, банки с целью увеличения своей операционной доходности, осуществляют прямые инвестиции в жилищное строительство, выступая в качестве дольщика.
Жилищно-строительные кооперативы
Таким образом, складывающаяся картина на рынке жилой недвижимости говорит об узости существующих мероприятий - прямая покупка и ипотечный кредит. При этом все это усугубляется инвестиционной деятельностью банков, приводящей к увеличению стоимости жилья. В результате можно говорить о необходимости создания альтернативных вариантов аккумулирования средств для жилищного стро-
.. .участие населения в решении жилищной проблемы возможно только для обеспеченных
слоев населения -как для потребления жилья, так и для инвестиционных целей
региональная экономика
ительства и решения жилищной проблемы населения.
Действующее законодательство позволяет гражданам создавать жилищно-строительные кооперативы, выступая тем самым заказчиками жилищного строительства и обеспечивая доступность приобретения жилья. Однако данная организационно-правовая форма до сих пор остается невостребованной на жилищном рынке.
В Республике Татарстан в рамках республиканской целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011-2015 годах» поставлена задача по формированию условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан, в том числе жилищно-строительных кооперативов и строительных сберегательных касс (2). Причины неразвитости кооперативного движения объективны - отсутс-
деятельность жилищных кооперативов в Республике Татарстан на сегодняшний день остается крайне неэффективной: она не позволяют увеличить
объемы жилищного строительства, а доступность жилья для населения сохраняется на прежнем уровне
твие необходимой нормативной базы, стимулирующей их развитие, не подготовленность населения к участию в жилищных объединениях, а также отсутствие институтов, которые бы курировали их деятельность. К примеру, в вышеупомянутой программе роль по организации кооперативов для строительства и приобретения жилья отводится региональному оператору АИЖК в Республике Татарстан (ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан»).
Вместе с тем, мы придерживаемся другой позиции. Дело в том, что в Республике Татарстан активную роль на рынке жилищного строительства играют некоммерческие организации (1). С нашей точки зрения, тот опыт взаимодействия с населением, который накоплен у этих организаций, является неотъемлемым условием установления эффективного диалога с общественностью.
Готово ли население к вступлению в некоммерческие жилищные объединения?
Деятельность жилищных кооперативов в Республике Татарстан на сегодняшний день остается крайне неэффективной: она не позволяют увеличить объемы жилищного строительства, а доступность жилья для населения сохраняется на прежнем уровне. Для эффективной реализации концептуальных основ накопительной системы на региональном уровне необходимо активное участие государства. В частности, наиболее актуальным является информационно-просветительская пропаганда кооперативного движения.
Для получения ответа на вопрос о готовности населения к вступлению в некоммерческие жилищные объеди-
нения требуется проведение масштабного анкетирования. Отметим, что одной из ключевых групп населения, мнение которых необходимо изучить, являются граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В настоящее время, учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется следующим образом. Семьи, желающие улучшить свои жилищные условия в рамках программы социальной ипотеки, реализуемой некоммерческим партнерством «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» и являющиеся работниками бюджетной сферы, обращаются по месту регистрации в исполнительные комитеты, в отделы по учету и распределения жилья. В случае, если граждане являются работниками предприятий, финансирующих мероприятия социальной ипотеки, то они обращаются в соответствующие отделы у своего работодателя.
Молодые семьи, желающие улучшить свои жилищные условия в рамках Закона Республики Татарстан «О государственной поддержке молодых семей в Республике Татарстан» обращаются в отделении данной организации.
Таким образом, даже предварительное обследование общественного мнения, можно начать только при поддержке некоммерческих организаций.
Выбор иерархической структуры контроля над кооперативным движением
Следующим для определения стратегии развития является выбор иерархической структуры контро-
в дальнейшем встанет вопрос о внесении изменений в федеральное и региональное законодательство для предоставления возможности членам жилищных кооперативов воспользоваться субсидией на оплату части стоимости жилья
ля над кооперативным движением в Республике Татарстан. В частности, может быть выбрана схема с одним кооперативом республиканского масштаба, у которого по аналогии с банковскими структурами, открываются обслуживающие население дополнительные офисы. Или же, наоборот, в республике должен быть создан единый методический центр, определяющий правила и стандарты создания и функционирования жилищных кооперативов. Не менее важным остается вопрос с созданием института управляющих проектами, которые бы обеспечивали жилищные объединения проектно-сметной документацией и контроль за ходом строительно-монтажных работ. С нашей точки зрения, создание подобных организаций должно вестись централизовано, при поддержке региональных и муниципальных образований.
региональная эконо
В дальнейшем встанет вопрос о внесении изменений в федеральное и региональное законодательство для предоставления возможности членам жилищных кооперативов воспользоваться субсидией на оплату части стоимости жилья, как это сейчас делается в рамках целевых программ. Возможно, наиболее эффективной мерой будет разработка специализированной жилищной программы, основанной на создании жилищных объединений граждан. Решение поставленных задач позволит сформировать условия для реализации инвестиционного потен-
циала жилищно-строительных кооперативов на рынке жилья.
Литература
1. Гареев И.Ф. Некоммерческие жилищные организации - источник социальных инноваций//Российское предпринимательство. - 2010. - № 11(1). - С. 148-153.
2. Целевая программа «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 201 1-2015 годах» (Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://minstroy.tatar.ru/rus/file/pub/
Rafael I. Sarvarov
Postgraduate Student, Chair of Economics and Management in Municipal Services,
Kazan State University of Architecture and Engineering
Promising Directions for Attracting Public Funds in the Housing Construction
_Abstract
The development of housing cooperatives is constantly under scrutiny of the real estate market participants, However, in modern conditions nonprofit housing associations of citizens still do not play a significant role in providing affordable housing to the population, The article considers issues that have to be solved in order to develop the cooperative movement,
Keywords: housing construction, housing cooperatives, affordable housing, housing programs
