CC BY
62
В помощь начинающему риэлтору
Уважаемые читатели, мы начинаем публикацию некоторых разделов сборника «Документы в недвижимости», представляющего собой подборку нормативных правовых актов, которые, на наш взгляд, будут интересны практикующему риэлтору.
Сами документы достаточно известны, но предлагаемая подборка позволит сотруднику риэлторской фирмы быстро и без затруднений найти необходимый именно в нужный момент и в нужной ситуации нормативный акт. Перечень документов разработан и с успехом используется в практике агентства недвижимости «Октава» (г. Москва).
Редакция выражает благодарность одному из разработчиков сборника - менеджеру по персоналу, начальнику учебного центра агентства «Октава» Роману Вячеславовичу Вих-лянцеву за любезно данное согласие на публикацию в журнале этих материалов.
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ЯВЛЯЮЩИХСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ВСЕЛЕНИЯ (ЗАСЕЛЕНИЯ) ГРАЖДАН В ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ ЖИЛИЩНЫМИ ОРГАНАМИ В ОРГАНЫ
РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА (Приложение к совместному постановлению правительства Москвы и правительства Московской области от 30 марта 1999 года № 241-28)
В соответствии с нормами и положениями Гражданского, Жилищного и Семейного кодексов Российской Федерации:
1. Для временного вселения граждан в жилые помещения представляются:
• договор найма (поднайма), коммерческого найма, краткосрочного найма; договор аренды (субаренды), договор передачи во временное пользование жилой площади;
• заявление лица, предоставившего жилую площадь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ними проживающих, о регистрации родственников;
• письменное согласие:
- собственника (собственников) жилого помещения - при вселении в жилое помещение, находящееся в частной собственности;
- собственника (собственников) жилого помещения и арендатора - при вселении в жилое помещение арендатора;
- правления ЖСК, ЖК на сдачу внаем жилой площади - при вселении в жилое помещение, занимаемое членом ЖСК, ЖК (если он не является собственником данного жилого помещения);
- органа опеки либо опекуна или попечителя - при вселении в жилое помещение, занимаемое лицом, состоящим под опекой или попечительством;
- организации - при вселении в жилое помещение жилищного фонда, в отдельные помещения в общежитиях, находящихся в их оперативном управлении. Период временного вселения граждан на жилую площадь наймодателя определяется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При временном вселении граждан в жилые помещения размер жилой площади, приходящейся на одного проживающего с учетом вселяемых, должен соответствовать санитарной норме проживания в общежитии.
2. При вселении по месту жительства граждан на государственную, жилую муниципальную площадь предоставляются:
• ордер на вселение в жилое помещение, выданный жилищными органами Москвы или администрациями муниципальных образовании, Управлением делами Президента РФ гражданам, проживающим в Москве и Московской области;
• договор найма, социального найма, коммерческого найма;
• решение органа исполнительной власти Москвы и Московской области об установлении опеки или попечительства с указанием места жительства;
• письменное согласие нанимателя и всех, совместно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи, в том числе бывших членов его семьи, которые продолжают проживать в занимаемом ими жилом помещении, о вселении родственников. Вселение граждан в жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда осуществляется в соответствии с законодательством о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей, супруга, а также близких родственников (с членами семьи), зарегистрированных по месту жительства в Москве или Московской области.
3. При вселении по месту жительства граждан на жилую площадь на праве частной собственности представляются:
• договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением (при условии, если собственник занимает изолированное жилое помещение в данной квартире);
• договор аренды (субаренды) при условии, что арендатор занимает изолированное жилое помещение и зарегистрирован по месту жительства в Москве и Московской области;
• письменное согласие:
- собственника (собственников) жилой площади, зарегистрированного на ней, о вселении близких родственников; собственника (собственников) жилой площади, не зарегистрированного на данной жилой площади, о вселении близких родственников, зарегистрированных по месту жительства в Москве и Московской области;
- опекуна или попечителя на вселение гражданина в жилое помещение, занимаемое лицом, над которым установлена опека или попечительство, а также органов опеки и попечительства и доверительного управляющего в соответствии со статьями 37 и 38 Гражданского кодекса РФ.
www.oktava.ru Лицензия Правительства Москвы №75
11 ЛЕТ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
^ Октава
Член Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов
Москва и Подмосковье
ПОКУПКА ПРОДАЖА СРОЧНЫЙ ВЫКУП ОБМЕН СУБСИДИИ ИПОТЕКА ВОИНСКИЕ СЕРТИФИКАТЫ ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ АРЕНДА КВАРТИР КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
127-90-04
г. Москва, 117218, ул. Кржижановского, д. 19/28
Отделение на Арбате: ул. Арбат, 12, тел. 291-30-33
Вселение граждан в жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, осуществляется независимо от размера жилой площади. Вселение на жилую площадь собственников жилых помещений других лиц, являющихся нанимателями (пользователями) этой жилой площади, осуществляется с соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей, супруга, а также близких родственников (с членами семьи), зарегистрированных по месту жительства в Москве или Московской области.
4. При вселении по месту жительства граждан на жилую площадь, выделенную под служебные цели, представляются:
• договор аренды (субаренды), выписка из решения органа исполнительной власти Москвы или Московской области о вселении в жилое помещение, выделенное под служебные цели;
• письменное согласие нанимателя и всех, совместно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи, в том числе бывших членов его семьи, которые продолжают проживать в занимаемом ими жилом помещении, о вселении в жилое помещение;
• письменное согласие организации, в собственности или оперативном управлении которой находится жилая площадь.
При вселении по месту жительства граждан на жилую площадь, выделенную под служебные цели, ее размер должен соответствовать требованиям законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей и супруга.
5. При вселении по месту жительства граждан в общежития предоставляются:
• внутриведомственный ордер, выданный организацией, КЭЧ (КЭУ) с согласия местной исполнительной власти, на вселение в отдельное жилое помещение семейного общежития граждан, зарегистрированных в Москве или Московской области;
• письменное согласие нанимателя, а также всех проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи, в том числе бывших членов его семьи, которые продолжают проживать в занимаемом ими жилом помещении, о вселении в жилое помещение близких родственников; организации, в собственности которой находится жилищный фонд (при вселении граждан в общежития);
• выписка из постановления правительства Москвы или Московской области, решения комиссии при правительстве Москвы или Московской области о привлечении граждан для работы в организациях Москвы или Московской области и поселении их в общежитие. При вселении граждан по месту жительства в общежитие размер жилой площади должен соответствовать требованиям законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей и супруга.
Не рассматриваются документы на вселение граждан в жилые помещения, если:
• гражданин самоуправно занял жилое помещение либо самовольно построил здание или пристройку, сдаваемые другим гражданам для заселения;
• на жилое помещение, сдаваемое на условиях найма (поднайма), аренды (субаренды), принадлежащее гражданину или юридическому лицу на праве собственности, наложен арест в связи с расследованием уголовного дела или по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ;
• дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит выселению в связи со сносом, реконструкцией или капитальным ремонтом (с момента принятия правительством Москвы или Московской области, префектами административных округов г. Москвы или главами муниципальных образований Московской области решения о выселении);
• в судебном порядке признано невозможным совместное проживание лишенного родительских прав гражданина с детьми, не достигшими 18-летнего возраста;
• ордер на вселение в жилое помещение, а также сделка, связанная с установлением или изменением права владения, пользования и (или) распоряжения жилым помещением (договора найма (поднайма), аренды (субаренды), купли-продажи, дарения, мены и т. п.), либо иной документ, удостоверяющий право собственника на жилое помещение, в установленном порядке признаны недействительными.
НОРМЫ ГРАЖДАНСКОГО, ЖИЛИЩНОГО, СЕМЕЙНОГО КОДЕКСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УЧАСТНИКОВ ПРАВООТНОШЕНИЙ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ В НЕМ
Статья 20 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая). Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов.
Статья 38 Жилищного кодекса Российской Федерации. Норма жилой площади устанавливается в размере 12 кв. м на одного человека.
Статья 40 Жилищного кодекса Российской Федерации. Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади (ст. 38 ЖК РФ).
Статья 53 Жилищного кодекса Российской Федерации. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если граждане, указанные в части второй настоящей статьи, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.
Статья 76 Жилищного кодекса Российской Федерации. Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия най-модателя сдавать в поднаем жилое помещение.
Статья 77 Жилищного кодекса Российской Федерации. Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:
• если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;
• если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;
• без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире.
Статья 81 Жилищного кодекса Российской Федерации. Наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.
Статья 121 Жилищного кодекса Российской Федерации. Член жилищно-строительного кооператива может сдать внаем с согласия правления кооператива часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи - все жилое помещение.
Статья 132 Жилищного кодекса Российской Федерации. Наниматель, арендатор жилого помещения в доме, квартире, принадлежащих гражданину на праве личной собственности, имеет право вселить в нанятое им помещение независимо от согласия собственника дома своих несовершеннолетних детей, а если он занимает изолированное жилое помещение - также супруга и нетрудоспособных родителей. Вселение других лиц допускается только с согласия собственника дома, квартиры.
Статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Статья 673 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Статья 679 Гражданского кодекса Российской Федерации. С согласия наймодате-ля, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Статья 680 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временным жильцам при условии несоблюдения требований законодательства о минимальной норме площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев.
Статья 65 Семейного кодекса Российской Федерации. Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. При этом суд учитывает привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и сестрам, возраст ребенка, нравственные, иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития (род деятельности, режим работы родителей, материальное и семейное положение родителей и другое).
Статья 5. Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (подпункт 4). «Близкие родственники» - родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, дедушка, бабушка, внуки, а также супруг.
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Основания возникновения Правоустанавливающие документы
1. Приватизация квартиры (комнаты) в индивидуальную, долевую, общую, совместную или общую долевую формы собственности. 1.1. Договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции. 1.2. Свидетельство о собственности на жилище (до 2000 г.). 1.3. С 2000 г. вместо п. 1.2. - Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Приватизация комнаты с выкупом освободившейся комнаты. 2.1. Договор передачи комнаты, зарегистрированный в органах юстиции. 2.2. Свидетельство о собственности на комнату (до 2000 г.). 2.3. Договор купли-продажи освободившейся комнаты, зарегистрированный в органах юстиции (+ п. 2.4.). 2.4. С 2000 г. вместо п. 2.2. - Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Покупка (квартиры, дома, комнаты, доли в них). 3.1. Договор купли-продажи, зарегистрированный в органах юстиции. 3.2. С 2000 г. + Свидетельство о государственной регистрации права.
4. Дарение (того же). 4.1. Договор дарения, зарегистрированный в органах юстиции. 4.2. С 2000 г. + Свидетельство о государственной регистрации права.
5. Мена (того же, в том числе и на движимое имущество). 5.1. Договор мены, зарегистрированный в органах юстиции. 5.2. С 2000 г. + Свидетельство о государственной регистрации права.
6. Приобретение недвижимости по договору ренты (пожизненного проживания, содержания или с иждивением). 7. Приобретение недвижимости путем наследования (по закону или завещанию). 6.1. Договор ренты, зарегистрированный в органах юстиции. 6.2. С 2000 г. + Свидетельство о государственной регистрации права. 7.1. Свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в органах юстиции. 7.2. С 2000 г. + Свидетельство о государственной регистрации права.
8. Приобретение недвижимости супругами на общие средства во время брака. 8.1. Договор купли-продажи, зарегистрированный в органах юстиции. 8.2. С 2000 г. + Свидетельство о государственной регистрации права.
9. Перераспределение, определение или выдел долей. 9.1. Договор о разделении долей. 9.2. С 2000 г. + Свидетельство о государственной регистрации права.
10. Строительство дома. 10.1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок. 10.2. Справка о регистрации строения в БТИ по месту нахождения, зарегистрированная в органах юстиции.
11. Выплата пая ЖСК (ЖК). 11.1. Справка о выплате пая, зарегистрированная в органах юстиции. 11.2. Свидетельство о собственности на жилище.
12. Исполнение решения суда. 12.1. Решение суда, вступившее в законную силу, зарегистрированное в органах юстиции или исполнительный лист.
ОСНОВАНИЯ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ
Схема признания основания
1. Недееспособность или ограниченная дееспособность лица, совершившего сделку. Ст. 171 ГК РФ.
2. Нарушение прав несовершеннолетних. Ст. 37, 175 ГК РФ. Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ о приватизации жилищного фонда в РФ».
3. Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии. Ст. 177 ГК РФ.
4. Совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Ст. 178 ГК РФ.
5. Совершение сделки неуполномоченным лицом (лжедоверенность). Ст. 183 ГК РФ.
6. Фиктивная выписка граждан (без прописки по новому месту жительства). 7. Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых. Ст. 40 Конституции РФ. Ст. 169 ГК РФ, соответствующие статьи УК РФ.
8. Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. Ст. 170 ГК РФ.
9. Нарушение преимущественного права покупки. Ст. 170, 250 ГК РФ.
10. Совершение сделки под влиянием обмана. Ст. 179 ГК РФ.
11. Нарушение процедуры принятия наследства. Раздел VII ГК РСФСР 1964 года.
12. Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью. Ст. 169 ГК РФ, соответствующие статьи УК РФ.
13. Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу. Ст. 256 ГК РФ.
14. Неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов. Ст. 168 ГК РФ.
15. «Отмывка палева», т.е. переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставленных лиц. Ст. 170, 179 ГК РФ.
16. Сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости. Ст. 170 ГК РФ.
17. Неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре. Ст. 170 ГК РФ.
18. Мнимое ущемление прав несовершеннолетних, уехавших на ПМЖ за границу. ГК РФ и Конституция РФ.
19. Неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного проживания. Ст. 605 п. 2 ГК РФ.
20. Ущемление прав лиц, выписанных по броне или находившихся в местах лишения свободы, а также выехавших на ПМЖ с сохранением гражданства РФ. Ст. 62 ЖК РФ.
21. Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем. Ст. 173 ГК РФ.
22. Кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях). Ст. 179 ГК РФ.
23. Мнимый родственный обмен (из коммунальной квартиры). Ст. 170 ГК РФ, ст. 74 ЖК РСФСР.
24. Удостоверение сделки нотариусом, не имеющим соответствующих полномочий. Ст. 12 Основ законодательства о нотариате.
