CC BY
125
УДК 332.74
ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА НА РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ASSESSMENT OF THE ECONOMIC CRISIS IMPACT CRISIS ON THE COMMERCIAL REAL ESTATE MARKET
B.H. Гонин,
Забайкальский государственный университет, г. Чита vngonin@mail.ru
V. Gonin,
Transbaikal State University, Chita, Russia
B.A. Секисов,
Забайкальский государственный университет, г. Чита Sekisovva@yandex.ru
V. Sekisov,
Transbaikal State University, Chita, Russia
Представлен анализ рынка торговой недвижимости, который позволяет установить текущую ситуацию на рынке, определить степень изменения рыночных цен в результате кризисных явлений. Отмечено, что недвижимость, являясь инвестиционным активом, требует постоянного мониторинга рынка, особенно в современных рыночных условиях.
В основе любого проекта развития и освоения территорий лежит анализ рынка недвижимости. Для подготовки качественной и достоверной информации аналитики используют только проверенные статистические данные, накопленные в процессе длительной работы. Качество любой аналитики строится на качестве этих статистических данных.
Дан анализ рынка продажи/аренды торговой недвижимости за два отчетных периода в различных районах г. Чита. Подтверждена однородность статистической выборки, полученной в результате сбора информации, рассчитаны средние стоимости продажи/аренды недвижимого имущества, определены основные тенденции рынка. Выявлен факт снижения стоимости продажи/аренды торговой недвижимости во всех анализируемых районах за рассматриваемый период. Установлено, что стоимость аренды снижается большими темпами, чем стоимость продажи недвижимости
Ключевые слова: экономический кризис, анализ рынка, торговая недвижимость, выборка, вариация, средняя стоимость, тенденции
The analysis of the retail market is presented, which allows you to set the current situation on the market, to determine the extent of changes in market prices as a result of the crisis. It is noted that real estate as an investment asset requires constant monitoring of the market, especially in these market conditions. The market analysis forms the basis of any development project and area development. To produce quality and reliable information, the analysts use only the proved statistical data, accumulated during the long-term operation. The quality of any intelligence is based on the quality of these statistics.
The analysis of the market sale/lease retail property for two reporting periods in different parts of the city of Chita is given. The homogeneity of the statistical sample as a result of the collected information is confirmed, the average value of sale/lease of real property is calculated, and the key market trends are identified. The fact of reducing the cost of sale / lease of retail property in all the analyzed areas during the period under review is revealed. It is established that the rental price is decreasing at a greater rate than the cost of real estate sales
Key words: economic crisis, market analysis, retail real estate, sample, variation, average value, trend
В настоящее время экономическое положение России обусловлено рядом таких факторов, как санкции Европы и Америки,
цена за баррель нефти, курс доллара, геополитическая ситуация, которые, начиная с 2014 г., оказывают негативное влияние
на экономику страны. Как следствие, с конца 2014 г. и на протяжении 2015 г. наблюдается снижение платежеспособного спроса, реальных зарплат населения, снижение прибыши малого и среднего бизнеса. Все эти следствия, безусловно, негативно влияют и на рынок недвижимости в России. Рынок недвижимости отличается тем, что из всех отраслей он в наибольшей степени способен сопротивляться кризисным явлением, и падение цен на рынке недвижимости можно наблюдать не ранее чем через 3...6 месяцев после начала кризиса. Это объясняется тем, что объекты недвижимости (здания, помещения, сооружения) имеют высокий период рыночной экспозиции (вплоть до одного года), из-за чего цены и образ мышления продавцов и покупателей на этом рынке отличаются повышенной инерционностью.
Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости происходит в основном за счет резкого снижения доступности свободных денег, кредитов и сворачивания инвестиционных программ банков и предприятий. Это естественным образом уменьшает покупательскую активность, то есть спрос, а поскольку количество объектов на рынке остается прежним, то по законам свободного рынка происходит падение цен. Однако и при последнем условии инерционность рынка недвижимости играет положительную роль, поскольку цены на рынке снижаются плавно и медленно, по мере дальнейшего развития кризиса. Кроме того, цены на недвижимость даже в условиях финансового кризиса не снижаются значительно, обычно максимальное снижение составляет 20.30 % от докризисного уровня. Однако эта инерционность рынка имеет и отрицательную сторону, так как выздоровление на рынке недвижимости происходит заметно позже, чем во всех остальных отраслях [5. С. 58].
Недвижимость во все времена относилась к инвестиционным активам. Поэтому как для опытных, так и для начинающих инвесторов, ищущих наиболее надёжные варианты для вложения денежных средств, мониторинг рынка недвижимости особенно необходим. Однако следует учитывать, что
в текущих рышочныгх ситуациях (банкротство предприятий, развитие новых и совершенствование имеющихся бизнес-проектов) мониторинг рынка недвижимости важен не только для инвесторов, но и для остальных участников рынка. Этим и обусловлена актуальность настоящего исследования.
Сегмент торговой недвижимости является основой для жизнедеятельности экономики, позволяет определить экономические тенденции рынка, деловую активность хозяйствующих субъектов.
Таким образом, произведенный анализ рынка недвижимости за анализируемый период (IV квартал 2014 г. — начало кризисных явлений, IV квартал 2015 г. — активная фаза экономического кризиса), основанный на достоверных рыночных данных и качественных расчетах, поможет определить степень влияния кризисных явлений в экономике на изменение стоимости недвижимого имущества.
Целью исследования является оценка влияния кризисных явлений на рынок недвижимого имущества и выявление возможных тенденций в будущем.
В соответствии с целью поставлены следующие задачи:
— проанализировать рынок коммерческой недвижимости (на примере торговой недвижимости г. Чита) за два периода времени — IV квартал 2014 г. и IV квартал 2015 г.;
— на основании произведенного анализа дать оценку влияния экономического кризиса на рынок торговой недвижимости г. Чита;
— определить возможные тенденции развития рынка торговой недвижимости на ближайшую перспективу.
Анализ выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке торговой недвижимости (интернет-ресурс — www.avito. ги, www.chita.ru). В рамках исследования на территории г. Чита выделены следующие территориальные районы (табл. 1).
Таблица 1
Территориальные районы г. Чита
№ п/п Территориальный район Границы района
1 Территориальный центр пл. Ленина, район кинотеатра Удокан, район магазина Темп, Вокзал, Собор, район магазина Сувениры, часть города в границах улиц Баргузинская-Бабуш-кина-Горького-Смоленская-Курнатовского-Бабушкина-Красноармейская-Пе-тровская
2 Удаленный центр мкр. Северный, район ЦРМ, СИБВ0, Остров, район Телецентра, район рынка Витэн, район Пожарки, диспетчерской, мкр. Батарейный, район Старого Кладбища
3 Удаленный район КСК, ГРЭС, оз. Кенон, район ул. Магистральная, район Буратино, район Школы 17, 12 городок, Сосновый Бор, район Читы-1
Предполагается, что выявленные предложения продажи включают НДС (18 %). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. оплачиваются арендатором отдельно. В рамках продажи торговой недвижимости
Учитывая, что полученные коэффициенты вариации близки к 33 %, данные статистической выборки следует признать однородными. Расчетные показатели сред-
о 19
ней стоимости 1 м9 по территориальному районированию представлены на рис. 1.
По всем районам за анализируемый период произошло снижение стоимости 1 м9 торговой недвижимости. Наибольшее снижение на 10,18 % наблюдается в территориальном центре. В удаленном центре и удаленном районе средняя стоимость 1 м9 снизилась на 6,59 и 1,05 % соответственно.
проанализировано 34 и 33 предложения за IV квартал 9015 г. и IV квартал 9014 г. соответственно. С целью формирования однородной выборки анализу подверглись торговые помещения площадью до 500 м9 с чистовой отделкой на первых этажах (табл. 9).
В рамках предложений по аренде торговой недвижимости проанализировано 96 и 98 предложений за IV квартал 9015 г. и IV квартал 9014 г. соответственно. С целью формирования однородной выборки анализу подверглись торговые помещения с чистовой отделкой на первых этажах. Фактор площади при аренде торговых помещений не является основным ценообразующим, т.к. у собственника при сдаче в аренду большого по площади объекта существует возможность сдать его нескольким арендатором, не потеряв при этом в стоимости аренды (табл. 3).
Таблица 9
Анализ предложений продажи торговой недвижимости
Показатель Центр Удаленный центр Удаленный район
Количество предложений, IV квартал 2014 г. 11 12 10
Количество предложений, IV квартал 2015 г. 13 11 10
Коэффициент вариации по выборке IV квартал 2014 г., % 23,31 34,62 34,34
Коэффициент вариации по выборке IV квартал 2015 г., % 16,99 32,53 20,85
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
/ г л ■
/ 1 ¿г " 1 1 —
1 1 1
/А 1 ■ 1 I
/А 1 • I 1
Р Р
Центр Удаленный центр Удаленный район
- средняя стоимость 1 м2, р. 4 квартал 2014 г. 94 991 60 921 42 780
- средняя стоимость 1 м2, р. 4 квартал 2015 г. 35318 56 946 42 331
Рис. 1. Средняя стоимость 1 м2 продажи за анализируемый период, р.
Таблица 3
Анализ предложений аренды торговой недвижимости
Показатель Центр Удаленный центр Удаленный район
Количество предложений IV квартал 2014 г. 11 8 9
Количество предложений IV квартал 2015 г. 10 8 8
Коэффициент вариации по выборке IV квартал 2014 г., % 30,21 23,73 19,58
Коэффициент вариации по выборке IV квартал 2015 г., % 21,68 25,41 23,6
Учитывая, что полученные коэффициенты вариации менее 33 %, данные статистической выборки следует признать однородными.
Расчетные показатели средней стоимости 1 м2 по территориальному районированию представлены на рис. 2.
По всем районам за анализируемый период произошло снижение стоимости аренды 1 м2 торговой недвижимости. Наибольшее снижение на 19,58 % наблюдается в удаленном центре. В территориальном центре и удаленном районе средняя стоимость 1 м2 снизилась на 17,33 и 7,55 % соответственно.
Таким образом, в текущей экономической ситуации необходимо отметить следующие тенденции:
— снижение стоимости продажи/аренды торговой недвижимости по всем ана-
лизируемым районам за рассматриваемый период;
— наибольшее снижение выявлено в территориальном центре и удаленном центре г. Чита, что обусловлено большим количеством торговой недвижимости в данных районах (избыток предложения);
— стоимость продажи/аренды в удаленном районе снизилась в меньшей степени, что обуславливается узкостью рынка и изначально невысокими ценами на торговую недвижимость в данном районе;
— стоимость аренды снижается большими темпами, чем стоимость реализации недвижимости. Данный факт связан с неактивностью рынка купли-продажи и, как следствие — стремлением продавцов переждать кризисный спад. Рынок аренды, напротив, перенасыщен, предложений достаточное количество, и многие арендато-
ры, оптимизируя свои расходы, вынуждены искать более дешевые помещения. Как следствие, собственники имущества также вынуждены снижать стоимость аренды для действующих арендаторов;
— рост потерь от недозагрузки торговых помещений за анализируемый период;
— нежелание потенциальных инвесторов покупать коммерческие объекты: они нацелены преимущественно на аренду.
0 Центр Удаленный центр Удаленный район
- средняя стоимость 1 м2, р. 4 квартал 2014 г. 946 679 490
- средняя стоимость 1 м2, р. 4 квартал 2015 г. 782 546 453
Рис. 2. Средняя стоимость 1 м2 аренды за анализируемый период, р.
В текущей ситуации для повышения прозрачности во взаимоотношениях с арендаторами и их лояльности возможно осуществление следующих действий:
— пересматривать ставки аренды через 6 и/или 12 месяцев, если уровень годовой инфляции в России составит более 5 %. В этом случае экономика недвижимости будет жить единой жизнью вместе с общеэкономической ситуацией в стране, а собственники недвижимости смогут оперативно реагировать на возможные кризисные ситуации;
— для расчета арендной ставки привлекать независимого эксперта (консультанта, оценщика), профессионально ориентированного в рынке коммерческой недвижимости и имеющего положительную репутацию. Подобное действие поможет снять
возможные претензии или подозрения со стороны арендаторов.
По всей видимости, данные тенденции сохранятся и в 2016 г. — в ситуации, когда платежеспособный спрос на коммерческую недвижимость находится на минимуме, предложение — на максимуме, нефть опускается ниже 40 долл. за баррель, а экономические санкции в отношении России продолжат свое действие. Кризисное время — подходящий момент для совершения инвестиций, поскольку цены находятся на минимальных уровнях и имеют хороший потенциал роста. Однако при совершении сделок с недвижимостью в этот период необходимо уметь торговаться, так как цены предложений, как правило, сильно завышены и продавцы недвижимости готовы на значительные скидки.
Таким образом, оценка воздействия кризисных явлений на стоимость коммерческой недвижимости оказывает суще-
Список литературы_
ственное влияние и является необходимой процедурой для хозяйствующих субъектов с целью анализа рынка недвижимости.
1. Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости. Тамбов: Тамбовский государственный технический университета, 2005. 32 с.
2. Гонин В.Н., Секисов В.А. Использование регрессионного анализа для расчета корректирующих поправок (на примере поправки на площадь) в оценке недвижимого имущества / / Вестник ЗабГУ. 2015. № 01 (116).
3. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости имущества. М.: Маросейка, 2014. 352 с.
4. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003. 422 с.
5. Оценка недвижимости / А.И. Драпиковский, Н.С. Игнатенко, Н.Б. Исаев [и др.]. Бишкек: Ега-Ба-сма, 2007. 480 с.
6. Практическая оценка недвижимого имущества и её особенности в российских экономических условиях на примере Забайкальского края / В.Н. Гонин, Б.Ж. Цыбенов, М.Г. Мелконян [и др.]. Чита: ЧитГУ, 2011. 36 с.
7. Сайт объявлений коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.avito. ru (дата обращения: 11.01.2016).
8. Сайт объявлений коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.chita. ru (дата обращения: 11.01.2016).
9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Санкт-Петербургский государственный технический университет, 1997. 422 с.
10. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Таганрог: ТРТУ, 2003. 70 с.
11. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. М.: Юнити-Дана, 2005. 303 с.
List of literature-
1. Alenicheva E.V. Metody otsenki obektov nedvizhimosti [Methods of real estate assessment]. Tambov: Tambov State Technical University, 2005. 32 p.
2. Gonin V.N., Sekisov V.A. Vestn. Zab. Gos. Univ. (Transbaikal State University Journal), 2015, no. 01 (116).
3. Gribovsky S.V. Matematicheskie metody otsenki stoimosti imushhestva [Mathematical methods of property valuation]. Moscow: Publishing house Maroseyka, 2014. 352 p.
4. Ozerov E.S. Ekonomika i menedzhment nedvizhimosti [Economics and property management]. St. Petersburg: MKS, 2003. 422 p.
5. Otsenka nedvizhimosti [Real estate assessment]; A.I. Drapikovsky, N.S. Ignatenko, N.B. Isaev [et al.]. Bishkek: Ega-Basma, 2007. 480 p.
6. Prakticheskaya otsenka nedvizhimogo imushhestva i eyo osobennosti v rossiyskih ekonomicheskih usloviyah na primere Zabaikalskogo kraya [Practical evaluation of real estate and its characteristics in the Russian economic conditions on the example of the Transbaikal Territory]; V.N. Gonin, B.Zh. Tsybenov, M.G. Melkonyan [et al.]. Chita ChitGU, 2011. 36 p.
7. Sait obyavleniy kommercheskoy nedvizhimosti (Website of commercial real estate advertisements) Available at: www.avito.ru (accessed 11.01.2016).
8. Sait obyavleniy kommercheskoy nedvizhimosti (Website of commercial real estate advertisements) Available at: www.chita.ru (accessed 11.01.2016).
9. Tarasevich E.I. Otsenka nedvizhimosti [Property valuation]. St.-Petersburg: Saint-Petersburg State Technical University, 1997. 422 p.
10. Tatarova A.V. Otsenka nedvizhimosti i upravlenie sobstvennostiyu [Assessment of real estate and property management]. Taganrog: TSURE, 2003. 70 p.
11. Tepman L.N. Otsenka nedvizhimosti [Property assessment]. Moscow: Unity-Dana, 2005. 303 p.
Коротко об авторах
Гонин Валерий Николаевич, канд. экон. наук, профессор, зав. кафедрой «Экономика и бухгалтерский учет», Забайкальский государственный университет, г. Чита, Россия. Область научных интересов: управление инновациями, экономика, энергетика, менеджмент, бизнес-планирование, маркетинг, финансовый менеджмент, бизнес-образование vngonin@mail.ru
Секисов Вадим Александрович, аспирант, Забайкальский государственный университет, г. Чита, Россия. Область научных интересов: оценка стоимости бизнеса, экономика, менеджмент, бюджетная политика Sekisovva@yandex.ru
Briefly about the authors _
Valery Gonin, candidate of economic sciences, professor, head of Economics and Accounting department, Transbaikal State University, Chita, Russia. Sphere of scientific interests: innovation management, economy, energy, management, business planning, marketing, financial management, business education
Vadim Sekisov, postgraduate student, Transbaikal State University, Chita, Russia. Sphere of scientific interests: assessment cost of business, economics, management, fiscal policy
Образец цитирования _
Гонин B.H., Секисов B.A. Оценка влияния экономического кризиса на рынок коммерческой недвижимости // Bесmн. Забайкал. гос. ун-та. 2016. T. 22. № 4. С. 107—113.
