CC BY
46
УДК 316.034
DOI 10.23672/SAE.2019.10.39017
Назарчук Наталия Павловна
старший преподаватель кафедры экономики, Тамбовский государственный технический университет korosteleva_olesya@mail.ru
Коростелева Олеся Александровна
магистр кафедры экономики, Тамбовский государственный технический университет korosteleva_olesya@mail.ru
Natalia P. Nazarchuk
Senior lecturer
of the Department Economics, Tambov State Technical University korosteleva_olesya@mail.ru
Olesya A. Korosteleva
Master of the Department Economic, Tambov State Technical University korosteleva_olesya@mail.ru
Оценка тенденций развития рынка ипотечного кредитования в российской федерации
Assessment of trends
in the mortgage market in the russian federation
Аннотация. Ипотечное кредитование в любой стране является неотъемлемой частью ее финансовой системы. Именно приобретение жилья при помощи кредитования - это единственный вариант в решении своих жилищных проблем. Для ориентирования в показателях ипотечного рынка, в его перспективах и, возможно, делать прогнозы, важно разбираться в его ключевых понятиях. Таким образом, ипотечное кредитование может стать не только локомотивом банковской системы, но и решения многих социальных проблем.
Цель написания данной статьи - исследование ипотечного кредитования в России, как инструмента в решении жилищных проблем в Российской Федерации. В процессе написания статьи рассмотрены главные проблемы ипотечного кредитования в России, предложены пути разрешения существующих проблем.
Ключевые слова: кредит, ипотека, недвижимость, жилье, банк, государство, страхование, процент, первоначальный взнос, ипотечный рынок, государственная поддержка.
Annotation. Mortgage lending in any country is an integral part of its financial system. It is the acquisition of housing through credit - this is the only option in solving their housing problems. To navigate the indicators of the mortgage market, its prospects and, possibly, make forecasts, it is important to understand its key concepts. Thus, mortgage lending can become not only the locomotive of the banking system, but also the solution of many social problems. The purpose of this article is to study mortgage lending in Russia as a tool in solving housing problems in the Russian Federation. In the process of writing the article, the main problems of mortgage lending in Russia are considered, ways of resolving existing problems are proposed.
Keywords: loan, mortgage, real estate, housing, bank, state, insurance, interest, down payment, mortgage market, government support.
Одной из главных потребностей, на данный момент, в России является необходимость в жилье и ипотечное кредитование нам представляется как один из вариантов решения этой проблемы. Из-за отсутствия финансовых сбережений и, в том числе, отсутствия реальных возможностей накопления подавляющее большинство россиян не в состоянии улучшить свои жилищные условия, поэтому для большинства граждан приобретение недвижимости без заемных средств невозможно; одной из главных причин является постоянное увеличение цен на жилье. Соответственно, это приводит к большим разрывам между реальными доходами граждан и ус-
тановленными ценами, поэтому один из способов приобретения своего жилья является ипотечное жилищное кредитование, что является главным направлением государственной жилищной политики. По данным социологических опросов, в нашей стране больше 67 % населения не удовлетворены своими жилищными условиями. В целом, уровень развития ипотечного рынка и доступность ипотеки для населения зависит от макроэкономической ситуации в государстве.
В первой половине 2020 года ставки по ипотечным кредитам в России впервые в истории ус-
тойчиво утвердятся на уровне ниже 9 процентов, а во втором полугодии достигнут 8,7 процента. Ставка в 8,7 процента - это целевой показатель, предусмотренный национальным проектом «Жилье и городская среда». Уменьшению стоимости жилищных кредитов в конце 2019-го - в 2020 году будут способствовать постоянное снижение стоимости фондирования, падение инфляции и ключевой ставки Центробанка. Сокращение ставок стало ключевой тенденцией российского рынка ипотеки в последние месяцы. Ставки по фактически выданным кредитам в августе 2019-го г. впервые оказались ниже 10 процентов и составили 9,91 процента, а ставки выдачи по кредитам на новостройки - 9,35 процента. По данным статистики ЦБ РФ, всего в период с января по август 2019-го г. российские банки выдали новых ипотечных кредитов на сумму 1,6 триллиона рублей, что выше показателя за аналогичный период 2018 года на 4 процента. Речь идет только о кредитах, выданных на приобретение жилья (без учета средств, предоставленных на рефинансирование ранее взятых кредитов).
Снижение Центробанком ключевой ставки до 7 % годовых может стать одним из главных стимуляторов как к более высокому спросу на жилье, так и активизации рефинансирования кредитов, выданных ранее по более высоким ставкам. Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 25 октября 2019 года. Причем ставки должны быть снижены таким образом, чтобы провал одной части спроса компенсировался ростом другой. Можно ожидать, что к концу года ипотечный рынок может перейти к росту, который продолжится в 2020 году. Его будет поддерживать снижение процентных ставок: средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам к концу 2020 года может оказаться несколько ниже 9 % годовых. Но при этом, динамика рынка ипотеки с начала 2019 года уже пять месяцев подряд был негативным: по итогам июля объем ипотечного кредитования в годовом отношении сократился на 9,9 %, количество выданных ипотечных кредитов -на 17,6 %. По итогам семи месяцев 2019 года объем ипотечного кредитования сократился на 4,5 % по сравнению с соответствующим периодом 2018-го.
Ипотечное кредитование в Российской Федерации это одно из приоритетных направлений развития страны, но у ипотеки есть ряд проблем, тормозящие этот процесс:
- нестабильность политической и экономической ситуации в стране после введения политико-экономических санкций со стороны Европейского Союза и США;
- высокий уровень налогообложения юридических и физических лиц;
- низкий уровень доходов большей части населения страны;
- большие расходы во время осуществления сделок с жилой недвижимостью;
- монополизация рынка;
- недоступность ипотечного кредитования в связи с завышенной стоимостью;
- высокие риски ипотечного жилищного кредитования, как для кредиторов, так и для заемщиков;
- несовершенное российское законодательство в области ипотечного кредитования;
- недостаточный уровень подготовленных специалистов;
- недостаточная стабильная помощь со стороны госуд а рства в организационных, финансовых, законодательных вопросах.
Для повышения эффективной деятельности и развития системы ипотечного кредитования в современных условиях экономики страны требуется реализовать целый комплекс мер по следующим направлениям:
- реализации мероприятий по улучшению инвестиционного климата в РФ;
- разработки государственных программ для поддержки заемщиков, оказавшихся в сложных положениях;
- снижения процентных ставок по ипотечному кредитованию для доступности всех слоев общества;
- упрощения структуры и требований к эмиссии ипотечных ценных бумаг;
- повышения уровня конкуренции на рынке ипотечного кредитования;
- повышения ликвидности банковской системы со стороны Центрального Банка.
К сожалению, непрозрачным остается рынок первичного жилья. В связи с отсутствием здоровой конкуренции в нашей стране между застройщиками искусственным образом повышаются и удерживаются высокие цены на жилую недвижимость. Руководители строительных компаний, желая получить большую прибыль, тем самым. лишают граждан возможности приобрести жилье на первичном рынке. Коммерческие банки, предоставляющие жилищные займы, тоже зависят от цен, которые диктуются монопольными строительными компаниями, и только при снижении цен на жилье в новостройках можно такую проблему. А цены на квартиры на первичном рынке автоматически упадут до соответствующего уровня, когда на рынке долевого строительства между застройщиками появится конкуренция. Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации». Также важно отметить, что с 1 июня 2019 года все застройщики перешли на работу со специальными эскроу счетами в банках. С этой даты застройщики уже не смогут использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Все средства покупателей будут проходит через эскроу счет в банке партнере и строго контролироваться. Застройщик не имеет права расходовать эти деньги до момента ввода дома в эксплуатацию, а также не сможет использовать средства из одного проекта на финансирование другого.
Также стоить отметить, что с 1 октября 2019 года многие ведущие банки на рынке ипотеки объявили о снижении процентных ставок на ипотечные жилищные кредиты, что является очень важным. Главной причиной снижения ставок коммерческих банков является снижение ключевой ставки. В Сбербанке ставки кредитов на покупку готового и строящегося жилья, загородной недвижимости, гаража и машинно-места, а также на строительство жилого дома и нецелевых кредитов под залог недвижимости уменьшились на 0,3 процентного пункта (п.п.), а на рефинансирование ипотечных кредитов других банков - на 0,6 п. п. Минимальная ставка ипотеки на готовое жилье теперь составляет 8,8 % годовых для зарплатных клиентов Сбербанка при участии в акциях «Молодая семья» и «Скидка 0,3 % на ДомКлик», на покупку квартиры в новостройке в рамках программы субсидирования с застройщиками - 7,3 %, на рефинансирование - 9,5 %. Такие ставки действуют при наличии полиса страхования жизни, при отказе от него действует надбавка в 1 п.п.
В Газпромбанке ипотека подешевела на
0.5.0,6 п.п. Минимальная ставка опустилась до 8,7 % годовых - столько заемщики будут платить по кредитам на сумму от 10 млн руб. с первоначальным взносом не менее 20 % от стоимости квартиры при оформлении страхования жизни и здоровья, если они являются зарплатными клиентами или приобретают квартиру у партнера банка.
Альфа-банк снижает ставки ипотеки на новостройки, вторичное жилье и рефинансирование на 0,4-0,8 п.п., минимальную - до 8,49 % годовых. Под минимальный процент Альфа-банк обещает кредитовать покупки на первичном рынке жилья у партнеров банка при подписании кредитного договора в течение 30 дней после
Литература:
1. Назарчук Н.П. Детерминанты ипотечного кредитования // «Финансовые исследования». 2017.
2. Белотелова Ж.С. Деньги. Кредит. Банки : учебник. Дашков и К, 2014.
3. Литвинова, С.А. Ипотечное кредитование : учеб. пособие. Директ Медиа, 2016.
4. Мартынова, Т.А. Ипотека делает жилье недоступным // «Банковское обозрение». 2016.
одобрения заемщика и при страховании жизни и титула.
На 0,8 п.п. подешевела ипотека на строящееся и готовое жилье от банка Дом. РФ; базовая ставка при покупке новостроек составит 8,9 %, для зарплатных клиентов - 8,5 %, отмечается в его сообщении.
В Райффайзенбанке на 0,3-0,4 п.п. дешевеют кредиты на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынке, рефинансирование, а также на покупку недвижимости под залог квартиры в собственности. Минимальная ставка кредитов на сумму свыше 7 млн руб. составит 8,99 % годовых для всех категорий заемщиков, на 3-7 млн руб. - 9,29 %
После снижения ставок на ипотеку в текущем году в 2019-2020 годах ожидается продолжение тенденции, что сделает ипотеку еще более доступной. Кроме того, ключевыми факторами для ипотечного кредитования будут ставка рефинансирования и уровень инфляции.
Подводя итоги, следует сказать, что ипотечное кредитование является еще одной ступенью к повышению уровня социального развития населения, являясь одним из основных факторов формирования среднего класса, так как ипотечное кредитование предоставляет гражданам возможность приобретения собственного жилья. Но без государственной поддержки развитие ипотечного кредитования маловероятно. Чтобы ипотека стала основным инструментом в решении жилищных проблем в Российской Федерации, должны решиться многие комплексные проблемы в области экономики, политики, а также в социальном секторе. Но решить возникшие проблемы сразу не получится, следовательно, для этого потребуется длительное время, при этом в сложившихся обстоятельствах ипотечное кредитование - самый действенный механизм в решении жилищных проблем.
На данном этапе рынок ипотеки в России выходит на новый этап развития: в обозримом будущем в стране существенно уменьшится число потенциальных заемщиков, которым банки будут согласны выдать деньги на покупку жилья. Сокращение доли «качественных» потенциальных ипотечников произойдет из-за ужесточения требований к ним.
Literature:
1. Nazarchuk N.P. Determinants of mortgage lending // «Financial research». 2017.
2. Belotelova J.S. Money. Credit. Banks : textbook. Dashkov and K., 2014.
3. Litvinova S.A. Mortgage lending: a training manual. Direct Media, 2016.
4. Martynova T.A. / Mortgage makes housing inaccessible // «Banking Review». 2016.
