CC BY
9DO: 10.24412/2619-0761-2022-4-18-33 УДК 719
ОЦЕНКА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ И ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛОГО ДОМА №3 ПО УЛ. МОСТОВАЯ Г. АЛЕКСЕЕВКА БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Калачук Т.Г. * Андрюнькина НА, Колмыкова И.В.
Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, Белгород, Россия
*Е-таИ: 1а1уапа. са!асЬик@уапсСех. ги
Аннотация. В данной статье приведен анализ и оценка технического состояния и физического износа жилого дома №3 по ул. Мостовая г. Алексеевка Белгородской области. Изучены нормативно-правовые аспекты и методика оценки технического состояния и физического износа жилого дома, рассмотрена процедура проведения расчета технического состояния и физического износа жилого дома. Техническое состояние жилых объектов и связанной с ними коммунальной инфраструктуры, уровень их фактической эксплуатационной надежности определяют нормальную жизнедеятельность любого города. В социальном аспекте жилищная сфера удовлетворяет первичные жизненные потребности человека и представляет жизненно важные интересы всего населения страны. Одним из важных этапов оценки объекта недвижимости, бесспорно, является определение степени его физического износа. Процедура определения износа объекта позволяет оценить его реальное техническое состояние, объективно определить срок его экономической жизни и, что немаловажно, правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта недвижимости.
Ключевые слова: здание, техническое состояние здания, физический износ здания, жилой дом, техническая экспертиза, конструктивные элементы здания, объект недвижимости.
Введение.
Жилищная сфера, представляя важнейший сектор экономики, включает в себя огромный социально-экономический потенциал страны. Значимость жилищной сферы многогранна, поэтому она нуждается в своевременном выявлении ухудшения технических характеристик зданий. Контроль технического состояния проводится с целью проверки соответствия значений параметров объекта недвижимости требованиям технической документации и определения на этой основе одного из видов технического состояния в данный момент времени.
Актуальность данного исследования заключается в том, что одним из важных этапов оценки объекта недвижимости, бесспорно, является определение степени его физического износа. Износ, по своей сути, это потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта становится меньше, чем стоимость замещения или стоимость воспроизводства. Следовательно, без определения износа оценка стоимости объекта будет неверной, так как она не учитывает физические и функциональные изменения, произошедшие с объектом за время его эксплуатации, не учитывает затраты, которые потребуются для восстановления первоначальных характеристик или адаптации объекта к современным рыночным требованиям. Процедура определения износа объекта позволяет оценить его реальное техническое состояние, объективно определить срок его экономической жизни и, что немаловажно, правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта недвижимости.
Основная часть. Объект исследования - жилой дом находится в центре города Алексеевка, который расположен на востоке Белгородской области на левом берегу реки Тихая Сосна (рис. 1). Протяженность города с запада на восток - 8 км, с севера на юг - 5 км.
© ®
Содержимое этой работы может использоваться в соответствии с условиями лицензии Creative Commons Attribution 4.0. Любое дальнейшее распространение этой работы должно содержать указание на автора (ов) и название работы, цитирование в журнале и DOI.
Рис. 1. Местоположение исследуемого жилого дома №3 по ул. Мостовая г. Алексеевка Белгородской области
Анализ района расположения позволяет дать высокую оценку рынку рабочей силы в районе, в котором расположен объект оценки. Близость оцениваемого объекта к магазинам и социально-культурным учреждениям оценивается хорошо. В шаговой доступности находятся: школа №3, детские сады №11, №12, сетевые магазины, аптеки, парикмахерская, водный комплекс «Волна», а также Спортивный клуб «Эдельвейс». Больницы расположены в пяти минутах езды на автомобиле. Качество коммунальных услуг, а также услуг по охране общественного порядка оценивается хорошо. Общий вид жилого дома представлен на рис. 2.
Рис. 2. Общий вид жилого дома
Краткие сведения о жилом доме:
- Год постройки и ввода в эксплуатацию, год - 1978;
- Количество этажей, ед. - 5. Лифт отсутствует;
- Количество подъездов, ед. - 4;
- Количество помещений, ед. - 67;
- Количество жилых помещений, ед. - 66;
- Количество нежилых помещений, ед. - 1;
- Общая площадь дома, кв. м - 3 351,40;
- Общая площадь жилых помещений, кв. м - 3 152,80;
- Общая площадь нежилых помещений, кв. м - 479,90.
Обследованный жилой многоквартирный дом, прямоугольный с размерами 72,80^12,60 м представляет собой пятиэтажное здание (рис. 3) со встроенно-пристроенным магазином. Жилой дом введенн в эксплуатацию в 1978 г., расположен по адресу: г. Алексеевка, ул. Мостовая, д. 3 (ранее ул. К. Маркса, д. 3). Конструктивная схема здания жесткая. Пространственная жесткость здания обеспечивается продольными и поперечными стенами и железобетонными дисками перекрытий. Под зданием предусмотрен подвал.
Рис. 3. Схема 1-5 этажей исследуемого здания с указанием повреждений конструкций
Описание конструктивных элементов и особенностей дома (согласно данным, указанным в заключении экспертного обследования строительных конструкций здания):
- фундаменты ленточные, гибкие, устроенные из монолитных и сборных железобетонных фундаментных плит (подушек), в основном, непосредственно на грунты основания без устройства песчаной подсыпки толщиной 50...100 мм;
- стены - выполнены кладкой из силикатного кирпича, причем все наружные стены толщиной 510 мм выполнены декоративной «липецкой» кладкой, в которой наружная верста является облицовочным слоем, уложенным без перевязки вертикальных швов и закрепленным к основной стене тычковыми рядами через каждые три горизонтальных ряда; стены подвала: сборные бетонные блоки ФБС с местными заделками из полнотелого керамического кирпича: цоколь - кирпичный, выполненный кладкой из полнотелого керамического кирпича;
- междуэтажное перекрытие и покрытие - выполнено железобетонными многопустотными плитами, толщиной 220 мм;
- крыша - плоская, совмещенная с покрытием, не вентилируемая:
- кровля - гидроизоляционный ковер из рулонных материалов по цементно-песчаной стяжке и с утеплением из газосиликатных плит с разуклонкой из керамзитового гравия;
- водосток - наружный, неорганизованный;
- лестницы - из сборных железобетонных лестничных маршей и лестничных площадок;
- наружная отделка стен - декоративная липецкая кладка;
- внутренняя отделка - штукатурка, оклейка обоями, облицовка плиткой стен, масляная окраска панелей;
- заполнение оконных проемов - металлопластиковые и деревянные блоки;
- заполнение дверных проемов - деревянные, металлопластиковые и металлические блоки;
- полы - дощатые, паркетные, линолеум, керамическая плитка.
В габаритах 1 -го этажа 1 -го подъезда расположены нежилые помещения и одно жилое помещение, в габаритах 1 -го этажа 2-го подъезда расположены только нежилые помещения, имеющие отдельный вход со стороны фасадов здания. Виды благоустройств: электроснабжение, газоснабжение, холодное водоснабжение, центральное отопление, централизованное водоотведение.
Согласно заключению экспертизы ЗАО «Белгородгражданпроект-плюс» была произведена строительно-техническая экспертиза жилого дома №3 по ул. Мостовая г. Алексеевка Белгородской области. При обследовании дома установлено, что по фасаду здания по всему периметру имеются продольные трещины различной величины в длину, ширину, многие из них сквозные.
Фундамент. Для обследования фундаментов (для выяснения их конструкции и технического состояния) и осмотра грунтов основания под подошвами фундаментов силами заказчика изнутри здания были выкопаны восемь шурфов.
Согласно отчету по результатам обследования грунтов основания под подошвой фундаментов жилого дома №3 по ул. Мостовая в г. Алексеевка, выполненного ООО «Ростехизыскания» в 2016 году (договор №16-25) под фундаментами здания, в отрытых шурфах № 1 -8 установлены разнородные грунты, включая: суглинки полутвердые; суглинки уплотненные тугопластичные; суглинки просадочные, лессовидные полутвердые; суглинки просадочные лессовидные тугопластичные; меловой грунт тугопластичный плотный; насыпной грунт рыхлый мягкопластичный.
Физические свойства грунтов в отрытых шурфах значительно отличаются друг от друга и расчетное сопротивление грунтов под подошвой фундаментов имеет различные значения и, кроме указанного, зависят от условий эксплуатации. Например, при их замачивании расчетное сопротивление грунтов может значительно снижаться, провоцируя грунты основания и всё здание в целом на неравномерные усадки, вызывая повреждения основных несущих конструкций здания, включая стены.
Грунты основания в отрытых шурфах весьма увлажнены. Следует подчеркнуть важность содержания грунтов основания в сухом состоянии, что будет гарантировать их достаточную несущую способность и отсутствие деформаций. Планировка грунтовой
засыпки под полы подвала выполнена, бетонная подготовка под полы устроена, только в части подвала в осях «1-3/4».
В надфундаментных конструкциях выявлены трещины в цоколе и стенах, трещины под оконными проемами и по углам оконных проемов, что свидетельствует о неравномерной осадке здания, местами следы ремонта трещин, следы длительного увлажнения цоколя и стен, ослабление и разрушение кладки цоколя местами.
Рассчитываем физический износ фундамента по формуле:
—
Ф=уФ——
к I г,
I=1
—
1. Ф, определяем по табл. 4 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (75 %);
2. Рк = 2,8х(72,8 + 12,6) х 2 = 478,24;
Р, = (15,6 + 9,75 + 6,37 + 23,4 + 13,4 + 18,94 + 5,82) х 2,8 = 255,1;
2551
3. Ф = 75 '^^ = 40Д% Фк ~ 40 %.
Наружные и внутренние стены подвала выполнены из фундаментных бетонных блоков типа ФБС шириной 400, 500 и 600 мм по ГОСТ 13579-78, а отдельные участки продольных наружных и внутренних стен устроены кирпичной кладкой из керамического кирпича М 75...100 на цементно-песчаном растворе М 50.
Вертикальные и горизонтальные швы между блоками не расшиты, что является отступлением от требований СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Толщина горизонтальных и вертикальных растворных швов между фундаментными блоками составляет от 20 до 50 мм. Отклонение рядов кладки от горизонтали на Ь 10 м составляет от 30 до 60 мм, при допуске - 30 мм (табл. 34 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»).
Перевязка отдельных рядов бетонных блоков наружных и внутренних продольных и поперечных стен выполнена на длину 200...300 мм, связей в виде арматурных сеток в указанных местах не установлены.
Вместе с тем установлены отдельные, незаделанные ни бетоном, ни кирпичной кладкой отверстия в стенах подвала размерами до 270x600 мм каждая (рис. 4). Наибольшее количество незаделанных отверстий расположенных ниже перекрытия подвала в стене по оси «Б» между осями «1-3».
Рис. 4. Отверстия в стенах подвала
При устройстве стен подвала применены отдельные блоки с дефектами в виде сколов, нечетких граней, с разницей по высоте до 40 мм. Вдоль наружных стен подвала по осям «А», «В», «10» (рис. 5) устроены световые приямки, глубиной 2000 м, кровлей над которыми служат профилированные стальные или асбестоцементные волнистые, кровельные листы ненадежно закрепленные и неплотно примыкающие к наружным стенам здания. Световые приямки не обеспечивают освещение и вентиляцию подвального помещения.
Рис. 5. Световые приямки в наружных стенах подвала
Наружные стены подвала по осям «А», «В» и внутренняя продольная стена по оси «В» между осями «1/2-3/4» осями «3-4» получили повреждения в виде сквозных вертикальных трещин шириной раскрытия соответственно от 1,0 до 4,5 мм (рис. 6).
При эксплуатаций здания вертикальная гидроизоляция, наружных стен подвала утрачена. Протечки из сантехнических трубопроводов, а также сброс воды при пуске и регулировке системы отопления зачастую ведется непосредственно на полы подвала, что привело к нарушению влажностного режима в подвале здания и периодическому локальному замачиванию грунтов основания фундаментов на отдельных участках.
Вертикальная и горизонтальная гидроизоляция стен подвала не выполнена, что установлено контрольными вскрытиями конструкций. Горизонтальная гидроизоляция стен надземной части здания выполнена на отметке нижней плоскости перекрытия над подвалом и устроена из двух слоев рубероида, уложенного насухо по стенам подвала.
Рис. 6. Повреждения в виде трещин на стенах подвала
Следует отметить, что температурные (деформационные) швы в конструкциях стен подвала и фундаментах не выполнены.
Техническое состояние фундаментов и стен подвала соответствии с СП 13-12-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» оценивается как недопустимое.
Наружные стены. В наружных продольных стенах здания устроены в четверть температурные усадочные (деформационные) швы по осям «4», «7» с установкой в швы двух слоев рубероида, но без заполнения швов упругими прокладками, исключающими возможность продуваемости швов.
Горизонтальная гидроизоляция стен выполнена из двух слоев рубероида, уложенного насухо на уровне нижней плоскости перекрытия над подвалом на отметке - 0,300 м. Значительных повреждений горизонтальной гидроизоляции не обнаружено.
Наибольшее количество трещин расположено по фасаду 4-го подъезда, все они имеют длину более 4-х кладочных рядов, длина многих проходит через несколько этажей, ширина раскрытия от 1 мм и более, что по классификации дает основание относить их к опасным трещинам.
При обследовании установлено удовлетворительное качество выполненных каменных работ, одновременно с тем отмечаются отклонения от горизонтали рядов кладки, искривлений кирпича на постели достигающее 8 мм, вместо 4 мм по ГОСТу, что привело к увеличению до 18 мм толщину отдельных вертикальных и горизонтальных швов (при нормируемых 10...15 мм), что несколько снижает прочность кирпичной кладки (рис. 7). Неровности стен по горизонтали и по вертикали на 2 м длины достигают в отдельных местах 18 мм.
г
Рис. 7. Повреждения наружных стен исследуемого жилого дома
В период эксплуатации здания для ввода в пространство лестничных клеток первого и второго подъезда здания слаботочных коммуникаций кладка стены под местами опирания перемычек получила частичное повреждение на ширину до 180 и глубину до 100 мм (рис. 8).
Рис. 8. Повреждение стен здания из-за прокладки коммуникаций
Внутренние стены имеют вертикальные и наклонные трещины, трещины стен лестничной клетки, следы ремонта трещин, отставание перегородок от продольных наружных стен, следы капиллярного увлажнения стен, увлажнение стен вследствие протечек инженерных коммуникаций, частичное разрушение отделочных слоев (штукатурного, окрасочного), наблюдается коробление и разрывы обоев в углах, щели и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями, перекос отдельных окон и дверей (створки и полотна не закрываются).
В отдельных помещениях квартир выполнен ремонт, ввиду чего повреждений не выявлено.
Для расчета физического износа стен (табл. 1) используем таблицу 10 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Перегородки - кирпичные. Имеют многочисленные сколы, трещины на поверхности до 2 мм, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями (ширина до 10 мм). Физический износ определяем по табл. 21 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». В соответствии с описанием повреждений конструкций в заключении экспертизы ЗАО «Белгородгражданпроект-Плюс» Фк = 40 %;
Таблица 1
Расчет физического износа стен
Наименование участка Удельный вес участка к общему объему элемента, % (р/ркут % Физический износ участков элементов, %, Ф, Определение средневзвешенного значения физического износа, %
Стены наружные (1 655,6/2 493,3)х100 = 66,4 43 28,6
Стены внутренние (652/2 285,9)х100 = 28,5 40 11,4
Стены подвала (71,3/478,6)х100 = 14,9 46 6,9
Фк = 46,9 % ~ 47 %
Перекрытия. Растворные швы в зазорах между отдельными плитами перекрытий над подвалом получили повреждения в виде трещин (рис. 9) с шириной раскрытия до 2,0 мм, а растворные швы между отдельными плитами перекрытий и покрытия над 1 -м, 2-м и 5-м этажами разрушены.
Рис. 9. Трещины в плитах перекрытия над подвалом
Покрытие над 5 м этажом в отдельных местах, большей частью расположенных у наружных стен здания имеет локальные участки замачивания от проникновения атмосферной влаги через поврежденный гидроизоляционный ковер, стяжку, утеплитель и частично деструктуризированную пароизоляцию к плитам покрытия. Замачивание потолков над пятым этажом происходит также от выпадания конденсата на нижнюю поверхность, при недостаточном, неэффективном утеплении крыши, особенно у наружных стен здания.
Физический износ перекрытий определяем по табл. 31 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Согласно обследованию ЗАО «Белгородгражданпроект-Плюс», Фк = 50 %;
Крыша - плоская, совмещенная с покрытием, не вентилируемая.
Оценка по техническому состоянию производится по табл. 40 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» Фк = 80 %;
Физический износ слоистой конструкции по сроку службы:
Крыша состоит из 3 слоев: сборная железобетонная плита покрытия, стяжка, гидроизоляционный ковер (рубероид) на битумной мастике.
Срок службы железобетонного слоя принимаем 100 лет, тогда при сроке эксплуатации 44 года получим физический износ железобетонного слоя 40 %.
Срок службы утеплителя 50 лет, получим физический износ 50 %.
Срок службы гидроизоляционного ковра 10 лет - физический износ равен 100 %.
По приложению 3 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» определяем коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости Кжб = 0,18; КуП = 0,22; Кг = 0,6;
Определяем физический износ:
Фс = 40x0,18 + 50x0,22 + 100x0,6 = 7,2 + 11 + 60 = 78,2 % ~ 78 %.
За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение -80 %.
Кровля плоская, мягкая из линокрома, отсутствует организованный сброс ливневых вод с кровли. Повсеместно по всей кровле произошло отслоение кровли от основания, многочисленные разрывы и пробоины, местные просадки, расслоения в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивания покровного и защитного слоев, отсутствие слоя защитной мастики по всей кровле, повсеместное отслоение кровельного покрытия в местах сопряжения кровли и вентканалов.
Повреждения кровли представлены на рис. 10.
Рис. 10. Отслоение кровли от основания
Требуется полный капитальный ремонт кровли с заменой слоя утеплителя и восстановлением стяжки.
Физический износ определяем по табл. 41 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», Фк = 75 %.
Полы дощатые, керамическая плитка. местами уклон пола, отставание напольного покрытия, истертости в ходовых местах. В части помещений квартир произведена замена напольного покрытия, повреждений не выявлено. Физический износ для дощатых полов определяем по табл. 51, 49 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», Фк = 35 %.
Отделочные покрытия: внутренняя отделка - штукатурка, оклейка обоями, облицовка плиткой стен; наружная отделка стен - декоративная липецкая кладка;
Итак, согласно табл. 60...62, 10 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ отделочных покрытий представлен в табл. 2.
Таблица 2
Физический износ отделочных покрытий
Наименование участка Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Р/РАУ100% Физический износ участков элементов, %, Ф^ Определение средневзвешенного значения физического износа, %
Штукатурка (71,3/478,6)х100 =14,9 40 6
Оклейка обоями (91/565) х100 = 16 40 6,4
Облицовка стен плиткой (21,5/86x100) = 25 20 5
Декоративная кладка (1 655,6/2 493,3)х100 = 66,4 43 28,5
Фк = 45,9 % ~ 46 %
Окна - заполнение оконных проемов металлопластиковыми и деревянными блоками. Имеются такие повреждения, как трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость и щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол. Уплотнительные прокладки изношены. Фк = 20 % (табл. 55 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»).
Двери - заполнение дверных проемов деревянными, металлопластиковыми и металлическими блоками. Наблюдаются повреждения в виде поверхностных трещин в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками, стертость дверных полотен. Уплотнительные прокладки изношены, трещины в стеклах, повреждение декоративных деталей дверей. Фк = 20 % (табл. 57, 58 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»).
Лестницы. Обследованием установлено, что до 10 % ступеней имеют повреждения в виде сколов на глубину до 5 мм площадями до 0,05 кв. м каждой ступени, истирания на глубину до 3,0 мм (рис. 11).
Наблюдаются истертости ступеней в ходовых местах, отставание лестничных маршей от стен лестничной клетки.
Рис. 11. Повреждение лестниц жилого дома
Оценка физического износа лестниц определяется по табл. 35 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», Фк = 28 %.
Карнизы, балконы. Наблюдаются следы замачивания карнизных и балконных плит, нарушение защитного слоя бетона, обнажение и коррозия арматуры. Повреждения представлены на рис. 12.
Рис. 12. Повреждения балконных плит
Внутренние сантехнические и элетротехнические устройства. Сантехническое и электротехническое оборудование в квартире имеет нормативный срок службы, который оговорен в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", прил. 3. Согласно данному нормативному документу срок службы сантехнического оборудования равен:
- Трубопроводы холодной воды из труб (оцинкованные) - 30 лет;
- Трубопровод горячей воды из газовых оцинкованных труб (газовых черных труб) - 30
лет;
- Трубопроводы канализации (чугунные) - 40 лет;
- Водоразборные краны - 10 лет;
- Туалетные краны - 10 лет;
- Умывальники керамические- 20 лет;
- Ванны эмалированные чугунные - 40 лет;
- Смесители - 15 лет;
- Стояки - 30 лет.
- Срок службы центрального отопления (радиаторы чугунные, стальные) - 40 лет.
- Срок службы газооборудования (внутридомовые трубопроводы, газовые плиты) - 20
лет.
Срок службы электрооборудования:
- Вводно-распределительные устройства, внутридомовые магистрали (сеть питания квартир) с распределительными щитками - 20 лет;
- Внутриквартирные сети - 25...40 лет;
- Электроприборы (штепсельные розетки, выключатели и т.п.) - 10 лет.
Чугунный стояк на четвертом этаже четвертого подъезда, расположенный в санузле квартиры №59 получил повреждение в виде продольной трещины. Необходима его замена. Основной причиной, вероятно, является скрытый дефект в трубе, низкое качество выполненных сантехнических работ при устройстве канализации и деформаций конструкций здания при неравномерных осадках грунтов основания и фундаментов.
За время эксплуатации здания (44 года) не была произведена замена сантехнического и электротехнического оборудования, следовательно, физический износ составляет 100 %.
Расчет общего износа жилого дома №3 по ул. Мостовая г. Алексеевка Белгородской области представлен в табл. 3. Удельные веса укрупненных конструктивных элементов определяем по Сборнику №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», удельные веса каждого элемента по табл. прил. 2 «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)".
Таблица 3
Расчет общего износа исследуемого здания
Наименование элементов здания Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. N 28, % Удельные веса каждого элемента по табл. Прил. 2 ВСН 53-86(р), % Расчетный удельный вес элемента, Н х 100, % Физический износ элементов здания, %
по результатам оценки, Фк средневзвешенное значение физического износа
Фундаменты 8 - 8 40 3,2
Стены 24 80 19,2 47 9
Перегородки 20 4,8 40 1,9
Перекрытия 14 - 14 50 7
Крыша 2 40 0,8 80 0,6
Кровля 60 1,2 75 0,9
Полы 8 - 8 35 2,8
Окна 11 56 6,16 20 1,2
Двери 44 4,84 20 1
Отделочные покрытия 6 - 6 46 2,8
Внутренние сантехнические и элетротехнические устройства 15 - 15 100 15
Лестницы, балконы 12 40 4,8 28 1,3
100 100 Фз = 46,7 % ~ 47 %
Таким образом, общий износ исследуемого здания составляет 47 %, опираясь на укрупненную шкалу определения технического состояния здания по величине физического износа, можно сделать вывод, что исследуемый жилой дом находится в неудовлетворительном состоянии. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации (за исключением сантехничесгого и электротехнического оборудования), но требуют капитального ремонта.
На основе приведенных выше описаний повреждений жилого дома определяем категорию технического состояния (табл. 3).
Техническое состояние строительных конструкций оценивалось в табл. 4.
Таблица 4
Степени повреждений конструкций исследуемого здания
Конструкции Дефекты, повреждения, несоответствие требованиям норм Категория технического состояния по СП 13-102-2003
Фундаменты, стены подвала Отпирание подошвы фундаментов произведено на разнородные грунты основания, включая просадочные и насыпные, имеющие различные физические свойства. Замачивание грунтов основания фундаментов техногенными и атмосферными водами, неравномерные осадки фундаментов. Невыполнение горизонтальной и вертикальной гидроизоляции фундаментов. Невыполнение заделок отверстий в стенах подвала. Повреждения стен подвала трещинами, шириной раскрытия до 4,5 мм. Недопустимое техническое состояние
Стены надземной части здания Повреждения стен многочисленными сквозными трещинами, шириной раскрытия от 0,2 до 7,0 мм, пересекающие более 5 рядов кладки. Замачивание кирпичной кладки этажа. Повреждение кладки стен при пробивке отверстий под местами опирания перемычек над оконными проёмами в стене по оси А у оси 7, 9. Недопустимое техническое состояние
Перекрытия над подвалом Повреждения отдельных плит перекрытия: отверстиями, диаметром от 40 до 260 мм, сколами бетона, обнажениями конструктивной и рабочей арматуры, разрушением защитного слоя бетона, выщелачиваем. Прогиб плиты/=18 мм. Ограниченно-работоспособное техническое состояние
Перекрытия над 1...4-м этажами Локальные повреждения растворных швов между плитами перекрытия. Работоспособное техническое состояние
Перекрытия над 5-м этажом Повреждения растворных своя между плитами перекрытий. Локальное замачивание отдельных участников плит перекрытий. Повреждение на верхней плоскости покрытия пароизоляции. Работоспособное техническое состояние
Крыша и кровля Протечки в кровле. Разрушение мест примыкания гидроизоляционного ковра к вертикальным поверхностям дымовентиляционных труб, стенам будки выхода на крышу. Повреждение цементной стяжки. Недостаточно эффективное утепление. Повреждение, деструктуризация пароизоляции. Недопустимое техническое состояние
Лестничные марши и площадки Местные сколы и истертости проступей и повреждение пола лестничных площадок. Разрешение штукатурной заделки раствором между стеной лестничной клетки по оси 2 на четвёртом этаже и лестничным маршем. Работоспособное техническое состояние
Балконные плиты, карнизные плиты, козырьки входов Выщелачивание бетона. Разрушение защитного слоя бетона в нижней плоскости плит, обнажение и поражение поверхностной, пластинчатой и язвенной коррозией отдельных мест площадями от 0,4 до 1,0 м кв. Ограниченно-работоспособное техническое состояние
Отмостка Рельеф грунта у наружних стен не спланирован. Отмостка имеет повреждения в виде трещин. Отдельные участки отмостки разрушены. Уклон отмостки выполнен к наружным стенам здания. Участки отмостки и площадки из тротуарной плитки уложены по неподготовленной поверхности с контруклоном и с неровностями, вызывающими сбор атмосферной и поверхностной влаги у наружных стен. Бордюры, ограничивающие газоны у наружных стен отмостки, создают исскуственные бассейны и препятствуют отводу воды от стен здания. Недопустимое техническое состояние
Итак, в соответствии с СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений", категория технического состояния исследуемого здания оценивается как недопустимое, с отдельными работоспособными и ограниченно-работоспособными конструкциями.
Заключение. В ходе исследования технического состояния здания установлены факторы, влияющие на снижение работоспособности и несущей способности основных несущих строительных конструкций, надежности жилого дома, приводящие к деформации стен здания, ухудшению эксплуатационных свойств конструкций, что не соответствует требованиям п. 10. 16 раздела 2 Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и дома аварийным. Категория технического состояния исследуемого здания оценивается как недопустимое. Выявленные в ходе работы факторы в совокупности свидетельствуют о существующей опасности пребывания и проживания граждан в жилых помещениях дома, состояние несущих и ограждающих строительных конструкций которого не может обеспечить безопасную эксплуатацию здания. Основанием для признания жилого дома непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, в том числе вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик. Физический износ - это потеря материалами, из которых построено здание, первоначальных эксплуатационных свойств. Физический износ здания составляет 47 %. Для восстановления эксплуатационной пригодности жилого дома требуются страховочные мероприятия и капитальный ремонт.
Литература:
1. ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. URL: https://lidermsk.ru/documents/241/gost-31937-2011 -zdaniya-i-sooruzheniya-pravila-obsledovaniya-i -monitoringa-tehnicheskogo-sostoyaniya.
2. СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. URL: https:// docs.cntd.ru/document/1200034118.
3. СП 47.13330.2012 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения». Актуализированная редакция СНиП 11-02-96. М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 2012.
4. Пособие по обследованию строительных конструкций зданий. М.: АО «ЦНИИПромзданий», 1997. 222 с.
5. Гроздов В.Т. Признаки аварийного состояния строительных конструкций. СПб.: Издательский дом, 2000. 48 с.
6. Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ (ред. от 01.07.2021) «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации». URL: https:// base.garant.ru/12123142/.
7. Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)" (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от
24.12.1986 № 446). URL: https:// legalacts.ru/doc/vedomstvennye-stroitelnye-normy -pravila-otsenki-fizicheskogo-iznosa/?.
8. Оноприенко Н.Н., Черныш А.С. Инженерные изыскания. Белгород: Изд-во БГТУ, 2016. 176 с.
9. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190. URL: http://www.consultant.ru/ cons/cgi/ online.cgi?req=doc;base=LAW;n=201379#0.
10. Земельный кодекс РФ. URL: http:// www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi? req=doc;base=LAW;n=200210#0.
11. Официальный сайт Алексеевского городского округа Белгородской области. URL: https://www.adm-alekseevka.ru/.
12. Официальный сайт Белгородской области. URL: http://belregion.ru/.
13. Яндекс карты. URL: https://yandex.ru/ maps/4/belgorod/?ll=36.587223% 2C50.595660&z=12.
14. Электронная библиотека. URL: http:// biblioclub.ru/index.php? page=main_ub_red&needauth=1.
15. Проект ЗАО «Бе лго р од гр ажданпроект-Плюс»
«В ыполнение строительно-технической экспертизы и инженерно-геологических изысканий грунтов основания фундаментов с выдачей рекомендаций по ремонту и усилению конструкций жилого дома по ул. Мостовая, 3 в г. Алексеевка».
16. Попова В.Ю. Типология жилищного фонда города Белгород // Вестник Белгородского государственного
технологического университета им. В.Г. Шухова. 2022. №2. С. 73-82.
17. Оноприенко Н.Н., Калачук Т.Г. Пе р с п е ктивы развития инженерных из ысканий для индивидуального жилищного строительства Белгорода // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. №5. С. 11-15.
Контактные данные:
Калачук Татьяна Григорьевна, e-maii.ru: tatyana.caiachuk@yandex.ru Андрюнькина Наталья Андреевна, e-maii.ru: andryunkina.na@yandex.ru
© Калачук Т.Г., Андрюнькина Н.А., Колмыкова И.В., 2022
ASSESSMENT OF THE TECHNICAL CONDITION AND PHYSICAL DETERIORATION OF THE RESIDENTIAL BUILDING NO. 3 ONMOSTOVAYA STREET, ALEKSEEVKA, BELGOROD REGION
T.G. Kalachuk, N.A. Andryunkina, I. V. Kolmykova
Belgorod State Technological University named after V.G. Shoukhov, Belgorod, Russia
*E-mail: tatyana. calachuk@yandex. ru
Abstract. This article provides an analysis and assessment of the technical condition and physical deterioration of the residential building No. 3 on Mostovaya Street, Alekseevka, Belgorod Region. Also, the regulatory and legal aspects and methods of assessing the technical condition and physical deterioration of a residential building are studied, the procedure for calculating the technical condition and physical deterioration of a residential building is considered. The technical condition of residential facilities and related communal infrastructure, the level of their actual operational reliability determine the normal functioning of any city. In the social aspect, the housing sector satisfies the primary vital needs of a person and represents the vital interests of the entire population of the country. One of the important stages of assessing a real estate object, undoubtedly, is to determine the degree of its physical wear and tear. The procedure for determining the depreciation of an object allows you to assess its real technical condition, objectively determine the term of its economic life and, importantly, to choose the right analog objects for comparative analysis and valuation of real estate.
Keywords: building, technical condition of the building, physical deterioration of the building, residential building, technical expertise, structural elements of the building, real estate object.
References
1. GOST 31937-2011 Buildings and structures. Rules for inspection and monitoring of technical condition. URL: https://lidermsk.ru/ documents/241/gost-31937-2011-zdaniya-i-sooruzheniya-pravila-obsledovaniya-i-monitoringa-tehnicheskogo-sostoyaniya.
2. SP 13-102-2003 Rules for the inspection of load-bearing building structures of buildings and structures. URL: https://docs.cntd.ru/ document/1200034118.
3. SP 47.13330.2012 "Engineering surveys for construction. Basic Provisions". Updated edition of SNiP 11-02-96, Gosstroy of Russia, GUP TsPP, Moscow, 2012.
4. Manual for the inspection of building structures of buildings, JSC "TsNIIPromzdaniy", Moscow, 1997.
5. V.T. Grozdov, Signs of the emergency state of building structures, Publishing House, St. Petersburg, 2000.
6. Federal Law No. 73-FZ of May 31, 2001 (as amended on July 1, 2021) "On State Expert Activities in the Russian Federation". URL: https://base.garant.ru/12123142/.
7. Departmental building codes. Rules for assessing the physical deterioration of residential buildings. VSN 53-86(p)" (approved by the Order of the State Civil Construction under the Gosstroy of the USSR dated December 24, 1986 No. 446). URL: https://legalacts.ru/doc/ vedomstvennye-stroitelnye-normy-pravila-otsenki-fizicheskogo-iznosa/ ?.
8. N.N. Onoprienko, A.S. Chernysh, Engineering survey, Publishing house of BSTU, Belgorod, 2016.
9. Urban Planning Code of the Russian Federation dated December 29, 2004 No. 190. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc;base=LAW;n=201379#0.
10. Land Code of the Russian Federation. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc;base=LAW;n=200210#0.
11. Official site of the Alekseevsky urban district of the Belgorod region. URL: https:// www.adm-alekseevka.ru/.
12. Official site of the Belgorod region. URL: http://belregion.ru/.
13. Yandex maps. URL: https://yandex.ru/ maps/4/belgorod/?ll=36.587223% 2C50.595660&z=12.
14. Electronic library. URL: http:// biblioclub.ru/index.php? page=main_ub_red&needauth=1.
15. Project of CJSC "Belgorodgrazhdanproekt-Plus" "Performance of construction and technical expertise and engineering and geological surveys of foundation soils with the issuance of recommendations for the repair and strengthening of the structures of a residential building on the street. Bridge, 3 in the city of Alekseevka.
16. V.Yu. Popova, Typology of the housing stock of the city of Belgorod, Bulletin of the Belgorod State Technological University. V.G. Shukhov, 2 (2022) 73-82.
17. N.N. Onoprienko, T.G. Kalachuk, Prospects for the development of engineering surveys for individual housing construction in Belgorod, Bulletin of the Belgorod State Technological University. V.G. Shukhov, 5 (2015)11-15.
Contacts:
Tatiana G. Kalachuk, tatyana.calachuk@yandex.ru Natalia A. Andryunkina, andryunkina.na@yandex.ru
© Kalachuk, T.G., Andryunkina, N.A., Kolmykova, I.V., 2022
Калачук Т.Г., Андрюнькина Н.А., Колмыкова И.В. Оценка технического состояния и физического износа жилого дома №3 по ул. Мостовая г. Алексеевка Белгородской области //Вектор ГеоНаук. 2022. Т.5. №4. С. 18-33. DOI: 10.24412/2619-0761-2022-4-18-33.
Kalachuk T.G., Andryunkina N.A., Kolmykova I.V., 2022. Assessment of the technical condition and physical deterioration of the residential building No. 3 on Mostovaya Street, Alekseevka, Belgorod Region. Vector of Geosciences. 5(4). Pp. 18-33. DOI: 10.24412/2619-07612022-4-18-33.
