CC BY
20
-\-
Дагестан опережает в темпе роста платных услуг на душу населения в целом Российскую Федерацию и Северо-Кавказский федеральный округ.
Библиографический список
1. Методологические положения по статистике. Вып. 1. - Госкомстат России. -М.: 1998. - 674 с.
2. Основные социально-экономические показатели регионов североКавказского федерального округа. Статистический бюллетень Федеральной службы государственной статистики. - М.: Росстат, 2010.
3. Бокс Дж., Дженкинс Г. Анализ временных рядов. Прогноз и управление./Пер. с англ. - М.: Мир, 1974 ., вып. 1 - 288 с., вып. 2 - 197 с.
4. Тейл Г. Экономические прогнозы и принятие решений. / Пер. с англ.- М.: Статистика, 1971.- 213 с.
5. Абдулгалимов А.М. О методе гармонических весов для прогнозирования социально-экономических процессов. - Махачкала.: Вестник ДГТУ, 1998.
6. Айвазян С.А., Мхитарян В.С. Прикладная статистика и основы эконометрики. Учебник для вузов. - М.: ЮНИТИ, 1998 . - 1022 с.
7. Абдулгалимов А.М. Статистическое прогнозирование социально-экономических процессов. - Махачкала: Даг. книжн. изд-во, 1998.- 142 с.
УДК 519.216.3
Давыдов В.Г., Дуллуева Р. М. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМСТИ
Davydov V.G., Dullueva R. M. ESTIMATION OF THE COST AND SHAPING OF EFFICIENT MANAGEMENT OBJECT ON MARKET NEDVIZHIMSTI
Предлагается один из подходов оценки стоимости объектов на рынке недвижимости и формирования управления проведением с ними операций на основе информационно-экономической модели их описания.
Ключевые слова: объекты недвижимости, оценка стоимости, управление операциями с недвижимостью.
One of the approach of the estimation of the cost object is Offered on the market of the premises and shaping of undertaking management with them operation on base information-economic model of their description.
The Keywords: objects to premises, estimation of the cost, management operation with premises.
Введение. Одним из важнейших элементов эффективного управления рынком недвижимости являются маркетинговые исследования. Они позволяют перейти от общих характеристик рынка к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или группе однотипных объектов недвижимости. Для этой цели требуется четкое проведение сегментации рынка, позволяющее сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта принимаемых предпринимателем коммерческих и управленческих решений на рынке недвижимости.
А-
Основными характерными особенностями рынка недвижимости, на
которые необходимо обратить внимание при проведении маркетинговых исследований являются [1]:
- индивидуальность ценообразования на отдельные виды недвижимости;
- высокий уровень транзакционных издержек;
- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;
- многообразие рисков;
- низкая ликвидность товара на рынке;
- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных особенностей рынок недвижимости отличается рядом характерных для него факторов, которые затрудняют проведение его анализа, необходимого для принятия эффективных коммерческих и управленческих решений. К основным таким факторам можно отнести[2,3]:
- труднодоступность достоверной информации;
- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие), что затрудняет накопление и использования опыта проведения различных операций с объектами недвижимости;
- многообразие факторов, влияющих на тенденции развития рынка.
Все это приводит к высоким рискам в процессе принятия коммерческих и управленческих решений. Таким образом, с учетом указанных обстоятельств, анализ и управление рынком недвижимости представляют собой настолько же важные, насколько и трудные задачи современного менеджмента.
Особенности сегментации рынка недвижимости. Одним из возможных путей преодоления отмеченных трудностей является сегментация рынка недвижимости. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы и собственные интересы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной ниши), либо определить конкурентоспособность объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). Сегментация на рынке недвижимости может проводиться по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков[4].
При этом важно, чтобы сегментация позволяла объединять действительно однородные по заданным признакам и характеристикам объекты (и стоящие за ними группы потребителей). Границы сегментов должны быть четко определены, а выделение сегментов должно способствовать принятию эффективных экономически оправданных решений, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними, что в итоге и обеспечивать успех операций проводимых с недвижимым имуществом.
В качестве признаков, выбранных для проведения оснований для сегментации рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы их покупателей.
Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации закладывается классификация самих потребителей. Сегодня, на наш взгляд, учитывая сильное расслоение население страны по своим покупательским способностям, такой подход к сегментации рынка является наиболее приемлемым, а для повышения управляемости рынка недвижимости сегментацию рынка целесообразно проводить по стоимости и качеству предлагаемой к реализации недвижимости.
Однако в общем случае критерии эффективной сегментации не могут быть определены заранее и оставаться навсегда без изменения. Главное при проведении сегментации заключается в том, чтобы представители сегмента действительно бы
214
А-
представляли собой однородное по своим возможностям и потребностям сообщество и являлись достаточным по размерам для выявления закономерных тенденций в их поведении и достаточности объемов продаж на соответствующем им сегменте рынка. Следовательно, каждой риэлтерской фирме действующей на рынке желательно определить границы сегмента собственной деятельности, т.е. ниши, определяющей сферу ее деятельности на рынке недвижимости.
После сегментация рынка недвижимости переходят к следующему этапу исследования рынка - позиционированию, объектом которого может быть как риэлтерская фирма и ее услуги, так и конкретные объекты недвижимости.
Позиционирование объектов недвижимости сводится к их отнесению к определенному сегменту рынка, а также к определению и «высвечиванию» его места в рамках выбранного сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.
Позиционируя недвижимостью, предприниматель должен определить нишу на рынке, к которой он относится (принадлежность к определенному сегменту рынка) и одновременно его конкурентоспособное отличие от уже имеющихся на рынке объектов, те ее достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов.
Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.
Очевидно, что и сегментация рынка, и позиционирование продукта все это лишь инструменты, которые используются для решения главной задачи, связанной с принятием оптимального коммерческого решения, приносящего максимальный доход предпринимателю от проведения операций с недвижимостью. Для этого сегментация рынка и позиционирование продукта с позиций эффективного управления поведением на рынке должны быть ориентированы на решение следующих основных задач:
-какую недвижимость следует продавать на данный момент времени, и по какой
цене;
- какую недвижимость следует приобретать на рынке для последующей ее реализации;
- какую недвижимость следует придержать на данный момент времени;
- необходимость выполнения только посреднических операций.
Другими словами, их назначение должно состоять, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов недвижимости соответствовали бы их экономическим характеристикам (цене, доходу), а также представлениям потребителей о предлагаемых к реализации объектах .
Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активной деятельности, застройщик-предприниматель должен установить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту ( к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных потребителей[4].
Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационально реализовать его экономическую деятельность, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта на рынке.
Формирование управления операциями с объектами недвижимости. Таким образом, исследования рынка недвижимости позволяют предпринимателям решать задачи управления выполнением операций с недвижимым имуществом, основной целью которого, как уже отмечалось ранее, является получение максимально возможной
215
-\-
прибыли. Для достижения этой цели субъектами рынка недвижимости предварительно
должны быть решены следующие основные задачи:
- определения системы основных характеристик для каждого типа объектов недвижимости, позволяющих сформировать кластера однотипных объектов для каждого сегмента рынка, на которых работает фирма;
- создания базы данных для хранения кластерных моделей О]={д;}, ]=1,п; 1=1,Ш| для каждого сегмента рынка. Каждой такой модели в соответствие могут быть поставлены рекомендации по проведению операций с конкретными объектами недвижимости, в зависимости от ситуации сложившейся на рынке, где п -количество кластеров сформированных для ]-го сегмента рынка: Ш]- количество характеристик определяющих ] кластер. На этой основе могут быть сформированы система ситуационного управления рынком недвижимости и система поддержки, принимаемых предпринимателями коммерческих и управленческих решений;
- разработки методики формирования модели конкретного исследуемого объекта недвижимости ок= 1 = 1,пк с целью выявления кластера, к которому он относится, где пк- количество характеристик описывающих k объект. Для этого проводится сравнение множества характеристик Хо описывающих конкретный объект ок с множествами характеристик Хк, определяющих кластеры объектов. При этом принимается решение, что объект ок относится к кластеру О], если выполняется следующее условие «Хк ^ Х0», т.е. множество характеристик, определяющих кластер ] содержится в
множестве характеристик описывающих к объект;
- прогнозирование оценок изменения потребительского спроса на различные виды объектов недвижимости и их рыночной стоимости, как на ближайший период времени, так и на длительную перспективу.
-расчета прогнозных оценок изменения потребительского спроса на различные виды объектов недвижимости и их рыночной стоимости, как на ближайший период времени, так и на длительную перспективу;
-формирования формализованных правил принятия решений позволяющих определять наиболее эффективные с точки зрения получения прибыли операции, проводимые на рынке с различными объектами недвижимости.
При этом эффективная система управления субъектами рынка недвижимости должна обладать следующими основными свойствами: оптимальности; адаптивности; устойчивости к высоким рискам и оперативности.
Учитывая сложность и неоднородность объекта управления, свойство оптимальности принимаемых решений на рынке недвижимости может носить только условный характер хотя бы по тому, что в этом случае задача оптимизации должна решаться, как минимум, по двум критериям: минимизации рисков и максимизации прибыли. В реалии же абсолютных оптимумов данных критериев достичь одновременно практически невозможно. Поэтому оптимальность в такой системе управления достигается путем поиска компромиссного решения многокритериальной задачи оптимизации по Паретто.
Что же касается адаптивности системы управления операциями, проводимыми с недвижимостью, то данная задача может решаться путем изменения параметров моделей объектов и кластеров в соответствии с изменениями, происходящими на рынке недвижимости.
Устойчивость к рискам должна обеспечиваться формированием подсистемы управления инвестиционными рисками и формированием ситуационных моделей управления снижения рисков в различных условиях рынка. Для этого формируется модель управления по принципу «класс ситуаций и связанных с ними рисков ^ мероприятия направленные на снижение рисков».
-\-
Оперативность может достигаться путем формирования системы управления на
базе автоматизированной информационной системы поддержки принимаемых решений и путем обеспечения отбора только той информация, которая необходима для принятия эффективных управленческих и хозяйственных решений.
Для реализации вышеперечисленных задач предлагается использовать следующую систему управления процессом проведения операций с объектами недвижимости (см. рис.1). Усовершенствование системы управления в рассматриваемом случае достигается путем включения в ее структуру следующих подсистем: мониторинга состояния рынка недвижимости; корректировки формируемых моделей объектов недвижимости; учета и минимизации рисков; поддержки и оптимального принятия решений.
Все это позволяет повысить в целом эффективность управления операциями, проводимыми с различными объектами на рынке недвижимости.
В приведенной системе управления принятие решений по проведению операций с объектами недвижимости складывается из следующих основных этапов.
1. Мониторинг и сбор информации об объектах недвижимости имеющихся на первичном рынке в свободной реализации и о состоянии рынка.
2. Формирование и анализ текущей ситуации на рынке недвижимости. Построение модели конкретных объектов, имеющихся на рынке недвижимости и определение кластера к которому относятся объекты.
3. Позиционирование имеющихся на рынке объектов( определение сегмента и кластера к которым относятся имеющиеся на рынке объекты).
4. Определение операций, которые целесообразно проводить с объектами, имеющимися на данный момент на рынке недвижимости (это может быть: купля объектов для дальнейшей их перепродажи; оказание услуг собственнику недвижимости по ее продаже; сдача в аренду имеющейся у компании недвижимости и т.д.). Оценка рисков связанных с проведением выбранных операций.
5. Решение многокритериальной оптимизационной задачи максимизации получаемой прибыли и минимизации рисков и принятия на этой основе оптимальных решений по выполнению наиболее эффективных и безопасных операций с имеющейся недвижимостью.
6. Формирование и реализация выбранных операций.
При этом следует заметить, что одной из наиболее слабоизученных проблем формирования эффективной системы управления в условиях риска является создание информационной модели требуемого сегмента рынка недвижимости и объектов данного рынка, с которыми имеет дело фирма. В общем случае такая модель должна содержать следующие данные:
- общие макроэкономические показатели, влияющие на стоимость объектов недвижимого имущества, т.е. определяющие основные характеристики соответствующего сегмента рынка недвижимости;
- микроэкономические показатели, определяющие основные характеристики соответствующего сегмента рынка недвижимости;
- основные характеристики объектов недвижимого имущества, определяющие их стоимость.
В общем виде такая модель для каждого кластера объектов недвижимости представляет собой помеченный, ориентированный граф (см. рис. 2.), вершины которого помечаются характеристиками объектов и самого рынка недвижимости, влияющими на их стоимость, а ребра определяют характер взаимного влияния данных характеристик друг на друга и на стоимость описываемых объектов.
При этом граф имеет базовую вершину, определяемую ориентировочной стоимостью недвижимого объекта и являющуюся одновременно ключом поиска данной модели в базе данных. Причем все вершины связаны между собой таким образом, что если один параметр непосредственно влияет на другой параметр, то они становятся
Вестник Дагестанского государственного технического университета. Технические науки. № 22, 2011 3. -\-
Рис.1. Система управления процессом выбора и реализации операций с объектами
недвижимости.
-\-
смежными, а образуемое между ними ребро показывает характер их взаимодействия.
Например, как изменение одного параметра отражается на значении другого параметра, по какой причине обусловлено конкретное взаимовлияние параметров, что лучше всего делать с объектом при заданном сочетании значений определенных параметров и т.п.
Квартира, имеет ориентировочную стоимость К
Рис. 2. Фрагмент модели описания характеристик кластера однотипных объектов
недвижимости.
Для конкретного объекта вершины такого графа помечаются конкретными значениями его параметров и таким образом, модель определяет все его характеристики, по которым определяется рыночная стоимость объекта на данный момент времени и в будущем.
Заключение. Полученные в работе информационно-экономические модели позволяют наглядным образом представлять всю информацию об исследуемом объекте, необходимую для его оценки и определения наиболее выгодной операции с ним. Определяя, таким образом, данные предприниматель, используя модель оценки, оперативно определяет стоимость исследуемого объекта, которая в совокупности с другими данными позволяет выявить наиболее выгодную операцию, которую следует проводить с объектом недвижимости в данный момент времени.
Библиографический список:
1. 1. Федотова М.А., Уткин Э.А.. Оценка недвижимости и бизнеса.- М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ»,2000.
2. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - М.: 1995.
3. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. -СПб: Питер, 2000.
4. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2000.
