CC BY
44
УДК 338.5
А.С. Забродина
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ
Как известно, затратным методом рыночная стоимость объекта недвижимости определяется по формуле
Срын Сз и И + Сз у + Ппр ,
(1)
где Срын - рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.; Сз и - величина затрат инвестора, руб.; И - величина накопленного строением износа на дату оценки, руб.; Сз у - стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, руб.; Ппр - величина предпринимательской прибыли, сложившаяся на дату оценки по сделкам с аналогичными объектами, %.
Ссмет ^ КИ ,
(2)
где Ссмет - сметная стоимость строительства объекта недвижимости, руб.; КИ - величина косвенных издержек инвестора, руб.;
И Ифиз Ифунк Ивн ,
(3)
где Ифиз - физический износ, вызванный природно-климатическими и техногенными воздействиями, руб.; Ифунк - функциональный износ, возникающий в результате несоответствия проекта или используемых материалов современным требованиям, нормам, стандартам, руб.; Ивн - внешний износ, вызванный изменением внешних по отношению к объекту недвижимости факторов, руб.
Вместе с тем в существующих нормативных документах [1, 2] и научных публикациях не указано определение ряда важных элементов методики расчета. В частности:
- не указаны источники информации определения сметной стоимости строительства объекта недвижимости;
- не раскрыт состав косвенных издержек инвестора;
- не определен способ пересчета (учета) изменившихся к настоящему времени норм накладных расходов, сметной прибыли, временных зданий и сооружений, используемых в сборниках укрупненных показателей в ценах 1969 г. [3].
Как известно [4], сметная стоимость строительства при оценке недвижимости может определяться либо с использованием существующих смет, либо с использованием укрупненных показателей, основные из которых перечислим:
1. Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) [5].
При использовании сборников УПВС можно рекомендовать следующую последовательность оценки сметной стоимости объектов недвижимости:
- выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;
- корректировка показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;
- определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;
- перевод стоимости из базисного уровня цен в текущие цены.
2. Укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС) [6].
По сравнению с УПВС, дополнительно требуются добавление накладных расходов, сметной прибыли по нормам, действующим на дату оценки, а также учет затрат, связанных с возведением временных зданий и сооружений, зимним удорожанием, непредвиденными расходами, прочими работами и затратами, проектно-изыскательскими работами и иными статьями, учитываемыми в сводном сметном расчете.
3. Укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР) [7].
^НаучнО-Технические^ведомости^СПбГПуЗ
В сборнике УПБС ВР приведены единичные расценки на укрупненные виды работ, поэтому в отличие от двух первых сборников требуется составить смету, для чего необходимо знать номенклатуру строительных и монтажных работ и их объемы. Данную информацию можно получить из технических паспортов, проектов-аналогов и консультаций специалистов.
Объемы по части работ (как правило, связанные с инженерным оснащением: водоснабжение, электроснабжением и т. д.) определяются укрупненным способом, в процентах от стоимости строительных работ. Данные нормы определяются либо по техническим паспортам, либо по сборникам УПВС.
Полученную таким образом величину прямых затрат необходимо индексировать в текущий уровень цен (от базы 1991 г.) и добавить накладные расходы, сметную прибыль и все статьи сводного сметного расчета.
4. Территориальные укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства (УР-2001 СПб) [8].
Разработаны в базисном уровне цент по состоянию на 01.01.2000 г. для Санкт-Петербурга. УР-2001 СПб предусматривают весь комплекс работ и составлены на основе смет на строительство по современным проектам; предназначены для определения стоимости предстоящего строительства при разработке обоснований инвестиций, на стадии проекта, а также при проведении торгов.
Поскольку УР-2001 СПб предназначены только для конструкций и видов работ жилищ-но-гражданского строительства в г. Санкт-Петербурге, то определить сметную стоимость иных объектов невозможно.
5. Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам аналогам (УПБС-2001) [9].
Разработаны с целью определения текущей стоимости и (или) прогнозной стоимости работ в строительстве в текущем уровне цен по состоянию на 01.01.2000 г. с пересчетом на любую календарную дату. Однако УПБС-2001 содержат ограниченную номенклатуру объектов аналогов (более 700), поэтому определение сметной стоимости иных объектов также невозможно.
й
й
н
о
а
с
«
и
н
е
н
и
й
а
с
Н
О
н
е
Е
и
и
я
^
то
и
И
й
н
и
я
^
и
й
о н
а о
« X
а я о н
н и
о а
н е е н
Е о я
Внешний
Классификация методов оценки различных видов износа
Можно также отметить, что сегодня в процессе разработки находятся укрупненные нормативы восстановительной стоимости (УНВС), в ценах 01.01.2000 г. Московского региона [10].
Методика определения величины косвенных издержек в целом разработана, при этом рекомендуется применять два способа: метод прямой оценки и метод косвенной оценки [11].
В настоящее время при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в отличие от бухгалтерского учета, учитывается не только физический износ, но функциональный и внешний. Однако следует уточнить классификацию используемых методов оценки различных видов износа, причем добавить следующие: метод экспертной оценки при расчете неустранимого физического износа, метод суммирования потерь собственника
при расчете неустранимого функционального износа и метод дисконтирования потерь собственника при определении внешнего износа. При этом необходимо отметить, что всего может быть использовано восемь методов (см. схему).
Стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, может быть определена одним из шести методов, предложенных Минимуще-ством РФ (распоряжение № 568 от 06.03.2002 г.).
Величина предпринимательской прибыли, сложившаяся на дату оценки по сделкам с аналогичными оцениваемому объектами, определяется в процентах от предыдущего итога.
Таким образом, применение вышеуказанных элементов расчета позволяет повысить обоснованность оценки рыночной стоимости объектов недвижимости затратным методом.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст] : Закон Российской Федерации № 135-Ф3 от 29.07.98 г.
2. Об утверждении федерального стандарта оценки. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) [Текст] : Приказ Минэкономразвития РФ от № 256 20.07.2007 г.
3. Забродина, А. С. Определение комплексного индекса изменения сметной стоимости строительства [Текст] / А.С. Забродина // Научно-технические ведомости СПбГПУ. - 2011. - № 5 (132). - С. 82-85.
4. Забродина, А.С. Применение сметного ценообразования при оценке недвижимости [Текст] / А.С. Забродина; под ред. д-ра экон. наук, проф. А.В. Бабкина // Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2010) / тр. Междунар. науч.-практич. конф. (29 сентября - 3 октября 2010 г.) - Т. 1. - СПб.: Изд-во Политехн. ун-та, 2010. - 627 с.
5. Укрупненные показатели восстановительной стоимости [Текст]. М.: Госстрой СССР, 1970 г.
6. Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) [Текст]. - М.: Стройиздат, 1980.
7. Укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ [Текст]. - М.: Госстрой РФ, 1993.
8. Территориальные укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства. УР-2001 СПб [Текст] /Администрация Санкт-Петербурга. - СПб., 2001. - 180 с.
9. Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам аналогам (УПБС-2001) [Текст] : справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости / под общ. ред. В.С. Башка-това. - СПб.: Изд-во РЦЦС, 2009. - 864 с.
10. Клюев, В. Д. Укрупненные показатели восстановительной стоимости. Порядок их разработки, состав и структура [Текст] / В.Д. Клюев, В.Г. Евсеев, Д.А. Зайцев // Нормирование и оплата труда в строительстве. - 2011. - № 1. - С. 41-45.
11. Коланьков, С.В. Рыночная стоимость путей необщего пользования [Текст] / С.В. Коланьков, Е.С. Свин-цов, А.С. Забродина // Путь и путевое хозяйство. -2011. - № 10. - С. 24-46.
