CC BY
43УДК 711.4
ОЦЕНКА ПРИГОДНОСТИ ТЕРРИТОРИЙ РОСТОВА-НА-ДОНУ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ Шеина С.Г., Попова Ю.В.
Академия строительства и архитектуры Донского государственного технического университета
Адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162 e-mail: rgsu-gsh@mail. ru; j79281531659.popova@yandex.ru
Аннотация. В статье представлена методика комплексной оценки территорий, включающая в себя выполнение зонирования оценочных участков, определение коэффициентов относительной ценности территорий и выбор наиболее инвестиционно привлекательных территорий города для нового строительства. Рассмотрены понятие и характерные черты комплексного освоения территорий, а также критерии функциональных областей, в границах которых может быть принято решение о комплексном развитие территорий. Реализация методики комплексной оценки Ростова-на-Дону позволила выявить перспективные зоны строительства, характеризующиеся благоприятными геологическими и экологическими условиями и другими параметрами.
Ключевые слова: комплексная оценка территорий, комплексное развитие, комплексное освоение.
ВВЕДЕНИЕ
Комплексная оценка территории предполагает интегрированный подход к анализу территориального размещения и качественных характеристик всех видов ресурсов и проводится с целью стратегического планирования и управления территориальным развитием. Она создает аналитическую базу для принятия проектных решений по формированию и разработке схем территориального планирования развития регионов и генеральных планов городских округов, городских и сельских поселений.
Градостроительная деятельность состоит в пространственном планировании территории, то есть в размещении объектов строительства с учетом градостроительных ограничений, являясь пространственным воплощением стратегии социально-экономического развития территории.
В настоящее время на проекты комплексного освоения все больше обращено внимание, в связи с тем, что подобные объекты представляют собой, как правило, несколько домов, которые объединяются общим архитектурным решением, ценовой категорией. Одним из главных преимуществ таких комплексов является созданная вокруг них инфраструктура, способствующая комфортному проживанию людей.
В исследовании мы проведем комплексную оценку территорий города Ростова-на-Дону с целью выявления наиболее экономически выгодных зон строительства новых комплексов домов.
АНАЛИЗ ПУБЛИКАЦИЙ
Основными источниками, раскрывающими теоретические основы комплексного освоения территорий, явились научные статьи. Одна из таких работ - статья Кителевой А.Г. «К вопросу о
соотношении понятий «комплексное освоение территорий» и «комплексная жилая застройка». В статье рассматриваются основные понятия, представлены подходы современных
исследователей к проблеме, а также выявлены сущностные характеристики рассматриваемых понятий.
В монографии [5] рассматривается применение ГИС-систем в процессе сбора и анализа исходной информации оценки. Авторы определяют порядок оценки, обосновывают используемые оценочные факторы и формируют математический аппарат для проведения расчетов и анализа, а также предлагают способы использования результатов комплексной оценки в градостроительстве и управлении развитием территории. Основными источниками,
раскрывающими теоретические основы комплексного освоения территорий, явились научные статьи. Одна из таких работ - статья Кителевой А.Г. «К вопросу
Международный опыт изучения комплексного освоения территорий представлен книгой «Девелопмент земли при комплексном освоении территорий» издательства LAP Lambert Academic Publishing. В книге изложены результаты многолетних исследований автором вопросов по формированию и развитию земельных участков при комплексном освоении территорий для жилищных корпораций на основе функционально-системного моделирования. Предложен комплекс организационных регламентов, состоящий из заявительной аукционной и календарной моделей по планированию и контроллингу основных до-аукционных мероприятий и процедур, локальных организационных блоков корпоративных стандартов земельного девелопмента и модели организационной структуры муниципального земельного девелопмента по жилищному строительству.
МАТЕРИАЛЫ И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЙ
Комплексное и устойчивое развитие территорий можно представить в виде единого термина. Развитие территорий - это деятельность, включающая подготовку и утверждение документации по планировке территории для рационального размещения объектов жилого, производственного и общественного строительства в целях снабжения граждан инфраструктурой для комфортного проживания. Для более точного проектирования расположения данных объектов такая деятельность включает проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, строительству и реконструкции указанных объектов.
Комплексное развитие территорий можно разделить на комплексное освоение территории (ст. 46.4 ГрК РФ) и развитие застроенных территорий (ст. 46.1—46.3 ГрК РФ).
Выделяют комплексное развитие территории:
- по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (ст. 46.9 ГрК РФ);
- по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).
Проектами комплексного освоения территорий считают проекты комплексов, общая жилая площадь которых превышает 100 тысяч квадратных метров. Большинство таких объектов строят эконом-класса, что предполагает небольшие площади квартир.
К характерным чертам проектов комплексного освоения земель относятся: высочайшая капиталоемкость проектов и большие затраты на создание инженерной инфраструктуры; а также обширные территории для освоения; длительный срок реализации; необходимость создания инвестиционного плана и высокая социальная значимость проектов.
В январе 2017 вступили в силу изменения в ГрК РФ и ЗК РФ к 373-ФЗ. Данные изменения касаются территорий, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному развитию территорий.
Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления предполагает подготовку проектов планировки территорий, создание земельных участков в границах этой территории и размещение на ней объектов капитального строительства.
Для того, чтобы территория была отнесена к проекту комплексного развития, необходимо, чтобы выполнялось одно из условий:
1) не менее 50% от общей площади территории занимают земельные участки, на которых расположены аварийные и подлежащие сносу объекты капитального строительства
2) не менее 50% от общей площади территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты капитального
строительства (за исключением многоквартирных домов), которые подлежат сносу и реконструкции на основании муниципальных адресных программ
3) не менее 50% от общей площади территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, признанные самовольными постройками
4) не менее 50% от общей площади территории занимают земельные участки, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки.
На территории города Ростова-на-Дону применяют последний из перечисленных критериев, а именно, не соответствие фактического использования земельных участков видам разрешенного использования, установленных действующей редакцией Правил землепользования и застройки города.
Департамент архитектуры и строительства Ростова-на-Дону провел анализ соответствия фактического использования территорий города действующей редакции Правил землепользования и застройки.
На основании проведенного анализа определены территории, в границах которых может быть принято решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. Это Ворошиловский, Ленинский, Пролетарский и Кировский районы города (рис. 1).
Фрагмент генерального плана города Ростова-на-Дону
I
Рис. 1. Фрагмент генерального плана города Ростова-на-Дону с размещением территорий комплексного развития в Пролетарском районе.
Fig. 1. Fragment of the master plan of the city of Rostov-on-don with the placement of integrated development areas in Proletarskii district.
В качестве исследования пригодности и инвестиционной привлекательности
территорийбыла проведена комплексная оценка территорий Ростова-на-Дону. Разграничение территории города
Рис. 2. Карта районов города Ростова-на-Дону Fig. 2. Map of districts of Rostov-on-don
производилось на электронной карте города с использованием программного комплекса ArcGIS 10. Таким образом, нами были выделены 3609 оценочных участков, границами которых являлись автомобильные и железные дороги, реки, овраги, балки, заборы предприятий, границы садоводческих товариществ, административные границы районов города.
После выделения участков была установлена величина коэффициента их относительной ценности. При расчете коэффициентов относительной ценности территорий учитывалось влияние следующих групп факторов:
1) доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2) состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
3) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
4) рекреационная ценность территории.
Состав факторов по каждой из названных
групп и их рекомендуемые численные их значения приведены в табл. 1.
Таблица 1. Факторы относительной ценности территорий
Table 1. The factors the relative values of the territories
Факторы относительной ценности Р екомендуемые численные значения
1. Доступность населения к центру города, объектам культуры н бытового обслуживания обшегородского значения, наличие объектов: 0,15-0,20
800 метровый буфер {10 мин) 0,20
1600 метровый буфер (20 мин) 0,15
2. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия 0,20
3. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы (учитывается со знаком минус) 0,30
4 Рекреационная ценность территории, наличие в черте населенного пункта: 0,25-0,35
окружающей " и включает
среды в себя
Фактор состояния учитывается со знаком наличие таких явлений как:
- загрязнение воздушного бассейна;
- загрязнение территории;
- загрязнение воды;
- нарушение шумового режима;
- прочие отрицательные воздействия (электромагнитные поля, радиация и т.п.).
Данные влияния окружающей среды оцениваются как равнозначные и имеют численное значение, равное -0,20.
Аналогичным образом задается коэффициент для инженерно-геологических условий. В эту группу входят следующие отрицательные воздействия грунта: высокий уровень стояния грунтовых вод, заболоченность территории, просадочные грунты, крутые уклоны местности, подверженность оползневым явлениям,
подрабатываемые территории, подтапливаемые территории, территории со скальными грунтами, сейсмичность (7-9 баллов).
В случае анализа рекреационной ценности территорий области, относящиеся к национальным паркам, биосферным заповедникам, заказникам, охраняемым урочищам или одиночным памятникам природы, а также курортные зоны и местности, зоны отдыха, туристские зоны получили коэффициент 0,50. А заповедным лесным территориям и санитарно-защитным природным зонам было присвоено значение 0,25.
В результате проведения расчетов, получена карта результатов комплексной оценки территории Ростова-на-Дону (рис.3). По полученным данным видно, что наиболее инвестиционно привлекательными являются территории Кировского, а также Пролетарского района (рис.2).
Одной из наиболее перспективных, по мнению главного архитектора Ростовской области, является площадка в районе застройки «Красные ворота», на улице Горсоветской. Там застройка развивается на территориях, выкупленных у
Рис. 3. Карта результатов комплексной оценки территорий города Ростова-на-Дону Fig. 3. Map of the results of a comprehensive assessment of the city of Rostov-on-don
коммунальных или промышленных предприятий. Данная территория находится в экологически и геологически благоприятном районе, а также относительно близко расположена к центру.
ВЫВОДЫ
Реализация проектов комплексного освоения территорий, в рамках которых производятся работы по подготовке территорий, строительство жилых и социальных объектов, позволяет решить проблемы развития крупных городов, таких как Ростов-на-Дону, создав современную,
качественную городскую среду для проживания, и избежать проблемы, возникающие при уплотнительной застройке. Таким образом, реализация проектов комплексного освоения территорий является стратегически важным процессом для сбалансированного развития города.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004, N 190 - ФЗ (ред. от 29.07.2017). Статья 46.10. Комплексное развитие по инициативе органов местного самоуправления.
- ФЗ от 03.07.2016 № 373 - ФЗ..
2. СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений / Минстрой России - М.: ГП ЦПП 2017
- 94 с.
3. Дядичев В.В., Колесников А.В., Дядичев А.В., Шишкин А.А. Методы совершенствования информационных систем планирования расположения зданий на городских территориях //
Строительство и техногенная безопасность. 2017. №.6. С. 11 - 17.
4. Кителева А.Г. К вопросу о соотношении понятий "комплексное освоение территорий" и "комплексная жилая застройка" // Контентус. 2016 №42. С. 115-119
5. Комплексная оценка территории в градостроительстве: монография / под общ. ред. С.Г.Шеиной. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2015. - 103 с.
6. ArcGIS 10 Редактирование в ArcMap. - USA: ESRI, 2004. - C.464
7. Land development in complex development of territories // LAP Lambert Academic Publishing. 2011. pр. 172 - 178.
REFERENCES
1. The town-planning code of the Russian Federtion o f 29.12.2004, N 190-FZ (edition of 29.07.2017). Article 46.10. Integrated development at the initiative of local governments. - FZ o f 03.07.2016 N 373-FZ.
2. SP 42.13330.2011]. Planning and construction of urban and rural settlements / the Ministry of construction of Russia, M.: GP BSC 2017 -94 p
3. Dyadichev V. V., Kolesnikov A.V., Dyadichev
A.V., Shishkin A. A. Methods to improve
information
systems planning the location of buildings in urban areas / Building and technogenic safety . 2017. No .6. S. 11 - 17.
4. Kiseleva A. G. To the question about correlation of concepts "integrated development of territories" and "integrated residential development" // Contentus. 2016 №42. P. 115-119
5. Complex assessment of the territory in urban
construction: monograph / under the General editorship of S. G. the Shein. - Rostov n / A: Growth. state builds. UN-t, 2015. - 103 p .
6. ArcGIS 10 Editing in ArcMap. - USA: ESRI, 2004. - C. 464
7. Land development in complex development of territories // LAP Lambert Academic Publishing. 2011. pp. 172 - 178.
EVALUATION OF THE SUITABILITY OF ROSTOV-ON-DON TERRITORIES FOR IMPLEMENTATION OF COMPLEX DEVELOPMENT PROJECTS
Sheina S.G., Popova Yu.V.
Summary The article presents a methodology for the integrated assessment of territories, which includes the implementation of zoning assessment sites, the determination of the coefficients of the relative value of territories and the selection of the most investment-attractive areas of the city for new construction. The concept and characteristics of the integrated development of territories, as well as the criteria of functional areas, within whose borders a decision on the integrated development of territories can be made, are considered. The implementation of the integrated assessment methodology of Rostov-on-Don made it possible to identify promising construction zones characterized by favorable geological and environmental conditions and other parameters.
Key words: integrated assessment of territories, integrated development, integrated development.
