CC BY
19
НАУКИ О ЗЕМЛЕ EARTH SCIENCE
Оценка инвестиционной привлекательности комплексного освоения территории
УДК 351.711
Пугач Елена Владимировна,
студентка 2-го курса магистратуры факультета «Городской кадастр» ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» г. Москва, е-шаИ: lvlpugach@gmail.com
Марченкова С.В.,
научный руководитель, к.э.н., доцент кафедры городского кадастра ФГБОУ ВО ГУЗ
Ключевые слова: инвестиционная привлекательность, динамическое равновесие, эффективность проекта, показатели эффективности.
В настоящее время в больших мегаполисах встает задача как можно больше получить выгоды из немногочисленных оставшихся незастроенных пространств. Но таких мест осталось совсем мало, чаще всего встречаются территории уже с сложившейся застройкой. С коммерческой точки зрения такие застроены территории могут совершенно не приносить никакой выгоды Администрации города, собственникам этой частной территории и местным жителям. Поэтому возникает необходимость в реализации процессов реоргазации застроенной территории.
Одна из основных целей процесса реорганизации промышленных объектов — повышение инвестиционного потенциала земель города. С точки зрения инициаторов инвестиционного проекта наибольшая эффективность его достигается при достижении земельным участком, вовлеченным в проект по реорганизации производственных территорий, максимальной инвестиционной привлекательности (стоимости) или другими словами при значении КРУ ®max. Необходимым условием анализа является поддержание динамического равновесия в системе взаимодействия основных участников процесса. Необходимо выявить те основные функции, которые должны реализовываться в процессе
динамического равновесия в системе взаимодействия основных участников процесса комплексной реконструкции промышленных объектов, таких как:
- Органы власти (государственные, городские, муниципальные органы);
- Компания-Инвестор (кредитор, проектная организация, застройщик, поставщик сырья, генподрядчик по строительству, подрядчик по эксплуатации);
- Собственники реформируемых предприятий (частные собственники, государственные органы, РФ).
- Население (жители близлежащих районов, занятые на выводимых (перебазируемых) производствах, потенциальные покупатели жилья, арендаторы будущей коммерческой недвижимости и. т. д.);
Анализ теории менеджмента стратегического планирования города позволил определить следующие важнейшие общесистемные функции:
1. Социальная;
2. Управленческая;
3. Финансово-экономическая;
4. Производственно-коммерческая;
5. Инновационно-инвестиционная.
Качественная реализация вышеперечисленных функций должна способствовать удовлетворению интересов указанных субъектов, и в целом, при прочих равных условиях, достижению системой общединамического равновесия. Рассмотрим взаимосвязь общего динамического равновесия системы с показателями основных видов деятельности участников процесса. Вначале необходимо определить, исходя из задач процесса перебазирования, реформирования, ликвидации промышленных предприятий и реабилитации освобождаемых территорий цели участников данного процесса. Эффективность проекта в данном случае - это категория, отражающая соответствие проекта, целям и интересам его участников. [1] Таким образом эффективность рассматриваемых проектов характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников. Различаются следующие показатели эффективности проекта:
- показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;
- показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;
- показатели экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающие стоимостное измерение. [2]
В процессе разработки проекта необходимо производить оценку его социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с социальными мероприятиями и охраной окружающей среды. Для этого необходимо рассмотреть выделенные ранее общесистемные функции более подробно:
Социальными целями являются — обеспечение всестороннего развития личности на основе развития образования, культуры и науки, здорового образа жизни населения, забота об уровне жизни, условиях труда и семьях, необходимыми условиями их реализации является наличие необходимых объектов социальной инфраструктуры, жилых объектов, наличие рабочих мест на предприятиях, достаточное количество рекреационных зон в городе, транспортная оснащенность территории, здоровая экология, реализация деловых возможностей, наличие на рынке качественной промышленной продукции, т. е. те функции, которые не возможно, выразить в численном выражении, но можно оценить вероятность создания благоприятных условий в зависимости от тех или иных результатов реализации проекта. Цели и интересы реализации данной функции затрагивают интересы и зависят от возможностей остальных участников процесса и в данном случае эффективность реализации будет выражаться в равновеликом соотношении результатов проекта для каждого из участников. Анализ социальной функции очень важен при определении общественной значимости проекта. Анализ социальной (общественной) значимости является первоочередной ступеней анализа эффективности реализации проекта.
Управленческими (бюджетными) целями являются обеспечение города потребностью в объектах инфраструктуры, транспортных объектах, рекреационных зонах, пополнение муниципального/федерального бюджета за счет налоговых выплат предприятиями и. т. д., таким образом, реализация данной функции имеет ряд обязанностей и потребностей, т. е. в рамках данного анализа доходов и расходов. [3]
Расходы будут проявляться в следующих статьях:
1. Средства, выделяемые для прямого бюджетного финансирования проекта (учет данных расходов полностью за счет бюджетных средств либо за счет инвестора, или в долях предлагается определять по результатам анализа);
2. Расходы на рекультивацию почв, реабилитацию территории (учет данных расходов полностью за счет бюджетных средств, либо за счет инвестора, или в долях предлагается определять по результатам анализа);
3. Прямые бюджетные ассигнования на надбавки к рыночным ценам на топливо и энергоносители;
4. Выплаты пособий для лиц, остающихся без работы в связи с осуществлением проекта;
5. Выплаты по государственным ценным бумагам;
6. Государственные, региональные гарантии инвестиционных рисков иностранным и отечественным участникам.
Доходы будут выражаться в следующих аспектах:
1. Налог на добавленную стоимость, специальный налог и все иные налоговые поступления (с учетом льгот) и рентные платежи данного года в бюджет с российских и иностранных предприятий и фирм — участников в части, относящейся к осуществлению проекта;
2. Увеличение (со знаком «минус» — уменьшение) налоговых поступлений от сторонних предприятий, обусловленное влиянием реализации проекта на их финансовое положение;
3. Дивиденды по принадлежащим государству, региону акциям и другим ценным бумагам, выпущенным с целью финансирования проекта;
4. Поступления в бюджет платы за пользование землей, водой и другими природными ресурсами, платы за недра, лицензии на право ведения геологоразведочных работ и т.п. в части, зависящей от осуществления проекта;
5. Объекты социальной, транспортной, рекреационной инфраструктуры, подлежащие постановки на баланс муниципальным/федеральным структурам;
6. Доходы от лицензирования, конкурсов и тендеров на разведку, строительство и эксплуатацию объектов, предусмотренных проектом;
7. Погашение льготных кредитов на проект, выделенных за счет средств бюджета, и обслуживание этих кредитов;
8. Штрафы и санкции, связанные с проектом, за нерациональное использование материальных, топливно-энергетических и природных ресурсов. К доходам бюджета приравниваются также поступления во внебюджетные фонды — пенсионный фонд, фонды занятости, медицинского и социального страхования — в форме обязательных отчислений по заработной плате, начисляем. [4]
Таким образом, прежде чем застраивать территорию новой недвижимостью и проводить реорганизацию уже сложившейся застройки, необходимо провести комплексный анализ по всем факторам, выявить слабые и сильные стороны проекта и реализовать его с максимальной выгодой для всех участников процесса.
Список использованной литературы
1. http://www.minstroyrf.ru/press/federalnyy-zakon-o-kompleksnom-razvitii-promzon-odobren-sovetom-federatsii/
2. Пряхин В. Н., Большеротов А. Л., Рязанова Н. Е. Экологические проблемы плотно застроенных урбанизированных территорий // Вестн. РУДН. Сер. Экология и безопасность жизнедеятельности. 2009. № 3.
3. Пешина Э. В. Разумный рост городов: reenfiel (гринфилд), bronfiel (brownreenfiel bronfiel филд), reyfiel (грейфилд) // Управленец. 2013. № 256
4. Большеротов А. Л., Рязанова Н. Е. Экологические проблемы плотно застроенных кварталов // Вестн. РУДН. Сер. Экология и безопасность жизнедеятельности. 2009. № 3 http://expert.rU/2011/08/2/novaya-zhizn-mertvyih-kvartalov/
5. Фомин А.А. Тенденции и проблемы развития земельного законодательства. Материалы к Парламентским слушаниям Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и к Столыпинским чтениям в Государственном университет по землеустройству 19 апреля 2018 года / Под общ. ред. С.Н. Волкова, А.А. Фомина. Москва, 2018.
6. Фомин А.А. Тракторы Versatile с классической рамой: применимость. Международный сельскохозяйственный журнал. 2018. № 2. С. 81-83.
7. Фомин А.А. Обоснование геометрии рабочих органов тяжелых и сверхтяжелых дисковых борон RSM DV-1000/600 и DX-850. Международный сельскохозяйственный журнал. 2017. № 1. С. 61-64.
8. Фомин А.А. При отсутствии инноваций свиноводческую отрасль ждет стагнация. Международный журнал прикладных наук и технологий Интеграл. 2017. № 4. С. 10.
9. Фомин А.А. К вопросу повышения эффективности и доступности полевых опрыскивателей Ростсельмаш на основе оценки информации об изменениях модельного ряда и локализации части производства на территории России. Международный сельскохозяйственный журнал. 2016. № 2. С. 60-61.
