Оценка и перспективы развития регионального рынка жилой недвижимости

Кашина Екатерина Владимировна; Ахметова Лилия Радиковна; Барсуков Андрей Евгеньеви; Примак Андрей Сергеевич; Серова Марина Андреевна

Выходные сведения статьи:

Кашина Е.В., Ахметова Л.Р., Барсуков А.Е., Примак А.С., Серова М.А. Оценка и перспективы развития регионального рынка жилой недвижимости // Региональное развитие: электронный научно-практический журнал. 2016. № 6(18). URL: https://regrazvitie.ru/otsenka-i-perspektiw-razvitiYa-regionalnogo-rvnka-zhiloi-nedvizhimosti/_

УДК 332.85(571.51)

E-mail: kat-rudenko.2016@va.ru

E-mail: lil-akhmetovabox@mail.ru

E-mail: andrushkamch@mail.ru

E-mail: maxoxie@mail.ru

E-mail: 3202042m@mail.ru

Сибирский федеральный университет

В данной статье проведен анализ социально-экономического положения Красноярского края и регионального рынка жилой недвижимости. Рассматривая жилой сегмент, учтены все составляющие первичного и вторичного рынка. Выделены положительные и отрицательные стороны среди внешних и внутренних факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости (сегмент жилье). С помощью метода SWOT-анализа все факторы распределены на категории: сильные и слабые стороны, возможности и угрозы. Определены основные существующие проблемы и степень их влияния на дальнейшее формирование регионального рынка жилой недвижимости. На основе проведенного исследования предложен ряд мероприятий, направленных на решение обозначенных проблем и перспективного развития рынка в будущем.

Ключевые слова: региональный рынок, жилая недвижимость, макроэкономика, SWOT-анализ, стратегическое планирование.

1 Кашина Екатерина Владимировна - доктор экономических наук, доцент, ФГАОУ ВО «Сибирский федеральный университет» (Российская Федерация, 660041, г. Красноярск, пр. Свободный, 79).

2 Ахметова Лилия Радиковна - магистрант направления «Строительство», ФГАОУ ВО «Сибирский федеральный университет» (Российская Федерация, 660041, г. Красноярск, пр. Свободный, 79).

3 Барсуков Андрей Евгеньевич - магистрант направления «Строительство», ФГАОУ ВО «Сибирский федеральный университет» (Российская Федерация, 660041, г. Красноярск, пр. Свободный, 79).

4 Примак Андрей Сергеевич - магистрант направления «Строительство», ФГАОУ ВО «Сибирский федеральный университет» (Российская Федерация, 660041, г. Красноярск, пр. Свободный, 79).

5 Серова Марина Андреевна - магистрант направления «Строительство», ФГАОУ ВО «Сибирский федеральный университет» (Российская Федерация, 660041, г. Красноярск, пр. Свободный, 79).

E-mail: kat-rudenko.2016@ya.ru

E-mail: lil-akhmetovabox@mail.ru

E-mail: andrushkamch@mail.ru

E-mail: maxoxie@mail.ru

E-mail: 3202042m@mail.ru

Siberian Federal University

There is social and economic situation analysis of Krasnoyarsk region and regional real estate market in this article. Components of the primary and secondary market are taken into account in the residential real estate segment viewing. Positive and negative sides are marked among external and internal factors affecting development of the real estate market (residential). Using the SWOT-analysis method, all factors are divided into categories: strengths, weaknesses, opportunities and threats. The main existing problems and their extent of impact on the further formation of the regional real estate market are also defined in this article. Based on our study there are proposed a number of events aimed at solution identified problems and perspective market development in the future.

Keywords: regional market, residential real estate, macroeconomics, SWOT-analysis, strategic planning.

В настоящее время рынок недвижимости в России, в частности в отдельных регионах страны, переживает не самые легкие времена. Тема регионального рынка недвижимости (сегмент жилье) (далее - РРН) всегда была актуальна и является проблемной.

Следует отметить, что на стоимость жилой недвижимости влияет большое количество факторов, связанных как с внешней средой (макроэкономической ситуацией региона), так и с внутренней средой (связанной с особенностями РРН) [1]. В статье мы проанализировали влияние внешних и внутренних факторов, и обозначили пути развития регионального рынка жилой недвижимости (далее - РРЖН).

Проанализируем макроэкономическую ситуацию региона, как зону формирования сильных и слабых сторон (внешних условий) влияния на РРЖН.

По данным Федеральной службы государственной статистики в Красноярске в 2015 году было сдано в эксплуатацию 1302 тыс.кв.м. жилья, что на 8,47% больше, чем за прошлый год. Это говорит о быстрых темпах строительства объектов. Также следует отметить, что стоимость материалов, приобретаемых строительными организациями, в 2015 году уменьшилась на 1,9% в сравнении с предыдущим годом. Eщё одним положительным фактором на

рынке Красноярского края является диверсификация его объектов [2]. Жилье, предлагаемое застройщиками, разнообразно по классам комфортности и материалам строительства.

Однако, есть и отрицательные факторы. Так, в регионе уменьшилось количество строительных компаний (зарегистрировано 78, ликвидировано 355), при этом можно говорить о монополизации застройщиков - крупных компаний на рынке приблизительно пять, они и диктуют стоимость квадратного метра, которая в Красноярском крае выше, чем в других регионах Сибирского федерального округа [2] (рис. 1).

60000 55000 50000

45000

40000 35000 30000

Рисунок 1 - Средняя цена одного кв. м. общей площади квартир на первичном рынке жилья среднего качества (типовые), руб.

Ещё одним, несомненно, важным фактором для потребителя при выборе жилья, является благоустроенность придомовой территории. То есть развитая инфраструктура: наличие детских садов и школ в радиусе, регламентируемом нормами градостроительства; близкое расположение аптек, магазинов и остановок общественно транспорта и др. К сожалению, возведенные и проектируемые жилые комплексы г. Красноярска не отличаются данным показателем, в отличие от других городов СФО.

За анализируемый период в Красноярском Крае увеличился уровень безработицы - в 2015 году число уволенных работников превысило число принятых на 57,1%; снижается покупательская способность и из-за инфляции (увеличение уровня инфляции за последние 12 месяцев составило 6,84%, а заработной платы лишь на 4,3%). Снижение ставок по ипотечному кредитованию и осуществление государственной программы «Обеспечение доступным жильем молодых семей» пока ещё не отразилось на рынке в положительную сторону: платежеспособность населения остается низкой [3].

Несмотря на увеличение численности населения в регионе (в 2015 г. она увеличилась на 1,6%), одной из серьезных проблем, с которыми столкнулся рынок жилья г. Красноярска -дефицит ликвидности и, как следствие, «заморозка» строительных работ [3].

Для оценки и стратегического планирования развития регионального рынка жилой недвижимости с учетом внешних и внутренних факторов мы используем нехарактерный для данной темы метод SWOT-анализа.

SWOT-анализ - это метод стратегического планирования, заключающийся в выявлении факторов внутренней и внешней среды организации и разделении их на четыре категории: Strengths (сильные стороны), Weaknesses (слабые стороны), Opportunities (возможности) и Threats (угрозы) [5]. Данный подход к оценке рынка не имеет прецедентов, так как матрица

■Красноярский край 47343,62р

•Томская область 46517,47р

•Омская область 41882,88р

• Новосибирская область 47024,38р

2012

2013

2014

2015

2016

составляется не для определенной организации, а для регионального рынка жилой недвижимости в целом.

На основе данного метода были структурированы определенные ранее сильные и слабые стороны регионального рынка недвижимости (сегмент жилье), а также определены пути возможного развития рынка и предполагаемые угрозы (табл. 1).

Таблица 1 - Матрица swot-анализа регионального рынка жилой недвижимости

S (сильные стороны) W (слабые стороны)

1) Диверсификация рынка жилой недвижимости. 2) Снижение стоимости ресурсов [2]. 3) Высокая скорость застройки, быстрая сдача объектов недвижимости в эксплуатацию. 1) Монополизация застройщиков (нет застройщиков из других областей/городов). 2) Высокая цена 1 м2 (выше чем в Томске, Омске, Новосибирске) [4]. 3) Благоустроенность жилья (создана не развитая инфраструктура вокруг жилых комплексов).

О (возможности) Т (угрозы)

1) Снижения ставок по ипотечному кредитованию. 2) Увеличение населения в регионе. 3) Государственная программа «Обеспечение доступным жильем молодых семей» 1) Стагнация рынка недвижимости. 2) Превышение уровня инфляции над повышением ЗП [3]. 3) Сокращение количества строительных организаций.

Далее была составлена матрица стратегий (табл. 2), основанная на пересечении полей. Для этого последовательно рассмотрены различные сочетания факторов внешней и внутренней среды рынка. С учетом выявленных возможностей и угроз выделены основные взаимо-влияющие группы «Возможности - сильные/слабые стороны» «Угрозы - сильные/слабые стороны» и составлена соответствующая матрица.

Поле БО показывает, какие сильные стороны необходимо использовать, чтобы получить отдачу от возможностей во внешней среде.

Поле WO показывает, за счет каких возможностей внешней среды рынок сможет преодолеть имеющиеся слабости.

Поле БТ показывает, какие силы необходимо использовать для устранения угроз.

Поле WT показывает, от каких слабостей необходимо избавиться, чтобы попытаться предотвратить нависшую угрозу [5].

Этот этап позволяет сделать стратегические выводы из проделанного анализа, точно структурировать проблемы и задачи развития рынка жилой недвижимости и найти пути их решения с учетом имеющихся и предполагаемых ресурсов.

На основе проведенного анализа были определены мероприятия, которые необходимо провести, используя сильные стороны, возможности и преодолевая слабые стороны и угрозы для развития рынка жилой недвижимости Красноярского края.

Таблица 2 - Матрица стратегий

Возможности Сильные стороны Слабые стороны

Диверсификация рынка жилой недвижимости Уменьшение стоимости ресурсов Высокая скорость застройки Монополизация застройщиков Высокая цена 1 м2 Не развитая инфраструктура

Снижение ставок по ипотечному кредитованию Активное привлечение дольщиков на 0-этапе строительства Увеличить объем строительства за счет привлечения новых застройщиков Активное привлечение дольщиков на 0-этапе строительства Привлечение новых застройщиков за счет гос. поддержки Снижение стоимости материалов с помощью гос. поддержки Активное привлечение дольщиков на 0-этапе строительства

Увеличение населения в регионе Увеличить объем строительства в каждом классе жилья Увеличить объем строительства за счет привлечения новых застройщиков Увеличить объем строительства за счет привлечения новых застройщиков Привлечение новых застройщиков за счет гос. поддержки Создание новых государственных программ поддержки населения Привлечение средств населения на развитие инфраструктуры

Программа «Обеспечение доступным жильем молодых семей» Увеличение объемно-планировочных решений в сегменте "Эконом" Увеличить количество граждан, приобретаемых жилье с помощью гос. поддержки Увеличить объем строительства за счет привлечения новых застройщиков Привлечение новых застройщиков за счет гос. поддержки Привлечение новых застройщиков за счет гос. поддержки Расширение направления действия программы

Угрозы Стагнация рынка жилой недвижимости Гос. поддержка покупки жилья Снизить стоимость кв.м и предложить гос.поддержку покупки жилья Гос. поддержка покупки жилья Разработка новых НПА в отрасли Снизить стоимость кв.м и предложить гос. поддержку покупки жилья Гос. поддержка развития инфраструктуры

Превышение уровня инфляции над повышением ЗП Увеличение объемно-планировочных решений в сегменте «Эконом» Снизить стоимость м2и предложить гос.поддержку покупки жилья Активное привлечение дольщиков на 0-этапе строительства Привлечение новых застройщиков за счет гос. поддержки Активное привлечение новых покупателей Гос. поддержка развития инфраструктуры

Сокращение количества строительных компаний Развитие эконом-класса для работников мал. компаний Привлечение новых застройщиков за счет гос. поддержки Разработка новых НПА в отрасли Привлечение новых застройщиков за счет гос. поддержки Привлечение новых застройщиков за счет гос. поддержки Привлечение новых застройщиков за счет гос. поддержки

Во-первых, из кризисного состояния рынку недвижимости будет выйти сложно без поддержки государства, которая должна проявиться в урегулировании социально-экономической сферы жизни общества. Сюда относится не только снижение ставок по ипотечному кредитованию, но также сокращение безработицы и разработка новых социальных программ поддержки населения, подобных программе «Обеспечение доступным жильем молодых семей».

Во-вторых, необходимо разнообразить объемно-планировочные решения в каждом классе объектов жилой недвижимости.

В-третьих, проблему неразвитой инфраструктуры можно решить несколькими способами, основными из них являются: дополнительное привлечение средств дольщиков, и усиление контроля за соблюдением застройщиками градостроительных правил.

В-четвертых, необходимо привлечение иногородних застройщиков для устранения монополии на РРН и создание конкурентной среды, путем государственного субсидирования компаний и обеспечения комфортной законодательной базы.

Список литературы

1. Глоба, С.Б. Механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости: дис. канд. экон. наук./СибГАУ им. Академика Ф.М. Решетнева - Красноярск, 2007. 167 с.

2. Официальная статистика/предпринимательство/строительство: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому Краю - [Электронный ресурс] URL: http://krasstat.gks.ru

3. Социально-экономическое развитие края: Официальный портал Красноярского Края. - [Электронный ресурс] URL: http://www.econ.krskstate.ru

4. Статистика и аналитика: Росреестр федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. - [Электронный ресурс] URL: https://rosreestr.ru

5. Арутюнова, Д.В. Стратегический менеджмент: Учебное пособие. Таганрог: Издательство ТТИ ЮФУ, 2010. 122 с.

6. МакМиллен Д. Изменение распределения цен на жилье в течение долгого промежутка времени. Структурные характеристики, взаимосвязь или коэффициенты? Журнал урбанистической экономики, вопрос 3, 2008. 589с.

References

1. Globa, S.B. Mehanizm regulirovanija regional'nogo rynka zhiloj nedvizhimosti: dis. kand. jekon. nauk./SibGAU im. Akademika F.M. Reshetneva - Krasnojarsk, 2007. 167.

2. Oficial'naja statistika/predprinimatel'stvo/stroitel'stvo: Territorial'nyj organ Federal'noj sluzhby gesudastvennoj statistiki po Krasnojarskomu Kraju - Availible at: http://krasstat.gks.ru

3. Socila'no-jekonomicheskoe razvitie kraja: Oficial'nyj portal Krasnojarskogo Kraja. Availible at: http://www.econ.krskstate.ru

4. Statistika i analitika: Rosreestr federal'naja sluzhba gosudastvennoj registracii, kadastra i kartografii. Availible at https://rosreestr.ru

5. Arutjunova, D.V. Strategicheskij menedzhment: Uchebnoe posobie. Taganrog: Izdatel'stvo TTI JuFU, 2010. 122.

6. MakMillen D. Izmenennie raspredelenija cen na zhil'e v techenie dolgogo promezhutka vremeni. Strukturnye harakteristiki, vzaimosvjaz' ili kojefficienty? Zhurnal urbanisticheskoj jekonomiki, vopros 3, 2008, 589.

Оценка и перспективы развития регионального рынка жилой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

The appraisal and development prospects of the regional real estate market

Текст научной работы на тему «Оценка и перспективы развития регионального рынка жилой недвижимости»