CC BY
52
руб./га. Таким образом, экономическая эффективность рекультивации нарушенных при строительстве нефтепровода ВСТО-2 в пределах Дальнереченского района земель, рекультивируемых под сельскохозяйственные угодья: Э=156 806/1 506 300=0,1>0,06.
Полученный коэффициент (Ен=0,1) показывает экономическую целесообразность планируемых работ по восстановлению нарушенных при строительстве нефтепровода ВСТО-2 земель, рекультивируемых под сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокос, пастбище).
ЛИТЕРАТУРА
1. Постановление правительства РФ от 23. 03. 1994 № 140. «О рекультивации земель, снятии сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почв».
2. РД 39-30-925-83 «Методические указания по биологической рекультивации земель, нарушенных при сборе, подготовке и транспорте нефти».
3. ВСН 179-85 «Инструкция по рекультивации земель при строительстве трубопроводов»/ Миннефтегазстрой. - М., 1985.
4. Ивлев А. М., Крупская А. Т., Дербенцева А. М. Техногенное разрушение почв и их воссоздание. - Владивосток., 1998. - 57 с.
5. Инженерно-экологические изыскания по оценке современного состояния почв и земельных ресурсов Приморского края, в зоне влияния нефтепровода ВСТО-2//Лаборатория БПИ ДВО РАН.
Зверева М.А.
ОЦЕНКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ
СОД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
Государственная кадастровая оценка всех категорий земель проводится в нашей стране для более эффективного управления земельными ресурсами, рационального землепользования и для целей налогообложения. Вопросы оценки земель всегда актуальны, особенно в периоды изменения законодательной базы в области земельных отношений.
С принятием нового земельного кодекса [1], переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земли в нашей стране разработаны новые методики кадастровой оценки земель. Достоверность оценки особенно важна при определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, так как несовершенство соответствующей методики оценки может сказаться негативно на общем развитии сельскохозяйственного производства, что приведет в дальнейшем к ослаблению продовольственной безопасности нашей страны.
Выращиванием сельскохозяйственной продукции занимаются как сельскохозяйственные предприятия, так и частные лица. Из земель сельскохозяйственного назначения значительные площади переданы гражданам для ведения садоводства и огородничества. Спрос на земельные участки среди населения зависит от многих факторов: окружение, местоположение, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций и других. Вследствие этого они имеют различную рыночную стоимость, на которой основывается кадастровая стоимость.
Целью данной работы является проведение сравнительного анализа результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (СОД) Приморского края 2004 и 2008 года.
Основным нормативно правовым документом, регулирующим отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливающим правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов, является Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [2]. Методика Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России 26 августа 2002 года № П/307 [4].
Оценка данных земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года [3]. Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками с распределением в границах оцениваемой территории совокупности ценообразующих факторов. : Определение кадастровой стоимости земельных участков СОД осуществляется в следующем порядке: кластеризация объединений; определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения; определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.
Своеобразность климатических условий и география Приморского края обуславливают произрастание на его территории большого многообразия растительных видов. Обилие влаги в летнее время, большие суммы активных температур способствуют вызреванию в Приморье не только обычных для Российской Федерации культур, но и риса, сои, винограда и других теплолюбивых культур.
В целом по Приморскому краю в пользовании граждан для сельскохозяйственного производства в 2008 году находилось 607,1 тыс. га земель. Па земледельческих территориях края наиболее значительные площади земель для производства сельскохозяйственной продукции предоставлены собственникам земельных долей (54 % от общего количества). Площадь земель предоставленных гражданам для ведения садоводства и огородничества составляет 23,9 (4%) и 7,2 г (1%) тысяч гектар соответственно.
■ Анализ динамики количества граждан и объединений граждан, занимающихся садоводством
и огородничеством, а также динамики изменения площадей земель, предоставленных для этих целей на территории Приморского края показал (рис.), что в период с 2004 по 2008 год в 3 раза уменьшилось количество граждан, занимающихся огородничеством, и в 2 раза уменьшилась площадь данных земель. Также происходит незначительное уменьшение площадей земель предоставленных для садоводства. Главная причина - отказ от использования земельных участков. Это в первую очередь связано с тем, что себестоимость выращенной продукции на этих участках гораздо выше той, что можно приобрести на рынке. В последнее время значительно увеличился импорт дешевой продукции из ближайших стран, что негативно сказывается на местном сельском хозяйстве. Земельные участки СОД находятся на большом расстоянии от населенных пунктов и в связи с возросшими затратами на проезд, выращивание сельскохозяйственных культур на этих участках стало не рентабельно. Поэтому тенденция значительного снижения, использования гражданами, земель предоставленных для огородничества сохранится.
Рис. 1. Динамика количества граждан, занимающихся садоводством (А) и огородничеством (Б)
и площади этих земель за 2004-2008 г.г.
Такая ситуация можёт привести к снижению налоговых поступлений и продовольственной несамостоятельности населения, что может стать особенно остро в условиях мирового экономического кризиса, если сократится импорт продукции. Снижению спроса на садовые земельные участки возможно способствует сложная экономическая ситуация в стране и преобразование в законодательстве, в частности в системе налогообложения. После стабилизации экономики спрос на участки для ведения садоводства должен увеличиться, так как в большей степени они используются городским населением для отдыха.
Земельные участки, предоставленные гражданам для ведения садоводства, в основном находятся у них в собственности (77% от общего количества) и постоянном (бессрочном) пользовании (4% у юридических и 15% у физических лиц). Граждане, занимающиеся огородничеством, в большей степени арендуют землю (около 65%). Для 22 % земельных участков предоставленных для ведения огородничества не имеется документальных оснований на их мшгаътатае.
Работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее ГКОЗ СОД) на территории края впервые проводились в 2004 году. Результаты этих работ были утверждены постановлением Администрации Приморского края от 8 декабря 2005 года № 280-па и с 1 января 2006 года применяются для исчисления земельного налога в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации.
ГКОЗ СОД в 2004 году проводилась на территории 29 кадастровых районов Приморского края [5]. Всего оценивались земли 3485 СОД, которые занимают площадь более 21 тыс.га. Большинство СОД объединений расположено в южной части Приморского края. Для определения кадастровой стоимости земель была собрана информация о сделках и предложениях купли-продажи по 874 земельным участкам, входящих в СОД объединения, начиная с 1 января 1999 года. Значение рыночной стоимости по кадастровым районам Приморского края было достаточно однородно, разница средних значений не более 4,7 раза. Средняя рыночная стоимость земли по Приморскому краю составила - 3,35 руб /м2.
Состав факторов, использованных для оценки изучаемых земель был разработан на основе типового перечня факторов стоимости с некоторыми изменениями: разделен фактор «Расстояние до ближайшей остановки транспорта» по видам транспорта на «Расстояние до ближайшей автобусной остановки транспорта» и «Расстояние до ближайшей ж/д станции»; фактор «Число рейсов в день» разделен по видам транспорта и изменена единица измерения «рейсы в неделю»; удалены факторы «Уровень преступности на 10000 человек в административном районе»; «Качественное состояние почв» и «Удаленность от источника загрязнения химическими веществами».
Расчет УПКСЗ СОД Приморского края проведен по уравнению связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации, так как количество анализируемый сделок было достаточным. Вследствие произведенной выборки из результатов ГКОЗ СОД Приморского края, было установлено, что 627 объединения (42 % от общего количества) имеют УПКСЗ б диапазоне от 4 до 5 руб./м2 и 372 объединения (25%) от 5 до 6 руб./м2.
Для пространственного анализа распределения УПКСЗ СОД по кадастровым районам Приморского края, используя средние значениям УПКСЗ, была построена схема распределения УПКСЗ УПКСЗ по кадастровым районам распределился в несоответствии с развитостью районов. Так довольно высокие значения наблюдаются в слабозаселенных и плохо развитых северо-восточных районах, так и низкие значения в хорошо развитых южных районах края. СОД с наиболее высокими значениями УПКСЗ сосредоточились на юге края вблизи крупных городов, таких как: г. Владивосток, г. Артем, г. Фокино. В большинстве кадастровых районов, в основном это центральная, юго-западная и юго-восточная часть Приморского края, УПКСЗ попадает в диапазон от 4 до 5 руб./м2
Минимальные значения УПКСЗ - 1,23 руб./м" обусловлены отсутствием общественного транспорта, плохим состоянием подъездных дорог (грунтовое покрытие), отсутствием электричества в объединениях, удаленностью от водоемов и лесных массивов. Максимальные значения УПКСЗ -9,17 руб /м2 - транспортной доступностью (регулярное автобусное сообщение, остановка на территории объединения, твердое покрытие дороги), расположены вблизи лесного массива и водоема, электрифицированы. Средняя кадастровая стоимость по Приморскому краю составила 4.88 руб./м2.
Анализ результатов работ по ГКОЗ СОД 2004 года, позволяет говорить о незначительной дифференциации УПКСЗ в пределах территории района (минимальное и максимальное значения в
районах Приморского края могут различаться не более чем в 3,7 раз) и достаточной однородностью в пределах территории края (разница средних значений составляет не более 2,9 раз). Суммарная кадастровая стоимость СОД по Приморскому краю составила более миллиарда рублей, а потенциальный земельный налог при максимально допустимой налоговой ставке 0,3% составит в целом по краю 3 миллиона 180 тысяч рублей в год. Ориентировочный земельный налог за земельный участок площадью 1000 м2 и средним по краю УПКСЗ, равным 4,88 руб./м2, с налоговой ставкой 0,3%, составит 14,64 рублей в год.
Очередная ГКОЗ СОД проводилась в 2008 году на территории 27 кадастровых районов Приморского края [6]. Всего оценивались земли 1441 СОД, которые занимали площадь более 16 тыс га. Для определения кадастровой стоимости земель была собрана информация о сделках и предложениях купли-продажи по 684 незастроенным и 364 застроенным земельным участкам, входящих в СОД. Рынок края представлен в основной массе предложениями купли-продажи.
Качественный и количественный состав факторов по сравнению с факторами предыдущей кадастровой оценкой значительно изменился: добавлено 7 новых фактора, разделены - 2, два фактора заменены по смыслу другими. По результатам анализа предыдущей ГКОЗ СОД удалены факторы «Удаленность от источника загрязнения химическим веществами»; «Возможность летних заморозков» и «Возможность наступления ранних осенних заморозков» по результатам анализа материалов предыдущей ГКОЗ СОД. Корреляционный анализ показал что фактором, существенно влияющим на стоимость, является оборот розничной торговли по району и численность населения в районе. Большое влияние на стоимость оказывает среднемесячная заработная плата по району, наличие охраны в СОД и частота транспортного сообщения. В связи с тем, что на территории края имеется три дачных объединения, их оценка не проводилась с использованием методов статистического моделирования и состав факторов отдельно для дачных объединений не разрабатывался.
Уровень дифференциации УИКСЗ по краю получился достаточно малым, несмотря на то, что территория края сильно различается, как но экономико-социальным параметрам, так и по уровню развития в них ведения садоводства и огородничества. В целом по краю около 60% СОД имеют УПКСЗ в диапазоне от 7 до 8 руб./м2, 12% - от 5 до 7 руб./м2, 28% - от 8 до 12 руб./м2 и 1 % - более! 2 руб./м2. Распределение УПКСЗ по кадастровым районам Приморского края приближенно соответствует развитости этих районов. Так низкие значения УПКСЗ наблюдаются в плохо развитых и слабозаселенных северных и северо-восточных районах Приморского края, а наиболее высокие значения УПКСЗ в развитых южных районах Приморского края, где сосредоточились крупные города.
Анализ результатов работ по кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических объединений, позволяет говорить об однородности значений удельного показателя кадастровой стоимости земель, как в пределах территории района (минимальное и максимальное значения в районах Приморского края могут различаться не более чем в 1,4 раз) так и в пределах территории края (разница средних значений составляет не более 2,0 раз).
Суммарная кадастровая стоимость СОД по Приморскому краю составила в 2008 году более одного миллиарда двухсот тысяч рублей, а потенциальный земельный налог при максимально допустимой налоговой ставке 0,3% составит в целом по краю 3 миллиона 736 тысяч рублей в год.
Сравнительный анализ результатов ГКОЗ СОД Приморского края 2004 и 2008 г.г. показал незначительное увеличение суммарной кадастровой стоимости СОД в 2008 г., всего на 17.5%. По всем кадастровым районам края сложилась разнообразная ситуация, в одних общая кадастровая стоимость увеличилась более чем в 2 раза (г. Артем, г. Партизанск), в других уменьшилась более чем в 10 раз (Кировский, Михайловский, Тернейский, Черниговский районы). Также как и суммарная кадастровая стоимость, изменился и потенциальный земельный налог. В ходе исследований были определены причины, обусловившие эти изменения.
1. Значительно уменьшилась (на 25%) суммарная площадь земельных участков в составе СОД Приморского края, оцениваемых в 2008 году, в сравнении с 2004 годом. Уменьшению способствовали несколько обстоятельств:
- за период между турами ГКОЗ СОД были приняты нормативные акты органов исполнительной власти Приморского края и органов местного самоуправления о переводе земель из одной категории в другую. Основанием послужил, вступил в силу в январе 2005 года Федеральный | закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в друхую»,
I
37
- был проведен пересмотр границ населенных пунктов. Так часть земельных участков СОД попала в черту населенных пунктов.
- сведения о некоторых земельных участках СОД не были внесены в Единый Государственный Реестр Земель (далее ЕГРЗ) и представляют собой массив предполагаемых к постановке на государственный кадастровый учет. В предыдущем туре использовались данные кадастрового учета на бумажных носителях, которые к следующему туре должны будут внесены в ЕГРЗ.
2. Увеличился УПКСЗ в 2008 г., в среднем в 1,5 раза, по всем кадастровым районам края, за исключением СОД г. Дальнереченска. В некоторых кадастровых районах среднее значение УПКСЗ увеличилось более чем в 2 раза (Тернейский, Уссурийский и Хасанский районы и г. Находка). Такому неравномерному изменению УПКСЗ, по сравнению с предыдущим туром способствовал пересмотр факторов кластеризации. Были добавлены новые социально-экономические факторы, такие как: численность населения района, оборот розничной торговли и среднемесячная заработная плата по району. Они оказали существенное влияние на формирование стоимости земельных участков.
В ходе анализа результатов ГКОЗ СОД были выявлены несколько проблем. Самая главная из них это отсутствие качественной рыночной информации, как следствие неразвитости рынка земли в нашем регионе, а также особенности законодательства РФ. Отсутствие качественной рыночной информации способствовало развитию однородности результатов ГКОЗ СОД, т. е. снижению качества проведенных работ. Эту проблему можно попытаться решить созданием общего государственного банка данных рынка недвижимости, сведения для которого будут поступать из управления федеральной регистрационной службы.
В то же время при создании банка недвижимости будет происходить его наполнение неверными данными. Связано это с тем, что зачастую в договоре купли-продажи указывают значительно заниженную цену, чем это есть в реальности, делается это обычно с целью снижения уплаты подоходного налога. Если внести изменения в главу 23 Налогового кодекса (налог на доходы физических лиц), касающуюся уплаты подоходного налога с денег, полученных от продажи недвижимости, то возможно уже через год появиться достоверная база данных по рынку недвижимости в некоторых районах.
Следующей проблемой является то, что применение результатов кадастровой оценки носит затяжной характер, вследствие чего уменьшаются налоговые поступления. Для устранения этой проблемы необходимо законодательно установить фиксированные сроки проведения каждого эгапа работ по кадастровой оценке. Причем таким образом, чтобы результаты применялись для налогообложения уже на следующий год после проведения оценки.
Кадастровая оценка проводится раз в 3 — 5 лет, а за это время происходит значительное уменьшение стоимости денег, в результате процесса инфляции, т. е. фактически снижаются реальные налоговые поступления. Для устранения этой проблемы необходимо проводить ежегодную индексацию УПКСЗ на величину коэффициента-дефлятора. Он ежегодно устанавливается Министерством Экономического Развития РФ, и характеризующего уровень инфляции в стране, в предшествующем периоде. Так среднее значение УПКСЗ, за период с 2006 по 2010, увеличится на 36% и составит 6,64 руб./м2, что на 20% меньше среднего УПКСЗ определенного в ходе проведения ГКОЗ СОД в 2008 году, результаты которой скорее всего будут применены в 2010 году. Это обеспечит значительное увеличение налоговых поступлений, т.е. их приведение к текущему времени.
Кроме выше названных проблем, было также выявлено, что кадастровая стоимость, полученная в результате проведения ГКОЗ СОД, практически не имеет ничего общего с рыночной стоимостью, хотя должна быть приближена к ней и больше напоминает нормативную цену. Так уровень дифференциации УПКСЗ по Приморскому краю получился слишком малым, несмотря на то, что районы края сильно различается, как по экономико-социальным параметрам, так и по уровню развития. Уровень дифференциация рыночной стоимости земельных участков СОД по Приморскому краю больше в несколько раз. Произошло это по причине того все земельные участки СОД Приморского края оценивались в составе одной группы, так как была нехватка рыночной информации, почти по всем кадастровым районам. Для устранения этого недостатка необходимо внести изменения и в методику оценки - кадастровую оценку необходимо проводить отдельно в каждом районе субъекта РФ. Причем по текущей методике проводить ее нужно, только в тех районах, где достаточно развит рынок недвижимости, чтобы собрать необходимое для расчетов количество
информации, либо есть возможность индивидуальной оценю! рыночной стоимости земельных участков СОД.
Для тех районов, где рыночная информация отсутствует, либо ее недостаточно, необходимо создание новой методики кадастровой оценки или дополнение к старой. Для районов с отсутствием рыночной информации можно рассчитывать кадастровую стоимость используя геоинформационные системы (ГИС). Современные ГИС с легкостью позволят выполнить зонирование территории, по одной или нескольким характеристикам. Единственно применение ГИС на территории Приморского края пока невозможно, так как еще не сформирована векторная карта Приморского края. Но в любом случае векторная карта с делением на кадастровые кварталы в ближайшее время будет готова, так как создается для проведения инвентаризации земель и последующего кадастрового учета.
В ходе исследований выло также определено, что факторы, оказывающие существенное влияние на формирование кадастровой стоимости, противоречат сложившемуся мнению о том, что на стоимость недвижимости наибольшее влияние оказывает местоположение. Так при ГКО СОД в 2008 году наибольшее влияние на формирование кадастровой стоимости получил фактор «Оборот розничной торговли по муниципальным районам за 2007 г. на душу населения» и другие социально-экономические факторы.
ЛИТЕРАТУРА
1. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 1Э6-ФЗ (редакция от 13.05.2008г.)
2. Федеральный закон № 66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
3. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
4. Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утверждена приказом Росземкадаетра от 26.08.2002. № П/307.
5. Отчет по государственной кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических объединений Приморского края. — Омск, ФКЦ "Земля", 2004.
6. Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края. — Омск, ФКЦ "Земля", 2008.
Литвинец О.И.
ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ НА ОКРУЖАЮЩУЮ СРЕДУ
Регулирование природоохранной деятельности является одной из основных задач государства. Для этого существует ряд методов, которые в основном направлены на предотвращение и снижение воздействия на окружающую среду действующих предприятий, к ним относятся в первую очередь:
• нормирование допустимого воздействия на окружающую среду;
• экологический контроль;
• платежи за негативное воздействие на окружающую среду;
• экологический аудит.
Однако, ни для кого не секрет, что выявить и предотвратить негативные воздействия промышленной деятельности на стадии ее планирования и проектирования экономически и экологически выгоднее, чем обнаружить и исправлять их на стадии осуществления хозяйственной деятельности. В качестве такого, упреждающего инструмента экологической политики государства, используется оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (ОВОС).
Любая хозяйственная деятельность оказывает влияние на окружающую среду, степень этого влияния различна и зависит от характера намечаемой деятельности. Одни воздействия могут вызывать несущественные изменения параметров окружающей среды, другие требуют обязательных мер по их предотвращению, третьи, вообще являются неприемлемыми.
