Оценка эффективности земель сельскохозяйственного назначения Республики Тыва Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 631(571.52)

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ РЕСПУБЛИКИ ТЫВА

Монгуш С. С.

Тувинский государственный университет, г. Кызыл

ECONOMIC EFFICIENCY IN VALUATION OF AGRICULTURAL LANDS IN THE REPUBLIC OF TUVA

Mongush S. S.

Tuva State University, Kyzyl

В статье представлены результаты, полученные в процессе анализа сведений, характеризующих состояние рынка земель сельскохозяйственного назначения в пределах Республики Тыва. Результаты сбора сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, результаты построения моделей оценки для каждой группы объектов оценки, с описанием процесса их построения; результаты расчета кадастровой стоимости объектов оценки, с описанием процесса расчета кадастровой стоимости. Проведен сравнительный анализ по экономической эффективности кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения 2009 и 2014 гг. Автор утверждает, что земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке, а также в процессе экономической оценки земель выявлялись географические различия в эффективности сельскохозяйственного использования земельных территорий, связанные со свойствами сельскохозяйственных ресурсов.

Ключевые слова: эффективное землепользование, показатели, сельскохозяйственные угодья, оценка, расчетная модель, кадастровая стоимость, затратный подход, экспоненциальная модель, пашни, сенокосы, пастбища.

The article presents the results obtained during the process of analyzing information which describes the state of the real estate land market in the Republic of Tuva. The results of collecting information data on the values of the pricing factors that determine the price of valuation objects, the results of the construction of assessment models for each group of valuation objects with a description of the process of their construction; results of the calculation of the cadastral value of the valuation objects with a description of the process of calculating the cadastral value., are presented in the paper. A comparative analysis of the economic efficiency of the cadastral valuation of agricultural land plots of 2009 and 2014 was carried out. The author believes that land as a natural resource, as a real estate and as the main means of production is subjected to valuation. Also during the process of economic valuation of land, there were revealed some geographical differences in the efficiency of agricultural use of land territories connected with properties of agricultural resources.

Keywords: effective use of land, indicators, agricultural grounds, valuation, calculation model, cadastral value, cost approach, exponential model, arable land, hayfields, pastures.

Введение

Сельское хозяйство как отрасль материального производства, напрямую связанная с природно-ресурсным потенциалом территории, играет ключевую роль в формировании структуры землепользования Республики Тыва. Различия в природных

условиях, полученные в ходе общественно-исторического развития, обусловили дифференциацию территории Республики Тыва по степени сельскохозяйственной освоенности. Сельскохозяйственное производство сосредоточено на равнинных участках территории республики и приу-

рочено к межгорным котловинам и долинам рек Большой Енисей, Малый Енисей, Енисей (Верхний), Хамсара, Хемчик, Кы-зыл-Хем, Элегест, Тес-Хем и их притоков [2].

На земли сельскохозяйственного назначения приходится около 19,9 % площади республики. Территория занята системой горных хребтов и межгорных котловин. Большая часть по условиям рельефа мало пригодна для хозяйственного использования. Освоены долины рек, межгорные понижение и предгорья. Территория Республики Тыва разделена на 17 административных районов, весьма различающихся по занимаемой площади.

По каждой категории земель (сельскохозяйственных угодий; населенных пунктов; земель промышленности и иного назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда) по каждому виду разрешенного использования земельного участка рыночная стоимость определяется различным сочетанием оценочных факторов. Отметим, расчет рыночной стоимости земельного участка не является конечной самоцелью. С позиции задач управления недвижимостью, более общей целью института оценки права соб-

ственности является определение экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости.

В более общей постановке задачи рыночная стоимость земельного участка является лишь одним из показателей экономической ценности ограниченного земельного ресурса. Более информативным является показатель социально-экономического потенциала земельного участка, выражаемый коэффициентом местоположения объекта оценки в определенной социально-экономической системе. И здесь ужесточение стандартов оценки, повышение материальной ответственности оценщика не улучшает ситуацию, не повышает качество оценки. Необходимо осознать и развивать теоретические основы оценки объектов недвижимости в обучении и в практике [1].

Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого- либо вещного интереса к ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое при оценке,

подразумевает наиболее вероятное использование имущества, являющееся юридически законным, физически возможным и разумно оправданным, осуществимым с финансовой точки зрения.

В процессе экономической оценки земель выявлялись географические различия в эффективности сельскохозяйственного использования территории, связанные со свойствами сельскохозяйственных ресурсов, главные из которых определяются закономерностями формирования природных территориальных комплексов.

Эффективность использования продуктивных земель непосредственно связана с уровнем развития земельных отношений, которые являлись предметом исследования таких крупнейших ученых как Д. Кейнс, В. Ленин, К. Маркс, А. Маршал, Д. Риккардо, Ж. Б. Сей, А. Смит, Ж. Р. Тюрго, А. Чаянов и др. Современные аспекты управления земельными ресурсами, процессом их воспроизводства нашли отражение в работах И. Буздалова, А. Варламова, С. Волкова, В. Добрынина, А. Емельянова, И. Загайтова, В. Закшевского, Н. Комова, Э. Крылатых, Н. Кузнецова. Однако, несмотря на значительное количество исследований по проблемам использования земель в сельском

хозяйстве, многие теоретические и методические вопросы, связанные с эффективностью воспроизводства продуктивных земель сельскохозяйственного назначения в современных условиях, остаются не до конца изученными, а ряд положений носит дискуссионный характер [2].

Методика исследований

По методике исследований применялся сравнительный подход. В условиях конкурентного рынка, открытой информации об объектах и результатах сделок, при корректном применении методов оценки, по всем подходам расчетная рыночная стоимость земельного участка будет одинаковой. В действительности указанные условия практически не выполняются, и расчет различными подходами дает различные значения рыночной стоимости земельного участка. В настоящих методических рекомендациях за основу расчета принят сравнительный подход как наиболее полно соответствующий определению рыночной стоимости земельного участка [4].

При статистической расчетной модели использована экспоненциальная модель для определения удельной кадастровой стоимости (УПКСЗ, руб/кв.м) земельных участков.

Экспоненциальная модель: скохозяйственных угодий Республики Тыва

^ _ а\Х\ +...+апХп

~ 0 , (5). кадастровая стоимость земельных участ-

е - основание натурального логарифма. ков составила 5,696,801,717.82 рублей и

В результате проведенных расчетов в выросла на 41,3% в сравнении с прошлой

качестве расчетной модели выбрана экспо- оценкой 2009 года.

ненциальная модель. В таблице 1 кадастровая стоимость зеВ субъектах с ограниченным рынком мельных участков под пашней и сеноко-недвижимости получить статистическую сами увеличилась на 31,1%. Кадастровая функцию, по достаточной совокупности стоимость земельных участков под паст-оценочных факторов, методами корреляци- бищами снизилась на 12,6%. Кадастровая онно-регрессионного анализа не представ- стоимость земельных участков под ороша-ляется возможным в силу ряда объектив- емой пашней увеличилась на 179,8% или ных причин. почти в три раза с 0,34 руб/кв.м до 0,96 руб/ Опыт оценочной деятельности по субъ- кв.м. Кадастровая стоимость земельных ектам России, по различным категориям участков под дачами, садами и огородами земель (населенных пунктов, сельскохо- увеличилась на 174,4%. зяйственных угодий, особо охраняемых Площадь земельных участков 3,4,5,6 территорий и объектов, земли промышлен- групп незначительна, всего 2%. В целом ности и иного назначения) показывает, что по прочим земельным участкам снижение система оценочных факторов по категории кадастровой стоимости составило 32,3%. земель для различных субъектов примерно При этом кадастровая стоимость водных одинаковая и коэффициенты влияния фак- объектов 4 группы увеличилась с 0,09 руб/ торов для субъектов достаточно близкие. кв.м до 0,32 руб/кв.м или в три с половиной Эти обстоятельства использованы в расче- раза.

те рыночной стоимости земельных участ- Необходимо по шестой группе земель-

ков сельскохозяйственного назначения Ре- ных участков уточнить категорию земель и

спублика Тыва. установить кадастровую стоимость земель-

По результатам государственной када- ных участков по соответствующей методи-

стровой оценки земельных участков сель- ке, что увеличит налогооблагаемую базу.

Таблица 1 - Экономическая эффективность кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения Республики Тыва

Группы земельных участков Площадь, 2014г. кв.м Площадь, 2014г, % Кадастровая стоимость, 2009 год, руб Кадастровая стоимость, 2014 год, руб Изменение, %

Пашня сенокосы 8,034,392,129.46 65.7 2,553,650,413.09 3,343,188,114.86 31.1

Пастбища 3,919,943,671.49 32.1 825,353,159.84 721,414,182.04 -12.6

Орошаемая пашня 20,563,985.47 0.2 24,524,946.75 19,793,151.23 179.8

Садоводческие, огороднические и дачные объединения 9,761,231.63 0.1 566,233,030.52 1,557,696,216.13 174.4

Прочие 242,560,076.26 2.0 83,663,350.08 54,710,053.56 -32.3

Итого 12,227,221,094.31 100.0 4,053,424,900.28 5,696,801,717.82 41.3

Изменение кадастровой стоимости зе- жение кадастровой стоимости земельных

мельных участков сельскохозяйственных участков составило 10,8% вследствие того,

угодий по районам Республики Тыва пред- что земельный участок под пастбищами

ставлено в таблице 2. Из 19 районов в 16 17:03:1602002:1, площадью 18261 га в 2009

прослеживается положительная динамика году оценен 0,29 руб/кв.м, а в 2014 году оце-

увеличения кадастровой стоимости земель- нен 0,20 руб/кв.м - на треть меньше, что об-

ных участков в среднем на 41,3%. В трех условлено объективными факторами.

районах снижение кадастровой стоимости Земельный участок 17:03:1601001:5 под

земельных участков обусловлено высокой пашней рыночной стоимостью 0,42 руб/

долей пастбищ, где объективно снизилась кв.м в 2009 году был оценен 0,29 руб/кв.м

кадастровая стоимость земельных участков. так же как и пастбище 17:03:1602002:1, с

Например, в Дзун-Хемчикском районе сни- рыночной стоимостью 0,20 руб/кв.м.

Таблица 2 - Экономическая эффективность кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения Республики Тыва по муниципальным районам/ городским округам

Наименование муниципального района/городского округа Площадь, 2014г. кв.м Кадастровая стоимость, 2009 год, руб Кадастровая стоимость, 2014 год, руб Изменение, %

Бай-Тайгинский 374,770,925 76,838,574.10 142,264,480.44 85.1

Барун-Хемчикский 643,685,561 192,768,931.58 230,988,957.99 19.8

Дзун-Хемчикский 338,104,396 98,069,295.95 87,945,149.93 -10.3

Каа-Хемский 208,229,935 95,492,164.02 96,290,954.66 0.8

Кызылский 346,987,517 192,552,430.57 401,944,978.15 108.7

Монгун-Тайгинский 823,051,122 76,320,444.33 115,657,158.85 51.5

Овюрский 1,310,982,342 263,519,529.64 335,407,028.57 27.3

Пий-Хемский 284,848,979 155,797,840.31 197,527,144.88 26.8

Сут-Хольский 1,775,359,381 313,479,571.70 441,858,334.40 41.0

Тандинский 944,879,544 418,497,645.71 446,408,799.12 6.7

Тоджинский 19,580,934 3,328,758.78 6,953,922.94 108.9

Тес-Хемский 1,952,079,384 526,086,024.81 495,758,467.02 -5.8

Улуг-Хемский 1,426,807,004 559,342,166.91 693,787,995.39 24.0

Чаа-Хольский 327,881,773 75,915,488.38 131,456,660.40 73.2

Чеди-Хольский 672,172,891 295,045,565.80 280,770,751.68 -4.8

Эрзинский 746,598,623 211,936,165.22 260,064,433.74 22.7

Город Ак-Довурак 650,853 193,702.67 329,275.01 70.0

Город Кызыл 14,248,074 505,758,182.39 1,324,793,971.88 161.9

Тере-Хольский 16,301,856 1,472,117.04 6,593,252.77 347.9

Итого 12,227,221,094 4,062,414,599.91 5,696,801,717.82 41,3

Аналогично, незначительное снижение С одной стороны, справедливо требо-

налогооблагаемой базы по кадастровой сто- вание закона определять земельные плате-

имости земельных участков в Тес-Хемском жи от кадастровой стоимости земельных

районе (-5,8%) и в Чеди-Хольском райо- участков, а с другой, обоснованный расчет

не (-4,8%) получено вследствие снижения рыночной стоимости земельных участков

удельной кадастровой стоимости земельных по физическим, инструментально измеря-

участков под пастбищами, которые были емым показателям, позволяют установить

оценены в 2009 году на уровне пашни [5]. экономические нормативы рационального

Выводы: Базовые элементы данных (спи- использования земельных ресурсов. В рам-

сок оценочных факторов; коэффициенты ках данных результатов появляется хорошая

влияния оценочных факторов на рыночную организационно-методическая основа на-

стоимость земельных участков) остают- вести элементарный порядок в учете и ис-

ся неизменными при уточнении значений пользовании земельных участков. Очевид-

оценочных факторов конкретных земель- ный, справедливый, обоснованный подход

ных участков. Статистические модели, рас- - взимать земельные платежи с конкретного

считанные по рынку земельных участков земельного участка, по его уникальному ка-

республики, отражают рыночную ситуа- дастровому номеру в зависимости от значе-

цию на дату оценки и остаются достаточно ний его оценочных факторов, гарантирует

устойчивыми при уточнении значений оце- реальную возможность для специалистов

ночных факторов по конкретным земель- всех уровней составить нормальный ка-

ным участкам. дастр земельных участков земель сельско-

хозяйственного назначения на территории Республики Тыва с указанием фактических значений оценочных факторов.

Полученные данные становятся матери-

Библиографический список

1. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий. - Новосибирск: Агро-Сибирь. - 2013. - 135 с.

2. Монгуш С.С., Шанчимии Д.Я., Устойчивое развитие в Восточной Азии: Актуальные эколого-гео-графические и социально-экономические проблемы: материалы междунар. науч-практ.юнф. / науч. ред. Ц.Д. Гончиков.- Улан-Удэ: Издательство: Бурятский государственный университет, 2018.- 476 с..

3. Улезько, А. В. Земельные ресурсы сельского хозяйства: управление воспроизводством и экономическая оценка потенциала: монография— Воронеж : Издательско-полиграфический центр «Научная книга», 2014.—176 с.

4. Понько В.А. Методология космогеоэкопрогноза в аграрных и водохозяйственных приложениях. Методическое пособие. СибНИИЗХим, ИВиЭП СО РАН, Центр «Космогеоэкопрогноз». - Новосибирск, 2011. - 98 с.

5. Отчет об оценке № 141208 об определении кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Республики Тыва. Том 1.

Rederences

1. VlasovA.D. Metodicheskiye rekomendatsii po opredeleniyu rynochnoy stoimosti zemeFnykh uchastkov seFskokhozyaysvennykh ugodiy [Guidelines for determining the market value of agricultural land]. Novosibirsk, Agro-Sibir Publ.,

альной основой упорядочивания имущественных отношений по землям сельскохозяйственного назначения на территории Республика Тыва.

2013, 135 p.(in Russian)

2. Mongush S.S., Shanchimii D.Ya. Ustoychivoye razvitye v Vostochnoy Azii: aktualnyie ekologo-geograficheskiye I sotsiaTno-ekonomicheskiye problemy. Materialy mezhdunar.nauchn.-prakt.konf. [Sustainable development in East Asia: Current environmental-geographical and social-economic problems: materials of the international scientific practical conference]. Ulan-Ude, Buryat State University Publ., 2018, 476 p. (in Russian)

3. Ulez'ko, A.V ZemeFnyie resursy seFskogo khozyaystva: upravleniye vosproizvodstvom I ekonomicheskaya otsenka potenciala: monografiya [Land resources of agriculture: reproduction management and economic potential assessment: monograph]. Voronezh, Publishing and Printing Center of Scientific Book, 2014, 176 p. (in Russian)

4. Pon'koVA. Metodologiya kosmogeoekoprognoza v agrarnykh I vodokhozyaystvennykh prilozheniyakh. Metodicheskoye posobiye [Methodology of cosmological and ecological forecast in agrarian and water management applications. Toolkit]. Siberian Scientific Research Institute, Center of CosmoGeoEcoPrognosis. Novosibirsk, 2011, 98 p. (in Russian)

5. Otchet ob otsenke N 141208 ob opredelenii kadastrovoy stoimosti zemeFnykh uchastkov seFskokhozyastvennogo naznacvheniya na territorii Respubliki Tyva [Valuation Report no. 141208 on the determination of the cadastral value of agricultural land in the Republic of Tyva]. Volume 1.

Монгуш Сайлык Сылдыс-ооловна, преподаватель кафедры географии и туризма Тувинского государственного университета, Кызыл, saylykmongush@mail.ru

Sailyk Mongush, Lecturer, Department of Geography and Tourism, Tuvan State University, Kyzyl, e-mail: saylykmongush@mail.ru