CC BY
4
УДК 332.025
Кашапов Д.С., магистр кафедра экономики и менеджмента научный руководитель: Войнова Я.А., к.э.н.
доцент
кафедра экономики и менеджмента ФГБОУ ВО «Сочинский государственный университет»
Россия, г. Сочи
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ КОНТРОЛЬНО-НАДЗОРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ
ГОРОДА-КУРОРТА СОЧИ
Аннотация. В статье рассматриваются основные проблемы в реализации контрольно-надзорной деятельности в строительной сфере курортного города Сочи. Раскрыты основные направления осуществления контрольно-надзорной деятельности органами местной муниципальной власти. Показано негативное воздействие нарушений и последствия самовольной застройки на курорте.
Ключевые слова: градостроительная деятельность, правила землепользования, контрольно-надзорная деятельность, муниципальное управление
Kashapov D.S., master department of economy and management
Sochi State University Russia, Sochi
Research supervisor: Voynova Ya.A., PhD Econ. associate professor of economy and management department
Sochi State University Russia, Sochi
ASSESSMENT OF EFFICIENCY OF CONTROL AND SUPERVISING ACTIVITY REALIZATION IN THE CONSTRUCTION SPHERE OF THE RESORT TOWN OF SOCHI
Annotation. In article the main problems in realization of control and supervising activity in the construction sphere of a resort of Sochi are considered. The main directions of implementation of control and supervising activity by local municipal authority are opened. The negative impact of violations and a consequence of unauthorized building in the resort is shown.
Keywords: town-planning activity, land-use recommendation, control and supervising activity, municipal management.
В средствах массовой информации регулярно появляются статьи и репортажи о нарушениях в градостроительной деятельности на территории муниципального образования город-курорт Сочи. Так, в апреле 2018 года в средствах массовой информации появилось публичное сообщение о том, что
с начала 2018 года было подано 45 исковых заявлений о сносе незаконных строений. В этой связи была проведена выездная встреча и совещание первого вице-губернатора Краснодарского края А.Алексеенко и представителей местной власти.
Вице-губернатору местные чиновники доложили, что строительный контроль в городе-курорте Сочи представляет собой проверку соответствия выполняемых застройщиком работ требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям плана земельного участка.
Согласно Правил землепользования и застройки территории муниципального образования Сочи контрольно-надзорные функции осуществляются в нескольких направлениях:
1) контроль за соблюдением режимов зон с особыми условиями использования территорий;
2) контрольно-надзорная деятельность на территории историко-культурных заповедников;
3) контроль в границах исторического поселения.
Как показывает практика, этих направлений в реализации контрольно-надзорных функций недостаточно, потому что фактически повсеместно имеют место нарушения федерального и регионального законодательства.
Согласно данным, представленным Администрацией города Сочи, работа по проверке правомерности строительства жилой недвижимости ведется по всем районам города Сочи и на конец 2017 года в перечень домов, построенных без соблюдения регламента, попали порядка 39 объектов. Наибольшее число нарушений было зарегистрировано в Адлерском районе города и составило 20 фактов. В пределах Центрального района зарегистрировано 16 фактов нарушений.
Мониторинг сайтов агентств недвижимости показал, что они до сих пор продолжают продажу квартир в большинстве попавших в список объектов. Таким образом, недостаточный контроль за действиями недобросовестных застройщиков приводит к появлению все большего числа обманутых в городе покупателей недвижимости и дольщиков.
В январе 2018 года новостные ленты Сочи сообщили о начавшемся сносе шестиэтажного многоквартирного дома на ул.Костромская д.68, в Адлере. Участок, площадью 750 квадратных метров предназначался для строительства индивидуального трехэтажного жилого дома площадью 232 квадратных метра. Однако фактически отступив по 0,5 метра от границ участка был возведен шестиэтажный дом, некоторые квартиры которого к моменту сноса были заселены и в них проживали жильцы. Эксперты выявили, что под плоской временной крышей имеются арматурные выпуски под строительство 7 этажа. При монтаже фундамента также было выявлено много нарушений технического регламента. По данному объекту было принято решение о сносе, которое застройщик отказался выполнить. В итоге было проведено еще одно судебное слушание, по решению которого был назначен снос дома силами сторонней организации с последующим взысканием
потраченных средств с застройщика.
В начале июня 2018 года на территории совхоза «Южные культуры» также начался снос пятиэтажного здания площадью 2268 квадратных метра. Долгое время судебное решение не принималось к исполнению службой судебных приставов, так как собственница земельного участка отказывалась от сноса. В дальнейшем способ исполнения судебного решения был изменен и снос, вывоз строительного мусора был осуществлен за счет привлечения сторонней организации. Гарантией того, что денежные средства за снос будут выплачены выполнившей работы компании, служит то, что на земельный участок наложен судебный арест и при дальнейшем уклонении застройщика от оплаты оказанных услуг участок будет продан, а полученные средства вернут в счет образовавшегося долга.
Не исключение и индивидуальные жилые дома. В районе Олимпийского парка собственник земельного участка площадью 688 квадратных метров получил разрешение на строительство дома общей площадью 402 квадратных метра, высотой не более трех этажей, а площадь застройки составляла 150 метров. Однако он нарушил полученные ранее разрешения и возвел четыре этажа, при этом был превышен коэффициент использования территории. Пока в отношении данного объекта ведется судебное разбирательство, строительство продолжается, значит собственник уверен в положительном для себя исходе дела.
Всего в 2018 году было возбуждено 16 дел в отношении застройщиков, возводящих многоквартирные дома. При этом нарушения, допускаемые ими, носили регулярный характер и имелся опыт положительного решения спорных дел. В интернете также можно найти большое количество рекламных предложений по адвокатским услугам по помощи в оформлении спорных объектов недвижимости. При этом сами застройщики не сомневались в том, что очередное нарушение не повлечет столь серьезные последствия, так как ранее в подобных ситуациях им удавалось урегулировать спор с муниципалитетом.
Официальные данные Сочинского районного суда содержат данные о вынесенных судебных решениях о сносе самовольно построенных на территории города объектах недвижимости, число которых составляет 628 судебных актов. Среди них решения о сносе эллингов, многоквартирных домов, самовольно пристроенных конструкций, дополнительных этажей, крыш, гаражей, сараев, объектов мелкорозничной торговли, кафе, гостиниц.
Рост числа обращений по поводу самовольных строений начался в преддверии проведения Олимпийских игр в Сочи. В 2010 году было вынесено 5 судебных решений о сносе, в 2011 - уже 27 решений, в 2012 году - 72 решения, в 2013 - 39 судебных решения. Более 70 объектов мелкорозничной торговли также попали под снос как самовольно возведенные.
В целом отследить ситуацию в сфере градостроительства можно на основе анализа выданных разрешений и актов на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию. На протяжении последних десяти лет
разрешений на строительство выдается в большем числе, чем актов на ввод в эксплуатацию, что показано в таблице 1.
Таблица 1 - Сведения о выданных разрешениях на строительство и ввод объектов в эксплуатацию
Показатели 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Итого:
Количество выданных разрешений на строительство 309 486 516 174 460 814 1362 1371 5492
Количество выданных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию 137 112 112 99 85 33 55 40 673
Всего в период с 2010 по 2017 год Администрацией города-курорта Сочи было выдано 5492 разрешения на строительство и 673 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Соотношение этих видов разрешений показано на рисунке 1. На девять выданных разрешений на строительство приходится одно разрешение на ввод в эксплуатацию.
Количество выданных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию 11%
Количество выданных разрешений на строительство 89%
Рисунок 1 - Соотношение числа выданных разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию Объекты, предназначенные для проживания отдельных семей, могут быть введены в эксплуатацию в упрощенном режиме, минуя процедуру обращения в государственные инстанции. Для этого в регистрирующие право собственности органы необходимо предоставить следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт участка, разрешение на строительство, акт приемки, схему здания или архитектурный план, техпаспорт, градостроительный план.
Многоквартирные дома и объекты коммерческого назначения сдаются в эксплуатацию по стандартной схеме. Необходимо оформить технический паспорт на здание, согласовать и получить технические условия на подключение коммуникаций: электричества, воды, газа, канализации, телефонных сетей и т.п. Для выдачи акта на ввод объекта в эксплуатацию необходимо подготовить план земельного участка, разрешение на строительство, акт строительного надзора о соблюдении всех строительных
норм и правил (СНИПов). В связи со сложностью процедуры не всем застройщикам удается получить необходимые документы по стандартному механизму. В случае отказа они обращаются в судебные органы, решение которых является впоследствии основанием для выдачи прав собственности на жилые помещения.
Объемы незавершенного строительства в городе увеличивается, а также нарушаются сроки действия выданных разрешений на строительство. По состоянию на начало 2018 года в городе насчитывается 18 крупных объектов незавершенного строительства, среди которых такие долгострои как ЖК «Эдельвейс» (ООО «ВАНТ»), расположенный на переулке Теневом, ЖК «Долина» на Мацесте, ЖК «Фристайл» в Завокзальном районе и др.
В ходе проведенного исследования были получены следующие основные результаты:
1) нарушения в градостроительной деятельности в городе-курорте Сочи носят системный характер. Под видом ИЖС ведется строительство многоквартирных домов на участках, выделенных под нужды индивидуального жилищного строительства и ведения личных подсобных хозяйств;
2) процедуры приостановки незаконного строительства затянуты, недобросовестные застройщики несмотря на составленные органами Администрации актами о выявленных нарушениях, не останавливают строительство вплоть до момента вступления в силу решений Арбитражного суда и передачи исполнительных листов в службу судебных приставов;
3) в городе продолжает функционировать сегмент специалистов, занимающихся продвижением адвокатских услуг по предотвращению наступления негативных последствий нарушения градостроительных норм, что дает основания для появления новых попыток нарушения федерального и местного законодательства;
4) изучение опыта работы общественных институтов, таких как Городское собрание, Публичные слушания, демонстрирует факты игнорирования мнения местного сообщества при внесении изменений в разрешительные документы. Уменьшаются отступы от границ участков, что приводит к повышению вероятности возгорания нескольких зданий в случае пожара. Сокращаются зеленые зоны, которые по местному законодательству должны составлять не менее 20% от общей площади земельного участка;
5) деградирует рекреационная зона за счет разрешения её нецелевого использования. Вместо объектов туристско-рекреационного назначения, спортивных объектов строятся многоквартирные дома, а земли, представляющие собой особую курортную ценность, используются под оборудование парковочных мест.
Использованные источники: 1. Алексеев, Ю. В. Эволюция градостроительного планирования поселений. В 2 томах. Том 1. Общие представления о градостроительстве, промышленная революция, индустриальное производство. Учебник / Ю.В. Алексеев, Г.Ю.
Сомов. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2014. - 368 с.
2. Каримов Р.Ф. Управление градостроительством и территориальным развитием в России. Молодой ученый. 2015. № 23 (103). С. 544-546.
3. Кафидов В.В. Современные методологические подходы к стратегическому управлению и развитию городов различных типов: монография: Монография / Кафидов В.В. - М.: Дело АНХ, 2015. - 246с.
4. Мазаев Г.В. Управление градостроительством, градостроительная деятельность, субъект управления градостроительной деятельностью, интенсивный и экстенсивный типы освоения территории. Градостроительство. 2013. № 2 (24). С. 16-23.
5. Олейник, П.П. Организация, планирование, управления и экономика строительства. Терминологический словарь. Справочное издание. / П.П. Олейник, Б.Ф. Ширшиков. - М.: АСВ, 2016. - 320 с.
6. Павлов, А.С. Экономика строительства В 2 т: Учебник И Практикум Для Бакалавриата И Магистратуры / А.С. Павлов. - Люберцы: Юрайт, 2015. - 678 с.
7. Потаев Г.А. Градостроительство. Теория и практика: Учебное пособие / Г.А. Потаев. - М.: Форум: НИЦ ИНФРА-М, 2014. - 432 с.
