CC BY
99УДК 349.412.24
А. В. Логинов
Средне-Волжский институт (филиал) ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет юстиции (РПА Минюста России)»,
Саранск, Россия, e-mail: loginov77@rambler.ru
ОТДЕЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ: УСЛОВИЯ И ПРОЦЕДУРЫ ПРИМЕНЕНИЯ
В статье рассматриваются процедуры применения некоторых общих оснований прекращения прав, действующих в отношении любого субъективного права на землю, но имеющих более выраженную земельно-правовую специфику. Проанализированы такие основания прекращения прав, как отказ от права на земельный участок; изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования; изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. На основании анализа изменений законодательства в процессе проведения земельной реформы показаны отдельные этапы правовой эволюции исследуемых процедур прекращения. Анализируются особенности государственной регистрации прекращения прав. Указывается на коллизионные противоречия ряда норм Гражданского и Земельного кодексов в части регулирования процедур. Исследованы новеллы земельного законодательства в области правового регулирования института прекращения прав на землю. Сделан вывод о переходном состоянии правового регулирования процедур прекращения прав на землю, реализуемых в процессе проведения земельной реформы в современной России.
Ключевые слова: отказ от права на земельный участок; изъятие земельного участка; государственные и муниципальные нужды; ненадлежащее использование земельного участка; регистрация прав.
A. V. Loginov
The Mid-Volga Institute (branch) «The All-Russian State University of Justice (RLA of the Ministry of Justice of Russia)», Saransk, Russia,
e-mail: loginov77@rambler.ru
SEPARATE GROUNDS FOR TERMINATION OF LAND RIGHTS: THE CONDITIONS AND PROCEDURES FOR APPLICATION
The article discusses the procedures for the application of some General grounds for termination of rights acting in relation to any subjective right to land, but with a more pronounced land-legal specificity. Such grounds for termination of rights as refusal of the right to land plot; seizure of land plot due to its improper use; seizure of land plot for state and municipal needs are analyzed. On the basis of the analysis of changes in legislation in the process of land reform shows the individual stages of the
42
legal evolution of the studied procedures of termination. The features of state registration of termination of rights are analyzed. Conflict contradictions of a number of norms of Civil and Land codes regarding regulation of procedures are specified. The novelties of land legislation in the field of legal regulation of the Institute of termination of land rights are investigated. The conclusion is made about the transitional state of legal regulation of land rights termination procedures implemented in the process of land reform in modern Russia.
Key words: refusal of the right to land plot; seizure of land plot; state and municipal needs; improper use of land plot; registration of rights.
Введение
По области применения всю совокупность оснований прекращения прав на землю можно условно разделить на общие, применяемые в отношении любого вещного или обязательственного права на землю (за исключением сервитута, - для него действует свой перечень оснований, и специальные, применимые по отношению к отдельным видам земельных прав.
К общим следует отнести такие основания, как отказ от права на землю; изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования; изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд; реквизиция земельного участка, ликвидация юридического лица или смерть физического лица.
По волевому критерию в числе оснований прекращения прав на землю выделяют как события, например, истечение срока безвозмездного пользования земельным участком или ликвидация юридического лица, так и действия, например, отказ от права собственности или иного вещного права. В числе действий, как правило, выделяют правомерные действия: совершение отчуждательных сделок с землей, влекущих прекращение права собственности на землю, и неправомерные действия, например, нецелевое использование земельного участка, приведшее к его изъятию.
Достаточно распространенной в науке классификацией является выделение двух групп оснований: прекращение прав на землю по воле правообладателя (отказ от земельного участка; добровольная реорганизации и ликвидация юридического лица) и принудительное прекращение прав на землю (изъятие земельного участка, используемого с нарушением земельного законодательства; изъятие для государственных и муниципальных нужд; реквизиция; конфискация; национализация; обращение взыскания на земельный участок по обязательствам).
Следует заметить, что перечень оснований принудительного прекращения прав на земельные участки, предусмотренный Земельным кодексом РФ (далее ЗК РФ) [4], имеет закрытый характер.
Основной целью данной статьи является рассмотрение процедуры применения некоторых общих оснований прекращения прав, применяемых в отношении любого субъективного права на землю. В силу своей правовой
природы данные основания имеют более выраженную земельно-правовую специфику.
Методы
При решении поставленных задач автор опирался на современные методы познания, выявленные и разработанные наукой и апробированные практикой. Основой исследования стал диалектический метод познания, с помощью которого удалось наиболее подробно исследовать отдельные основания прекращения прав на землю. Принципы научной диалектики позволили выявить сущностные характеристики процедуры прекращения прав на землю. В ходе написания статьи использование метода системного анализа позволило автору рассмотреть структуру общих оснований прекращения прав на землю, имеющих более выраженную земельно-правовую природу. Сравнительно-правовой метод использовался при анализе коллизионной направленности, имеющих отношение к предмету исследования, отдельных положений Гражданского и Земельного кодексов. Посредством применения формально-юридического метода были сформулированы основные понятия исследования.
Результаты и обсуждение
В числе оснований прекращения прав на землю, реализуемых по воле правообладателя, следует рассмотреть отказ от права на земельный участок.
Отказ от права собственности - это, в определенном смысле, крайняя мера отчуждения земли. Если собственнику не удалось найти правопреемника через куплю-продажу или дарение и другие виды сделок по отчуждению, закон предоставляет ему право просто отказаться от надела в пользу государства в лице определенного органа. Как правило, потребность в отказе от участка земли возникает тогда, когда он длительное время не используется. Например, из-за неудобства расположения, неплодородности почвы, небольшой площади участков многие земли просто забрасываются их хозяевами. Несмотря на фактическое неиспользование участка, собственник должен нести весьма обременительную налоговую обязанность и платить налог за землю, размер которого только растет из года в год. Решением возникшей проблемы может быть только официальный отказ от права на земельный надел.
Отказ от права на земельный участок его собственником на практике зачастую совершается путем молчаливого совершения действий, которые явно свидетельствуют, что правообладатель фактически устранился от реализации своих правомочий собственника без намерения оставить за собой какие-либо права на землю. Фактическое действие (а точнее, бездействие) правообладателя может выражаться в оставлении лицом принадлежащего ему земельного участка, в неиспользовании его и утрате интереса к дальнейшему осуществлению права на землю.
Заброшенные земельные участки можно выявить только путем осуществления проверок, что в дальнейшем приводит к принудительному прекращению прав прежних владельцев на земельный участок [5, с. 85].
Согласно ст. 53 ЗК РФ отказ от права собственности на земельный участок носит заявительный характер и реализуется путем подачи в Росреестр
44
заявления об отказе. Отказ от права собственности не приводит к автоматическому прекращению прав и обязанностей собственника в отношении земельного участка до момента приобретения права собственности на этот участок другим лицом. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
Следует отметить, что норма п. 2 ст. 53 ЗК РФ о заявительном характере отказа от права собственности носит специальную направленность, что отличает ее от общей нормы ст. 236 ГК [3], где законодатель констатирует, что правообладатель может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество путем совершения не только юридических действий, но и может выражаться в фактических действиях, свидетельствующих о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
По справедливому мнению О. В. Касьяновой, в настоящее время нормы ст. 236 ГК РФ противоречат ст. 53 ЗК РФ, которая не предусматривает возможности отказа от земельного участка путем совершения фактических действий. Однако позиция ЗК РФ представляется более убедительной, так как недвижимость, в том числе и земельные участки, является особым объектом гражданских прав, поэтому формы выражения отказа от права собственности на эти недвижимые объекты должны быть отличными от форм отказа от права собственности на недвижимое имущество в целом [5, с. 85].
До 1 января 2007 г. при отказе от права собственности на земельный участок данное имущество приобретало статус бесхозяйной недвижимой вещи, права на которые прекращались в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Режим бесхозяйной вещи существенно усложнял порядок последующего оформления такого участка в государственную или муниципальную собственность. В результате законодатель упростил этот порядок, и с 1 января 2007 г. земельные участки, в том числе и доли в них, от которых отказались их собственники, переходят в собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Согласно ст. 56 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [9] зарегистрировать прекращение права собственности на участок или земельную долю в результате отказа от права собственности возможно только на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли. В перечне документов, прилагаемых к заявлению, -правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление последних не требуется, если указанное право ранее было зарегистрировано в ЕГРН. Одновременно с прекращением права собственности на участок или долю автоматически осуществляется регистрация права государственной либо муниципальной собственности. При этом подача заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права не требуется. Территориальный орган Росреестра в течение пяти рабочих дней
45
с даты госрегистрации права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок или земельную долю должен уведомить об этом соответствующий компетентный госорган субъекта Российской Федерации или муниципальный орган, а также заявителя.
При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком осуществляется подача заявления об отказе от права на земельный участок в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. К заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (для гражданина). Для юридических лиц и государственных и муниципальных предприятий прилагается документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Для принятия компетентным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком на основании заявления об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком необходимы помимо указанных выше документов следующие: копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица (для юридического лица); кадастровый паспорт земельного участка (при наличии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о таком земельном участке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка); документы, удостоверяющие права на землю, а в случае их отсутствия - копия решения компетентного исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления запрашивает указанные документы (их копии, сведения, содержащиеся в них) в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы.
Документы, удостоверяющие права на землю, запрашиваются у заявителя в случае, если они не находятся в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций.
При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления
46
принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Копия указанного в настоящем пункте решения в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.
Право на земельный участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости, прекращается у лица, подавшего заявление об отказе от права на земельный участок, с момента принятия указанного решения.
В случае, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в недельный срок со дня принятия решения обязан обратиться в орган регистрации прав для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан сообщить об отказе от права на земельный участок, право на который не было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в орган регистрации прав в недельный срок со дня принятия решения.
Изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования.
Земельный кодекс РФ различает порядок принудительного прекращения права на земельный участок в случае его неиспользования: 1) для собственников (ст. 44); и 2) для лиц, владеющих участком на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования (ст. 45).
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [7], а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ).
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к
47
существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (ст. 285 ГК РФ).
Земельный кодекс РФ в ст. 44 непосредственно указывает, что принудительное прекращение права собственности на земельный участок осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Однако на данный момент гражданским законодательством такой порядок не урегулирован. В Земельном кодексе РФ также отсутствуют прямые нормы, устанавливающие порядок изъятия земельных участков у собственников.
В ст. 54 ЗК РФ законодателем урегулирован порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации.
Некоторые юристы ошибочно полагают, что в данной ситуации подлежит применению по аналогии статья 54 ЗК РФ [2]. Другие авторы справедливо утверждают, что применение норм ст. 54 ЗК РФ к случаям изъятия земельных участков у соответствующих собственников практически невозможно [10].
При этом следует учитывать, что до внесения соответствующих корректировок в Гражданский или Земельный кодекс РФ попытка применения ст. 54 ЗК РФ к случаям изъятия земельных участков у собственников по предусмотренным ст. 284 и ст. 285 ГК РФ основаниям будет представлять собой лишение прав собственности, не основанное на установленном законом порядке [10].
По основаниям, предусмотренным положениями ст. 45 - 47 ЗК РФ (у несобственников), принудительному прекращению подлежат:
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право аренды земельного участка;
- права безвозмездного пользования.
Основанием принудительного прекращения права является ненадлежащее использование земельного участка. Ненадлежащим признаются следующие способы и формы использования (пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ):
- использование земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
- порча земель;
- невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный
срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Ненадлежащим использованием считается также бездействие правообладателя, выраженное в полном отказе от использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение определенного законодательством срока. Такой срок установлен ст. 284 ГК РФ и составляет три года, если более длительный срок не установлен законом. При этом в указанный период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно п. 1 ст. 54 ЗК РФ принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания).
В случае выявления при осуществлении государственного земельного надзора нарушений требований земельного законодательства федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного земельного надзора (территориальные подразделения Росреестра), выдают землепользователям, землевладельцам предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения. Результаты такого обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений (п. 8 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2015 г. № 251 «Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений») [8].
В случае неустранения указанных в предписании нарушений в установленный срок федеральный орган исполнительной власти, выдавший такое предписание, направляет копию акта проверки выполнения землепользователем, землевладельцем такого предписания с приложением копии такого предписания и иных связанных с результатами проверки документов в исполнительный орган государственной власти или орган
49
местного самоуправления. После получения материалов органы исполнительной власти направляют в суд требование об изъятии земельного участка.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан сообщить о прекращении права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, записи о которых не внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в налоговый орган по месту нахождения указанного земельного участка и в орган регистрации прав в течение семи дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка или со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка.
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд - это действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности и иных прав на земельные участки граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных деяний, обусловленное необходимостью удовлетворения публичных интересов. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд можно рассматривать как функцию государственного и муниципального управления земельным фондом; в качестве основания прекращения прав на земельный участок и как институт земельного права [1, с. 159].
В Земельном кодексе РФ сформулирован перечень исключительных случаев, являющихся основаниями для изъятия земельных участков (п. 1 ст. 49 ЗК РФ). Указанная статья называет в качестве таковых:
во-первых, выполнение международных договоров Российской Федерации;
во-вторых, строительство, реконструкцию следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего
50
водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
в-третьих, иные основания, предусмотренные федеральными законами.
Таким образом, хотя перечень оснований изъятия и не является закрытым, но все иные основания могут быть предусмотрены только федеральными законами, в т. ч. это касается земель, находящихся в собственности субъектов федерации и муниципальной собственности.
С 1 апреля 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6], который внес существенные изменения в правовое регулирование изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В результате Земельный кодекс РФ пополнился главой УП.1. «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд».
Целью принятия данного Закона являлось устранение недочетов в правовом регулировании порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Одним из недостатков прежнего порядка было отсутствие перечня компетентных органов власти, призванных принимать решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд на основе ходатайства заинтересованной в изъятии организации.
В ст. 56.2 ЗК РФ законодатель установил, что при изъятии земельных участков для федеральных нужд к таким органам власти относятся уполномоченные федеральные органы исполнительной власти; при изъятии земельных участков для нужд субъектов РФ - уполномоченные исполнительные органы государственной власти субъектов РФ; при изъятии участков для муниципальных нужд - органы местного самоуправления.
Как указывается в пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд», такое нововведение позволит: во-первых, устранить посредничество государственных органов или органов местного самоуправления в оформлении сделок, оставляя за органами власти властно-распорядительные функции (принятие решений об изъятии земельных участков, выявление заинтересованных лиц, принятие решений о прекращении прав постоянного (бессрочного) пользования и т. п.); во-вторых, противопоставить органы власти лицам, ходатайствующим об изъятии земельных участков, что создаст предпосылки для более взвешенного и объективного подхода к принятию таких решений.
Совокупность организаций, имеющих права обращаться с ходатайством об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определена в п. 1, 3 ст. 56.4 ЗК РФ. В их числе: субъекты естественных монополий; организации, уполномоченные осуществлять деятельность, для
51
обеспечения которой в соответствии со ст. 49 ЗК РФ допускается изъятие земельного участка; недропользователи; государственные унитарные предприятия, государственные учреждения.
Кроме самого права инициировать процедуру изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, данные субъекты в случае удовлетворения ходатайства компетентным органом имеют право: 1) выступать заказчиком кадастровых работ, необходимых для образования или уточнения границ земельного участка, подлежащего изъятию; 2) обращаться от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельного участка, подлежащего изъятию; 3) выступать заказчиком работ по оценке изымаемых объектов недвижимости; 4) осуществлять переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; 5) подготавливать совместно с органом власти, принявшим решение об изъятии, проекты соглашений об изъятии недвижимости; 6) направлять проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания; 7) в случае отказа правообладателя изымаемой недвижимости от подписания соглашения об изъятии недвижимости обращаться в суд с иском о принудительном изъятии такой недвижимости (п. 1 ст. 56.7, п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
Одной из значимых новелл законодательного регулирования процедуры изъятия является правило о том, что изъятие земельных участков для строительства, реконструкции объектов государственного или местного значения допускается при условии, если данные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории. При этом решение об изъятии участка должно быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов (п. 3 ст. 56.3 ЗК РФ).
В иных случаях изъятие земельных участков должно быть обосновано: 1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории; 2) международным договором РФ; 3) лицензией на пользование недрами; 4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Орган власти, принимающий решение об изъятии, должен также доказать отсутствие иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на изымаемом земельном участке.
Учитывая конституционные положения, законодатель расширил субъектный состав лиц, обладающих правом на получение возмещения за изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, включив в него не только собственников, но и землевладельцев, землепользователей и арендаторов участков (п. 9 ст. 56.5 ЗК РФ).
При этом в прежней редакции Земельный кодекс РФ не допускал возможности получения возмещения за изъятие для публичных нужд земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, не являющимися их собственниками. Несобственникам возмещалась лишь стоимость принадлежавших им на праве собственности зданий, сооружений, расположенных на изымаемых земельных участках, а также причиненные изъятием убытки. Данное положение противоречило как ст. 35 Конституции РФ, так и интересам лиц-несобственников. Это становилось наиболее очевидным, когда субъекты, не являющиеся собственниками, не успевали воспользоваться предоставленным им законом правом на переоформление принадлежащих им прав на земельные участки на право собственности до изъятия у них участков для государственных или муниципальных нужд.
Законодателем также был изменен порядок определения размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ в размер такого возмещения включается рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков. Если на изымаемых земельных участках расположены объекты недвижимости, то в размер возмещения включается также рыночная стоимость этих объектов недвижимости, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимости, подлежащих прекращению.
В случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, предоставленным гражданину, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка (п. 3 ст. 56.8).
Значимой новеллой рассматриваемого закона является также порядок выявления правообладателей земельных участков, а также расположенных на них объектов недвижимости, которые подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд. С момента вступления в силу данного закона компетентный орган власти, принимающий решение об изъятии, обязан осуществлять выявление таких лиц в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о них. В обязанность компетентного органа власти входит: запрашивание сведений об имеющихся правах на изымаемые для государственных или муниципальных нужд объекты недвижимости в архивах, в различных органах власти, а также у предполагаемых правообладателей изымаемых объектов недвижимости; обеспечение опубликования сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов; обеспечение размещения сообщения об изъятии объектов недвижимости в сети Интернет;
53
обеспечение размещения сообщения о планируемом изъятии земельных участков на информационном щите в границах населенного пункта или в границах соответствующего муниципального образования (п. 1 ст. 56.5 ЗК РФ).
В случае если лица, чьи земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, не выявлены, уполномоченные органы власти обращаются в суд с заявлением о признании права собственности соответствующего публичного образования на изымаемые объекты недвижимости вне зависимости от того, были ли такие объекты поставлены на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи (п. 10 ст. 56.5 ЗК РФ).
По результатам выявления правообладателей изымаемых объектов недвижимости уполномоченный орган власти принимает решение об изъятии таких объектов. Законодатель четко определил перечень сведений, содержащихся в данном решении, а также установил порядок извещения правообладателей изымаемых объектов недвижимости о принятом решении (п. 4, 10 - 11 ст. 56.6 ЗК РФ).
На законодательном уровне впервые установлено содержание соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд и порядок его заключения. Данное соглашение должно содержать сведения о его сторонах, кадастровый номер изымаемого объекта недвижимости, право на него, цель изъятия, реквизиты решения об изъятии, срок передачи изымаемого объекта недвижимости, размер и порядок выплаты возмещения и другие условия (п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ). Соглашение об изъятии недвижимости заключается уполномоченным органом власти с каждым правообладателем изымаемой недвижимости, а в случае принятия решения об изъятии по ходатайству - и с заинтересованной организацией.
Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное.
С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности: 1) Российской Федерации в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для государственных нужд Российской Федерации; 2) субъекта Российской Федерации в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для государственных нужд субъекта Российской Федерации; 3) муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд; 4) организации, которая подала ходатайство об изъятии и др.
Заключение
Таким образом, можно отметить, что законодатель в настоящее время весьма подробно регламентирует не только основания прекращения прав на
54
землю, но и саму процедуру прекращения. Анализ правовой природы вещных прав на землю позволяет заключить, что последние не могут быть прекращены по иным основаниям, которые не предусмотрены законом, что служит дополнительной гарантией защиты интересов собственников и иных правообладателей.
Библиографический список
1. Анисимов А. П. Земельное право России: учебник для академического бакалавриата. 5 изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2016. 333 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Актуальная редакция с комментариями. URL: http://ogkrf.ru/st286 (дата обращения: 04.06.2018).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // Рос. газ. 1994. 8 дек.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Рос. газ. 2001. 30 окт.
5. Касьянова О. В. Отказ от земельного участка как одно из оснований прекращения вещных прав на землю // Вестник ПАГС. 2011. № 2. С. 85.
6. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Рос. газ. 2015. 12 янв.
V. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федер. закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Рос. газ. 2002. 27 июля.
8. Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений: Постановление Правительства РФ от 18 марта 2015 г. № 251 // СЗ РФ. 2015. № 13. Ст. 1937.
9. О государственной регистрации недвижимости: Федер. закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) // Рос. газ. 2015. 17 июля.
10. Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. URL: http://av-ue.ru/komment17.php?d=komment17_286.htm (дата обращения: 04.06.2018).
References
1. Anisimov A. P. Zemel'noe pravo Rossii: uchebnik dlya akademicheskogo bakalavriata. (Land law of Russia: textbook for academic undergraduate). 5 izd., pererab. i dop. M.: YUrajt, 2016. 333 s.
2. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii: Aktual'naya redakciya s kommentariyami (Civil code of the Russian Federation: Current version with comments). URL: http://ogkrf.ru/st286 (data obrashcheniya: 04.06.2018).
3. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' pervaya) (Civil code of the Russian Federation (part one) ot 30 noyabrya 1994 g. № 51-FZ (red. ot 23.05.2018) // Ros. gaz. 1994. 8 dek.
4. Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii (Land code of the Russian Federation) ot 25 oktyabrya 2001 g. № 136-FZ (red. ot 31.12.2017) // Ros. gaz. 2001. 30 okt.
5. Kas'yanova O. V. Otkaz ot zemel'nogo uchastka kak odno iz osnovanij prekrashcheniya veshchnyh prav na zemlyu (Refusal of a land plot as one of the grounds for termination of real rights to land) // Vestnik PAGS. 2011. № 2. S. 85.
6. O vnesenii izmenenij v Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii (About modification of the Land code of the Russian Federation and separate legal acts of the Russian Federation): Federal'nyj zakon ot 31.12.2014 № 499-FZ (red. ot 29.07.2017) // Ros. gaz. 2015. 12 yanv.
7. Ob oborote zemel' sel'skohozyajstvennogo naznacheniya (On the turnover of agricultural land): Federal'nyj zakon ot 24 iyulya 2002 g. № 101-FZ (red. ot 29.12.2017) // Ros. gaz. 2002. 27 iyulya.
8. Ob utverzhdenii Pravil provedeniya administrativnogo obsledovaniya ob"ektov zemel'nyh otnoshenij (About the approval of Rules of carrying out administrative inspection of objects of the land relations): Postanovlenie Pravitel'stva RF ot 18 marta 2015 g. № 251 // SZ RF. 2015. № 13. St. 1937.
9. O gosudarstvennoj registracii nedvizhimosti (About state registration of real estate): Federal'nyj zakon ot 13 iyulya 2015 g. № 218-FZ (red. ot 03.04.2018) // Ros. gaz. 2015. 17 iyulya.
10. Pravo sobstvennosti na zemlyu. Postatejnyj kommentarij glavy 17 Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii (Ownership of land. Article commentary of Chapter 17 of the Civil code of the Russian Federation) / pod red. P. V. Krasheninnikova. URL: http://av-ue.ru/komment17.php?d=komment17_286.htm (data obrashcheniya: 04.06.2018).
Сведения об авторе:
Логинов Александр Валерьевич - доктор политических наук, доцент, заведующий кафедрой гражданского права Средне-Волжского института (филиала) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России). Занимается изучением актуальных нормативно-правовых аспектов регулирования земельных отношений в современной России. Автор более 150 научных и учебно-методических работ. Тел.: 89050090822; E-mail: loginov77@rambler.ru
About the author:
Loginov Alexander Valerievich - doctor of political Sciences, associate Professor, head of the Department of civil law of The middle Volga Institute (branch) of the all-Russian state University of justice (RPA of the Ministry of justice of Russia). Engaged in the study of current regulatory aspects of land relations in modern Russia. Author of more than 150 scientific and educational works. Phone: 89050090822; E-mail: loginov77@rambler.ru
