CC BY
474
3.5. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Скузоватов Василий Юрьевич, аспирант. Место учебы: Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ. E-mail: v-adv@yandex.ru
Аннотация: В статье рассматривается существующий в Российской Федерации порядок заключения договора пожизненного содержания с иждивением. Автором анализируется его теоретическая и правовая основа, особенности их влияния на реализацию прав и интересов потенциальных контрагентов.
Ключевые слова: договор пожизненного содержания с иждивением, нотариальное удостоверение, государственная регистрация, получатель ренты, плательщик ренты.
FEATURES OF CONCLUSION OF A CONTRACT OF LIFELONG MAINTENANCE WITH EXPENSE
Skuzovatov Vasiliy Yurievich, postgraduate student. Place of study: The Russian President Academy of National Economy and Public Administration. E-mail: v-adv@yandex.ru
Annotation: In article considers the existing order of conclusion of the contract of lifelong maintenance with expense in the Russian Federation, analyzing its theoretical and legal base, and particularly its impact on the rights and interests of potential counterparties. Keywords: the contract of lifelong maintenance with expense, notarization, state registration, the recipient of rent, rent payer.
Для заключения любого гражданско-правового договора необходимо придание ему установленной законом формы, а так же достижение соглашения по всем существенным условиям [1, ст. 432]. Особое внимание стоит обратить на существенные условия, которые названы в законе: о предмете, в понятие которого в данном случае входит, как передаваемое недвижимое имущество, так и содержание, а так же условие о стоимости всего объема содержания с иждивением (в месяц). Помимо вышеперечисленного содержание договора составляют договоренности сторон. Однако стороны не всегда знают о значении или даже о возможности нахождения в договоре того или иного условия.
Именно поэтому, и в силу социальной значимости и нахождении в нём заведомо слабой стороны в лице получателя ренты договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению, а так же государственной регистрации [1, ст. 584].
Экземпляров договора должно быть, как правило, четыре: по одному для каждой из сторон, один для регистрирующего органа и один для нотариальной конторы.
В обоснование необходимости нотариального удостоверения данного договора Ключникова Я. А. приводит следующие доводы: отношения имеют длительный характер, договор является рисковым, в особенности для получателя ренты, его заключают лица, которые, как правило, нуждаются в особой правовой защите [2, с. 139].
Первоначально нотариус в соответствии с основными правилами совершения нотариальных действий устанавливает личности обратившихся лиц, их дее-
способность и (или) правоспособность. А в случае совершения сделки представителем - проверяет его полномочия.
Как для договора отчуждения, подлежащего регистрации, нотариус проверяет документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество [3, ст. 55].
Помимо этого в соответствии со статьей 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в обязанности нотариуса при удостоверении договора входит:
- разъяснение сторонам смысла и значения представленного ими проекта сделки;
- проверка соответствия содержания проекта сделки намерениям сторон;
- установление непротиворечивости проекта сделки требованиям закона.
Так же, нотариус проверяет:
- наличие обременений, запрещения отчуждения или наличие ареста данного имущества;
- документы об оценке данного имущества;
- документы, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г [4].
Тут уместно воспользоваться тем положением, что нотариус или его помощник может представлять заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для ее проведения документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и попросить его о такой услуге.
Важно отметить, что в обязанности нотариуса входит оказание физическим и юридическим лицам содействия в осуществлении их прав и защите законных интересов, предупреждение о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред [3, ст. 17].
Так же будет правильным и не лишним - попросить нотариуса составить данный договор. В случае если договор изначально неправильно и неграмотно изложен, нотариус предлагает обратившемуся лицу исправить его или составить новый [4, п. 4].
Помимо всего вышеперечисленного нотариус выясняет следующий круг вопросов:
- семейное положение лица, заключающего сделку, в результате чего должно быть предоставлено либо письменное заявление лица, что оно не состоит в браке либо наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки (для общего имущества супругов);
- согласие законных представителей и (или) органа опеки и попечительства на совершении сделки, когда это требуется в соответствии с законом. При выяснении данного момента, а так же в целях исключения противоречивости сделки закону нотариусу необходимо предъявить справку из жилищно-эксплуатационной организации, либо из «паспортного стола» о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. Из этого станет понятным - нарушит ли такая сделка чьи-либо права и нужно ли согласие органа опеки и попечительства.
При этом нотариус взимает плату в виде государственной пошлины, размер которой в соответствии с подпунктом 5 пунктом 1 статьи 333.24 части второй Налогового кодекса РФ составляет 0,5 процента сум-
ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ
Скузоватов В.Ю.
мы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
Таким образом, «нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных с этим споров»[5].
Для заключения договора, в силу его реальной конструкции, необходима передача имущества в подтверждение чего составляется акт приема-передачи. С момента подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением договор считается заключенным, что влечет за собой известные правовые последствия в виде возникновения прав и обязанностей сторон.
Однако на данный счет нет единой точки зрения.
Причиной спора является пункт 3 статьи 433 ГК РФ, согласно которому, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В данном случае необходимо мыслить шире и обратить внимание на окончание этой нормы, которое содержит оговорку о том, если в законе указано иное.
Специальная норма (закон) в виде определения договора пожизненного содержания с иждивением [1, ст. 601] сформулирована по реальной конструкции, с указанием на то, что имущество передается.
Если для сравнения взять ГК Украины, сомнений относительно момента его заключения не возникнет. Согласно статье о моменте заключения договора, если он подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, то считается заключенным с моменты совершения такого необходимого действия, в случае же необходимости и нотариального удостоверения и государственной регистрации - с момента государственной регистрации [6, ст. 640].
Сама по себе реальная конструкция предпочтительнее, поскольку в противном случае «получателю ренты» пришлось бы ждать государственной регистрации, для того, что бы за ним начался уход. Помимо этого, если бы добросовестный «плательщик ренты» при консенсуальной конструкции договора начал уход за «получателем ренты» еще до государственной регистрации договора, то через относительно небольшой промежуток времени в случае внезапной смерти «получателя ренты» мог остаться не в удел. В судебной практике такие случаи весьма распространены и стороны не могут дойти до регистрирующего органа для сдачи договора даже на протяжении нескольких месяцев.
Соответственно договор заключается с момента такой передачи.
Как правильно отметил М.И. Брагинский, «закон от 21 июля 1997 г. рассматривает государственную регистрацию сделок как специальное основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права (аренда, сервиту-ты и др.)»[7, с. 283]. И «суть государственной регистрации состоит в ведении по общей для всей страны системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[7, с. 283].
Законы не должны создавать препятствия в осуществлении прав и свобод человека и гражданина. На что указывает и Конституционный Суд РФ: «конституционные цели социальной политики Российской Феде-
рации обусловлены признанием Конституцией Российской Федерации высшей ценностью человека, его прав и свобод, которые определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием»[8]. Тем более что данный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, которое из своего содержания и объема осуществляемых действий может служить гарантом законности сделки и наличию и готовности всех документов необходимых для её государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением не влечет его недействительности (а именно ничтожности), что находит свое подтверждение в пункте 1 статьи 165 ГК РФ. Поскольку данное последствие должно быть прямо названо в законе, что применимо в данном случае лишь для ипотеки [1, ст. 339].
Само отсутствие регистрации обременения и залога на данное недвижимое имущество нисколько не угрожает получателю ренты и в такой регистрации будет заинтересован и сам плательщик ренты, поскольку вместе с этим регистрируется его право собственности.
Мнение Верховного суда РФ по делам, когда получатель ренты умер до государственной регистрации, уже сложилось, но без упоминания и комментирования вышеуказанной оговорки [9, п. 2].
После заключения и удостоверения у нотариуса договор вместе с подготовленным пакетом документов отдается на государственную регистрацию.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994 г. - № 32. - Ст. 3301 с изм. и допол. в ред. от 11.02.2013 г.
2. Ключникова Я.А. Правовое регулирование договора пожизненного содержания с иждивением: дис. ... к.ю.н.: 12.00.03. - М., 2005.
3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 // Российская газета. - 1993 г. - № 49. с изм. и допол. в ред. от 02.10.2012 г.
4. Приказ Минюста РФ "Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации" от 15 марта 2000 г. № 91 // Бюллетень Минюста РФ. - 2000 г. - № 4.
5. Токарева К. Г. Форма и государственная регистрация договора ренты // Нотариус. - 2007. - № 5.
6. Гражданский кодекс Украины от 16 января 2003 г. №435-^ // Ведомости Верховной Рады. - 2003 г. -№40-44. - Ст. 356 с изм. и допол. в ред. от 20.11.2012 г.
7. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: общие положения. - М.: СТАТУТ, 1998.
8. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.062012 № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В. В. Чадаевой».
9. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2008 года. Пункт 2.
Literature list:
1. The Civil Code of the Russian Federation of November 30, 1994 № 51-FZ / / Collection of legislation of the Russian Federation. - 1994 - № 32. - Art. 3301 as amended. and additions. in the red. from 11.02.2013, the
2. Klyuchnikova YA Legal regulation of the Treaty of life maintenance of a dependent: Dis. ... PhD: 12.00.03. -Moscow, 2005.
3. Fundamentals of Russian legislation on notaries on February 11, 1993 № 4462-1 / / the Russian newspaper. -1993 - № 49. with rev. and additions. in the red. from 02.10.2012, the
4. Order of the Ministry of Justice of the Russian Federation "On approval of the methodological-ing recommendations for the commission of certain types of notarial acts notaries of the Russian Federation" dated March 15, 2000 № 91 / / Bulletin M-YUSTA Russia. - 2000 - № 4.
5. Tokarev CG Form and State Register-tion of the annuity contract / / Notary. - 2007. - № 5.
6. The Civil Code of Ukraine on January 16, 2003 № 435-IV / / Bulletin of the Verkhovna Rada. - 2003 - № 4044. - Art. 356 as amended. and additions. in the red. from 20.11.2012, the
7. Braginsky, MI, Vitryansky VV Contract Law: General. -Moscow: STATUTE, 1998.
8. Decision of the Constitutional Court dated 08.062012 number 13-P "On the case of verification of constitutionality of paragraph 4 of Article 292 of the Civil Code of the Russian Federation in connection with the complaint of the citizen VV Chadaeva."
9. Judicial review of the Supreme Court of the Russian Federation for the third quarter of 2008. Item 2.
Статья проверена в программе «Антиплагиат». 84% -оригинального текста.
