CC BY
332
Особенности выявления и устранения кадастровых ошибок в сведениях кадастра недвижимости
Д.В. Антропов
доцент кафедры землепользования и кадастров федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Государственный университет по землеустройству», кандидат экономических наук (г. Москва) Д.И. Скачкова
помощник кадастрового инженера ООО «Недгео» (г. Раменское) Дмитрий Владимирович Антропов, [email protected]
Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) впервые были введены такие понятия, как «кадастровая деятельность», «кадастровые работы» и «кадастровый инженер» [1].
Кадастровые сведения (информация) должны отвечать таким требованиям, как полнота, достоверность, точность, достаточность, непротиворечивость, актуальность, поскольку эта информация играет особую роль в системе государственного регулирования земельных отношений. В частности, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) информация должна обеспечивать признание и удостоверение государством факта возникновения, существования или прекращения существования объектов кадастра недвижимости, в том числе земельных участков, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории, является основой для налогообложения и информационного обеспечения системы управления земельными ресурсами.
В ходе преобразований в кадастровой сфере изменились требования к качеству и точности проводимых работ, изменились технология кадастровых работ, средства измерения. Проведение кадастровых работ зачастую сопряжено с применением различных систем координат, что приводит
к возникновению ошибок в виде наложений границ, пересечений, смещений. Кроме того, в начальный период проведения земельной реформы межевание земельного участка осуществлялось без закрепления границ на местности, что в дальнейшем привело к несоответствию фактических площадей и границ земельных участков данным, указанным в правоустанавливающих документах (см. [12]).
Практика ведения ГКН показывает, что ошибок, содержащихся в кадастровых сведениях, достаточно много и все они имеют разную природу возникновения. В связи с этим необходимо систематизировать ошибки по схожим признакам, с чем согласны многие исследователи (см. [5, 7, 10, 11]). В Законе о кадастре имеются отдельные статьи, посвященные «некорректным данным», в которых установлены вид ошибки и способ ее устранения [1], а именно:
• технические ошибки, возникшие при ведении ГКН специалистом органа кадастрового учета, которые привели к несоответствию данных в документах-основаниях и кадастровых сведениях (то есть различные опечатки, описки, грамматические или арифметические ошибки и т. д.). Как правило, такого рода ошибки можно исправить путем подачи заявления в орган кадастрового учета, и
в течение 5 рабочих дней заинтересованное лицо получает документы с верной информацией;
• кадастровые, то есть в документе-основании (межевой план, технический план и ранее существовавщие аналоги) уже были допущены ошибки, которые были воспроизведены в кадастре недвижимости. Законом о кадастре установлено, что исправление таких ошибок осуществляется в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости, или в порядке информационного взаимодействия либо на основании вступившего в законную силу решения суда.
А. Овчинникова считает, что установленная законом типология ошибок является достаточно обобщенной, в ряде случаев вызывает большую сложность в применении, поэтому предлагает свою классификацию [11].
Некоторые авторы рассматривали вопросы, связанные с наличием ошибочных сведений в ГКН (в основном технических ошибок), с позиции органа кадастрового учета, проведения верификации и гармонизации данных (см. [5, 7, 8, 10]).
Однако фактически отсутствует классификация ошибок с точки зрения их выявления и устранения (каким образом и на каком этапе ее можно выявить «до отказа органа учета»), также отсутствуют методические и технические рекомендации по выявлению, определению и устранению таких ошибок. Наличие такого классификатора и такой методики, необходимых в первую очередь для исполнителя работ (кадастрового инженера), позволило бы упорядочить и стандартизировать технологию исправления кадастровых ошибок, сократить временные и финансовые затраты организации, вовлечь новые организации в этот процесс.
К наиболее часто встречающимся кадастровым ошибкам можно отнести наложение (пересечение) границ, а также ошибочное определение координат (из-за ошибки, произошедшей при пересчете из государственной системы координат в местную, когда земельный участок может оказаться не только в другом кадастровом квартале, населенном пункте и т. д. но и, например, в реке).
Следует отметить, что исправлять кадастровую ошибку гораздо сложнее, дольше и трудозатратнее, чем техническую, а многие организации вообще не предлагают такого вида услуги.
Авторами настоящей статьи на примере землеустроительной организации был проведен расчет эффективности ее деятельности по подготовке межевых планов в целях исправления кадастровой ошибки и получены следующие значения коэффициента экономической эффективности Кэф(2013 год) = 1,02; Кэф(2014 год) = 0,98 1. Очевидно, что из-за наличия кадастровой ошибки (неверное местоположение, пересечение (наложение) границ, ошибочные координаты) страдает не только заинтересованное лицо (как в финансовом, так и временном отношении), но и сам исполнитель (кадастровый инженер).
Несмотря на то, что стоимость работ по исправлению кадастровых ошибок достаточно высока (по сравнению с другими видами выполняемых работ), в целом (в год) организация не только недополучает прибыль, но и может нести убытки, в том числе за счет неправильной организации процесса, неправомерных отказов органов кадастрового учета, непонимания природы возникновения ошибки.
С учетом изложенного предлагаем уточнить имеющиеся классификации, разделить технические и кадастровые ошибки и классифицировать кадастровые ошибки следующим образом:
1 При расчете коэффициента были определены затраты (483 500 рублей в 2013 году и 967 000 рублей в 2014 году) и доходы (492 000 рублей в 2013 году и 951 600 рублей в 2014 году) организации в результате деятельности по исправлению кадастровых ошибок.
1) по источнику возникновения:
• технические ошибки измерений -ошибки, возникающие из-за «некачественного оборудования», нарушения принципов метрологического контроля, ошибочных параметров системы координат, округления при вычислениях и расчетах;
• ошибки, возникшие в процессе деятельности органов учета и государственной власти, - сбой базы; ошибки конвертации базы; технические ошибки, не выявленные ранее и впоследствии приведшие к кадастровым ошибкам; ошибки XML, вследствие чего происходит восстановление с пересечением; наличие декларативных участков; ошибки органов государственной власти или местного самоуправления, неправильно подготовивших схему расположения (проект границ) земельного участка, на основании которой были осуществлены кадастровые работы;
• субъективные ошибки - ошибки интерпретации границы собственником, геодезистом и смежниками, интерпретации оси забора, связанные с определением круга заинтересованных лиц, заведомо ложная информация, халатное отношение кадастрового инженера к своей работе;
2) по этапу выявления:
• в момент проведения межевания соседнего земельного участка;
• в момент оформления объекта капитального строительства на земельном участке;
• в случае выноса точек в натуру;
• в момент приватизации и «прирезки» земельного участка;
• в процессе проведения комплексных кадастровых работ;
3) по дате возникновения:
• кадастровый учет был осуществлен до вступления в силу Закона о кадастре (до 1 марта 2008 года);
• сведения о местоположении границ
земельного участка были внесены после вступления в силу Закона о кадастре (после 1 марта 2008 года);
4) по порядку устранения:
• в установленном законом порядке (внесудебный порядок);
• на основании решения суда (судебный порядок).
Исходя из такой классификации исполнитель может определить сложность вида работ, составить оптимальную смету, установить время, необходимое для ее выполнения, определить риски, сократить финансовые и временные затраты организации, предложить заказчику наилучшие пути решения его проблемы.
В некоторых случаях определить вид ошибки можно в следующем порядке (если координаты земельного участка, указанные в выписке и деле одинаковые, то это - кадастровая ошибка, а если расходятся то -техническая):
1) заключение договора подряда на выполнение кадастровых работ (межевания);
2) выезд геодезистов на местность и определение местоположения границ;
3) анализ обмера участка кадастровым инженером и выявление пересечения;
4) обращение в орган кадастрового учета и фонд землеустроительных данных в целях получения архивного землеустроительного дела и кадастровой выписки;
5) анализ координат в указанных документах и определение вида ошибки: техническая или кадастровая.
Особенности при выполнении кадастровых работ в части устранения кадастровой ошибки могут быть следующие:
• при подготовке акта согласования и плана границ на графике будет указано как ошибочное местоположение (исходное, по сведениям государственного кадастра недвижимости), так и верное (обмер по фактическим границам);
• при изготовлении межевого плана в заключении кадастрового инженера делается обоснованный вывод о нали-
чии ошибки в описании местоположения границ земельного участка.
Практика показывает, что если разрешать дело в установленном законом порядке (внесудебный), то на исправление кадастровой ошибки будет затрачено (с учетом положительного решения органа кадастрового учета) в среднем 30 тысяч рублей (см. табл. 1) при среднем сроке исполнения 2 месяца 2. Такой порядок возможен при отсутствии споров и разногласий между заявителем и органом кадастрового учета, а также между заявителем и собственниками смежных участков либо при урегулировании этих споров до суда (в порядке учета изменений либо при добровольном аннулировании ошибочно внесенных координат и проведении повторного межевания).
В ряде случаев, когда невозможно разрешить проблему в установленном законом порядке (см. [2, 3]), приходится обращаться в суд (судебный порядок). В этом случае заинтересованное лицо будет нести дополнительные убытки (возможные затраты на адвоката, обследование и судебную экспертизу). Такие затраты могут составлять
15 000-250 000 рублей, а рассмотрение дела в суде может длиться от 6 месяцев до 1 года (см. табл. 2).
Что касается таких объектов государственного кадастра недвижимости, как территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территорий, то при использовании предлагаемой классификации следует учитывать, что такие объекты являются не объектами недвижимости, а, скорее, объектами особого режима природопользования, поэтому в настоящее время они не учитываются в ГКН, а вносятся отдельным слоем и на них составляется карта (план) объекта землеустройства, а не межевой план (так как объектами кадастровой деятельности являются объекты недвижимости). Например, границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о таких земельных участках. Отсутствие или внесение с ошибками этих объектов в ГКН может
Таблица 1
Затраты на подготовку технического и межевого планов по исправлению кадастровой
ошибки 3
Вид работы Фактическая площадь объекта Срок подготовки (рабочих дней)
до 20 соток до 150 кв. м межевой план технический паспорт
Подготовка технического здания на межевой план 14 000 р. 10
Подготовка межевого плана на исправление кадастровой ошибки 20 800 р. 15
ИТОГО 34 800 р. 25
Данные получены в результате анализа реальных дел за два года, исходя из цен, действовавших в 2014 году в Раменском районе Московской области.
Собственник земельного участка обратился к кадастровому инженеру с целью оформления жилого дома общей площадью 137,8 квадратных метра. В момент проведения измерений было выявлено, что границы земельного участка по факту и по сведениям ГКН не совпадают, то есть необходимо устранить кадастровую ошибку, а затем поставить на государственный кадастровый учет жилой дом.
Таблица 2
Возможные затраты на исправление кадастровой ошибки в судебном порядке
Кто обращается Вид услуги Цена и время
Заинтересованное лицо Межевание участка 13 700 р. (5 рабочих дней)
Подготовка отдельных разделов межевого плана для суда Стоимость услуги включается в общую стоимость (3 рабочих дня)
Составление искового заявления 5-10 тыс. р. (около 5 дней + время проведения заседаний, цена включает стоимость участия в заседаниях)
Назначение экспертизы 50-150 тыс. р. (примерно месяц, цена зависит от количества участков)
Затраты на адвоката От 50 тыс. р. (разбирательство длится от 3 до 5 месяцев)
Вынос решения 2 недели для вступления в силу
Повторное обращение к кадастровому инженеру (доработка межевого плана) Было оплачено раннее (15 рабочих дней)
повлечь за собой рост издержек, ущерба, связанных с существованием ограничений хозяйственной деятельности, снижение стоимости недвижимости, неполучение каких-либо компенсаций по причине ограничения прав, недобор земельных платежей, изменение кадастровой стоимости объектов (см. [6]).
Авторы настоящей статьи согласны с мнением В.В. Косинского, А.В. Федоринова и А.С. Шепарнева о том, что в отношении ряда режимных объектов (например линейных) необходимо отражать сведения о зонах не в составе обремененного участка, а в составе непосредственно линейного объекта. В результате при кадастровом учете будет доступна и информация об ограничениях (об-ременениях), накладываемых на смежные участки, что, однако, потребует пересмотра соответствующих разделов межевого плана и отнесения таких объектов к объектами кадастровой деятельности (см.[9]).
Обобщая сказанное, можно сделать вывод о том, что кадастровая ошибка - это вина не только кадастрового инженера, но, возможно, и органа кадастрового учета или органа местного самоуправления, одна-
ко, как показывает практика, исправление ошибок, требующих участия кадастровых инженеров, ложится на плечи собственника земельного участка. Авторы полагают, что ущерб должен быть возмещен:
• кадастровым инженером, допустившим такую ошибку, если он имеет статус индивидуального предпринимателя, или фирмой, в которой он работает;
• за счет средств страхового фонда саморегулируемой организации, в которой состоит кадастровый инженер;
• за счет средств различных бюджетов, в том числе в процессе проведения работ по уточнению границ земельных участков или комплексных кадастровых работ.
По нашему мнению, необходимо на законодательном уровне установить четкие критерии ошибок, разработать порядок по их выявлению и устранению, в том числе возникших ранее, усилить ответственность кадастровых инженеров и органов государственной власти, а также роль и степень вовлечения саморегулируемых организаций в этот процесс.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Гарант».
2. Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков : письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 марта 2009 года № 4448-ИМ/Д23. Доступ из справочной правовой системы «Гарант».
3. О порядке устранения кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельных участков : письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 26 октября 2010 года № Д23-4375. Доступ из справочной правовой системы «Гарант».
4. Об ошибках, допущенных при ведении государственного кадастра недвижимости : письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 2 октября 2009 года № 14-7828-ВК. Доступ из справочной правовой системы «Гарант».
5. Антонов Д. А. Причины кадастровых ошибок и пути их устранения // Кадастр недвижимости. 2012. № 1.
6. Антропов Д. В. Экономическая эффективность землепользования в зонах с осо-
быми условиями использования территорий : дис. ... канд. эконом. наук. М. : ГУЗ, 2009.
7. Варламов А. А., Гальченко С. А., Авру-нев Е. И. Кадастровая деятельность : учебник / под общ. ред. А. А. Варламова. М. : ФОРУМ, ИНФРА-М, 2015.
8. Варламов А. А., Гальченко С. А., Ав-рунев Е. И. Организация и планирование кадастровой деятельности : учебник / под общ. ред. А. А. Варламова. М. : ФОРУМ, ИНФРА-М, 2015.
9. Косинский В. В. Вопрос совершенствования методики кадастрового учета зон с особым режимом использования территорий / В. В. Косинский, А. В. Федоринов, А. С. Шепарнев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2014. № 4 (112).
10. Обыночная Т. В. Экономико-социальные аспекты кадастрового производства в России // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 4 (151).
11. Овчинникова А. Г. Классификация ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости о земельных участках // Известия вузов «Геодезия и аэрофо-тосьемка». 2013. № 2.
12. Скачкова М. Е. Землеустроительная экспертиза как инструмент разрешения земельных споров / М. Е. Скачкова, М. В. Шмидт // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2013. № 4.
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:
предприятий, бизнеса; пакетов акций, облигаций;
активов предприятий, созданных на основе франчайзинга; инвестиционных проектов; дебиторской задолженности;
недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);
машин, оборудования и транспортных средств; интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.); ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата Звоните сегодня - (495)331-97-89, 331-99-41 Мы ждем Вас - 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, 65 к1, 6 этаж e-mail [email protected] наш сайт www.maok.ru
