CC BY
45
УДК 332.871
РАБЦЕВИЧ ОЛЬГА ВАЛЕРЬЕВНА, канд. экон. наук, доцент, antrea85@yandex.ru
МАСЛОВА ЕВГЕНИЯ АЛЕКСАНДРОВНА, аспирант, ewgenia_19@mail.ru
Томский государственный архитектурно-строительный университет, 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2
ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ
КАПИТАЛЬНЫМ РЕМОНТОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
В статье рассматриваются проблемы функционирования жилищного комплекса в России и в Томской области и предлагаются методы повышения качества градостроительной среды путем проведения капитального ремонта. На примере жилищного фонда г. Томска, жилой застройки объектами 1930-1940 гг. постройки и объектами первых массовых серий выполнена оценка общей потребности в проведении капитального ремонта. Описывается авторский методический подход, и приводятся графики, характеризующие текущее состояние и прогнозные данные в потребности капитального ремонта.
Ключевые слова: капитальный ремонт; реновация жилищного фонда; программно-целевой подход; финансирование; потребность; прогнозирование.
OLGA V. RABTSEVICH, PhD, A/Professor, antrea85@yandex.ru
YEVGENIYA A. MASLOVA Research Assistant, ewgenia_19@mail.ru
Tomsk State University of Architecture and Building, 2, Solyanaya Sq., 634003, Tomsk, Russia
MAJOR REPAIRS MANAGEMENT IN HOUSING RESOURCES
The paper considers problems of housing resources in Russia and the Tomsk Region and ways of the quality improvement of the urban environment performing capital repairs. The assessment of general requirements for carrying out capital repairs is presented on the example of housing stock in Tomsk and the residential development during the years 1930-1940. The proprietary methodological approach is described in this paper which contains diagrams of the current status and expected data on capital repairs demands.
Keywords: capital repairs; housing resource renovation; special-purpose program; financing; demand; forecasting.
Создание жилой среды, отвечающей требованиям современных стандартов качества, является важнейшей задачей социально-экономической политики государства, для решения которой необходимо совершенствование механизма управления реновацией жилищного фонда. Повышение эффективности методов и инструментов управления реновационными процессами в жилищном комплексе выступает необходимым условием привлечения инвестиций в воспроизводство жилища - его строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию.
© О.В. Рабцевич, Е.А. Маслова, 2014
Нарастание физического и морального износа жилищного фонда является одной из главных проблем развития жилищного комплекса в России -так, площадь жилищ с износом свыше 30 % в общей площади жилищного фонда на конец 2012 г. составляла 37,5 %, причем 3 % из неё приходилось на ветхое и аварийное жильё, площадь которого с 2000 по 2012 гг. увеличилась более чем в 1,5 раза [1].
В Томской области жилищный фонд с износом свыше 30 % занимает 37,9 % от общей площади жилищ, а удельный вес ветхого и аварийного жилья составляет 4,6 %, что превышает среднероссийский уровень [2].
О недостаточных темпах обновления существующего жилищного фонда свидетельствует и структура инвестиций на реновацию жилища - так, доля инвестиций в капитальный ремонт в целом по России в 2012 г. составляла 11,6 %, в Томской области - 8,4 %, а доля инвестиций в реконструкцию в России - 2,4 %, в Томской области - 1,3 % (рис. 1).
0
9.4 12.2 15.8 11,6 120 ^ 100 - 8.8 19.9 21.3 8 4
- 8,6 4,4 3,6 -!,4 Е 80 -& 60 -£ 40 - 1,3 90,6 2,8 78.7 2,1 77.6 1,3 91,3
- 82,0 i 83,4 i 80,6 i 85,9 - 20 - Ц 0 \
2000
2005 2008 2012 а
□ - капитальный ремонт □ - реконструкция
2000 2005 2008 б
2012
Рис. 1. Структура инвестиций на реновацию жилища:
а - в России; б - в Томской области (рассчитано по [1, 2])
Привлечение инвестиций в осуществление капитального ремонта выступает необходимым условием повышения качества жизни населения и обновления существующей жилой застройки, поскольку позволит улучшить жилищные условия населения при существенно более низких финансовых затратах по сравнению с такими способами реновации, как новое строительство и реконструкция.
В свою очередь, эффективное управление инвестициями на проведение капитального ремонта требует разработки методического подхода к оценке потребности в проведении капитального ремонта и ее прогнозированию. В целях формирования методического подхода к оценке потребности в капитальном ремонте необходимо рассмотреть и проанализировать существующие исследования в этой области (табл. 1).
Анализ существующих подходов показывает, что выполненные исследования по оценке потребности в капитальном ремонте можно подразделить на две группы: подход с использованием экономико-математического моделирования и воспроизводственный подход.
Исследования на основе экономико-математического моделирования предполагают использование либо регрессионного, либо оптимизационного
моделирования. Регрессионное моделирование позволяет определить количественную меру зависимости объясняемой переменной от факторов и проверить адекватность построенной модели определённого типа исходным данным. Например, рассматриваемый подход позволит выявить зависимости между износом жилых зданий и их конструктивных элементов от вызывающих его факторов. Оптимизационное моделирование предполагает поиск наиболее оптимального пути развития системы. Методы оптимизации активно используются в задачах прогнозирования и планирования капитального ремонта жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства.
Таблица 1
Анализ существующих подходов к оценке и прогнозированию потребности в капитальном ремонте
Название подхода Содержание подхода Авторы исследований / исследования в рамках подхода
Подход с использованием экономико-математического моделирования Описание процессов нарастания износа математическими моделями и оптимизация необходимых финансовых средств на основе регрессионного и оптимизационного моделирования О.В. Веденеева [3]; А. К. Погодаев, А. Д. Корнеев, М.В. Маракушин [4]; С. А. Ситдиков [5]; Д.Ю. Коршунов [6]; С. Ларин, Е. Хрусталев [7]
Воспроизводственный подход Прогнозирование потребности в капитальном ремонте на основе сложившейся структуры жилищного фонда, определения выбытия и ввода жилищного фонда Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации: разработка модели и законодательно-нормативной базы (Институт экономики города) [8]; Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий в г. Томске [9]
Воспроизводственный подход предполагает воспроизводство ремонтных работ в зависимости от сложившейся структуры жилищного фонда и прогнозных данных о его движении. Воспроизводственный подход к формированию перспективных планов ремонтных работ характеризуется необходимостью обработки значительного массива исходных данных, что в определенной мере является достаточно трудоемким, но, по нашему мнению, позволяет выполнить наиболее достоверную оценку потребности в капитальном ремонте.
Масштабность проблем функционирования жилищного комплекса обуславливает необходимость применения программно-целевого подхода к управлению капитальным ремонтом жилищного фонда. Программно-целевой подход заключается в формулировании основных целей, разработке взаимосвязанных мероприятий, обеспечивающих их достижение в запланированные сроки с учетом эффективного использования привлекаемых ресурсов [10].
На основе анализа существующих исследований к прогнозированию потребности в капитальном ремонте жилищного фонда авторами была разработана методика оценки потребности в капитальном ремонте и ее прогнозирование на основе воспроизводственного подхода (рис. 2).
Рис. 2. Методика прогнозирования потребности в капитальном ремонте многоквартирных жилых домов
Объектом исследования выступили жилищный фонд 1930-1940 гг. постройки и жилые объекты первых массовых серий с материалом стен из кирпича, шлакоблока и бетонных панелей. Периодичность проведения капитального ремонта для данного вида жилой застройки составляет 20 лет. Следует отметить, что капитальный ремонт уже проведен в некоторых жилых домах первых массовых серий в рамках целевых программ регионального и муниципального уровня. Так, количество жилых объектов первых массовых серий, в которых в настоящее время не проведены ремонтные мероприятия, составило 460 единиц (или 1816,8 тыс. кв. м жилой площади) [15]. По результатам проведенного визуального обследования количество жилых домов 1930-1940 гг., требующих обязательного проведения капитального ремонта, составило 142 объекта общей площадью 66,2 тыс. кв. м.
При определении объема жилищного фонда для оценки потребности в капитальном ремонте в динамике необходимо учитывать разницу между существующим жилищным фондом и его выбытием:
ЖФкр =ЖФ<М2Р - ЖФВыб,
(1)
где ЖФкр - жилищный фонд, требующий проведения капитального ремонта,
кв. м; ЖФ^уцКр - существующий жилищный фонд, подлежащий капитальному ремонту в зависимости от материала стен и периодичности проведения ремонта, кв. м; ЖФВыб - выбытие жилищного фонда, кв. м; М - материал стен; Т - периодичность проведения капитального ремонта, лет.
Для наиболее точной и полной оценки потребности в проведении капитального ремонта многоквартирных жилых домов нами был разработан алгоритм оценки общей потребности в проведении ремонта (рис. 3).
Рис. 3. Алгоритм оценки потребности в проведении капитального ремонта многоквартирных жилых домов
Важным этапом прогнозирования является определение перечня мероприятий по капитальному ремонту и стоимости их выполнения. Для этого по укрупненным показателям стоимости капитального ремонта [16] нами была определена удельная стоимость капитального ремонта для жилых зданий этажностью до 4 этажей и зданий 5-6 этажей. Размер предельной стоимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме на 2013 г. составлял 11 050 руб./кв. м1, а расчетный показатель по минимально необхо-
1 Постановление Администрации Томской области № 21а от 23.01.2013 «Об утверждении размера предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на один квадратный метр общей площади помещений в многоквартирных домах на территории Томской области на 2013 год».
димому перечню ремонтных мероприятий составил для зданий до 4 этажей 6655,5 руб./кв. м, для зданий высотой 5-6 этажей - 3584,5 руб./кв. м. В перечень ремонтных мероприятий включены ремонт крыши и кровли, ремонт подвальных помещений, ремонт инженерных сетей, установка приборов учета и т. д.
На основании собранных данных о площади жилых объектов 1930-1940-х гг. постройки и выполненного расчета стоимости ремонтных работ построен прогноз потребности в проведении капитального ремонта на период до 2023 г. (рис. 4).
7*Г 100
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
□ - потребность в финансировании капитального ремонта домов 1930-1940 гг. постройки, тыс. руб.
□ - потребность в финансировании капитального ремонта кв. м
Рис. 4. Прогнозирование потребности в проведении и финансировании капитального ремонта 2, 3, 4-этажных жилых домов 1930-1940-х гг. постройки в г. Томске (с учетом инфляции)
В связи с тем, что жилые дома первых массовых серий имеют наибольшую потребность в проведении капитального ремонта по сравнению с жилыми домами 1930-1940-х гг. постройки - 1816,8 тыс. кв. м против 66,2 тыс. кв. м, то для жилых домов первых массовых серий была осуществлена выборка объектов на проведение ремонтных мероприятий в три этапа и разработана программа капитального ремонта до 2030 г. (рис. 5).
384
о
н
51 83
48 52 42 36 39 33 48 49 42
т
г 14000 - 12000 1 ^лО ю 5000 ^ 5:1:1:1 К
п
с--
X
_. _ _ _ _ с-1 сч у сч гч у сч сч гч гч гл
[Ч (Ч СЧ ГЧ ГЧ <4 <4 С-] ГЧ ГЧ ГЧ ГЧ С-] сч гч гч гч
□ - потребность в финансировании капитального ремонта с учетом максимально необходимого комплекта ремонтных работ, млн руб.
- потребность в финансировании капитального ремонта с учетом выполнения обязательного комплекта ремонтных мероприятий, млн руб.
□ - потребность в финансировании капитального ремонта тыс. кв. м
Рис. 5. Прогнозирование потребности в проведении и финансировании капитального ремонта жилых зданий первых массовых серий в г. Томске
Так, исходя из имеющейся информации о потребности в капитальном ремонте по общей площади и стоимости ремонтных работ, можно выполнить
прогнозирование финансирования капитального ремонта до 2035 г. Прогнозирование осуществляется по двум схемам:
1. Прогнозирование потребности в финансировании капитального ремонта с учетом выполнения обязательного комплекса ремонтных мероприятий (по расчетной удельной стоимости ремонта).
2. Прогнозирование потребности в финансировании капитального ремонта с учетом выполнения максимально необходимого комплекта ремонтных работ (по предельной стоимости капитального ремонта).
Используя разработанную в исследовании методику, можно представить результаты прогнозирования потребности в капитальном ремонте для объектов жилищного фонда г. Томска за период прогнозирования в целом (табл. 2).
Таблица 2
Результаты прогнозирования потребности в капитальном ремонте для объектов жилищного фонда г. Томска
Показатели Жилые дома 1930-1940-х гг. постройки Жилые дома первых массовых серий
1. Общая потребность в капитальном ремонте, тыс. кв. м 66,2 1816,8
2. Общая потребность в инвестировании капитального ремонта (с учетом инфляции), млн руб.: с учетом выполнения обязательного комплекса ремонтных мероприятий с учетом выполнения максимально необходимого комплекта ремонтных работ 690,9 10 895,7 33 588,4
3. Удельная капиталоемкость инвестиций, тыс. руб./кв. м: с учетом выполнения обязательного комплекса ремонтных мероприятий с учетом выполнения максимально необходимого комплекта ремонтных работ 10,4 6,0 18,5
Результаты оценки потребности в капитальном ремонте жилищного фонда и методика прогнозирования потребности в ремонтных мероприятиях могут быть использованы органами регионального и муниципального управления при разработке документов программно-целевого управления. Предложенный методический подход к прогнозированию потребности в капитальном ремонте позволит повысить эффективность принимаемых управленческих решений, что, в свою очередь, является необходимым условием привлечения дополнительных инвестиций в жилищный комплекс.
Библиографический список
1. Жилищные условия населения (на конец 2012 г.) / Федеральная служба государственной статистики. - Условия доступа :
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/housing/
2. Регионы России. Социально-экономические показатели / Федеральная служба государственной статистики. - Условия доступа :
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc _1138623506156
3. Веденеева, О.В. Совершенствование экономико-организационного механизма реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда : автореф. дис. ... к.э.н. - СПб., 2012. - 21 с.
4. Погодаев, А.К. Задача перспективного планирования ремонтно-восстановительных работ / А.К. Погодаев, А.Д. Корнеев, М.В. Маракушин // Управление большими системами: сборник трудов. - М., 2006. - С. 140-146.
5. Ситдиков, С.А. Формирование экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города : автореф. дис. ... д.э.н. - СПб., 2009. - 38 с.
6. Коршунов, Д.Ю. Экономико-организационные методы планирования и финансирования капитального ремонта основных фондов жилищной сферы города : автореф. дис. ... к.э.н. - СПб., 2001. - 18 с.
7. Ларин, С. Разработка программ капитального ремонта: новый подход / С. Ларин, Е. Хрусталев // Проблемы теории и практики управления. - 2010. - № 7. - C. 58-68.
8. Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации - Разработка модели и законодательно-нормативной базы // Отчет фонда «Институт экономики города». - Москва, 2011. - Условия доступа : www.ebrd.com/russian/downloads/sector/sei/russ2.pdf
9. О городской целевой программе «Реконструкция жилых домов первых массовых серий в г. Томске». - Условия доступа :
http://old.tomsk.gov.ru/ru/economy_finances/building/municipality/
10. Хохлов, О.Б. Оценка эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда : дис. ... к.э.н. - Томск, 2006. - 189 с.
11. Ведомственные строительные нормы «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»: ВСН 58-88 (р) Госкомархитектуры. - М., 1990.
12. Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий»: ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. - Москва, 1988.
13. Стратегия развития строительного комплекса Томской области на период 2012-2022 гг. - Томск, 2012.
14. Овсянникова, Т.Ю. Ресурсное обеспечение региональных инвестиционных программ / Т.Ю. Овсянникова, О.Г. Казакова, О.В. Рабцевич // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета. - 2013. - № 3. - С. 383-393.
15. Маслова, Е.А. Оценка качества городской жилой среды при выполнении реновационных мероприятий (на примере жилых домов первых массовых серий в г. Томске) / Е. А. Мас-лова // Материалы 58-й научно-технической конференции студентов и молодых ученых. - Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2012. - 536 с.
16. Общие затраты на ремонт многоквартирных жилых домов / Данные ЕМИСС. - Условия доступа : http://www.fedstat.ru/indicator/data.do?id=33832&referrerType=1292872
References
1. Zhilishhnye uslovija naselenija (na konec 2012 g.) Federal'naja sluzhba gosudarstvennoj statis-tiki. Available at :
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/housing/
2. Regiony Rossii. Social'no-jekonomicheskie pokazateli Federal'naja sluzhba gosudarstvennoj statistiki. [Regions of Russia. Social and Economic Indicators]. Available at :
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/ doc_1138623506156
3. Vedeneeva O.V. Sovershenstvovanie ekonomiko-organizacionnogo mehanizma rekonstrukcii i kapital'nogo remonta zhilishhnogo fonda [Improvement of economic mechanism of reconstruction and major repairs of housing resources]. St-Petersburg, 2012. 21 p. (rus)
4. Pogodaev A.K., Korneev A.D., Marakushin M.V. Zadacha perspektivnogo planirovanija remontno-vosstanovitel'nyh rabot [Prospective planning of repair and reconstruction activities. DSc thesis]. Coll. Papers 'Large-scale system control'. Moscow, 2006. Pp. 140-146. (rus)
5. Sitdikov S.A. Formirovanie ekonomiko-organizacionnogo mehanizma upravlenija kapital'nym remontom zhilishhnogo fonda goroda [Formation of economic mechanism of reconstruction and major repairs of municipal housing resources. DSc thesis]. St-Petersburg, 2009. 38 p. (rus)
6. Korshunov D.Ju. Ekonomiko-organizacionnye metody planirovanija i finansirovanija kapital'nogo remonta osnovnyh fondov zhilishhnoj sfery goroda [Economic methods of major repairs financing of municipal housing resources. PhD Thesis]. St-Petersburg, 2001. 18 p. (rus)
7. Larin S., Hrustalev E. Razrabotka programm kapital'nogo remonta: novyj podhod. [Design of housing capital repair programs: new approach]. Problemy teorii i praktiki upravleniya, 2010. No. 7. Pp. 58-68. (rus)
8. Programma povyshenija jenergojeffektivnosti gorodskogo zhilishhnogo fonda v Rossijskoj Federacii - Razrabotka modeli i zakonodatel'no-normativnoj bazy Otchet Fonda «Institut jekonomiki goroda» [Program on energy efficiency development of Russian housing resources. Report]. Available at : www.ebrd.com/russian/downloads/sector/sei/russ2.pdf
9. O gorodskoj celevoj programme «Rekonstrukcija zhilyh domov pervyh massovyh serij v g. Tomske» [Tomsk target program on reconstruction of housing resources]. Available at : http://old.tomsk.gov.ru/ru/economy_finances/building/municipality/
10. Hohlov O.B. Ocenka jeffektivnosti proektov i programm renovacii zhilishhnogo fonda [Evaluation of efficiency of programs on renovations of housing resources. PhD Thesis]. Tomsk, 2006. 189 p. (rus)
11. SNiP "Polozhenie ob organizatsii i provedenii rekonstruktsii, remonta i tekhnicheskogo obslu-zhivaniya zdanii, ob"ektov kommunal'nogo i sotsial'no-kul'turnogo naznacheniya' [Regulations for reconstruction, repairs, and engineering servicing of buildings]. VSN 58-88 (r) Gos-komarkhitektury, Moscow, 1990. (rus)
12. Vedomstvennye stroitel'nye normy 'Pravila otsenki fizicheskogo iznosa zhilykh zdanii' [Rules for estimation of building wear]. VSN 53-86 (r) Gosgrazhdanstroi. Moscow, 1988. (rus)
13. Strategija razvitija stroitel'nogo kompleksa Tomskoj oblasti na period 2012-2022 gg [Construction development policies in Tomsk region for 2012-2022]. Tomsk, 2012. (rus)
14. Ovsyannikova T.Yu., Kazakova O.G., Rabtsevich O.V. Resursnoe obespechenie regional'nykh investitsionnykh programm [Resource availability of regional investment programs]. Vest-nik of Tomsk State University of Architecture and Building. 2013. No. 3. Pp. 383-393. (rus)
15. Maslova E.A. Ocenka kachestva gorodskoj zhiloj sredy pri vypolnenii renovacionnyh meroprijatij (na primere zhilyh domov pervyh massovyh serij v g. Tomske) [Quality assessment of housing at renovations in Tomsk-city]. Proc. 58thSci. Conf. Tomsk : TSUAB Publ., 2012. 536 p. (rus)
16. Obshhie zatraty na remont mnogokvartirnyh zhilyh domov [Repair expenditures for multiple dwelling houses]. Available at :
http://www.fedstat.ru/indicator/data.do?id=33832&referrerType=1292872
