CC BY
16Е.А. АРСЕНТЬЕВА, студентка юридического факультета Финансового университета при Правительстве Россиской Федерации
Научный руководитель: И.А. ХРОМОВА
ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕССА ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
В настоящее время в России все большую популярность получает такой способ приобретения права собственности на объекты недвижимости, как признание права собственности на самовольную постройку. Особенности правового статуса самовольной постройки закреплены в Гражданском кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, в ряде федеральных законов, а также в судебной практике Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
В статье автор рассматривает, какие объекты недвижимости признаются самовольной постройкой, а также некоторые особенности признания права собственности на нее.
Автором сделан вывод, что в российском законодательстве четко определено, какие объекты признаются объектами самовольного строительства. Выяснено, что существует два способа признания права собственности на самовольную пост-
E.A. ARSENT'EVA, the student of the law faculty Financial University under the Government of the Russian Federation
Supervisor: I.A. KHROMOVA
FEATURES OF THE PROCESS OF ACQUIRING OWNERSHIP OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION
Currently, Russia has become more popular this method of acquiring ownership of real estate, as the recognition of the right of ownership of the unauthorized construction. Peculiarities of the legal status of unauthorized structures enshrined in the Civil code of the RF town planning code of the Russian Federation, certain Federal laws, as well as in the jurisprudence of the Supreme Court of the Russian Federation and the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation.
In the article the author considers which the real estate is recognized as unauthorized construction, as well as some features of the recognition of property rights on it.
The author concluded that in the Russian legislation clearly defines which objects are recognized as the object of unauthorized construction. Found that there are two ways of
ройку — судебный и административный. Особенностями самовольной постройки как объекта недвижимости является то, что признание права собственности на нее в силу при-обретательной давности невозможно, а также то, что самовольная постройка не может входить в состав наследственной массы.
Ключевые слова: российское законодательство, самовольная постройка, приобретательная давность, право собственности на объекты недвижимости, судебный и административный способы признания права собственности на самовольную постройку признания права собственности на самовольную постройку.
recognition of property rights on unauthorized construction - judicial and administrative. Features of unauthorized construction as property is that the recognition of property rights to it in virtue of acquisitive prescription is impossible, and that unauthorised building may not be part of the hereditary mass.
Key words: law, unauthorized construction, acquisitive prescription, the ownership of real estate, legal and administrative means recognition of the right of ownership of the unauthorized building recognition of the right of ownership of the unauthorized construction.
В настоящее время в России все большую популярность получает такой способ приобретения права собственности на объекты недвижимости, как признание права собственности на самовольную постройку. Особенности правового статуса самовольной постройки закреплены в Гражданском кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, в ряде федеральных законов, а также в судебной практике Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ. Рассмотрим, какие объекты недвижимости признаются самовольной постройкой, а также некоторые особенности признания права собственности на нее.
По общему правилу, закрепленному в ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ (в ред. от 19 июля 2011 г.) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»1, для строительства и реконструкции любого архитектурного объекта (под которым понимаются здания, сооружения, комплекс зданий и сооружений) требуется разрешение на строительство, которое выдается уполномоченными органами исполнительной власти. Необходимо также разрешение собственника земельного участка и (или) здания с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, а также при наличии архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
1 См.: СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473.
По правилу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Граждане и юридические лица получают право собственности на эти объекты недвижимости только в случае соблюдения всех установленных российским законодательством правил. Если эти правила были нарушены, возведенная постройка будет считаться самовольной.
Характерным для российского законодательства является факт существования такого явления, как «презумпция самовольности». «В судебной практике выработалась позиция, согласно которой в случае признания права собственности в порядке статьи 219 ГК РФ на объект недвижимости, право на который не зарегистрировано, судами реализуется подход, когда дается первоначальная оценка постройки как самовольной, то есть через призму статьи 222 ГК РФ»2.
Признаки самовольной постройки перечисляются в ст. 222 ГК РФ: ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей; отсутствие разрешения на строи-
2 Резников Е.В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики: Науч.-практ. пос. по применению гражданского, гражданско-процессуального и административного законодательства по вопросам, связанным с объектами самовольного строительства. Волгоград: Изд-во Волгоградского ф-ла ФГОБУ ВПО РАНХиГС, 2013.
тельство; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил в ходе строительства. В ходе применения судами ст. 222 ГК РФ было утверждено, что каждый из этих признаков является самостоятельным и достаточным для признания постройки самовольной.
В научной литературе выделяют несколько групп объектов самовольного строительства. «К первой группе относятся постройки, то есть объекты нового строительства (жилые дома, нежилые здания, технические сооружения и объекты незавершенного строительства). Вторая группа объектов самовольного строительства включает в себя пристройки, надстройки и перестройки, которые являются объектами, созданными в результате преобразования ранее существующих объектов недвижимости»3.
Вопрос о правовой природе реконструированных объектов недвижимости долгое время являлся спорным. Постановлением ФАС СЗО от 1 июля 2002 г. по делу № А26-731/02-01-05/394 было определено, что реконструированные объекты недвижимости могут признаваться самовольными постройками только в том случае, когда реконструкция влечет за собой изменения параметров объекта капитального строительства. Такое же мнение закрепляется в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума
3 См.: там же.
4 См.: http://base.consultant.ru/cons/
cgi/online.cgi?req=doc;base=ASZ;n=19505
Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»5 (далее -постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), в котором говорится, что «положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект» (п. 28).
А как же признается право собственности на самовольную постройку? Существует два способа признания права собственности на самовольную постройку - судебный и административный.
Согласно ст. 222 ГК РФ суд признает право собственности на самовольную постройку только в том случае, если сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом субъектом права собственности на самовольную постройку может быть лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Так же право собственности на самовольную постройку может быть признано за застройщиком, т.е. лицом, не имеющим прав собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бес-
5 См.: Росс. газ. 2010. 21 мая.
срочного) пользования на земельный участок.
В постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 весьма подробно определены условия признания судом права собственности на самовольную постройку. В п. 26 постановления перечислено то, что суды должны установить в ходе рассмотрения иска о признании права собственности на самовольную постройку: допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил; создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации (в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию); а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения и акта ввода объекта в эксплуатацию.
Примером административного порядка признания права собственности на самовольную постройку является процедура приобретения права собственности согласно Федеральному закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемому Закону о дачной амнистии. Названный Закон предусматривает упрощенный порядок приобретения прав собственности граждан на дачные постройки и дома, а также разрешает проведе-
ние строительства и реконструкцию указанных объектов без разрешения на такие действия.
Рассмотрим некоторые особенности приобретения права собственности на самовольную постройку, а именно: возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в силу приобретатель-ной давности и в порядке наследования?
Итак, возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в силу приобретатель-ной давности? Статья 234 ГК РФ, посвященная приобретательной давности, гласит о том, что возможно признать лицо — гражданина или юридическое лицо — собственником недвижимого имущества при условии, что это лицо в течение 15 лет владело этим имуществом добросовестно, открыто и непрерывно. Однако кажется спорной возможность добросовестного владения самовольной постройкой, так как возведение самовольной постройки уже само по себе является правонарушением (нарушение публичных интересов). Следовательно, на самовольную постройку приобретательная давность не распространяется. Доказательство этого можно найти и в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 9 июля 2003 г. и в Определении Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. № 85-О6, согласно
6 См.: определение Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. № 85-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лежнева Виктора Захаровича на нарушение его конституци-
которому «закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции РФ гарантии права собственности и права на жилище предоставляется лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях».
Возможно ли приобретение права собственности на самовольную постройку в порядке наследования? В Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 установлено, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может входить в состав наследуемой массы. Однако, если вспомнить такой принцип российского земельного права, как единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в п/п. 1 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, становится понятным, что наследники могут требовать признания права собственности на самовольную постройку, но только в том случае, если им перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором она возведена.
Подводя итог, можно сделать вывод, что в российском законодательстве четко определено, какие
объекты признаются объектами самовольного строительства. Мы выяснили, что существует два способа признания права собственности на самовольную постройку - судебный и административный. Особенностями самовольной постройки как объекта недвижимости является то, что признание права собственности на нее в силу приобретательной давности невозможно, а также то, что самовольная постройка не может входить в состав наследственной массы.
Библиографический список:
Резников Е.В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики: Науч.-практ. пос. по применению гражданского, гражданско-процессуального и административного законодательства по вопросам, связанным с объектами самовольного строительства. -Волгоград: Изд-во Волгоградского ф-ла ФГОБУ ВПО РАНХиГС, 2013.
References (transliteration):
Reznikov E.V. Samovol'naja postrojka: voprosy teorii i sudebnoj praktiki: Nauch.-prakt. pos. po primeneniju grazhdanskogo, grazhdansko-processual'nogo i admini-strativnogo zakonodatel'stva po voprosam, svjazannym s ob#ektami samovol'nogo stroitel'stva. - Volgograd: Izd-vo Volgo-gradskogo filiala FGOBU VPO RANHiGS, 2013.
онных прав пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» / / http://base.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc;base=ARB;n=19878
