CC BY
44<glb>
УДК 349.4
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
А.С. Андреева
Аннотация. В статье исследованы нормативно-правовые подходы к регулированию деятельности в сфере использования земельных ресурсов для проведения строительства. Проанализированы основные требования Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации к осуществлению строительства на городских территориях.
Ключевые слова: земельные ресурсы, правовая основа, законодательство, строительство, Земельный кодекс, Градостроительный кодекс.
Abstract. The article investigates the legal approaches to the management of activities in land use for construction. The basic requirements of the Land Code of the Russian Federation and the Town Planning Code of the Russian Federation to the construction projects in urban areas are analyzed.
Keywords: the land resources, legal framework, legislation, construction, the Land Code, the Town Planning Code.
Правовую основу регулирования в сфере управления земельными ресурсами в Российской Федерации составляют:
■ Конституция Российской Федерации [1];
■ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [2];
■ Земельный кодекс Российской Федерации [3];
■ Жилищный кодекс Российской Федерации [4];
■ Градостроительный кодекс Российской Федерации [5];
■ Водный кодекс Российской Федерации [6];
■ Лесной кодекс Российской Федерации [7];
■ Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» [9];
■ другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
Основным документом нормативно-правового регулирования в сфере управления земельными ресурсами выступает Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно ст. 72 Конституции РФ, земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ [1].
Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам.
Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Строительство связано с осуществлением работ на разрешенных для этого территориях, к которым отнесены, прежде всего, земли населенных пунктов.
ЗК РФ в п. 1 ст. 83 признает землями населенных пунктов те, которые предназначаются и используются под застройку и развитие [3].
<д|Ь>
Под понятие «земли населенных пунктов» попадают земли городских и сельских поселений, которые отделены от прочих категорий земель городской и поселковой чертами, соответственно.
В соответствии с п. 1 ст. 85 ЗК РФ, состав земель населенных пунктов определен ЗК РФ, которым выделены следующие зоны:
■ жилые;
■ общественно-деловые;
■ производственные;
■ инженерных и транспортных инфраструктур;
■ рекреационные;
■ сельскохозяйственного использования;
■ специального назначения;
■ военных объектов;
■ иные территориальные зоны [3].
Каждый земельный участок может принадлежать только к одной зоне.
Согласно ЗК РФ для каждой территориальной зоны и всех входящих в нее земельных участков правилами землепользования и застройки устанавливается индивидуальный градостроительный регламент - с учетом особенностей их расположения и развития, а также возможностей территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основы правового режима земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительный регламент является обязательным для всех собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. В соответствии с градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования, которых должны придерживаться собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы.
Важным выглядит, что реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с данными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Согласно п. 5 ст. 85 ЗК РФ, земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. В жилых зонах могут осуществляться:
■ индивидуальная жилая застройка;
■ малоэтажная смешанная жилая застройка;
■ среднеэтажная смешанная жилая застройка;
■ многоэтажная жилая застройка, а также иных виды застройки согласно градостроительным регламентам [3].
В составе земель населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Для использования земельных участков, включенных в состав зон особо охраняемых территорий, применяются особые правила, установленные ст. ст. 94-100 ЗК РФ [3].
Для земельных участков, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но которые расположены в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются нормативные подходы, установленные с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Деятельность в области строительства в РФ регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации [5] (далее - ГрК РФ), рядом федеральных законов (в части отдельных аспектов проведения строительной деятельности), например, Федеральным законом от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» [8] или Федеральным законом от 22 июля 2008 г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» [10], и подзаконными актами.
Законодательством о градостроительной деятельности регулируется следующие сферы:
■ территориальное планирование;
■ градостроительное зонирование;
■ планировка территории;
■ архитектурно-строительное проектирование;
■ строительство объектов капитального строительства, их реконструкция, капитальный ремонт, а также эксплуатация зданий, сооружений.
<д|Ь>
Как кодифицированный акт федерального значения, ГрК РФ определяет понятия и принципы градостроительной деятельности, состав, соподчиненность и правоотношения всех хозяйствующих субъектов в области градостроительной деятельности, полномочия в этой области органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, в том числе городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и органов местного самоуправления:
■ определяет основы градостроительной деятельности по развитию территорий, в том числе городов и поселений, которая осуществляется в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;
■ устанавливает основные принципы законодательства о градостроительной деятельности;
■ разграничивает полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности;
■ вводит организационные основы капитального строительства, в том числе по проведению инженерных изысканий, архитектурно-строительному проектированию, экспертизе проектной документации, оформлению разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию и т.д.
Согласно ст. 3 ГрК РФ, федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и муниципальных органов власти, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить ГрК РФ [5].
Необходимо отметить, что собственно правовые требования к строительной деятельности тесно переплетены с нормами технического характера, которые часто включаются в единые нормативные документы. Наиболее характерным примером такого рода являются строительные нормы и правила (далее - СНиП), выступающие сводом общих норм и требований к организации строительного производства, проектированию объектов и ведению строительных работ.
Как отмечает И.Л. Владимирова, сегодня нормативное регулирование строительной деятельности весьма детализировано, что существенно отличает его от многих других отраслей экономики. В области строительства сегодня существует значительное число нормативно-инструктивных актов, принятых еще до начала или на самых первых этапах формирования отечественного рыночного хозяйства. В современных условиях эти акты нередко уже не имеют императивного значения, однако при отсутствии замещающих их современных нормативных документов играют важную роль в договорной практике [11, с. 198].
Таким образом, отношения в области строительства регулируются значительным числом нормативно-правовых актов федерального, регионального и местного уровня. Основными регуляторами отношений в сфере использования земельных ресурсов для проведения строительства выступают Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации. Им не могут противоречить федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и муниципальных органов власти.
ЛИТЕРАТУРА
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря. с изм. и доп. от 05.02.2014 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №32. Ст. 3301. с изм. и доп. в ред. от 05.05.2014 г.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. №44. Ст. 4147. с изм. и доп. в ред. от 28.12.2013 г.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. №1 (часть 1). Ст. 14. с изм. и доп. в ред. от 28.12.2013 г.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. №1 (часть 1). Ст. 16. с изм. и доп. в ред. от 05.05.2014 г.
<glb>
6. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. №74-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. №23. Ст. 2381. с изм. и доп. в ред. от 28.12.2013 г.
7. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. №200-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. №50. Ст. 5278. с изм. и доп. в ред. от 12.03.2014 г.
8. Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. №26. Ст. 2519. с изм. и доп. в ред. от 23.07.2013 г.
9. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. №31. Ст. 4017. с изм. и доп. в ред. от 23.07.2013 г.
10. Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22 июля 2008 г. №123-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. №30 (ч. 1). Ст. 3579. с изм. и доп. в ред. от 02.07.2013 г.
11. Владимирова И.Л. Нормативно-правовое регулирование в сфере инвестиционно-строительной деятельности / Системное регулирование инвестиционной среды. Труды ИСА РАН, 2008. Т. 40. - М., 2008.
А.С. Андреева,
начальник отдела приема и сопровождения проектов Мосгосэкспертизы, Московский финансово-юридический университет МФЮА E-mail: Andreeva.AS@mge.mos.ru
