CC BY
178
РОССИЙСКОЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО
Том 18 • Номер 23 • декабрь 2017
ISSN 1994-6937 Russian Journal of Entrepreneurship
^^^^ издательство
Креативная экономика
особенности оценки рыночной стоимости объектов культурного наследия
Сиразетдинов Р.М.1, Пукита А.Г. 1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия
АННОТАЦИЯ:_
Объекты культурного наследия выделяются среди прочих объектов недвижимости и обладают целым рядом особенностей. Поэтому при оценке таких объектов следует особое внимание уделить построению методики расчета. Целью исследования является выявление существующих методик, их преимуществ и недостатков, анализ их применимости и соответствия рыночной практике. Данное исследование построено на сопоставлении рыночных и расчетных данных вклада нематериального фактора, отличающего объекты культурного наследия от обычных объектов недвижимости и приводящего к увеличению стоимости. Результаты исследования показали ряд несоответствий расчетных и реальных рыночных данных. Часть коэффициентов нематериального фактора помимо увеличения стоимости также приводит к увеличению обременения для собственника. Поэтому при использовании существующих методик необходим их анализ на соответствие рыночным данным и применимости к оцениваемому объекту.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: оценка объектов культурного наследия, расчет нематериального фактора, оценка памятников архитектуры, судебная оценочная экспертиза.
Features of the assessment the market value of cultural heritage objects
SirazetdinovR.M.1, Pukita A.G. 1
1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russia
введение
Объекты архитектурного наследия выделяются среди прочих объектов недвижимости не только своими конструктивными, архитектурно-планировочными решениями, исторической ценностью, но и нормативно-правовой базой, особенностью приватизации, производством работ, отчуждением. Статус памятников архитектуры и градостроительства гораздо выше, чем у обычных зданий и сооружений, и обязывает к тому, чтобы все работы и исследования проводились максимально тщательно.
Оценка объектов культурного наследия (ОКН) обособлена от общепринятых направлений оценочной деятельности. Несмотря на то, что оценка ОКН встречается нечасто, в случае постановки подобной задачи
перед «классическим» оценщиком возникает ряд трудностей в связи со спецификой данного специального знания, базовых компетенций, которые даются при профессиональном обучении оценщиков для решения данной задачи, как правило, недостаточно, в связи с чем возникает необходимость систематизации существующих методик и практического опыта.
Согласно Федеральному закону от 25 июня 2002 года № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» к объектам культурного наследия (ОКН) относятся объекты недвижимого имущества..., представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства [8].
В целях вовлечения в оборот объектов культурного наследия (ОКН) и их реставрации (восстановления) за счет внебюджетных средств в Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» внесены изменения, согласно которым стало возможным осуществлять приватизацию ОКН на конкурсе и учитывать стоимость восстановления объекта при определении размера начальной цены торгов [9].
В рамках программы приватизации объектов культурного наследия достаточно большое их количество оказалось в собственности частных лиц. Вместе с тем увеличилось количество судебных тяжб, при производстве которых возникает необходимость проведения судебных, строительно-технических (ССТЭ) и стоимостных экспертиз. Данные направления являются сравнительно новыми, малоизученными, вследствие чего отсутствует четкая отработанная методология проведения исследова-
ABSTRACT:_
The aim of the study is to identify existing methods, their advantages and disadvantages, analyze their applicability and compliance with market practice. This study is based on a comparison of market and calculated data of the contribution of an intangible factor that distinguishes cultural heritage objects from other real estate objects and leads to an increase in value. The results of the research showed a number of discrepancies between the calculated and real market data. A part of the coefficients of the intangible factor, in addition to increasing the cost, also lead to an increase in encumbrance for the owner That's why when using existing methods, we need to analyze them for compliance with market data and applicability to the evaluated object.
KEYWORDS: assessment of cultural heritage objects, calculation of intangible factors, evaluation of architectural monuments, judicial screening assessment
JEL classification: D46, Z10, Z19 Received: 01.12.2017 / published: 16.12.2017
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Sirazetdinov R.M. (rustem0kgasu.ru)
CITATION:_
Sirazetdinov R.M., Pukita A.G. (2017) Osobennosti otsenki rynochnoy stoimosti obektov kulturnogo naslediya [Features of the assessment the market value of cultural heritage objects]. Rossiyskoe predprinimatelstvo. 18. (23). - 3897-3906. doi: 10.18334/rp.18.23.38613
ний. Уникальность каждого объекта исследования требует от эксперта помимо профессиональных знаний нестандартного, творческого подхода, а также наличие дополнительных компетенций и допусков [3] (Domnina, Muratova, 2013).
От экспертной оценки и заключения эксперта напрямую зависит дальнейшая судьба объектов исследования. По результатам экспертизы могут быть назначены реставрационные, реконструкционные или другие работы, а также определена рыночная стоимость его последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Анализ судебной практики по объектам культурного наследия Верховного суда РФ показал, что основными направлениями (причинами) судебных дел выступают:
• объем, стоимость и качество проведения реставрационно-восстановительных работ, учет НДС при их производстве;
• чистота сделок купли-продажи ОКН и порядок их приватизации;
• определение рыночной стоимости ОКН, определение рыночной стоимости арендной ставки ОКН;
Согласно представленному анализу можно выделить основные направления наиболее значимых и актуальных судебных экспертиз:
• экспертиза проектно-сметной документации с целью определения объемов и стоимости произведенных ремонтно-восстановительных работ;
• экспертиза определения рыночной стоимости ОКН для совершения сделки купли-продажи или сдачи в аренду.
методика
Несмотря на многообразие методов к оценке недвижимости, построение методики оценки ОКН с учетом его особенностей - непростая задача.
На настоящий момент существует ряд зарубежных и отечественных методик:
• стандарт Российского общества оценщиков проект СТО РОО 21-05-97 «Оценка недвижимых памятников истории и культуры»;
• методика денежной оценки памятников (постановление кабинета министров Украины № 1447 от 26 сентября 2002 г.);
• методические рекомендации по оценке рыночной стоимости памятников архитектуры Республики Узбекистан, Самарканд. Министерство культуры, 2002 г.;
ОБ АВТОРАХ:_
Сиразетдинов Рустем Маратович, доктор экономических наук, заведующий кафедрой Экспертизы и управления недвижимостью, директор Института экономики и управления в строительстве (rustemB kgasu.ru)
Пукита Алеся Геннадьевна, магистр кафедры экспертизы и управления недвижимостью (alesyaistinaB mail.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Сиразетдинов Р.М., Пукита А.Г Особенности оценки рыночной стоимости объектов культурного наследия // Российское предпринимательство. - 2017. - Том 18. - № 23. - С. 3897-3906. doi: 10.18334/rp.18.23.38613
• «методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» Автономная некоммерческая организация «Центр независимой оценки», 2005 г. [12] (Уа$кву1ск, 2009);
• на сайте Минэкономразвития РФ приведены «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия». Одобрены к применению Советом по оценочной деятельности на заседании от 23 июня 2015 г.
Последние методические рекомендации разработаны в дополнение к Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Данные рекомендации регламентируют количество и приоритетность подходов, применяемых к оценке ОКН, в зависимости от целей оценки. Для целей совершения сделки купли-продажи, приватизации рекомендовано использование всех трех подходов, с учетом приспособления ОКН и его наиболее эффективного использования (НЭИ). В случае неприменимости подхода, необходимо привести мотивированный отказ от его использования [5].
В общем виде рыночная стоимость памятников архитектуры и градостроительства формируется за счет двух составляющих:
- земельного участка с расположенным на его территории памятником архитектуры и градостроительства;
- нематериального актива.
Нематериальный актив выражен в историко-культурной ценности объекта, престижности обладания и прочее. Основную сложность перед оценщиком на практике представляет учет данного нематериального фактора в виде материальной составляющей. При проведении оценки важно установить степень влияния нематериального фактора на объект недвижимости, установить связь данного фактора со своим носителем и сопоставить их стоимости.
Также отличительной чертой здания-памятника является наличие ряда ограничений в отношении его использования. При переходе права собственности на ОКН с новым собственником заключается охранное обязательство, которое устанавливает режим использования объекта. Наиболее распространенными ограничениями, устанавливаемыми уполномоченным государственным органом в отношении объектов культурного наследия выступают:
- изменение внешнего облика, архитектурно-планировочных решений, новое строительство на территории памятника;
- проведение земляных, строительных, мелиоративных и других работ. Исключение составляют работы, направленные на сохранение объекта или отдельных его элементов, сохранение историко-градостроительной, природной среды.
В обязанности собственника входит содержание памятника в надлежащем техническом состоянии: своевременное проведение ремонтно-реставрационных, противо-аварийных и прочих работ.
В классической теории оценки для определения рыночной стоимости рекомендовано использование трех подходов. В силу уникальности оцениваемых объектов и отсутствия развитого рынка объектов-аналогов сравнительный подход зачастую неприменим.
Например, из сложившейся практики квартира оценивается сравнительным подходом, если рассматривать квартиру в доме, имеющем архитектурно-историческую ценность, то из-за отсутствия объектов-аналогов применение данного подхода невозможно.
Большинство крупных ОКН имеют социально-культурную направленность - это театры, консерватории, музеи, художественные галереи и прочее, что также исключает возможность применения сравнительного подхода.
В случае использования «доходоприносящей» недвижимости возможно применение доходного подхода. Как правило, это ОКН, приспособленные под современное использование: офисные и торговые центры, магазины, рестораны и кафе, гостиницы и прочее. При этом необходимо учитывать текущее состояние объекта оценки, необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ и их стоимость. Необходимым условием реализации доходного подхода является наличие рынка аренды аналогичных объектов.
Как правило, чаще всего для оценки бывают представлены объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном, ветхом или аварийном состоянии, когда при определении рыночной стоимости необходимо также определить стоимость ремонтно-восстановительных работ. Оценщик далеко не всегда располагает индивидуальной проектно-сметной документацией на ремонтно-восстановительные работы для ОКН, а ее составление зачастую требует времени, в случае обращения к специалисту еще и финансовых затрат. Выходом в данном случае может послужить сборник Ко-Инвест «Объекты архитектурного наследия. Укрупненные показатели стоимости реставрационно-восстановительных работ» [2] (Gribovskiy, 2016). Данный сборник содержит сметную стоимость реставрационно-восстановительных работ по различным типам памятников, которая была произведена на объектах культурного наследия в Московской области.
Результаты и обсуждения
Приведем пример определения рыночной стоимости памятников архитектуры культуры и градостроительства затратным подходом. В основе расчета затратным подходом лежит определение двух величин: полной стоимости воспроизводства (ПВС) и определение физического износа. В случае ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии, определение физического износа сводится к определению восстановительных работ. Таким образом, последовательность расчета будет следующая:
• Определение полной стоимости воспроизводства на основании сборников Ко-Инвест;
Таблица 1
предложение по продаже объекта культурного наследия
№ п/п местопо- дата подачи на- Этаж- пло- площадь стоимость, удель- источник информа-
ложение объявления значение ность щадь, кв.м. земельного участка, кв.м. руб. ная стоимость, руб./ кв.м. ции
1 Петер- 24.05.2017 сво- 3+ 1 950 3 000 150000000 76 923 ИирБ: // кЭЕЭП.
бург- бод- ман- mlsn.ru/prodazha-
ская,55 ное сарда коттегсЬеБко]- nedvizhimosti/ ploshhad- svobodnogo- naznacheniya-ul- peterburgskaya- 55^39009/
Источник: составлено авторами.
• Определение стоимости восстановления ОКН на основании сборника Ко-Инвест «Объекты архитектурного наследия. Укрупненные показатели стоимости реставрационно-восстановительных работ»;
• Определение рыночной стоимости объекта культурного наследия. Вышеперечисленные методики предлагают расчет нематериального актива
на основании ряда критериев, в наибольшей степени отличающих памятники архитектуры и градостроительства от обычных объектов недвижимости. Однако данные методики имеют существенный недостаток. Все они основаны не на рыночных подходах к определению стоимости. Например, методические рекомендации, разработанные АНО «Центр независимой оценки» для расчета нематериальных факторов предлагают коэффициенты, характеризующие состояние объектов:
• Датировка (дата постройки, создания объекта);
• Историческая (мемориальная) ценность;
• Историко-художественная ценность;
• Технологическая ценность;
• Редкость;
• Авторство;
• Значение для пространственно-планировочных образований (градостроительная, ансамблевая ценность);
Сохранность исторической функции [4].
В качестве примера рассчитаем коэффициент для объекта оценки, расположенного в г. Казань, ул. Петербургская, 55.
Текст объявления: Продается 3-х этажное здание с мансардой, площадью1950 кв. м. и земельный участок 30 соток. Памятник архитектуры «Усадьба «Дом Осокина». 1767». После реконструкции. Первый этаж под кафе, банк. Второй и третий этажи -
Таблица 2
Расчет коэффициента, определяющего количественное значение нематериального фактора
Фактор Градация характеристика обозначение значение
1. Датировка 1726-1820 гг. кд 2
2. Историческая (мемориальная) ценность Общероссийское значение Связь с историческими событиями, личностями общенационального значения км 0,5
3. Историко-художествен-ная ценность Типовой Художественный облик на основе образцовых или типовых проектов, на основе распространенных образцов в конкретный исторический период ких 0,2
4. Технологическая ценность Типичный Распространенный для своего времени технологический прием или материал кт 0,1
5. Редкость Малое или единичное число сохранившихся объектов данного автора, конкретного исторического периода, определенной типологии, направления в архитектуре, монументальном и декоративно-прикладном искусстве кр
6. Авторство (Кафтырев.В.И.) Роль архитектора, художника, скульптора, инженера, садового мастера в истории искусства, его вклад в отечественную или мировую культуру согласно рейтингу авторов в специально созданном каталоге ка 0,3
7. Градостроительная, ансамблевая ценность. Компонент исторической архитектурной среды Значение ОКН как части исторической застройки кг 0,1
8. Сохранность исторической функции Историческая функция сохранена Исторические функции сохранены или возобновлены кф 0,15
Итоговое значение 3,35
Источник: составлено авторами.
по 7 помещений от 45 до 110 кв. м, в каждом с/у. Мансарда площадью 450 кв. м, свободная планировка. В здании 2 входа (со двора). Парковка на 37 машин. 150 млн рублей. Т. 297-44-38, 8-987-297-44-38
Согласно расчету, коэффициент, определяющий количественное значение нематериального фактора, равен 3,35. Таким образом, данный ОКН должен быть в 3,35 раз дороже объектов недвижимости схожего назначения, но не являющимися ОКН. Однако цена продажи данного объекта опровергает расчетные данные и является допустимой для обычных объектов недвижимости.
заключение
Уникальность каждого объекта исследования требует нестандартного подхода при определении его рыночной стоимости. Отсутствие отработанной методологии по определению рыночной стоимости ОКН, с одной стороны, предоставляет возможность творческого подхода, с другой, большая доля экспертных суждений увеличивает вариативность определения рыночной стоимости и снижает достоверность полученных результатов.
Немаловажную роль при определении рыночной стоимости играет учет текущего состояния объекта исследования, объема и стоимости работ по его восстановлению, наличие нематериальных активов - культурно-исторической ценности (престижности).
Несоответствие расчетных и реальных рыночных данных обусловлено, прежде всего, невостребованностью памятников архитектуры, культуры и градостроительства на рынке недвижимости. Большинство предлагаемых к продаже объектов культурного наследия находятся в неудовлетворительном, ветхом или аварийном состоянии и требуют большого количество инвестиций для восстановления и поддержания их культурно-исторического облика. В процессе эксплуатации ввиду архитектурно-планировочных решений памятники архитектуры также уступают современным объектам недвижимости из-за невысокой доли арендопригодной площади, большого количества теплопотерь и прочих аспектов, связанных с функциональным устареванием таких объектов. Данные объекты недвижимости, как правило, представляют интерес для инвестора из-за факторов расположения и престижности.
Следовательно, при оценке ОКН помимо расчета нематериального фактора следует также учитывать обременения, которыми он обладает. Причем определенные факторы, повышающие значение нематериального фактора, могут также приводить к повышению обременений для потенциального собственника. Например, чем старее объект недвижимости, тем он престижнее, вместе с тем увеличиваются затраты на его сохранение и содержание. Для получения достоверных результатов оценки необходимо использование нескольких подходов или методов, выявление рыночных тенденций, моделирование и учет поведения рационального покупателя.
При оценке памятников архитектуры культуры и градостроительства следует особое внимание уделять построению методики расчета. ОКН требуют индивидуального
подхода, а потому при использовании рекомендаций из вышеупомянутых методик необходим их анализ на соответствие рыночным данным и применимости к оцениваемому объекту.
ИСТОЧНИКИ:
1. Бойко А.Ю. О методических рекомендациях по оценке объектов культурного насле-
дия // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - № 10(181). - с. 66-72.
2. Грибовский С.В. Оценка рыночной стоимости объектов культурного наследия с
использованием затратного подхода // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - № 3(174). - с. 16-23.
3. Домнина С.В., Муратова М.А. Некоторые аспекты оценки и управления объектами
культурного наследия // Наука и Мир. - 2013. - № 3(3). - с. 124-126.
4. Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников
истории и культуры) народов Российской Федерации. АНО «Центр независимой оценки», 2005
5. Методика денежной оценки памятников (Кабинет министров Украины, постанов-
ление от 26 сентября 2002 г., № 1447)
6. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в
установленном порядке к объектам культурного наследия (одобрены к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23.06.2015)
7. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости памятников архитек-
туры. Республика Узбекистан, Самарканд. Министерство культуры, 2002 г.
8. Об объектах Культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов
Российской Федерации: Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73 - ФЗ
9. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный за-
кон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ
10. Романова О.В. Применение методов экономической оценки нерыночных природных благ для оценки объектов культурного наследия // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2013. - № 21. - с. 161-164.
11. РОО. Проект «Оценка недвижимых памятников истории и культуры» СТО РОО 21-05-97
12. Яскевич Е.Е. Теория и практика оценки зданий - памятников культурного наследия // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2009. - № 6(93).
REFERENCES:
Boyko A.Yu. (2016). O metodicheskikh rekomendatsiyakh po otsenke obektov kulturnogo naslediya [On methodological recommendations for evaluating cultural heritage sites]. Property Relations in the Russian Federation. (10(181)). 66-72. (in Russian).
Domnina S.V., Muratova M.A. (2013). Nekotorye aspekty otsenki i upravleniya obektami kulturnogo naslediya[Some aspects of valuation and management of the cultural heritage]. Nauka i Mir. (3(3)). 124-126. (in Russian).
Gribovskiy S.V. (2016). Otsenka rynochnoy stoimosti obektov kulturnogo naslediya s ispolzovaniem zatratnogo podkhoda [Assessing the market value of cultural heritage objects using the cost approach]. Property Relations in the Russian Federation. (3(174)). 16-23. (in Russian).
Romanova O.V. (2013). Primenenie metodov ekonomicheskoy otsenki nerynochnyh prirodnyh blag dlya otsenki obektov kulturnogo naslediya [Application of methods for economic valuation of non-market natural goods for the valuation of cultural heritage objects]. Vestnik Universiteta. (21). 161-164. (in Russian).
Yaskevich E.E. (2009). Teoriya i praktika otsenki zdaniy - pamyatnikov kulturnogo naslediya [Theory and practice of assessing buildings, monuments of cultural heritage]. Property Relations in the Russian Federation. (6(93)). (in Russian).
