CC BY
374
УДК - 333.32
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ И ПУТИ ЕЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
ИВ. Гаврева
Рассматриваются проблемы оценки недвижимости в современных условиях. Отмечается необходимость создания единой системы оценки собственности, развития системы страхования гражданской (профессиональной) ответственности оценщиков, совершенствования нормативной базы по определению профессиональной пригодности практиков-оценщиков.
Ключевые слова: оценка, недвижимость, стоимость, норматив, оценщик, имущество,
подход.
Оценка недвижимости является особой сферой профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 1Э5-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам, но он не решает всех проблем.
Поэтому многое зависит от грамотной профессиональной оценки недвижимости, и эта проблема в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства.
Оценке предшествует принятие решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Банк обеспечивает проведение оценки стоимости имущества с привлечением оценщика, имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями правительства Российской Федерации. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банка и признаны удовлетворительными.
Оценщик предоставляет банку подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т. е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке.
Оценка собственности производится на основе нормативов, и с их учётом определяется уровень стоимости собственности по методикам, утвержденным федеральными или региональными органами управления. Например, стоимость имущества, подлежащего приватизации, оценивают по методике, предусмотренной Государственной программой приватизации, стоимость чистых активов акционерных обществ - по методике, утвержденной Комитетом по ценным бумагам и фондовому рынку совместно с Минфином РФ, стоимость земельных участков - по методике, утвержденной правительством РФ. На региональном уровне оценка различных видов муниципальной собственности производится по многочисленным методикам, утвержденным местными органами власти.
Недостатком этих методик, по нашему мнению, является то, что они базируются на затратном подходе, т.е. основаны на определении затрат на создание данного вида собственности. Данный подход не отвечает современным условиям хозяйствования, когда основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара.
Необходима единая система оценки собственности, с помощью которой можно реально оценить рыночную и другие виды стоимостей имущества.
В Российской Федерации в области оценки имущества есть, конечно, известные достижения — были приняты различные законодательные акты, существуют стандарты профессиональной практики, за последние годы число профессиональных независимых оценщиков увеличилось с нескольких сотен до десятков тысяч. Но, к сожалению, на практике
федеральные и местные органы еще только подбирают методы и формы контроля за работой специалистов. Все нормативные акты по определению профессиональной пригодности практиков-оценщиков на деле зачастую сводятся к необходимости уплаты денежного сбора за аккредитацию без серьезной проверки квалификации исполнителей. В связи с этим нередко возникают трудности с выбором оценщика для предприятия. Единственным способом удостовериться в профессионализме оценщика является сертификат об образовании и список уже выполненных заказов, хотя определить то, как были выполнены эти заказы, какие были использованы методики и процедуры, клиентам не представляется возможным.
Возникает необходимость создания комиссий или других объединений для проверки отчетов и вынесения суждения о качестве оценки. Эта работа требует более серьезных навыков и опыта, нежели проведение оценки. На сегодняшний день в России создано всего лишь порядка десяти профессиональных объединений экспертов, что крайне мало. По данным Национальной палаты, оценки более 55% прорецензированных ею заключений признаны несоответствующими требованиям нормативных документов.
Основными являются нарушения, связанные с отступлением от стандартов
профессиональной практики, а именно:
- полное или частичное отсутствие описания объекта оценки;
- отсутствие ссылки на используемые профессиональные стандарты и нормативные документы;
- отсутствие ссылок на источники используемой информации;
- неправильное описание или неверное указание отдельных характеристик объекта оценки;
- неточная трактовка терминов и определений;
- отсутствие сведений о квалификации, свидетельствах и дипломах об образовании экспертов.
При этом наиболее значимым моментом в совершенствовании оценочной практики является развитие страхования гражданской (профессиональной) ответственности оценщиков. Надо отметить, что в общем числе договоров преобладают договоры страхования, заключенные оценочными фирмами. Договоров с оценщиками — физическими лицами значительно меньше. Это потому, что оценщик, работающий на фирме, в отличие от оценщика, работающего самостоятельно, не несет никаких расходов по заключению договора страхования. Также весь риск и ответственность за надлежащее исполнение заказа возложены на компанию-работодателя.
Тем не менее, из-за того, что механизм страхования обеспечивает компенсацию имущественных потерь в результате совершения ошибок или упущений при осуществлении оценочной деятельности, в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» пункт о страховании гражданской ответственности оценщиков включен как обязательный.
Законом предусмотрено включение сведений о страховании в договор между оценщиком и заказчиком. Кроме того, положение о страховании гражданской ответственности выделено в Законе отдельной статьей, которая, в частности, гласит: «Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования».
Однако рынок страховых услуг в области оценки имущества функционирует сравнительно недавно, поэтому и здесь есть определенные проблемы. Например, некоторые страховые компании устанавливают собственные условия страхования, противоречащие положениям, установленным в Гражданском Кодексе. В том числе они иногда предусматривают основания для отказа в выплате страхового возмещения, которые противоречат интересам оценщика и позволяют страховой компании практически не нести никакой ответственности при наступлении страхового случая. Поэтому при заключении договора оценщику необходимо тщательно изучить все условия и при необходимости потребовать внесения изменений в предложенный к подписанию проект договора страхования гражданской ответственности оценщика.
В целом, решение данной проблемы и реализация изложенных рекомендаций по формированию рыночной стоимости, совершенствованию ее нормативного обеспечения, подготовки высококвалифицированных оценщиков, превращению поэлементной оценки в объектную с соответствующей этому правовой базой будет способствовать получению более объективной с меньшими затратами и большим качеством ее оценки.
Problems of an estimation of real estate in modern conditions are considered. Necessity of creation of uniform system of an estimation of the property, development of system of insurance of civil (professional) responsibility of appraisers, perfection of standard base by definition профессиональной
suitability of experts-appraisers is marked.
The key words: an estimation, real estate, cost, the specification, the appraiser, property, the approach.
Список литературы
1. Авдеев А.П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1.
2008. 230 с.
2. Закон РФ № 135-Ф3 от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в РФ»
3. Новиков Б.Д., «Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2006г.
Об авторе
Гаврева И.В. - кандидат экономических наук, доцент Брянского государственного университета имени академика. И.Г. Петровского, [email protected].
