CC BY
59
Юсова Ю.С., Филиппова Т.А., Ноженко Т.В., Федотенко С.А.Особенности определения стоимости земельного участка для обжалования результатов кадастровой оценки// Электронный научно-методический журнал Омского ГАУ. - 2020 - № 1 (20) январь - март - URL http://e-journal.omgau.ru/images/issues/2020/1/00821.pdf. - ISSN 2413-4066
УДК 332.622 Ю.С. Юсова
канд. экон. наук, доцент кафедры землеустройства ФГБОУВО Омский ГАУ, г. Омск yus.yusova@omgau.org
Т.А. Филиппова
канд. с.-х. наук, доцент кафедры землеустройства ФГБОУ ВО Омский ГАУ, г. Омск
Т.В. Ноженко
канд. с.-х. наук, доцент кафедры землеустройства ФГБОУ ВО Омский ГАУ, г. Омск
С.А. Федотенко
канд. экон. наук, доцент кафедры землеустройства ФГБОУ ВО Омский ГАУ, г. Омск
Особенности определения стоимости земельного участка для обжалования результатов
кадастровой оценки
Аннотация. В статье дан анализ определения стоимости земельного участка сравнительным методом для обжалования результатов его кадастровой оценки. Сравнительный метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающую отличия оцениваемого земельного участка, расчет рыночной стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен (за единицу сравнения) объектов-аналогов. Объектом исследования оценки по установлению рыночной стоимости является земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов. Разрешенное использование - для производственной деятельности, размещения промышленных объектов. Оценка проведена в соответствии с нормативно-правовыми документами. Стоимость оцениваемого участка рассчитана с целью оспаривания кадастровой стоимости.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, земельный участок, оценка, сравнительный подход, категория, вид разрешенного использования, налог.
Введение
В условиях развития рыночной экономики России оценка недвижимости приобретает все большее значение. Недвижимость выступает в качестве средства производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а
также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Поэтому рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. на долю недвижимости приходится более 50 % всего мирового богатства.
Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент его рыночной стоимости, которая используется для расчета земельного налога, арендной платы, платы за изменение вида разрешенного использования и др. Стоит отметить, что кадастровая стоимость во многом определяет размер расходов, которые несет правообладатель участка в связи с использованием данного актива. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений), в соответствии с российским законодательством, также является базой для исчисления налога на имущество физических лиц и налога на имущество организаций. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, которые не учитывают многие характеристики объекта, существенно влияющие на стоимость. Заказчиком оценки, как правило, являются исполнительные органы субъектов РФ, заинтересованные в максимальной собираемости платежей за землю, поэтому во многих случаях кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает рыночную стоимость участков [1].
Кадастровая стоимость, а вместе с ней и расходы на платежи за пользование земельным участком могут быть снижены в случае оспаривания результатов оценки в специально созданных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение в суд возможно без предварительного обращения в комиссию.
В процессе изучения материалов по установлению кадастровой стоимости может быть выявлено, что утвержденная кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости существенно отличается от его рыночной стоимости, определённой на дату проведения кадастровой оценки, что является основанием для пересмотра результатов кадастровой оценки в комиссии или в суде.
Материалы и методы исследований
На основании Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» [2], утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. №297 оценка рыночной стоимости осуществляется на основе трех классических подходов: сравнительного, затратного и доходного [3]. Каждый из них имеет свои сильные и слабые стороны, применение того или иного подхода обусловлено спецификой объекта, целью и назначением оценки. В целом все три подхода используются оценщиками, но каждый из них предполагает использование различных видов достоверной информации. В условиях развитого рынка недвижимости наиболее часто используют методы сравнительного подхода, т.к. он основан на информации о реальных ценах продаж или ценах предложений.
Сравнительный подход предусматривает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах [4,5,6,7]. В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы: метод сравнения (продаж); метод выделения; метод распределения.
1. Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых, так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующие действия: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличий аналогов от объекта оценки, а затем корректировка цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка, и расчет рыночной стоимости
объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных результатов. Метод позволяет получить объективный результат только при наличии достаточной базы сравнения.
2. Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений земельного участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как разницы этих двух величин.
3. Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями его применения также является наличие информации о ценах с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и выделение из полученного результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Условие применения методов данного подхода - это развитый рынок недвижимости в сегменте для подбора достаточного количества объектов-аналогов [8].
На основании анализа имеющихся данных сделаны следующие выводы:
Затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, так как земельный участок является не возобновляемым активом. Используются только элементы затратного подхода в сравнительном и доходном подходах для расчета стоимости улучшений земельного участка.
Доходный подход для расчета стоимости земельного участка также не применим, так как отсутствует свободный рынок аренды земельных участков с назначением, аналогичным назначениям объекта оценки, нет информации о расходах в процессе эксплуатации здания, о величине арендной ставки, о расходах по эксплуатации здания, а также существует большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности при определении коэффициента капитализации, что снижает достоверность результата при расчете методом остатка и приводит к значительной погрешности.
Следовательно, для оценки можно применять только сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. Метод предполагает следующие действия: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, корректировка цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка, расчет рыночной стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен (за единицу сравнения) объектов-аналогов. Метод позволяет получить объективный результат только при наличии достаточной базы сравнения.
Результаты исследований
Объектом в данном исследовании является земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка - жилого дома. Участок находится примерно в 45 м от ориентира по направлению на юго-запад. Адрес ориентира: Омская область Азовский немецкий национальный район, село Азово, ул. ЦРМ, дом 2. Общая площадь земельного участка составляет 23241 кв.м. Категория земель - земли
населенных пунктов. Разрешенное использование по классификатору Росреестра - для производственной деятельности, размещения промышленных объектов.
Оценка проведена в соответствии с нормативно-правовыми документами: федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-Ф3 от 29.07.98 [Об оценочной деятельности ..., 1998] Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, №2, №3, №4, №7) и др. [2, 913].
Рыночная стоимость участка рассчитывается с целью оспаривания его кадастровой стоимости, поэтому он рассматривается как условно свободный. Согласно ФСО №4 [12] «при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости не учитываются ограничения (обременения) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации».
В соответствии с ФСО №7 [13] «рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта». При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В процессе проведения оценки были собраны и проанализированы данные, характеризующие основные факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки. Кроме того, была собрана информация, а также документы, подтверждающие полученные данные, касающиеся имущественных прав на объект оценки. Оценка производится с допущением, что на дату оценки у оцениваемого земельного участка отсутствуют ограничения (обременения), установленные в публично-правовых интересах в отношении этого участка, связанные с регулированием использования.
Оценка проводилась на основании предложений к продаже земельных участков, имеющих сходный с объектом оценки вариант разрешенного использования, опубликованных в открытых источниках информации.
На дату оценки было выявлено 12 предложений к продаже земельных участков-аналогов, 9 из которых были идентифицированы и находились в одной территориальной зоне с объектом оценки. Анализ предложенных на продажу земельных участков под производственно-складскую застройку в населённых пунктах муниципальных районов Омской области показал значительный разброс цен на объекты недвижимости данного типа. Минимальная цена предложения к продаже на земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок в г. Омске составляет 20 руб./кв. м., максимальная цена предложения 250 руб./кв. м. Среднее значение цены предложения по выборке составляет 115 руб./кв. м.
Для расчета рыночной стоимости 1 кв. м. земельного участка были использованы следующие ценообразующие факторы:
• условия финансирования;
• условия рынка (скидка на торг);
• дата предложения / продажи;
• передаваемые имущественные права (оценка правовых особенностей);
• категория земли;
• вид разрешенного использования земли;
• местоположение;
• площадь земельного участка;
• наличие коммуникаций;
• наличие подъездных железнодорожных путей.
Так как в анализе используются цены предложения, для всех аналогов предполагается типичные для рынка (рыночные) условия финансирования. Поэтому корректировка на этот ценообразующий фактор не производилась.
Для корректировки цен объектов-аналогов, предлагавшихся к продаже на условиях комиссии, принято среднее значение скидки на возможный торг из диапазона для земельных участков ВРИ 9 и сопоставимых видов разрешенного использования в размере минус 15,0%. Корректировка на дату предложения не производилось, так как уровень цен на земельные участки данного сегмента в течение года был стабильным.
Оцениваемым правом для объекта оценки является право собственности. Корректировка потребовалась для объектов-аналогов, которые передаются на праве аренды. Корректировки на вид разрешенного использования не производились, поскольку все выбранные в качестве объектов-аналогов земельные участки отнесены к одной категории и имеют сходный или одинаковый с объектом оценки вид разрешённого использования.
Корректировка на местоположение рассчитывалась на основании территориальных коэффициентов, отражающих соотношения, привязанные к районам, входящим в одну зону с оцениваемым, представлена в таблице 1.
Таблица 1- Корректировка на местоположение
Показатель Муниципальный район Зона местоположения Корректировка
Оцениваемый участок Омский Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью
Аналог 1 Омский Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра -6,25%
Аналог 3 Омский Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра -6,25%
Аналог 5 Омский Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра -6,25%
Аналог 6 Омский Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра -6,25%
Аналог 7 Омский Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра -6,25%
Аналог 8 Таврический Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью 0,00%
Аналог 9 Омский Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью 0,00%
В таблице 2 приведена корректировка на площадь исследуемого объекта и объектов аналогов.
Таблица 2 - Корректировка на площадь
Показатель Площадь участка, кв.м. Отношение площадей, ед. Корректировка, %
Оцениваемый участок 23241
Аналог 1 30000 0,77 2,01%
Аналог 3 135000 0,17 14,71%
Аналог 5 550000 0,04 27,99%
Аналог 6 10002 2,32 -6,36%
Аналог 7 42482 0,55 4,82%
Аналог 8 6500 3,58 -9,46%
Аналог 9 12605 1,84 -4,66%
Данная корректировка отражает изменение цен на недвижимость в зависимости от площади объекта оценки [14].
Расчеты корректировки проведены по формуле:
К = (^) -0 078 8а
где: ^ - корректировка на площадь; So - площадь объекта оценки; Sa - площадь объекта-аналога.
Объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по наличию и составу коммуникаций. Расчет корректировки на наличие коммуникаций для объектов-аналогов приведен в таблице 3 и 4.
Таблица 3 - Корректировка на наличие инженерных коммуникаций водоснабжения, канализации
Показатель Наличие Наличие во- Корректи- Наличие Коррек-
коммуника- доснабже- ровка, % канализа- тировка,
ций ния ции %
Оцениваемый участок Э*; В* Да - Нет -
Аналог 1 Э*; В* Да 0,00 Нет 0,00
Аналог 3 Э*; В*;Г* Да 0,00 Нет 0,00
Аналог 5 Отсутствуют Нет 7,50 Нет 0,00
Аналог 6 Отсутствуют Нет 7,50 Нет 0,00
Аналог 7 К* Нет 7,50 Да -6,98
Аналог 8 Э*; В*;Г* Да 0,00 Нет 0,00
Аналог 9 Э* Нет 7,50 Нет 0,00
Примечание: Э* - электроснабжение; В* - водоснабжение; Г* - газоснабжение; К* - канализация.
Таблица 4 - Корректировка на наличие инженерных коммуникаций
электроснабжения, центрального отопления, газоснабжения
Показатель Наличие Корректи- Наличие Коррек- Наличие Коррек-
электроснабжения ровка, % центрального отопления тировка, % газоснабжения тировка, %
ОУ* Да Нет 0,00 Нет
Аналог 1 Да 0,00 Нет 0,00 Нет 0,00
Аналог 3 Да 0,00 Нет 0,00 Да -14,53
Аналог 5 Нет 16,00 Нет 0,00 Нет 0,00
Аналог 6 Нет 16,00 Нет 0,00 Нет 0,00
Аналог 7 Нет 16,00 Нет 0,00 Нет 0,00
Аналог 8 Да 0,00 Нет 0,00 Да -14,53
Аналог 9 Да 0,00 Нет 0,00 Нет 0,00
Примечание: ОУ* - оцениваемый участок
У объекта оценки и объектов-аналогов отсутствуют подъездные железнодорожные пути, поэтому корректировка на их наличие не требуется. Результаты корректировок цены 1 кв.м., выбранных объектов-аналогов сведены в таблицу 5.
Таблица 5 - Результаты расчета рыночной стоимости
Единица Итоговая скорректи- Медианное Рыночная
Показатели сравнения, рованная цена, значение, стоимость,
руб. / кв.м руб./кв.м руб. /кв.м руб.
Аналог 1 167 136
Аналог 3 59 46
Аналог 5 64 81
Аналог 6 250 299 - -
Аналог 7 198 191
Аналог 8 131 85
Аналог 9 20 23
Объект оценки 85 1975000
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что полученная в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки с необходимыми предположениями и допущениями, составляет: один миллион девятьсот семьдесят пять тысяч рублей. Это на 51% ниже кадастровой стоимости объекта оценки, указанной в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Заключение
При установленной ставке земельного налога 1,5% на земельные участки данного вида разрешённого использования, экономия собственника по уплате земельного налога составит 29 116 руб. в год [15]. Судебные издержки по оспариванию кадастровой стоимости и затраты на проведение оценки окупятся владельцем земельного участка примерно за 1 год, при условии положительного решения суда в пользу собственника.
Таким образом проведение экономической оценки недвижимости и обоснованное применение ее результатов способствует рациональному использованию и эффективному управлению недвижимым имуществом.
Список литературы
1. Филиппова Т.А., Веселова М.Н., 2018. Проблемы оценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства для целей налогообложения (на примере г. Омска). Журнал «Инновации и инвестиции» №8.: 221-225. https://elibrary.ru/item.asp?id=36902604.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержден приказом Минэкономразвития России [Электронный ресурс]: от 20.05.2015 г. № 297. Режим доступа: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/ (дата обращения: 15.10.2019 г.).
3. Тепман Л.Н., Швандар В.А., 2015. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (060000). Электронный ресурс.URL http://znanium.com/bookread2.php?book=881693&spec=1 (дата обращения: 25.10.2019 г.).
4. Варламов А.А., Комаров С.И., 2010. Оценка объектов недвижимости: учебник. Москва, Изд-во ФОРУМ, 288. - Режим доступа: http://znanium.com/bookread2.php?book=196756 (дата обращения: 14.08.2018).
5. Варламов А.А., Комаров С.И., 2018. Оценка объектов недвижимости: учебник. Москва,
Изд-во ФОРУМ: ИНФРА-М, 352. - Режим доступа: http://znanium.com/bookread2.php?book=948897 (дата обращения: 05.09.2019).
6. Власов А.Д., 2007. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. Новосибирск, Изд-во СО РАН, 125. - Режим доступа: http://www.cal.su/news_articles/docs/met_nas_punkt.pdf (дата обращения: 11.07.2019).
7. Martin Cupal, 2014. The Comparative Approach theory for real estate valuation. Procedia -Social and Behavioral Sciences 109.: 19 - 23.
8. Воробьева И.В., Юсова Ю.С., Филиппова Т.А., 2019. Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Вестник Омский ГАУ. №1 (16) январь - март. - URL http://e-journal.omgau.ru/images/issues/2019/1/00689.pdf. - ISSN 2413-4066.
9. Об оценочной деятельности в РФ: федер. закон [Электронный ресурс]: от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 (ред. от 28.11.2018). Режим доступа: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 14.10.2019 г.).
10. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» утвержден приказом Минэкономразвития России [Электронный ресурс]: от 20.05.2015 г. № 298. Режим доступа: http: // www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=PNPA&n=7786#014006259020050682 / (дата обращения: 15.10.2019 г.).
11. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден приказом Минэкономразвития России [Электронный ресурс]: от 20.05.2015 г. №299. (ред. от 06.12.2016 г.). Режим доступа: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180059/ (дата обращения: 15.10.2019 г.).
12. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» утвержден приказом Минэкономразвития России [Электронный ресурс]: от 22.10.2010 г. № 508. (ред. от 22.06.2015). Режим доступа: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_113247/ (дата обращения: 15.10.2019 г.).
13. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержден приказом Минэкономразвития России [Электронный ресурс]: от 25.09.2014 г. № 611. Режим доступа: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_160678/ (дата обращения: 15.10.2019 г.).
14. Вольнова В.А., 2015. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом. Новосибирск, Изд-во «СГУВТ», 54. - Режим доступа: http://www.sibocenka.com/publikatsii/pubiik/pdf (дата обращения: 11.06.2019).
15. Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 29.09.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019. Режим доступа: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/08c2f3c592f23af58538e4378ae625a583 418fb0/ (дата обращения: 16.10.2019 г.).
Yu.S. Yusova
Candidate economy science, docent FSBEI HE Omsk SAU, Omsk
T.A. Filippova
Candidate of agricultural science, docent FSBEI HE Omsk SAU, Omsk
T.V. Nozhenko
Candidate of agricultural science, docent FSBEI HE Omsk SAU, Omsk
S.A. Fedotenko
Candidate economy science, docent FSBEI HE Omsk SAU, Omsk
Peculiarities in the Determination of the Value of a Land Plot for Appealing the Results
of Cadastral Assessment
Abstract. The article analyzes the determination of the value of a land plot by means of comparative method in order to appeal the results of its cadastral assessment. The comparative method contemplates the following elements: determination of the elements of comparison, determination for each of them of the degree of difference of analogues from the evaluated object, adjustment of the prices of the analogues for each element of comparison, smoothing down the differences of the assessed plot of land, calculation of the market value of the evaluated object by agreeing on the adjusted prices (per unit of comparison) of the analogue objects. The object of the evaluation study for the establishment of the market value is a land plot classified as residential area. Permitted use includes production activities and placement of industrial facilities. The evaluation was carried out in accordance with regulatory documents. The value of the estimated plot was calculated in order to contest the cadastral value.
Keywords: cadastral value, land plot, evaluation, comparative approach, category, type of permitted use, tax.
