CC BY
164
УДК 332.2.3
Руслана Жданова,
кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству
ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ 17 ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
<хх>оо<х><><><><х><*><х><>о<х><^^
Проведен сравнительный анализ расчета удельного показателя кадастровой стоимости 17 вида разрешенного использования земель населенных пунктов в различных субъектах Российской Федерации.
S u m m a r y
A comparative analysis of the calculation of the specific indicator of cadastral cost of 17 permitted use of land settlements in various regions of the Russian Federation.
Ключевые слова: кадастровая оценка, земли населенных пунктов, земельный участок, вид разрешенного использования, сравнительный анализ.
Keywords: cadastral appraisal, land settlements, land, permitted use, the comparative analysis.
Работы по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ) на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (ст. 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (гл. 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов является важнейшей процедурой в комплексе работ по подготовке сведений для государственного кадастра объектов недвижимости [2].
ГКОЗ населенных пунктов выполнялась по Методическим указаниям, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39 (далее - Методические указания). Но вскоре практика показала, что 7 вид разрешенного использования (ВРИ), включающий земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, сильно не однороден по удельным показателям кадастровой стоимости (УПКС). В связи с этим приказом Минэкономразвития РФ были внесены Изменения от 11.01.2011 г. в Методические указания от 15.02.2007 г. № 39 (далее - Методические указания с изменениями) [1], в части выделения из 7 ВРИ земельные участки с наименьшими УПКС и включения их в новый 17 ВРИ. Теперь в 7 ВРИ остались только земельные
участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, а в 17 ВРИ вошли земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
В соответствии с Методическими указаниями (с изменениями) кадастровая стоимость земельных участков 17 ВРИ должна определяться также, как и для 1-10 ВРИ, то есть путем построения моделей, используя рыночную информацию для этих земельных участков. Но этой рыночной информации и для 7 ВРИ было мало, а для 17 ВРИ практически нет. В связи с этим оценщикам для определения кадастровой стоимости земельных участков 17 ВРИ приходится по своему усмотрению, исходя из конкретной ситуации, с учетом особых условий использования территорий [4], прибегать к различным приемам: рыночной оценке, экспертной оценке, мультипликаторам, определению коэффициентов соотношения УПКС 17 ВРИ к УПКС других ВРИ, в основном, к 1, 2, 5 и 7 ВРИ, приравниванию УПКС 17 ВРИ к минимальному значению УПКС 7 ВРИ для одного населенного пункта. Такое разнообразие приемов оценки не могло не привести и к большому разбросу результатов оценки.
Для ГКОЗ важен принцип единого методического подхода для всех субъектов РФ [3]. Для этого и были разработаны нормативно-методические документы по кадастровой оценке. Поэтому установление единого подхода для определения кадастровой стоимости земельных участков 17 ВРИ крайне важно. Здесь просматриваются два пути, уже использующиеся в Методических указаниях. Это привязка к конкретному ВРИ, как,
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
Таблица 1
Значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов субъектов и городов РФ, руб./кв. м
№№ п/п Наименование субъекта РФ, Исполнитель, номер и дата Отчета Вид разрешенного использования
1 2 5 7 17
ср. ср. ср. мин. ср. ср.
1 г. Москва в современных границах (с учетом новой Москвы), Отчет № 52/14 от 02.06.2014, Исполнитель ООО «КО-ИНВЕСТ», г. Москва 29898,41 4061,01 40027,52 1008,06 5193638 18742,68
2 Ивановская обл., Отчет № 02-НП14 от 31.10.2014, Исполнитель ЗАО «Эксперт-оценка», Башкортостан 4480,27 167,97 2388,6 341,09 3489,88 2662,23
3 Орловская обл., Отчет № 57-ГКОЗ НП-2014 от 11.12.2014, Исполнитель ООО «Гео-ГИС», г. Воронеж 3362,05 90,33 2792,85 49,21 2050,4 1595,3
4 Ставропольский край, Отчет № 11111-12 от 01.11.2012, Исполнитель ООО «ФинГрупп», г. Тамбов 5084,52 164,02 3490,92 100,28 6543,99 1447,05
5 Московская область, Отчет № 890-5/2013 от 15.10.2013, Исполнитель ООО «Центр оценки «Аверс», г. С.-Петербург 8222,86 2122,26 3491,41 316,32 2714,59 3513,32
6 Республика Северная Осетия-Алания, Отчет № 1/15-2014 от 24.09.2014, Исполнишь ООО «Единый центр учета объектов недвижимости», г. Владикавказ 4733,58 428,37 3490,83 175,67 8147,4 3446,86
7 Республики Саха (Якутия), Отчет № 103/2013 от 18.10.2013 г., Исполнитель ГУЛ Республики Саха (Якутия) «Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации» 2664,21 114,13 3251,74 286,87 2117,34 707,70
8 Хабаровский край, Отчет № 27-НП-2013 от 20.12.2013, Исполнитель ОАО «РХК «Земпроект», г. Москва 3490,23 195,84 2512,28 104,36 2075,79 1222,50
9 г. Камышлов, Свердловская обл., Отчет № 130/2013 от 10.08.2013, Исполнитель СОГУП «Областной центр недвижимости» Центральное БТИ» 1131,13 224,49 1436,68 695,30 2680,47 210,49
10 г. Обнинск, Калужская обл., Отчет № 2К/09/14 от 01.09.2014, Исполнитель ООО «Консалтинг сквэа», г. Москва 5770,84 2307,60 9296,69 6571,95 7540,78 2001,38
например, УПКС 13 ВРИ равен минимальному значению УПКС 9 ВРИ для одного населенного пункта, или по соотношениям с другими ВРИ, как, например, предусмотрено для сельских населенных пунктов.
Для изучения этого вопроса были проанализированы результаты определения кадастровой стоимости земельных участков 17 ВРИ в 10 субъектах РФ разными Исполнителями в 2013-2014 гг. по Отчетам ГКОЗ НП, находящихся в Фонде
22
Международный сельскохозяйственный журнал
Таблица 2
Коэффициенты соотношения УПКС 17 ВРИ к УПКС 1,2, 5 и 7 ВРИ
№ № п/п Наименование субъекта РФ, Исполнитель, номер и дата Отчета Коэффициенты соотношения УПКС 17 ВРИ к УПКС 1, 2, 5 и 7 ВРИ
К17/1 К17/2 К17/5 К17/7 мин. К17/7
1 г. Москва 0,63 4,62 0,47 18,59 0,36
2 Ивановская область 0,59 15,85 1,11 7,81 0,76
3 Орловская область 0,47 17,66 0,57 32,42 0,78
4 Ставропольский край 0,28 8,82 0,41 14,43 0,22
5 Московская область 0,43 1,66 1,01 11,11 1,29
6 Республика Северная Осетия-Алания 0,73 8,05 0,99 19,62 0,42
7 Республики Саха (Якутия) 0,27 6,20 0,22 2,47 0,33
8 Хабаровский край 0,35 6,24 0,49 11,71 0,59
9 г. Камышлов, Свердловская область 0,19 0,94 0,15 0,30 0,08
10 г. Обнинск, Калужская область 0,35 0,87 0,22 0,30 0,27
Медианное (срединное) значение 0,39 6,22 0,48 11,41 0,39
Среднее арифметическое значение 0,43 7,09 0,56 11,88 0,51
Средняя квадратическая погрешность 0,18 5,83 0,35 10,04 0,36
Относительная погрешность, % 41 82 63 85 70
Росреестра [5]. Исходная информация из Отчетов по кадастровой оценке населенных пунктов приведена в таблице 1.
Для анализа зависимости УПКС 17 ВРИ от других ВРИ были рассчитаны коэффициенты соотношения УПКС 17 ВРИ к 1, 2, 5 и 7 ВРИ минимальному и среднему (табл. 2).
Анализ полученных коэффициентов показывает, что приравнивание УПКС 17 ВРИ к минимальному значению УПКС 7 ВРИ для каждого населенного пункта может привести к занижению УПКС 17 ВРИ примерно в 10 раз, что, конечно, существенно снизит базу налогооблажения, учитывая и то, что в среднем площади земельных участков 17 ВРИ существенно превышают средние площади земельных участков 7 ВРИ.
Что касается коэффициентов соотношений средних значений УПКС 17 ВРИ к остальным рассматриваемым ВРИ, то здесь видна близость медианных (срединных) и средних арифметических значений коэффициентов этих соотношений для каждого ВРИ, что показывает на близкое к нормальному распределению значений этих коэффициентов. Это позволяет вычислить среднюю квадратическую погрешность средних значений коэффициентов соотношений и их относительную погрешность.
Из данных таблицы 2 видно, что наибольшие погрешности определения средних значений коэффициентов соотношений для 2 ВРИ (82%) и 7 ВРИ минимального (85%). Посередине находятся погрешности для 5 (63%) и 7 ВРИ (70%). А наименьшая погрешность для 1 ВРИ (41%). Конечно, величины самих относительных погрешностей велики, но это обусловлено раз-
нообразием приемов оценщиков при вычислении удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков 17 ВРИ.
Таким образом, для установления единства определения кадастровой стоимости земельных участков 17 ВРИ целесообразно принять нормативный документ, устанавливающий коэффициент соотношения к одному из видов ВРИ (1, 5 или 7). В рассматриваемом нами случае для небольшой выборки это 1 ВРИ. Для более полного исследования необходимо использовать материалы Отчетов за последние 3 года.
Литература
1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития России № 39 от 15.02.2007 г. (С изменениями от 11.01.2011 г.).
2. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: учебник. М.: Форум, 2015. 640 с. (Высшее образование).
3. Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости: учебник / под ред. А.А. Варламова. М.: КолосС, 2012. 678 с. (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).
4. Антропов Д.В. Особенности землепользования в зонах с особыми условиями использования территорий // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 11. С. 6.
5. https://rosreestr.ru/
