Особенности образования цен на земельные участки, обремененные сервитутом Текст научной статьи по специальности «Право»

 Особенности образования цен на земельные участки, обремененные сервитутом

А.А. Бакулина заместитель декана по науке и работе с магистрантами Факультета анализа рисков и экономической безопасности ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», доцент кафедры ФГОБУ Во «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», кандидат экономических наук (г. Москва) Д.Х. Абдряхимова студентка магистратуры ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» (г. Москва)

Анна Александровна Бакулина, anbakdoc@mail.ru

В современной российской экономической науке вопрос об определении стоимости земельного участка относится к числу наиболее дискуссионных. Это обусловлено тем, что цена на землю является не только экономическим, но и в значительной степени политическим фактором. Интересы многих групп населения с различным уровнем доходов определяют существенные различия в трактовке возможности купли-продажи земельных участков.

На протяжении последнего десятилетия реформирование права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество привело к созданию единой системы регулирования оборота объектов недвижимости. С принятием Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в 2001 году в законодательстве окончательно закрепилось положение о праве граждан и юридических лиц приобретать в собственность земельные участки. Только право собственности позволяет человеку в полном объеме участвовать в экономическом обороте. Несмотря на абсолютный характер прав собственника по отношении к вещи, Гражданским кодексом Российской Федерации (далее также - ГК РФ) установлены и ограничения - осуществляя свои права, собственник не должен наносить ущерб окружающей среде и нарушать пра-

ва и законные интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ). Согласно статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из ограничений права собственности на земельный участок является сервитут -право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Для современного российского права сервитуты являются новым институтом. Российское законодательство о сервитутах находится в стадии формирования. В силу этого обстоятельства недостаточно изучена не только правовая, но и экономическая природа современных сервитутов в Российской Федерации. Недостаточность правового регулирования сервитутных отношений в России (в Гражданском кодексе Российской Федерации этому посвящены всего пять статей, а именно 216, 274-277) предопределяет сложность применения этого института на практике, а также его стоимостной оценки, однако в то же время свидетельствует об актуальности его исследования с учетом зарубежного правового опыта и наложения его на российскую действитель-

в. 2012 г. □ 2013 г.

Рис. 1. Количество поданных заявлений на государственную регистрацию обременений 1

ность. Как видно из данных, приведенных на рисунке 1, количество поданных заявлений на государственную регистрацию обременений в 2013 году по сравнению с 2012 годом возросло в 2 раза, что доказывает необходимость изучения этого института.

Частный сервитут - это сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости. Согласно статье 274 ГК РФ частный сервитут устанавливается:

• для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

• для прокладки и эксплуатации линии

электропередачи, связи и трубопроводов;

• для обеспечения водоснабжения и мелиорации;

• для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Публичные сервитуты устанавливаются только с учетом результатов общественных слу-

Ш1_: https://rosreestr.ru/wps/portal

шаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). В пункте 3 статьи 23 ЗК РФ приведен перечень случаев установления публичного сервитута:

• для прохода или проезда через земельный участок;

• для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

• для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

• для проведения дренажных работ на земельном участке;

• для забора воды и водопоя;

• для прогона скота через земельный участок;

• для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

• для использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

• для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

• для свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть как платным, так и бесплатным. Пунктом 5 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых уста-

новлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Об этом сказано и в пункте 6 статьи 23 ЗК РФ. Однако если действие сервитута на обремененный участок минимально, то он может быть установлен на безвозмездной основе. Например, в некоторых случаях при обременении земельного участка линией электропередачи собственник имеет возможность подключиться к ней и, таким образом, использовать свой участок эффективнее. На основании подготовленных поправок в ГК РФ 2 частный сервитут планируется сделать исключительно платным, кроме сервитута, не связанного с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности (такой сервитут может быть безвозмездным).

В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 21 октября 2009 года № Д23-3470 по вопросу определения платы за пользование земельными участками на условиях сервитута такой порядок также не установлен. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России 17 марта 2004 года (далее также - Рекомендации), не были зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации. Они были опубликованы в порядке, установленном Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 года № 1009, поэтому обязательному применению не подлежали 3.

Согласно пункту 1.6 Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут 4 выплата со-

2 См. проект редакции Гражданского кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными проектом федерального закона № 47538-6.

3 Решением Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года № АКПИ14-1093 эти Рекомендации были признаны недействующими.

4 В настоящее время замены этим Рекомендациям, признанным недействующими, нет, однако на практике отмеченные в настоящей статье моменты широко применяются практикующими специалистами.

размерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата вносится однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата вносится многократно, частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер может изменяться в течение срока, на который установлен сервитут (пункты 1.7 и 2.1 Рекомендаций).

Согласно Рекомендациям величина платы зависит от площади земельного участка, а также от величины убытков и упущенной выгоды собственника. Чтобы определить размер платежей, требуется суммировать упущенные выгоды, реальный ущерб и убытки, причиненные преждевременным прекращением обязательств перед третьими лицами. В некоторых случаях оценивание сервитута дает положительный результат. Это значит, что выгода от наложения сервитута дает владельцу недвижимости преимущества. Как правило, это происходит в тех ситуациях, когда работы на участке владельца недвижимости или на участке сервитуария ведут к увеличению стоимости земли.

Реальный ущерб - это финансовые потери, понесенные собственником недвижимости перед регистрацией сервитута вследствие проведения работ по улучшению участка. Сюда включены меры, направленные не только на совершенствование инфраструктуры, но и на повышение качества почвы. Реальный ущерб также может быть

выражен в виде компенсации доли земельного налога пропорционально доле пользования земельным участком сервитуарием.

Упущенная выгода - это компенсация владельцу участка за то, что он не может заниматься прежней деятельностью по причине наложения обременения. Для нахождения упущенной выгоды оценщик проводит дисконтирование денежных потоков. Таким образом, при оценивании сервитута собственник недвижимости способен получить полную компенсацию с учетом неполученной потенциальной выручки.

Чтобы определить размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, важно установить размер ответственности, предусмотренной за невыполнение обязательств.

Двусторонняя монополия продавцов

Рассмотрим конкретную ситуацию, схематично представленную на рисунке 2. Мы видим, что собственник участка № 1 не имеет прямого доступа на свой участок. В этом случае собственник участка № 1 может заключить договор сервитута с собственниками участков № 2, 3, 5 и 6. Допустим, что собственник участка № 1 решил заключить договор сервитута с собственником участка № 2.

В этой ситуации возникают следующие вопросы: какую сумму должен выплачивать собственник участка № 1 за право пользования чужим земельным участком и как повлияет на рыночную стоимость участка № 2 установление сервитута?

Российское законодательство 5 определяет общие подходы, которые могут использоваться для оценки рыночной стоимости активов, - затратный, сравнительный и доходный.

5 Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ : в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года (с изменениями и дополнениями вступил

в силу с 1 апреля 2015 года).

fe^i - Дорога Рис. 2. Пример установления возможного сервитута 6

Затратный подход к оценке земельных участков неприменим в принципе, поскольку земля является невоспроизводимым ресурсом. Следовательно, подсчитать затраты на его «создание» невозможно.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная

для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В этом случае наиболее распространено применение метода парных продаж.

В случае если бы у нас имелись подходящие объекты-аналоги, то расчет стоимости земельного участка проходил бы иначе (см. табл. 1 и 2).

Таблица 1

Расчет рыночной стоимости земли с обременением 7

Характеристика Аналог Объект оценки

№ 1 № 2 № 3

Особенности местоположения Одинцовский р-н, с. Жаворонки, ЛПХ, «Лесное», 20 км от МКАД Одинцовский р-н, с. Жаворонки, ЛПХ, «Вишня», 18 км от МКАД Одинцовский р-н, с. Жаворонки, ЛПХ «30 лет Октября», 18 км. от МКАД Московская область, Одинцовский район, с. Жаворонки, ЛПХ

Цена предложения, р. 3 299 000 3 733 333 2 900 000 -

Цена предложения, р. за сотку 299 909 311 111 290 000 -

6 Trefzger Joseph W, Munneke Henry J. Valuing Easements: A Simple Bargaining Framework // Journal of Real Estate Research, Number 2 (1998).

7 Таблица составлена авторами. Источники данных об объектах-аналогах: URL: www.cian.ru

URL: www.realty.dmir.ru

Окончание таблицы 1

Характеристика Аналог Объект оценки

№ 1 № 2 № 3

Передаваемые права на объект Собственность

Условия финансирования Рыночные

Условия сделки Типичные

Дата предложения Октябрь 2014 года 6 октября 2014 года

Снижение цены в процессе торгов Цена предложения, торга нет Рыночная стоимость

Категория земель, разрешенное использование Земли сельскохозяйственного назначения, садоводство и огородничество

Площадь земельного участка, сотка 11,00 12,00 10,00 10,00

Наличие строений на участке Отсутствуют

Наличие обременений на участке Нет Есть

Корректировка, % -34 -

Скорректированная стоимость, р. за сотку 197 940 205 333 191 400 _

Наличие подъездных путей Есть

Наличие ограждения Отсутствует

Наличие коммуникаций Не подведены

Весовые коэффициенты 1/3 -

Взвешенное значение, р. 65 980 68 444 63 800 -

Средневзвешенная стоимость объекта, р. за сотку 198 224

Стоимость объекта оценки, р. 1 982 240

Наличие обременений на земельном участке, таких как сервитуты, охранные ограничения, может значительным образом влиять на стоимость объекта. Оцениваемый объект имеет обременение в виде сервитута, а именно проезд через земельный участок. Площадь сервитута объектов-аналогов, представленных в таблице 2, совпадает с оцениваемым объектом и составляет 2 сотки. Объекты-аналоги, вы-

бранные из таблицы 1, не имеют установленных обременений. Корректировка на эти обременения рассчитывалась методом парных продаж.

Последовательность расчета:

1) анализ сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок;

2) нахождение парных продаж аналогичных земельных участков, отличающихся по

Таблица 2

Расчет корректировки 8

Характеристика Аналог

№ 1 № 2

Адрес Московская область, г. Ивантеевка, ул. Комарова Московская область, г. Ивантеевка, с. Комягино

Цена предложения за объект в целом, р. 1 150 000 1 450 000

Цена предложения, р. за сотку 95 833 145 000

Назначение земель Земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства

Наличие обременений Есть сервитут Нет сервитута

Наличие коммуникаций По границе

Общая площадь участка, сотки 12,0 10,0

Корректировка, % -34

одному признаку, в нашем случае - по наличию сервитута;

3) определение разницы в цене найденных объектов-аналогов;

4) введение корректировки

Таким же образом можно, например, оценить земли, которые имеют обременение в виде охранных зон воздушных линий электропередачи.

Однако не всегда возможно найти объекты-аналоги для оцениваемого объекта, поэтому в отсутствие достаточного количества аналогов рыночная стоимость права пользования сервитутом может быть неточной.

Поскольку рыночную стоимость земельного участка прямыми методами затратного, сравнительного и доходного подходов не всегда представляется возможным оценить с удовлетворительной погрешностью, оценку рыночной стоимости земельного

участка можно провести косвенными методами 9.

Во-первых, мы должны обосновать факт единственно возможного варианта использования земельного участка в качестве дороги, следовательно, нужно тщательно провести анализ его наилучшего использования с целью установления возможности рассматривать участок как доходный коммерческий проект. Доказать возможное получение дохода с обремененного участка можно, например, как полученный урожай, который можно было бы продать. В связи с этим важно учитывать и площадь сервитута. Следует иметь в виду, что право сервитута ограничивает собственника в регулировании и получении прибыли от владения и пользования земельным участком (в том числе в обогащении за счет сервитута).

Последовательность расчета:

1) определение рыночной стоимости зе-

Таблица составлена авторами. Источники данных об объектах-аналогах: URL: www.cian.ru URL: www.realty.dmir.ru

Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р : в редакции распоряжений Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р.

8

9

мельного участка без сервитута с применением сравнительного подхода;

2) определение платы за сервитут как величины потерь, которые несет собственник участка, обремененного сервитутом;

3) определение доли сервитута в общей площади земельного участка;

4) определение рыночной стоимости земельного участка, обремененного сервитутом.

Исходя из изложенного приведем следующую формулу расчета рыночной стоимости земельного участка с обременением:

Стоимость земельного участка с обременением = Стоимость земельного участка без обременения - Стоимость сервитута,

где стоимость сервитута = потери = (реальный ущерб + упущенная выгода + размер убытков, связанный с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами) х доля сервитута в общей площади;

где доля сервитута = ^ем / х х 100%,

где вобрм - общая площадь обреме-

нений объекта оценки;

вобщ - общая площадь объекта

оценки.

Также следует учитывать, что платеж по сервитуту может быть единовременным или периодическим, когда плата вносится многократно, частями в течение всего срока, на который сервитут установлен, в зависимости от условий договора, заключенного между собственниками участков. В случае единовременной выплаты собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, соразмерной платы за сервитут последующий собственник этого земельного участка или иного объекта недвижимости, получивший его с обременением в виде сервитута, не имеет права на получение соразмерной платы за сервитут, за исключением случаев ее увеличения.

10

URL: http://avtodor-tr.ru/paid_tariff

Для расчета единовременного платежа воспользуемся методом капитализации дохода:

Приведенная стоимость сервитута = PCF/r

где PCF - платеж за сервитут; r - ставка капитализации.

(1)

Для расчета аннуитетного платежа (PV) используется следующая формула:

PVann =■

PCF x{l -[1/ (1 + r )]"

(2)

(1 + r)-1

где PCF - плата за сервитут;

r - ставка капитализации;

n - срок действия сервитута.

В этом случае (см. рис. 2) мы принимаем во внимание то, что наиболее эффективное использование обремененной части земельного участка - использование его в качестве дороги - не является доходным проектом. Все участки одинаковы по площади, следовательно, плата за право пользования сервитутом, которую могут получать собственники участков № 2, 3, 5 и 6 от участка № 1, будет одинаковой.

Тогда упущенную выгоду можно рассчитать следующим образом:

Длина проезда (км) х Средний тариф за проезд (р./км) х Интенсивность использования (один раз в день).

В рассматриваемом случае длина проезда составляет 0,001 километра (исходя из площади участка в 10 соток), средний тариф на 2014 год, как установлено государственной компанией «Автодор», - 10 рублей (поскольку сервитут предназначается только для проезда легковых машин) 10, средняя интенсивность использования проезда собственником участка № 1 - 3 поездки в день.

Таким образом, размер упущенной выгоды за год составит:

0,001км х 10 р./км х 3 х 365 = 10,95 р.

Суммируем затраты на прокладку дороги, долю налога на землю, приходящуюся на сервитут, и размер упущенной выгоды, умножаем сумму на долю сервитута в общей площади. Капитализируем полученную величину (в нашем случае - по ставке 13 процентов).

Соразмерная плата при бессрочном использовании определяется по формуле (1).

Альтернативным способом расчета платы за сервитут может быть возможная сдача в аренду земельного участка. Текущая стоимость рассчитывается посредством дисконтирования арендных платежей, включающих налог на землю. Денежный поток в виде арендных платежей за площадь под сервитутом (СЯ) рассчитываются по формуле:

СЯ = А х в, (3)

где А - размер арендной платы за квадратный метр земельного участка в год;

в - площадь земельного участка, находящегося под сервитутом.

Стоит обратить внимание и на то, что рынок земли несовершенен и установление платы за сервитут может происходить в условиях монополии или сговора.

Если собственник участка № 1 уверен, что соседние собственники не вступят в сговор (возможно, из-за страха юридических последствий или из-за отсутствия знания о возможной выгоде), то с каждым из соседей можно договариваться индивидуально. Поскольку имеется более одного соседнего объекта с подходящим доступом к дорогам общего пользования, монополистическая прибыль не возникнет, если соседние собственники не объединят свои усилия.

Рассмотрим вариант в условиях двусто-

ронней монополии 11.

Предположим, что все четыре участка имеют одинаковые размер и конфигурацию, а также то, что только участок № 2 имеет рельеф, подходящий для вида права пользования, необходимого для собственника участка № 1. Так как участок № 1 обесценивается без доступа к дорогам общего пользования, собственник участка № 2, обладающий монополией, должен иметь право на получение от собственника участка № 1 премии с цены, которую это участок мог бы иметь при наличии доступа.

Кроме того, собственник участка № 1 не может диктовать свои условия. Кроме желания собственника участка № 1 получить доступ, у собственника участка № 2 нет возможностей для получения стоимости вне границ своего объекта. Таким образом, у каждого из двух владельцев земли имеется монополия в отношении другого.

Например, если участок № 1 мог бы быть продан за 23 000 долларов при условии доступа к дороге общего пользования, но обесценивался бы без доступа, собственник участка № 1 хотел бы заплатить менее 23 000 долларов за обеспечение подходящего права пользования. Предположим, что юридические и сопутствующие расходы на обеспечение права пользования составляют 2 000 долларов, тогда со стороны собственника участка № 1 будет разумным заплатить собственнику участка № 2 менее 21 000 долларов.

Если мы предположим, что стоимость непригодности права пользования (возможно расположение на части обремененного сервитутом участка № 2 дома или другого объекта капитального строительства собственника № 2) является номинальной, то мы можем рассчитать совместный излишек как цену резервирования собственника участка № 1 (максимальная цена, которую собственник участка № 1 хотел бы заплатить в добровольной сделке). Если

11 Trefzger Joseph W, Munneke Henry J. Valuing Easements: A Simple Bargaining Framework // Journal of Real Estate Research, Number 2 (1998).

цена резервирования собственника участка № 1 составляет 21 000 долларов, а собственника участка № 2 1 000 долларов, то излишек, образующийся в результате сотрудничества, равен 20 000 долларов. При добровольной сделке, в которой обе стороны действовали в своих интересах и не имели необычной возможности диктовать свои условия, экономическая теория позволяет нам обоснованно ожидать равновесия, в котором 10 000 долларов, представляющие половину совместного излишка, добавляются к более низкой цене резервирования (или равным образом вычитаются из более высокой цены резервирования).

Такое решение можно обобщить следующим образом.

Примем следующие обозначения: Ур - цена резервирования собственника участка № 1;

Уос - отрицательная стоимость неудобства, которое будет причинено собственнику участка № 2, если право пользования будет применяться к объекту;

Уу - убыток, фактически понесенный таким собственником (таким образом, V = Уос, если участок собственника является обремененным сервитутом имуществом, и Уу = 0 в ином случае);

п - количество физических лиц, обладающих монополией со стороны продавца (п = 1 - в нашем случае есть один возможный продавец).

Мы можем рассчитать цену, которая должна быть выплачена лицу, предоставляющему право пользования на условиях двусторонней монополии, по следующей формуле:

вания на указанных условиях в размере 11 000 долларов:

V - V

"о* + V

2п ■

(4)

В нашем примере Ур равно 21 000 долларов, Уу = Уос равно 1 000 долларов. Таким образом, будет обоснованным собственнику участка № 1 заплатить собственнику участка № 2 за предоставление описанного права пользования и оценщику оценить рыночную стоимость такого права пользо-

21 000 -1 000 2 х 1

+1 000 = 11 000.

Сговор многочисленных продавцов

Предположим, что собственники участков № 2, 3, 4 и 5 могут предоставить приемлемые (и в равной степени привлекательные) права прохода с точки зрения размеров и конфигураций участков. Также предположим, что стоимость непригодности к использованию каждого из соседних собственников с определенностью составляет 1 000 долларов. Никто из соседей не обладает монополией по отношению к собственнику участка № 1, но если собственники участков № 2, 3, 4 и 5 договорятся, то они могут разделить монополистическую прибыль, которая начисляется собственнику участка № 2 в предыдущем примере. В любом случае результат будет зависеть от индивидуальных возможностей участников диктовать свои условия, но наилучшим расчетом для общего случая является следующий: совместная 50-процентная доля продавцов излишка в размере 20 000 долларов будет поделена в равной степени после выплаты 1 000 долларов стороне, земля которой будет обременена правом пользования. На таких условиях собственник участка № 1 не получит выгоду, решив заключить сделку с каким-либо одним соседом. Такая ситуация, подобно предыдущему примеру, представляет собой двустороннюю монополию с собственником участка № 1, с одной стороны, и группой потенциальных участников сговора (олигополия) - с другой. Предположим, что право пользования будет предоставлено через землю № 2. Используем формулу (4), но теперь п = 4 вместо п = 1. Мы видим, что каждый из трех не обремененных сервитутом участников сговора (для которых Уу = 0) получит одну четверть половины совместного излишка группы:

21000 -1000 2 х 4

+ 0 = 2 500.

При этом собственник участка № 2, обремененного сервитутом имущества (для которого V = 1 000 долларов), получит:

21000 -1000

2 х 1

+1000 = 3 500.

В такой гипотетической сделке, скорее всего, будет участвовать собственник участка № 1, который заплатит 11 000 долларов и необходимую долю каждому из других участников сговора. Уравновешенное решение, таким образом, предусматривает, что собственник участка № 1 заплатит 3 500 долларов соседу, предоставившему право прохода, и 2 500 долларов каждому из трех других соседей.

Конечно, ситуации, когда имеются фактические участники сговора, встречаются редко. В силу этого расчет рыночной стоимости должен отражать такой результат только в следующих случаях:

• если участники могут оценить положение друг друга;

• если группа потенциальных продавцов является маленькой и сплоченной, поэтому внешним сторонам нелегко доказать сотрудничество, а отказ от сотрудничества может привести к какому-либо наказанию;

• если стоимость переменных показателей в указанных формулах легко измерить.

Как и в ранее рассмотренном случае двусторонней монополии, если существует возможность сговора участников, то для собственника участка № 1 будет разумным заплатить 11 000 долларов за получение права пользования.

Заключение

Исходя из сказанного можно описать общие проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки с учетом обре-

менений (сервитутов) в Российской Федерации:

1) неразвитость земельного рынка Российской Федерации в целом;

2) неразвитость института сервитутов (обременений) в Российской Федерации;

3) земельные участки, обремененные сервитутами, слабо представлены на российском земельном рынке;

4) отсутствие методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений, утвержденных на государственном уровне;

5) сложность оценки рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации;

6) сложности при формировании и отражении в правоустанавливающих документах доли сервитута и уровня соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Поскольку в настоящее время отсутствует методология оценки рыночной стоимости земельных участков в целом и, в частности, методические рекомендации по оценке стоимости земельных участков с обременения-ми, рассмотренная в настоящей статье тема является актуальной как для оценщиков, так и для пользователей результатов оценочных услуг, так как они вынуждены опираться на интуитивные суждения оценщиков.

В статье предложены возможные практические методы оценки таких земельных участков. Проведенный анализ условий рынка (монополии или олигополии) может быть полезен оценщикам для лучшего понимания экономических факторов, лежащих в основе мотивации покупателей и продавцов прав пользования.

Следует отметить, что представленные техники будут применяться в конкретных ситуациях, но, учитывая, что рынок земли Российской Федерации, как уже говорилось, не развит, случаи монополии и олигополии крайне редки. Однако если такие ситуации имеют место, то оценщик должен представить обоснования при отклонении

от техники или результатов, предусмотренных экономическими причинами. Например, если собственник имущества, который хочет приобрести доступ к земле, может приобрести право пользования любым имуществом из большого количества конкурирующих имущественных объектов, то следует использовать меньшую расчетную стоимость права пользования (возможно, степень компенсации за приобретение) для отражения конкурентной сущности предложения на рынке. Более высокая расчетная стоимость в таких обстоятельствах должна подкрепляться объяснениями, почему теоретически ожидаемый результат не был достигнут. В некоторых случаях указанные техники могут помочь оценщику в установлении разумного диапазона стоимостей.

Все это свидетельствует о необходимости принятия стандартов, методологии оценки земельных участков, обремененных сервитутами, для расчета точной и обоснованной стоимости.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции Федерального закона от 6 апреля 2015 года.

2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ : в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года) (с изменениями и дополнениями вступил в силу с 1 апреля 2015 года).

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1 997 года № 122-ФЗ (с изменениями и дополнениями вступил в силу с 1 апреля 2015 года).

4. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут : утверждены Федеральной службой земельного кадастра России 17 марта 2004 года.

5. Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (с изменениями и дополнениями) : постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 года № 1009.

6. Решение Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года № АКПИ14-1093.

7. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р : в редакции распоряжений Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р.

8. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 : в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года (с изменениями и дополнениями вступил в силу с 1 апреля 2015 года).

9. Об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута : письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 21 октября 2009 года № Д23-3470.

10. Козлов В. В. История одного сервитута (Проблемы оценки соразмерной платы за сервитут земельного участка) // Экспертный совет по оценке и имущественным спорам, 2012. URL: http://esois.ru/articles. php

11. Trefzger Joseph W, Munneke Henry J.Valuing Easements: A Simple Bargaining Framework // Journal of Real Estate Research, Number 2 (1998).

12. Проект редакции Гражданского кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными проектом федерального закона № 47538-6.

13. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal

14. URL: http://avtodor-tr.ru/paid_tariff

15. URL: www.cian.ru

16. URL: www.realty.dmir.ru