CC BY
94
УДК 347.214.2:349.41:528.4
ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗДАНИЙ, ВВЕДЕННЫХ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПОЭТАПНО
Надежда Владимировна Шайман
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра», 127006, Россия, г. Москва, ул. Долгоруковская, 15, стр. 4-5, ведущий инженер отдела методического обеспечения кадастрового учета, тел. (916)810-95-84, e-mail: [email protected]
С совершенствованием строительных технологий появляется возможность строительства сложных объектов поэтапно: максимальная скорость строительства, ввод в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет, регистрация прав и извлечение прибыли из объекта недвижимости возможны без ожидания окончания строительства всего здания. В статье предлагается рассмотреть особенности кадастрового учета объектов недвижимости, в отношении которых ввод в эксплуатацию осуществляется поэтапно в качестве этажей здания.
Ключевые слова: кадастровый учет, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
SPECIAL CONSIDERATIONS
OF STATE CADASTRAL REGISTRATION
OF BUILDINGS PUT INTO OPERATION GRADUALLY
Nadezhda V. Shayman
«Federal Cadastral Chamber of Rosreestr», 127006, Russia, Moscow, 15 Dolgorukovskaya St., building 4-5, Lead engineer, Department for Methodological Support of Cadastral Registration, tel. (916)810-95-84, e-mail: [email protected]
As construction technology is perfected, there is a possibility to build sophisticated construction projects gradually (step by step): maximum speed of construction, putting into operation, state cadastral registration, registration of rights and commercialization of the construction project are possible without having to wait until the end of the construction of the whole building. The article asses the special considerations of cadastral registration of property items, the floors of which are put into operation gradually (step by step).
Key words: cadastral registration, commissioning certificate.
С развитием городов увеличивается не только плотность застройки, но и сложность возводимых в эксплуатацию объектов недвижимости. С ускорением темпа жизни и совершенствованием строительных технологий появляется возможность строительства сложных объектов поэтапно, с вводом в эксплуатацию отдельных частей и одновременным продолжением строительства остальных предусмотренных этапов. В статье предлагается рассмотреть особенности кадастрового учета объектом недвижимости, в отношении которых ввод в эксплуатацию осуществляется поэтапно в качестве этажей здания.
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удо-
стоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или, а также проектной документации [1].
После принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию уполномоченный орган в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме [2, 3].
При этом документом, необходимым для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является, в том числе, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Такой технический план является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета [1, 4].
Статьями 48, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена выдача разрешений на отдельные этапы строительства, реконструкции [1].
Этап строительства - это строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект (часть объекта) может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке) [5, 6].
Однако на территории Российской Федерации имеется практика выдачи уполномоченным органом разрешений на ввод объекта в эксплуатацию на этапы строительства, соответствующие отдельным этажам зданий. Варианты поэтапного ввода зданий в эксплуатацию приведены на рис. 1.
Первый вариант ввода является более распространенным, характерен для жилых и основной части нежилых зданий, второй же вариант характерен для зданий большой площади (торговые центры, офисные здания и пр.), когда в орган регистрации прав обращаются заинтересованные лица с целью постановки на кадастровый учет административных помещений в таких введенных в эксплуатацию частях зданий, представляющих собой отдельные этажи (с целью оформления права собственности и сдачи в аренду под офисы). При этом строительные работы на иных этапах строительства здания (этажах) могут продолжаться и такие части не введены в эксплуатацию [7, 8].
Рис. 1. Варианты поэтапного ввода зданий в эксплуатацию
В качестве примера можно рассмотреть постановку на государственный кадастровый учет нежилых зданий (терминала аэропорта) с кадастровыми номерами 77:07:0016005:1106 (площадью 168 434,7 кв. м, количеством этажей - 4, из них подземных - 3, годом ввода - 2010) и 77:07:0016005:2398 (площадью 248 439,2 кв. м, количеством этажей - 11, из них подземных - 3, годом ввода -2013).
Разрешение на строительство от 20.02.2008 выдано в отношении объекта капитального строительства аэровокзального комплекса площадью 249 700,0 кв.м. В процессе строительства возникла необходимость введения в эксплуатацию объекта капитального строительства частями, в связи с чем Мосгосэкспертизой было выдано дополнение «О сдаче в эксплуатацию части аэровокзального комплекса» от 18.12.2009 к заключению Мосгосэкспсртизы от 29.02.2008. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.07.2010 выдано в отношении аэровокзального комплекса (1-й пусковой комплекс), площадью 168 439,2 кв.м, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 08.11.2013 выдано в отношении аэровокзального комплекса I очередь строительства (2-й пусковой комплекс), площадью 80 000 кв.м.
При этом на момент постановки на государственный кадастровый учет здания с кадастровым номером 77:07:0016005:2398, фактически представляющего собой завершенное строительством здание аэровокзального комплекса, здание с кадастровым номером 77:07:0016005:1106 уже содержалось в государственном кадастре недвижимости, их контуры практически полностью совпадают, в том числе и согласно сведениям публичной кадастровой карты, рис. 2.
В техническом плане, на основании которого осуществлялась постановка на государственный кадастровый учет здания с кадастровым номером 77:07:0016005:2398 отсутствовала информация о том, что это здание фактически включает в себя здание с кадастровым номером 77:07:0016005:1106, сведения о котором уже содержатся в кадастре. Несмотря на пересечение контуров
указанных объектов капитального строительства при загрузке в государственный кадастр недвижимости у органа кадастрового учета отсутствовали основания для приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета. На момент написания статьи в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об обоих зданиях, осуществлена их кадастровая оценка и, соответственно начисляется налог. Правообладатели здания заинтересованы в том, чтобы в кратчайшие сроки осуществить снятие с кадастрового учета или исключить из Единого государственного реестра сведения о здании с кадастровым номером 77:07:0016005:1106, чтобы не оплачивать налог дважды. При этом процедура снятия с государственного кадастрового учета в данном случае не может быть применена ввиду того, что здание не прекратило свое существование.
Рис. 2. Контуры зданий с кадастровыми номерами 77:07:0016005:1106
и 77:07:0016005:2398
Также, можно привести пример поэтапного ввода в эксплуатацию многофункционального комплекса в г. Курск.
Строительство здания, согласно разрешению на строительство от 10.12.2015, предусматривалось в три этапа:
1 этап: каркас в осях 1-29/А2-Ю, Ап-Еп/1п-16п, кровля, сооружения на кровле, наружные ограждающие конструкции;
2 этап: помещения в осях 1-29 на отм. +12,000 - +36,000 и паркинг в осях Ап-Еп на отметке +9,000 - +21,000;
3 этап: помещения на отм. +24,000; +27,600; +21,200 в осях Ап-Еп.
Постановка на государственный кадастровый учет осуществлялась следующим образом.
14.12.2013 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости, с кадастровым номером 46:29:102147:283 (объект незавершенного строительства, степень готовности - 2%, основной параметр (площадь) - 222 091 кв.м в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании проектной документации на многофункциональный комплекс от 2013 года. Объект незавершенного строительства на данном этапе представлял из себя котлован и сваи.
01.03.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о нежилом здании с присвоением кадастрового номера 46:29:102147:296, образованном в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102147:283. Сведения о здании внесены в ГКН в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 01.03.2016, выданным на 1 -й этап строительства многофункционального комплекса.
Сведения об объектах незавершенного строительства с кадастровыми номерами 46:29:102147:298 (2 этап строительства, площадь - 104442 кв.м, степень готовности - 94 %) и 46:29:102147:299 (3 этап строительства, площадь - 25718 кв.м, степень готовности - 91 %) внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с техническими планами объектов незавершенного строительства, подготовленными также на основании проектной документации разрешения на строительство от 10.12.2015.
19.12.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о нежилом здании с присвоением кадастрового номера 46:29:102147:308, образованном в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102147:298 (2 этап строительства).
Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 46:29:102147:299 (3 этап строительства, площадь - 25718 кв.м) по-прежнему содержатся в кадастре недвижимости как об объекте незавершенного строительства.
Контуры объектов недвижимости с кадастровыми номерами 46:29:102147:296, 46:29:102147:308, 46:29:102147:299 указаны на рис. 3.
Учитывая, что на 2 и 3 этапах производилось строительство помещений, согласно разрешению на строительство, у заинтересованных лиц, обращавшихся с заявлениями возникали проблемы с приостановлениями осуществления государственного кадастрового учета в качестве зданий.
Позиция Минэкономразвития России по вопросу поэтапного ввода объектов недвижимости, изложена в письме от 24.06.2016 № Д23и-2940. По мнению Минэкономразвития России на практике возможны случаи расположения объектов капитального строительства поверх другого объекта капитального строительства, при этом решение об осуществлении государственного кадастрового учета, приостановлении или отказе в осуществлении государственного кадастрового учета принимается органом кадастрового учета в каждом конкретном случае на основании переставленных для такого учета документов.
Рис. 3. Контуры зданий с кадастровыми номерами 46:29:102147:296, 46:29:102147:308, 46:29:102147:299
Как показывает практика, на территории Российской Федерации нет единства технологии выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, строительство и ввод которых осуществляется поэтапно. Во многом содержание документов зависит от проектной документации и заключения уполномоченных органов о возможности эксплуатации отдельных частей объекта автономно. Также, существуют законодательные и технологические проблемы при осуществлении государственного кадастрового учета подобных объектов.
Дальнейшее изменение законодательства и доработка Единого государственного реестра недвижимости, позволяющие осуществлять государственный кадастровый учет объектов недвижимости в трехмерном виде, значительно расширит возможности государственного кадастрового учета подобных объектов недвижимости и позволит правообладателям таких объектов недвижимости в полной мере реализовать свои права.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
3. Гаврюшина Н.В., Ильиных А.Л. Особенности постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений, образованных в результате раздела // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. - С. 129-134.
4. Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности кадастрового учета частей объектов недвижимости при заключении договора аренды // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). -С. 88-93.
5. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
6. Байков К.С., Гаврюшина Н.В., Ильиных А.Л. Особенности государственного кадастрового учета отдельных видов сооружений // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. -2013. - № 4/С. - С. 175-179.
7. Карпик А. П. Анализ состояния и проблемы геоинформационного обеспечения территорий // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 3-7.
8. Шайман Н. В., Ильиных А. Л. О привязке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, к земельным участкам, на которых они расположены // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т.3.- С. 166-174.
© Н. В. Шайман, 2017
