CC BY
105
УДК 336.77:332.83]:338.24 ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ СИСТЕМОЙ ЗАЛОГОВЫХ (ИПОТЕЧНЫХ) СДЕЛОК
Т. А. Аверьянова
ГОУ ВПО Новосибирский государственный медицинский университет
Росздрава (г. Новосибирск)
Формирование рынка доступного жилья в России выбрано одним из приоритетных направлений государственной и жилищной политики. Жилищное строительство играет важную роль в экономике страны, в создании ВВП. Кроме того, жилье выступает главным и порой самым ценным имуществом человека. Поэтому доступность жилья можно рассматривать как существенный фактор, влияющий на экономическое развитие страны, а также на благополучие и качество жизни каждой семьи. В связи с приватизацией жилищного сектора и развитием рынка жилья резко возросла потребность в системах жилищного финансирования. Повысить уровень доступности жилья предполагается, используя различные инвестиционнофинансовые инструменты, позволяющие населению приобретать жилую недвижимость в собственность. В мировой деловой практике одним из таких инструментов является ипотечное кредитование, которое позволяет эффективно использовать финансовые ресурсы и оказывает влияние на макроэкономическую стабильность страны. При этом актуальной становится задача создания отечественной системы залоговых (ипотечных) сделок и управление ей. Ведь ипотечное кредитование только часть ипотечного процесса. Его инфраструктура включает и другие составляющие, которые имеют влияние на уровень доступности жилья: состояние строительной индустрии, состояние рынков первичного и вторичного жилья и рынка ипотечных кредитов, характеристики потребителей жилья и схем жилищного финансирования. Сегодня широко представлена тема ипотеки, но практически не рассматриваются вопросы управления и координации ипотечной деятельностью, в основе которой заложена залоговая (ипотечная) сделка. При такой постановке вопроса можно формировать систему индикаторов для оценки результатов функционирования схем ипотечного кредитования, можно ставить управленческие цели и задачи, выбирать эффективные пути их достижения. Статья адресована студентам и аспирантам экономических вузов, а также руководителям и специалистам организаций, осуществляющим и координирующим сделки на рынках недвижимости и ипотечных кредитов. Ключевые слова: управление ипотекой, залоговые (ипотечные) сделки
Ипотечное кредитование интенсивно распространяется на инвестиционно-финансовом рынке России. Совсем недавно, в конце 90-х годов, об ипотеке стали говорить как о некой финансовой инновации, которая в условиях сокращения государственного финансирования в жилищное строительство представлялась новым эффективным финансовым механизмом. В настоящее время ипотечное жилищное кредитование обрело не только юридическое обеспечение. В ряде регионов страны сформировались кредитные организации, разработавшие свои технологии процедурного процесса, создавшие инфраструктуру ипотечных (залоговых) сделок. Данные алгоритмы и технологии ипотечной деятельности
представляют отечественный опыт организации ипотечного процесса в российских условиях и заслуживают тщательно изучения и обобщения.
При изучении проблем и вопросов, освещаемых на страницах экономической прессы и в научной сфере, практически не рассматриваются вопросы управления залоговыми сделками на инвестиционно-жилищном рынке, прогнозирования развития ипотечного рынка, его регулирования, особенности принятия управленческих финансовых решений при ведении ипотеки.
В настоящий период система управления залоговыми (ипотечными) сделками на региональном инвестиционно-жилищном рынке только зарождается. Создано и развивается Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования РФ, появились специалисты по ипотечному жилищному кредитованию в органах федерального и регионального управления (власти), в финансово-строительных, риэлтерских организациях. Формируется рынок страховых услуг для недвижимости, сдаваемой в залог. Развивается и совершенствуется рынок ипотечных кредитов, на котором функционируют различные кредитные ипотечные организации. Действенной становится деятельность по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при ипотеке. Совершенствуется деятельность по оценке недвижимого имущества.
Но, несмотря на довольно последовательное и эволюционное становление ипотечного процесса, управление самой залоговой (ипотечной) сделкой находится пока за форматом научного исследования в ипотечном кредитовании. Также мало изучена проблема эффективности принятия финансовых решений при ведении залоговых сделок.
Залоговая (ипотечная) сделка представляет собой последовательность действий и способов по обеспечению исполнения договорных обязательств, а при их нарушении - совокупность взаимодействий по удовлетворению интересов (прав) кредитора. Отметим то, что залоговая сделка имеет сложную структуру взаимоотношений, т. е. интегрированную систему независимых друг от друга партнерских взаимоотношений на рынке жилья и ипотечных кредитов. Рассмотрим инфраструктуру залоговой (ипотечной) сделки (рис. 1).
Структура залоговой (ипотечной) сделки показывает сложность ее природы, обосновывает взаимозависимость рынков: жилья, ипотечных кредитов, страховых услуг и услуг по оценке недвижимости. Поэтому так необходимо осознание того, что для формирования стабильного, долгосрочного рынка ипотечных кредитов должна быть организована система управления залоговыми (ипотечными) сделками на региональном инвестиционно-жилищном рынке. Данная система может представлять собой совокупность целей, задач, методов, способов и приемов по эффективной организации ипотечного процесса в регионе.
ПРОДАВЕЦ ЖИЛЬЯ, РИЭЛТЕРСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ (договор купли-продажи жилья)
КРЕДИТОЗАЕМЩИК (ПОКУПАТЕЛЬ жилья; 1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ (кредитный договор, договор ипотеки жилой недвижимости)
ОРГАНИЗАЦИЯ ПО ОЦЕНКЕ ЖИЛОИ НЕДВИЖИМОСТИ (договор оценки жилья)
СТРАХОВАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ (договор страхования жилой недвижимости, сдаваемой в залог)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ (договор купли-продажи жилья, договор ипотеки жилья)
Рис. 1. Структура и взаимосвязи залоговой (ипотечной) сделки
Кратко поясним то, что собой представляет управление на цель по конечному результату. Данный управленческий подход близок к таким, как программно-целевое управление, система стратегического управления. При управлении залоговыми (ипотечными) сделками конечным результатом на потребительском рынке является купля-продажа квартиры с привлечением ипотечного кредита. На рынке ипотечных кредитов - эффективное ведение, исполнение и завершение ипотеки. На рынке страховых услуг - завершение договора страхования жилья, сдаваемого в залог. На рынке услуг по оценочной деятельности - акт об оценке жилой недвижимости. На рынке услуг по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -введение в реестр недвижимости отметки о правах владения или залога на нее, прекращение залога.
Управление залоговыми (ипотечными) сделками реализуется при организации ипотечного процесса, который можно охарактеризовать как многофункциональный, долгосрочный, рисковый. Рассмотрим структуру ипотечного процесса (рис. 2). Любой бизнес-процесс предполагает наличие ресурсной базы, организацию условий вхождения в бизнес-процесс, его прохождение, выход из бизнес-процесса и достижение ожидаемого социально-экономического результата. Управление бизнес-процессом включает такие экономические методы, как планирование, анализ, синтез, прогнозирование, корректировку экономических показателей. При этом могут применяться методы управления, принятые в логистическом, стратегическом, финансовом менеджменте. Основополагающим является достижение главной цели управления - запуск, формирование и ведение стабильного и длительного ипотечного процесса.
Таким образом, разрабатывая методологию управления залоговыми (ипотечными) сделками, мы формируем возможность перехода от эмпирического к научному управлению ипотечным процессом в России и ее регионах.
Вход ИПОТЕЧНОЕ Выход
(спрос- КРЕДИТОВАНИЕ - (жилье в
предложение на рынке жилья) основная залоговая сделка (жилье в залоге) собственности)
Ресурсы:
• финансы населения;
• финансы ипотечных
организаций;
• организационные
ресурсы;
• квалифицированный
персонал;
• материальные ресурсы;
• энергетические
ресурсы;
• информационные
ресурсы
Результат:
• удовлетворение
потребности в жилье, его
улучшении;
• развитие строительных
организаций;
• развитие финансового
рынка;
• развитие рынков жилья;
• рост уровня
инвестиционной
привлекательности
региона;
• достижение стабильного и
длительного ипотечного
процесса
Рис. 2. Структура ипотечного процесса
Рассмотрим процесс становления и развития системы ипотечного кредитования в Новосибирске и Новосибирской области. Как положительное, следует отметить то, что в настоящее время сформировано правовое обеспечение ипотеки и разработаны схемы ипотечного кредитования, которые позволяли бы удовлетворить реальные запросы жителей региона в приобретении жилья и улучшении жилищных условий (рис. 3). В Новосибирске становление ипотеки представлено двумя подходами. Первый подход включает деятельность Сибирского отделения государственного Федерального агентства по ипотечному кредитованию (ФАпоИК), второй подход основан на поиске различных схем ипотечного кредитования, которые реализуются в банках с учетом местных условий.
Например, в мэрии Новосибирска была разработана и реализована концепция муниципальной инициативы, в основе которой использовались элементы ипотечного кредитования, позволяющие включать пусковой механизм ипотеки с учетом ограниченности инвестиционных ресурсов. Особенности данной схемы проявлялись в ряде взаимосвязанных этапов: инвентаризации недостроенных объектов - жилых домов в Новосибирске; подготовке (доработке) проектно-сметной документации на недостроенные объекты; разработке организационно-правового обеспечения ипотеки; разработке финансового плана обеспечения жилищного строительства; выборе источников инвестирования; схеме ипотечного кредитования остатка стоимости жилья на 5-летний период.
АГЕНСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (100% акций принадлежит Мингосимуществу)
СИБИРСКИМ ФИЛИАЛ АГЕНСТВА
ПРАВИТЕЛЬСТВО
РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
ИНВЕСТОРЫ
АДМИНИСТРАЦИЯ
НОВОСИБИРСКОЙ
ОБЛАСТИ
1 - Г арантии под выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг
2 - Г арантии по залоговым обязательствам заемщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий и контроль за деятельностью Сибирского филиала через Наблюдательный совет
3 - Накопительные ипотечные жилищные вклады (30 %)
4 - Ипотечный жилищный займ (70 %)
5 - залог приобретенной квартиры
6 - Договор купли-продажи квартиры (договор об инвестиционной деятельности)
7 - Залог недвижимости застройщика
8 - Размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг
9 - Кредитные ресурсы для ипотеки или приобретение прав требования по кредитам у банков
Рис. 3. Схема взаимоотношений участников программы «Развитии ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области на 2004-2010 годы»
Произведенные автором расчеты при анализе эффективности использования такого метода инвестирования в строящееся жилье показали то, что даже при минимальной стоимости ипотечного кредита - 10 % рентабельность инвестиционного проекта (строительство жилого дома на основе недостроенного ранее) составляет от 8 до 16 % в зависимости от факторов комфортности, места положения и стоимости работ, ранее выполненных по проекту.
Данная схема ипотечной сделки предполагала использование следующих источников инвестирования строительства жилья:
• первый целевой вклад застройщика в размере 30-50 % от стоимости квартиры;
• средства от продажи ранее занимаемой квартиры застройщика;
• ежемесячные выплаты по остатку стоимости квартиры и проценты по ипотечному кредиту на данный остаток.
Кроме того, инвестиции в строительство жилья включали денежные или материальные средства предприятий и организаций, покупающих жилье для своих сотрудников; денежные средства местных органов власти (субсидии на строительство жилья); займы. Результатом внедрения такой
8
9
2
схемы ипотечного кредитования являются построенные и введенные жилые дома в Новосибирске.
Кроме того, в городе и области развивается и набирает темпы массовая социальная ипотека «Строим вместе». Формируются ипотечные программы, организованные в рамках отдельных министерств и ведомств: ипотека для работников ОАО «Российские железные дороги», некоммерческое партнерство «Ипотека для сотрудников вузов» и др.
Была сформирована и успешно действует ипотечная программа НСО. Так, Областная целевая программа «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области 2000-2004 гг.» разработана в соответствии с Федеральным законом РФ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге)». В целях реализации Постановления Правительства РФ № 753 от 27.06.96 г. «О федеральной целевой программе "Свой дом"» и во исполнение Соглашения о сотрудничестве между Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию и Администрацией Новосибирской области был разработан Закон Новосибирской области от 11.05.2000 г. № 98-0З «Об организации ипотечного кредитования в Новосибирской области» (ред. от 25.07.2003 г.), принятый Новосибирским областным Советом депутатов 27.04.2000 г. Ознакомимся с паспортом областной целевой программы (табл. 1).
Таблица 1
Паспорт Областной целевой программы
Наименование программы Областная целевая программа «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области (2000-2004 гг.)»
Государственный заказчик Программы Главное экономическое управление Администрации области
Руководитель Программы Главное экономическое управление Администрации области
Основные разработчики Программы Сибирский филиал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Цель и задачи Программы, важнейшие целевые показатели • создание законодательной и нормативной основы ипотечного жилищного кредитования в НСО; • стимулирование финансовых институтов для развития первичного рынка и создание механизма рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичного рынка; • создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого механизма регистрации сделок с недвижимостью, прав на нее и доступ к этой информации всех квалифицированных участников ипотечного рынка
Сроки реализации Программы, исполнители основных мероприятий 2000- 2004 гг. (пролонгирована до 2010 г.) Сибирский филиал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Объемы финансирования Годы Источники финансирования Сумма, млн р.
2000 Федеральные средства Областные средства Внебюджетные средства 200 (гарантии) 30 (гарантии) 150
2001 Федеральные средства Областные средства Внебюджетные средства 150 (гарантии) 25 (гарантии) 170
2002 Федеральные средства Областные средства Внебюджетные средства 130 (гарантии) 20 (гарантии) 170
2003 Федеральные средства Областные средства Внебюджетные средства 130 (гарантии) 25 (гарантии) 170
2004 Федеральные средства Областные средства Внебюджетные средства 150 (гарантии) 30 (гарантии) 150
Ожидаемые конечные результаты реализации Программы 1) обеспечение жильем около 2050 чел., нуждающихся в улучшении жилищных условий; 2) наличие четкого и надежного механизма ипотечного жилищного кредитования
Сумма финансовых затрат на разработку проекта Программы и источники их финансирования Нет сведений
В первую очередь Программа была направлена на повышение степени доступности жилья для населения в рыночных условиях с помощью широкого развития методов ипотечного жилищного кредитования, что предусматривает создание условий для комплексного использования собственных средств граждан, государственной поддержки и кредитных ресурсов коммерческих банков.
К ожидаемым результатам при реализации программы относят:
• существенное увеличение емкости рынка жилья - в перспективе при долгосрочном ипотечном кредитовании прогнозируется увеличение роста ввода нового жилья (строительства) в 2-4 раза;
• удлинение сроков кредитования при прочих равных условиях должно существенно повысить максимально допустимые суммы кредита, предоставляемые заемщикам;
• практически от 30 до 50 % среднестатистическим семьям в Новосибирской области такая программа может помочь улучшить существующие жилищные условия;
• снижение процентных ставок и увеличение срока кредитования позволят увеличить суммы кредитов, которые банки могут предоставлять заемщикам.
По данным Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области, в рамках реализации Областной целевой
программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в НСО» населению фактически предоставлены ипотечные займы в объеме:
• 2001 г. - 59 кредитов;
• 2002 г. - 800 кредитов;
• 2003 г. - свыше 2000 кредитов;
• 2004 г. - около 3500 кредитов.
Прогноз 2010 г. - 35 тысяч кредитов. При этом стратегия развития строительного комплекса обозначила перспективной задачей до 2010 г. удвоение строительства жилья. Для Новосибирской области этот объем составляет до 1 млн м2 нового и реконструируемого жилья в год. В целом на развитие производственных мощностей строительной индустрии в федеральной программе господдержки заявлена сумма в 5 млрд р. Таким образом, должен сформироваться баланс между соотношением спроса на жилье и предложением на рынке ипотечных кредитов. Управление и координация ипотечной деятельности на территории Новосибирской области ведется в рамках схемы взаимодействия участников целевой программы, представленной на схеме.
В заключении отметит то, что в Новосибирске идет процесс становления и развития ипотеки. Особенности развития ипотеки обусловлены институционными и социально-экономическими факторами. Существенное влияние на данный процесс оказывает состояние инвестиционно-финансового рынка в жилищном строительстве и его привлекательность. Изучение особенностей становления ипотеки позволяет выбрать правильную стратегию дальнейшей реализации ипотечной деятельности, просчитать ее стартовый и конечный эффект. При успешном развитии программы ипотечного жилищного кредитования (эффективной системы управления залоговыми сделками) сформируется реальное разрешение не только проблем жилищного сектора, но и определится рост объемов строительства в Новосибирской области.
Список литературы
1. Аверченко В. А. Принципы жилищного кредитования / В. А. Аверченко, Р. Вессели, Г. Наумов, Э.Файкс, И.Эртл. - М. : Альпина Бизнес Букс, 2006. - С. 176-198.
2. Аверьянова Т. А. Ипотека : инновационная стратегия в жилищном строительстве России : учебное пособие / Т. А. Аверьянова. -Новосибирск : НГАСУ, 2001. - С. 35-53.
3. Балдин К. В. Управленческие решения : учебник / К. В. Балдин, С. Н. Воробьев, В. Б. Уткин. - М. : ИТК «Дашков и К», 2004. - С. 20-67.
4. Экономика муниципальных образований : учебное пособие / Под ред. В. Г. Игнатова. - М. : ИКЦ «МарТ», 2005. - С. 233-262.
