CC BY
25Основные принципы функционирования многофункциональных комплексов
со см о см
сч
о ш т
X
<
т О X X
Зайцева Мария Юрьевна
директор по развитию ООО "ФМ Сервис", zaytseva@fmservice.ru
Объектом исследования являются многофункциональные комплексы. Предмет данного исследования - общие принципы их функционирования. В статье анализируется и систематизируется материал, посвященный новым мировым тенденциям работы многофункциональных комплексов. В статье выявлены современные тенденции создания многофункциональных комплексов, даётся их определение - это объект (или ряд объектов) недвижимости, которые имеют разную направленность для эксплуатации (фитнес, офис, кафе). Подобный центр может объединять в себе коммерческую и жилую функцию, но какая-то одна из них для данного комплекса будет ключевой. Проводится системный анализ принципов многофункциональных комплексов. В целом делается вывод, что функционирование подобных комплексов, обеспечение их работы и рентабельности требует соблюдение четких принципов, осуществление которых под силу группе специалистов.
Ключевые слова: многофункциональные комплексы, комфортная среда, многофункциональная территория, функции многофункциональные комплексов, виды многофункциональных комплексов, принципы функционирования многофункциональных комплексов.
Создание комфортных комплексов для проведения досуга является актуальным, но не менее актуальным выступает то, как сделать так, чтобы данные комплексы долго функционировали, радовали людей и приносили прибыль. Так как часто можно наблюдать такую ситуацию, что дорогой центр, которого все долго ждали, оказывается недоступным для населения и через некоторое время закрывается из-за нерентабельности. Чтобы такие ситуации не случались необходимо четко понимать принципы функционирования многофункциональных комплексов.
Для начала необходимо четко определить понятия многофункционального комплекса.
Многофункциональные комплексы стали активно развиваться в нашей стране относительно недавно, однако быстро стали важным сегментом рынка. В США и Европе данная тенденция наблюдается довольно давно, и подобные комплексы стали занимать важное место, смещая другие объекты в менее значимые.
В современном понимании многофункциональные комплексы - это комплекс, который состоит из одного, двух и более зданий, различающихся функционально, но объединенных друг с другом с помощью общих коммуникационных пространств. Функциональные процессы в этих зданиях происходят независимо, отдельно друг от друга, а функциональное наполнение определяется окружающими условиями, спросом и необходимостью этого района и учитывает социальные требования, необходимые для устойчивого развития городской среды [2].
Многофункциональность дает возможность получать прибыль с разных направлений деятельности и это способствует рентабельности объекта. Например, некоторые виды деятельности имеют более сезонный характер, но при этом приносят меньший доход в другие сезоны. Тогда в это время прибыль покрывается с других видов деятельности. Это будет способствовать регулярному притоку прибыли.
Если все разработано и просчитано правильно (начиная от проектирования здания до системы управления), то многофункциональный комплекс может выглядеть и функционировать как небольшой город, в котором имеются и магазины и офисы, и разнообразные развлекательные и спортивные центры. Если все перечисленные заведения грамотно расположены и качественно обустроены, то такой комплекс будет иметь значительную популярность, и, следовательно, приносить собственнику необходимый доход.
Существуют основные подходы и принципы, которые способствуют эффективному развитию многофункционального объекта. Сначала рассмотрим подходы:
- Градостроительный подход. Учитывая данный подход, следует максимально эффективно задействовать все имеющееся пространство. Т.е. должно быть на этапе планирования продуманно, как будет использовано то, или иное помещение, как можно задействовать коридоры, переходы (возможно, поставить лавочки или
диванчики для отдыха, озеленить данную зону) и подземную площадь (чаще всего используют для парковки). На небольшой площади при вертикальном подходе размещения возможно, соединить разнообразные сферы деятельности: торговля, питание, развлечение, спорт;
- Социальный подход. Перед созданием многофункционального объекта анализируются потребности населения в данном районе, городе. Просчитывается, каких заведений не хватает, а каких переизбыток. Как результат люди получают необходимые им магазины, центры, салоны, сосредоточенные в одном месте. Также необходимо проанализировать группы населения в планируем месте, какое население преобладает по возрасту, этот факт также важно учитывать, так как нужды пожилых и молодых людей разные. Например, для пожилых возможно рассмотреть наличие оздоровительных заведений, для молодых больше развлекательных (кино, боулинг, квесты);
- Архитектурный подход. Здесь необходимо учитывать уже имеющиеся постройки, чтобы стиль комплекса совпадал со зданиями, находящимися рядом. Также учитывается экономическая состоятельность потенциальных потребителей, в особенности, если в комплекс входят жилые помещения. Следовательно, необходимо учесть уровень людей, которые будут покупать тут жилье, и соответственно данному уровню планировать архитектуру и планировку квартир [1].
Перейдем к рассмотрению основных принципов:
- средовой принцип - подход к строительству многофункционального комплекса состоит в том, чтобы он вписался в среду, при чем не только архитектурно, но и функционально. Такие многофункциональные объекты должны не просто приносить прибыль собственнику, но и учитывать потребности людей, улучшать их жизнь. Например, вместе с многофункциональным центром часто ставят недостающие остановки общественного транспорта, облагораживают их. Также возможно включение в многофункциональный объект пересадочных транспортных узлов. Подобные улучшения важны и для потребителей и для владельцев центра, так как такое улучшение транспортной инфраструктуры может увеличить и поток посетителей;
- соединительный принцип определяется тем, что необходимо грамотно простроить связи между различными объектами многофункционального центра. Связи учитывают как коммуникационные, так и рекреационные. Возможно, связать объекты холлами для отдыха, различными зонами питания. При формировании подобных полноценных рекреационных общественных структур в плоскостном или вертикальном уровне можно достичь высокой степени интеграции сопутствующих функций [5];
- создание общественно-рекреационных пространств - уплотнение городской среды. В городах часто места недостаточно, и многоэтажный центр позволяет экономить пространство [5]. Но, такое решение требует определенного благоустройства, так сказать приближения к природе. Этого можно добиться путем озеленения этажей, или крыш корпуса. Возможно создание зимних или ботанических садов;
- стилистическое многообразие, называемое полистилистикой, построенное по законам гармонического взаимодействия всех применяемых в проекте стилистических составляющих;
- привлечение посетителей. Важным в создании многофункционального комплекса является максимальное
привлечение посетителей на максимальное количество различных объектов (человек зашел за продуктами, решил перекусить в кафе, пришел в кино, по дороге купил продукты и т.д.). Для наибольшего привлечения значимо создание колоритных общественных пространств, площадей или пешеходных галерей и переходов через многофункциональный комплекс. В объектах, где есть концентрация разнообразных функций и находится большое количество людей, спрос на сферу услуг значительно превосходит показатели востребованности ключевых назначений [3]. Возможно создание культурно-общественной зоны перед входом в многофункциональный объект, например, небольшой парк или сквер. Они будут привлекать внимание и посетителей комплекса будет больше.
- разделение потоков. Данный принцип важен, так как он предусматривает разграничение потоков. Так как центр содержит в себе большое количество разнонаправленных объектов, то посетителей может быть довольно много, и нужно предполагать, когда, кто и в какое время будет посещать комплекс, для того, чтобы не создавать чрезмерно большое скопление народу и очереди. Также в подобный комплекс необходимо большое количество входов, эскалаторов, лестниц.
- безопасность. Так как многофункциональный комплекс рассчитывается на большое число посетителей, то следует обязательно продумать тщательную безопасность, аварийные выходы, качественную пожарную систему.
Многофункциональный комплекс требует особого управления, необходимо следить сразу за многими нюансами: находить арендаторов, решать вопросы, возникающие у них; следить за санитарными пожарными нормами, обеспечивать уборку помещений, регулировать вопросы с проверяющими организациями и многое другое. Для того, чтобы организовать всю работу МФК требуются профессионалы. Поэтому собственнику весьма разумно нанять хорошего и эффективного управляющего (управляющую компанию), который будет организовывать функционирование комплекса.
Аспект грамотной технической эксплуатации подразумевает проработку всех статей затрат при эксплуатации комплекса при регулярном анализе для минимизации коммерческих убытков. В данном вопросе УК гарантирует следующее (рисунок 1).
Для качественного функционирования МФК необходима отлаженная работа с арендаторами. Для этого необходимо работать, как с имеющимися арендаторами, так и с потенциальными. У управляющей компании должен быть определенный резерв арендаторов, должна быть определенная градация, тех арендаторов, которые более выгодны для комплекса.
УК от лица собственника выполняет тщательный брокеридж на роли якорных, сезонных и др. типов арендаторов, предлагает самый выгодный, но наиболее рациональный размер арендной платы.
Многофункциональные центры имеют разную направленность, и, соответственно, система их управления и функционирования будет отличаться. К примеру, специфика обслуживания МФК с офисами заключается в следующих действиях (рисунок 2)
В целом многофункциональный объект тщательно и хорошо организованный напоминает собой небольшой город, который может удовлетворить различные запросы и потребности всех его жителей.
X X
о
го А с.
X
го т
о
2 О
м
Сл>
Рис.1. - Гарантии управляющей компании
Таким образом, учет принципов функционирования многофункциональных комплексов будет способствовать его качественной работе и хорошей прибыли для собственника. Кроме того, качественный многофункциональный объект обеспечивает досуг жителей и способствует улучшению социальной среды города.
со
CN О
сч сч
Рис. 2. - Специфика обслуживания МФК с офисами
Литература
1. Александрова, А. В. Принципы формирования многофункциональных территорий и комплексов / А. В. Александрова. // Молодой ученый. — 2021. — № 24 (366). — С. 63-65.
2. Барсукова Н. И., Жукова И. В. Многофункциональные комплексы как одна из тенденций организации современной комфортной среды // Манускрипт. - 2021. -№ 4. - С. 12-15.
3. Гельфонд А. Многофункциональный торговый комплекс как элемент системы обслуживания // Архитектурный вестник. 2018. № 4 (103). - С. 11 -19.
4. Кузьмичева И. Г., Ишутин А. А., Шлеенко А. В. Экспертиза местоположения объектов недвижимости //Молодежь и наука: шаг к успеху. — 2017. — С. 51-54.
5. Фролов Виталий Николаевич Основные принципы функционирования многофункциональных комплексов // E-Scio. - 2019. - №4. - С. 21 -25.
Basic principles of functioning of multifunctional complexes Zaitseva M.Yu.
FM Service LLC
JEL classification: L61, L74, R53
The object of the study is multifunctional complexes. The subject of this study is the general principles of their functioning. The article analyzes and systematizes the material devoted to new global trends in the operation of multifunctional complexes. The article identifies current trends in the creation of multifunctional complexes, their definition is given - this is an object (or a number of objects) of real estate that have a different orientation for operation (fitness, office, cafe). Such a center can combine commercial and residential functions, but one of them will be the key for this complex. A systematic analysis of the principles of multifunctional complexes is carried out. In general, it is concluded that the functioning of such complexes, ensuring their operation and profitability requires compliance with clear principles, the implementation of which is within the power of a group of specialists. Keywords: multifunctional complexes, comfortable environment,
multifunctional territory, functions of multifunctional complexes, types of multifunctional complexes, principles of functioning of multifunctional complexes. References
1. Aleksandrova, A. V. Principles of formation of multifunctional territories
and complexes / A. V. Aleksandrova. // Young scientist. - 2021. - No. 24 (366). — S. 63-65.
2. Barsukova N. I., Zhukova I. V. Multifunctional complexes as one of the
trends in the organization of a modern comfortable environment // Manuscript. - 2021. - No. 4. - S. 12-15.
3. Gelfond A. Multifunctional shopping complex as an element of the service
system // Architectural Bulletin. 2018. No. 4 (103). - S. 11 -19.
4. Kuzmicheva I. G., Ishutin A. A., Shleenko A. V. Examination of the
location of real estate objects // Youth and science: a step towards success. - 2017. - S. 51-54.
5. Frolov Vitaly Nikolaevich Basic principles of functioning of multifunctional
complexes // E-Scio. - 2019. - No. 4. - S. 21-25.
О Ш
m x
3
<
m о x
X
