CC BY
216НАУКИ О ЗЕМЛЕ
ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1 "2 "I
Володченко В.С. , Ланцова Д.С. , Метельницкая Т.А. ,
Пыхтина М.Г.4
1 Володченко Виктория Сергеевна - студент;
2Ланцова Дарья Сергеевна - студент;
Метельницкая Татьяна Алексеевна - студент;
4Пыхтина Марина Геннадьевна - студент, кафедра сервиса,
факультет технологии, предпринимательства и сервиса;
Орловский государственный университет им. И.С. Тургенева, г. Орёл
Аннотация: в статье рассматриваются и изучаются кадастровая и единичная (рыночная) оценка земли с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Ключевые слова: мировая оценочная практика, оценщик, сделка, рыночная стоимость, оценка имущества.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.
Стоимость земли может быть оценена с использованием методов подхода (например, сравнительного или доходного) или с использованием методов, которые представляют собой комбинацию различных подходов.
Подход к оценке представляет собой набор методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки объекта оценки представляет собой последовательность процедур, которая позволяет на основе информации,
связанной с этим методом, определять стоимость объекта оценки в контексте одного из подходов оценки.
При выборе подходов, используемых в оценке, следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но также цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и Кроме того, достоверность исходной информации. На основании анализа этих факторов обоснован выбор подходов, используемых оценщиком.
Оценщик имеет право определять необходимость определенных подходов к оценке и конкретных методов оценки в дополнение к каждому из них.
Кроме того, под сравнительным подходом мы подразумеваем набор методов оценки, основанных на получении значения объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с аналогичными объектами.
Сравнительный подход основан на том принципе, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок с объектами со схожими характеристиками. Сравнительный подход рекомендуется, когда для анализа доступна надежная и достаточная информация о ценах и характеристиках аналогичных объектов. В этом случае могут применяться цены сделок и предложений.
Этот подход также основан на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что предусмотрительный покупатель не будет платить более высокую сумму за землю, выставленную на продажу, чем ту, за которую можно купить участок аналогичной земли для положения или плодородия. Таким образом, недавно уплаченные цены в дополнение к сопоставимым объектам недвижимости также отражают рыночную стоимость оцененного земельного участка.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Все методы оценки имущества, используемые в контексте сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого имущества на основе последних цен сделок для аналогичных объектов. Оценщик изучает сопоставимые товары, продаваемые на соответствующем рынке. В то же время цены сопоставимых объектов изменяются с учетом различий между аналоговыми объектами и объектом оценки.
Суть этого метода: и покупатели, и продавцы хотят знать, сколько сходных, уже проданных и купленных предметов по рыночной стоимости, то есть они должны обеспечить, чтобы цены были справедливыми, приемлемыми для всех других участников рынка, и каждая сторона в этой сделке не будет в недоумении. кроме того, следовательно, этот метод основан на систематизации и сравнении всех данных, имеющихся на момент оценки для аналогичных посылок, уже проданных. В то же время проводится сравнительная оценка рыночных цен спроса и этого предложения.
Доходный подход относится к серии методов оценки, основанных на определении ожидаемого дохода от использования объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость имущества зависит от его потенциальной способности приносить доход. Кроме того, целесообразно использовать доходный подход, если имеется надежная информация для прогнозирования будущих доходов, которые может получить оценочная организация, а также затрат, связанных с предметом оценки [3].
Этот подход применяется только к земле, потому что стоимость земли определяется на основе способности земли получать доход в течение жизни земли.
Доходный подход основан на принципе ожидания, принимая во внимание принципы добавления лучшего и наиболее эффективного использования.
Стоимость земли рассчитывается путем капитализации годовой арендной платы за землю или дисконтирования ожидаемой будущей арендной платы и выручки от последующей перепродажи земли.
Капитализация - это отделение дохода от землепользования от соответствующего уровня капитализации, после которого сумма дохода конвертируется в стоимость земли.
Подход с использованием метода дохода является сложным, поскольку доход распределяется во времени и может значительно варьироваться. Уровень капитализации зависит от состояния экономики и финансовой системы, а также от правовых норм рынка земли и рыночные условия.
Поэтому использование доходного подхода требует обширных экономических исследований и, кроме того, рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации и других факторов.
Подход, основанный на затратах, также относится к набору методов оценки стоимости оцениваемого имущества на основе затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замены оцениваемого имущества, с учетом износа и, кроме того, морального износа.
Кроме того, дорогостоящий подход используется при оценке земли для определения стоимости улучшений локализованной земли (здания, сооружения, сооружения), чтобы изолировать земельный компонент в стоимости одной собственности.
Когда объектом оценки является свободный земельный участок, рыночная стоимость определяется методами, основанными на доходном или сравнительном подходах. Для свободных земельных участков затратный подход в своей классической форме не применяется [1].
Выбор подходов, кроме того методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.
Для построения модели оценки может кроме того быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или
обоснованный кроме того отказ от его назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации [2].
Исключительными методами массовой оценки также являются методы принятия решения о значении стоимости; установления значения стоимости, равной конкретной величине.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, кроме того метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения кроме того улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Список литературы
1. Асаул А.Н., Старинский В.Н., Старовойтов М.К., Фалтинский Р.А. Оценка объектов недвижимости, 2012. 478 с.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, кроме того подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития кроме того РФ от 20.05.2015 г. № 297.
3. Консетова В.В. Адекватность кадастровой оценки рыночным реалиям, как качественная оценка позволяет избегать масштабного снижения налоговых сборов в результате повального оспаривания кадастровой кроме того стоимости. Информационный бюллетень «Российский оценщик», 2015. № 2 (126). С. 6-12.
