CC BY
43
ВЕСТН. МОСК. УН-ТА. СЕР. 11. ПРАВО. 2013. № 1
ю.а. чичаева, аспирантка кафедры истории государства и права юридического факультета МГУ
основные направления реформы земельной
СОБСТВЕННОСТИ В АнГЛИИ 1922-1925 гг.
Автор статьи анализирует наиболее важные направления реформы земельной собственности в Англии в 1922—1925 гг., выявляет исторические факторы и особенности социально-экономических отношений, которые привели к коренным изменениям в английском поземельном праве в 20-е гг. XXв., заложившим основы современного регулирования.
Ключевые слова: английское право, земельная реформа, право собственности, общее право, право справедливости, обременение, вещный титул.
The author of the article analyses the most important and significant directions of land reform in England in 1922—1925, exposes historical factors and features of social, economic relations, which promote substantial changes in English land law in the first quarter of XXcentury. These changes are fundamentals of modern law regulation.
Keywords: English law, land reform, the law of property, common law, equity, charge, estate, tenure.
Английский опыт регулирования поземельных отношений представляется актуальным в свете реформирования российского гражданского законодательства1. Несмотря на кажущуюся запуганность, современное поземельное законодательство Англии представляет собой достаточно логичную и удобную модель соотношения различных по содержанию вещных прав на землю, отвечающую требованиям современных социально-экономических отношений.
Специфика земельных отношений в английском праве всегда оказывала значительное влияние на политическое развитие страны, выраженное в участии крупных землевладельцев (лендлордов) в парламенте и определении «короны» в качестве «верховного» собственника всей земли (Crown ownership). Это предопределило жесткий консерватизм в регулировании земельных отношений в Англии, господствовавший вплоть до первой четверти XX в.
1 27 апреля 2012 г. Государственная дума одобрила в первом чтении законопроект № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Необходимость реформирования сферы правоотношений в сфере земельной собственности «назрела» еще в конце XVIII—начале XIX в. Однако Французская революция и ожесточенная война с Наполеоном помешали осуществлению реформ. Благоприятная обстановка стала складываться только после 1830 г.
Созданная английским правительством для реформирования «реальной собственности» Комиссия (Commissioners on the Law of Real Property) подготовила первый свой доклад в 1829 г., второй — в 1830, третий — в 1832, четвертый — в 1833 г. Однако, несмотря на трудоемкую работу и исследования, проведенные в указанных четырех докладах, они имели больше теоретическое, чем практическое значение, подготовив почву для будущих реформ.
Примечательно, что во время подготовки докладов влияние крупных землевладельцев оставалось по-прежнему значительным в обеих палатах парламента: социальное и политическое влияние земельного дворянства сохранилось, несмотря на то что с начала XIX в. Англия стала промышленной страной. Такое состояние не могло не отразиться на общем направлении реформ. Комиссия, предлагая многосторонние изменения, тем не менее оставила незыблемыми многие уже действовавшие принципы земельного права2.
Во втором докладе 1830 г. Комиссия сосредоточила внимание на опасности некоторых положений о вещных титулах (tenures, estates), в частности их множественность и невозможность достоверно определить «юридическую чистоту» передаваемого титула, и на поиске причин такой опасной ситуации. Средство исправления выявленных недочетов Комиссия видела в установлении единой системы регистрации перехода вещных титулов на недвижимость. Этот аспект стал одним из важнейших направлений будущей реформы.
Ввести регистрационную систему перехода титулов пытался еще английский король Генрих VIII. В первой половине XVI в. подобные попытки предпринимались Карлом II, Яковом II, Вильгельмом III, в XVII в. — Георгом II и в XIX в. — некоторыми последующими правителями. Однако ничего кроме систем местных регистраций в графствах Йокшир и Мидлсекс так и не удалось создать.
Одним из спорных вопросов, вставших перед Комиссией по реформированию права собственности, стал вопрос о предмете всеобщей регистрации: будут ли это непосредственно вещно-правовые титулы или сама процедура передачи правового титула? Разница между этими двумя объектами была объяснена в докладе Комиссии 1878 (1879) г. Регистрация передачи правового титула в конечном итоге не давала будущему собственнику гарантий юридической свободы земли от различного рода обременений, в то время как регистрация непосредственно вещно-пра-
2 Holdsworth W. An historical introduction to the land law. L., 1927 (repr. 2004). P. 303-306.
вового титула позволяла достоверно убедиться, в каком объеме передаются права на приобретаемую недвижимость. В итоге законопроект о регистрации вещных титулов был предпочтен Комиссией законопроекту о регистрации перехода права собственности.
Первым серьезным законодательным подтверждением введения регистрации стал Закон о регистрации 1875 г., который допускал добровольную регистрацию земельного титула.
Немного позднее (ок. 1897 г.) лорд Холсбери (Halsbury) предложил ввести принудительную регистрацию земельных титулов на территории всей или части страны. Этот курс был в дальнейшем продолжен, что подтверждается принятием законов о разделе имущества, о продавце и покупателе, о передаче недвижимости, о закрепленных землях периода 1897 г. Однако новизна этих законов была весьма условной, поскольку предлагаемые ими нововведения были относительными, незаконченными и не согласованными друг с другом. С одной стороны, эти акты упростили порядок передачи земли, а с другой — они по-прежнему не делали различий между законодательным регулированием движимостью (chattel) и недвижимостью (real estate). Главным существенным признаком земельного права Англии оставалась его основательность и непоколебимость. Один из самых известных юристов Великобритании Альберт Дай-си обратил внимание на этот факт еще в 1905 г.: «Парадокс современного земельного права выражается в следующем: государственное устройство Англии, сохраняя монархию, стало демократическим, а земельное право Англии осталось подходящим для аристократического государства»3.
Причиной неудач введения единой регистрационной системы перехода вещных титулов на землю является, по мнению видного юриста и пэра Роджера Норта, «с одной стороны, негативное отношение к ней представителей юридической профессии, а с другой стороны (и в большей степени), то, что предыдущие реформы представляли собой "сырые" попытки коренным образом изменить правовую природу сложного предмета»4. Но, несомненно, главной причиной неудач была особая сложность правового регулирования отношений по поводу земли, которая была создана в результате принятия Статута о пользованиях (Statute of Uses) 1535 г. и действия права справедливости (equity). И хотя горький опыт неудачных преобразований помог членам Комиссии сделать правильные выводы, главного недостатка регулирования поземельных отношений в английском праве они так и не поняли. Невозможно сделать вещный титул безопасным (secure) и обеспечить дешевый переход права собственности до тех пор, пока разрешено такое огромное количество различных видов держаний земли (настоящих или будущих, по общему праву(соттоп law) или по праву справедливости); существуют две параллельные и равноправные
3 Cit: Holdsworth W. Op. cit. P. 316-318.
4 Ibid. P. 307.
очереди наследников; процедура перехода вещных титулов остается сложной и затянутой; разрешена недвижимость в общей собственности; не реформирован институт залога5.
Следующий шаг в развитии земельного законодательства был сделан в начале XX в. Набирающий силу класс предпринимателей требовал создания свободного рынка недвижимости, в том числе земли, и максимально простого, но в то же время безопасного способа ее отчуждения. Сначала был создан Комитет по реформированию законодательства о собственности во главе с сэром Лесли Скоттом. Параллельно с его работой в 1908 г. для рассмотрения и «переработки» Актов о передаче земли (LandTransferActs) была назначена Королевская комиссия6, которая в своем докладе в 1911 г. объявила несостоятельной и подлежащей упразднению систему регистрации передачи титулов, закрепленную в прошлых законопроектах.
Первой удачной попыткой адаптации текста довоенного законопроекта о собственности к потребностям современного гражданского оборота стал Билль лорда Холдана. «Дух» послевоенного законодательства отразился и на проекте, представленном адвокатом Бенжамином Черри. Проект Черри был столь же всеобъемлющим, как и проект Холдана, однако с точки зрения содержания они существенно различались. Черри пытался ограничить права по отчуждению незарегистрированной земли, реформировать действовавшие механизмы управления поземельными институтами в соответствии с новыми экономическими и социальными целями. Была существенно дополнена терминология закона, сделаны уточнения определений основных понятий. Черри раскритиковал идею Холдана о действии «права входа» (entry) выгодоприобретателя (бенефициара) на землю, переданную в чужое владение, и закреплении данного права в Реестре. Было сделано уточнение о том, что согласно праву справедливости перечень «интересов» (interests) является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.
Впервые была предложена концепция «proprietary estoppels», основной смысл которой заключается в следующем: если хозяин земли каким-либо образом заставит поверить другого в то, что он имеет или будет пользоваться правами или выгодами от этой собственности, и последний будет действовать в ущерб своим интересам ввиду этого заблуждения, то заблуждающийся получит судебную защиту по праву справедливости. Эта концепция сохраняет актуальность до настоящего времени и считается одним из достижений английского права. Проект адвоката Черри был положен в основу Билля 1920 г., ставшим впоследствии Законом о собственности 1922 г.7
5 Ibid. P. 308.
6 ScottL. The new Law of Property Explained. L., 1926. P. 10-12.
7 Anderson. S. The 1925 Legislation: setting contexts // Land law: Themes and Perspectives. L., 1998. P. 120-121.
Другим направлением поземельной реформы 1922-1925 гг. в Англии стала унификация владельческих прав на землю. В ходе обсуждения Плана по введению Законопроекта о регистрации вещных титулов в действие возникали различные идеи, противоречащие общепринятым принципам права собственности. Некоторые из этих идей впоследствии были использованы в ходе разработки Закона о собственности 1925 г. В частности, было предложено следующее: не будет иной формы собственности, кроме абсолютного права собственности (fee), подлежит обременению только абсолютная собственность (fee simple) и даже право аренды (term of years) должно регистрироваться8.
В 1862 г. Уолстенхолм сделал предположение, что правовые титулы существуют только в двух формах — абсолютной собственности и безусловного срочного владения. И существующие обременения должны ограничивать только эти титулы: остальные вещные права возникают, действуют и защищаются лишь по праву справедливости. Пожизненный землевладелец имеет абсолютное право собственности, однако он не наделен полномочием по отчуждению имущества без согласия всех доверительных собственников этой земли. Члены Комиссии также рекомендовали, чтобы на получение права абсолютной собственности могли претендовать только наследники первой очереди9. В разработке проекта изменений земельного законодательства участвовало также и Общество юристов (Law Society — профессиональный союз солиситоров).
Третьим направлением земельной реформы 1922-1925 гг. было создание правового механизма защиты добросовестного приобретателя земли от притязаний третьих лиц, выражающееся в существовании различных обременений (charges). Самой проблемной ситуацией, связанной с земельными правоотношениями, была следующая: когда обладатель правового титула, основанного на общем праве (legal owner), осуществлял продажу своего земельного владения третьему лицу, и при этом покупатель, не предупрежденный о существовании обременения, был убежден, что приобретает землю, свободную от прав третьих лиц. В свою очередь для покупателя было крайне невыгодным приобрести землю с прилагаемым к ней дополнительным требованием, основанным на праве справедливости, что совершенно не входило в условия сделки. На покупателя ложилось бремя доказывания факта незнания о существующем обременении, т.е. факта добросовестности приобретения, а обладатель правового «интереса» по праву справедливости рисковал его потерей в случае вынесения решения в пользу покупателя10.
Таким образом, чем меньше прав и «интересов» передавалось по сделке купли-продажи, тем более вероятным становилось предполо-
8 Holdsworth W. Op. cit. P. 310-311.
9 Ibid. P. 312.
10 Smith R.J. Property law. Fifth edition. Pearson Longman. L., 2006. P. 47.
жение о том, что их обладателями являются третьи лица. Законодательство 1925 г. кардинально поменяло систему правовых «интересов» в целях упрощения системы вещных прав, защиты прав потенциальных покупателей от «интересов» на землю третьих лиц и в то же время защиты обладателей «интересов» по праву справедливости.
Наконец, несомненным архаизмом в системе вещных прав продолжало оставаться копигольдное держание (copyhold). Во-первых, двойная система держания осложняла передачу вещного титула. Копигольд имел значительное преимущество в том, что записи о феодальных поместьях были занесены в книги-реестры титулов, в то время как фригольд доказывался традиционным путем с помощью передачи прошлых записей по сделке в документе с печатью (deed). Тем не менее копигольд в начале XX в. обнаружил существенные недостатки: сложный и формальный способ передачи (через манориальный суд) и оформления (невозможно было оформить передачу единым документом, таким как deed). Во-вторых, осуществлению единообразной передачи мешали обычаи, которые различались от одного феодального поместья к другому в зависимости от прав лорда на древесину и полезные ископаемые. Отмена копигольда также стала одним из важных направлений земельной реформы 1922—1925 гг.11
Логически земельную реформу 1922—1925 гг. можно разделить на два этапа. Первый этап включал в себя принятие Закона о собственности 1922 г.12 и Закона о собственности 1924 г.13, вносящего поправки в первый закон. Указанные нормативные акты были отменены до того, как вступили в силу, а затем заменены серией законов, принятых в 1925 г.
Законы 1925 г., принятые в ходе второго этапа реформ, систематизировали выводы, полученные в ходе подготовительных работ. В результате были приняты следующие законы:
1) Закон о закрепленных землях14,
2) Закон о доверительном собственнике15,
3) Закон о собственности16,
4) Закон о регистрации17,
5) Закон о земельных обременениях18,
6) Закон об управлении недвижимостью19.
Указанные законы вступили в силу с 1 января 1926 г. Они являлись актами, обобщившими достижения предыдущих законопроектов, и закрепляли новые необходимые требования к будущим правоотношени-
11 Megarry R, Wade W. The Law of Real Property. L., 2000. P. 31.
12 Law of Property Act, 1922: URL: www.legislation.gov.uk
13 Law of Property (Amendment) Act, 1924: URL: www.legislation.gov.uk
14 Settled Land Act, 1925: URL: www.legislation.gov.uk
15 Trustee Act, 1925: URL: www.legislation.gov.uk
16 Law of Property Act, 1925: URL: www.legislation.gov.uk
17 Land Registration Act, 1925: URL: www.legislation.gov.uk
18 Land Charges Act, 1925: URL: www.legislation.gov.uk
19 Administration of Estates Act, 1925: URL: www.legislation.gov.uk
ям в сфере земельной собственности. В некоторых случаях необходимо было ссылаться на отмененный Закон о собственности 1922 г., в частности, для того чтобы устранить пробелы в толковании законов 1925 г. Указанный закон сохранил юридическую силу в части, не противоречащей законам 1925 г.
Таким образом, можно выделить следующие направления реформы 1922-1925 гг.:
1) отмена копигольда и иных феодальных привилегий,
2) сокращение титулов на землю по общему праву до двух возможных,
3) защита определенной категории «интересов» в отношении земли по праву справедливости, которые зарегистрированы в Реестре земельных обременений; устанавливался закрытый перечень таких «интересов»,
4) введение регистрации вещно-правовых титулов и их обременений20.
Реформа 1922-1925 гг. объединила результаты реформ второй половины XIX и первой четверти XX в., кардинально изменила структуру земельных правоотношений, что значительно повысило эффективность действующего законодательства. Путем долгой борьбы с консервативными устоями и феодальными обычаями были приняты акты, соответствующие изменившимся потребностям английского общества и социально-экономическим отношениям.
С проведением земельной реформы 1922-1925 гг. в английском праве был осуществлен переход к более четкой и ясной системе регулирования поземельных отношений, основанной на статутном регулировании. В то же время и после 1925 г. регулирование поземельных отношений в Англии оставалось довольно сложным и самобытным, сохраняющим отпечаток традиционных английских принципов и институтов.
Список литературы
1. Anderson. S. The 1925 Legislation: setting contexts // Land law: Themes and Perspectives. L., 1998.
2. Holds-worth W. An historical introduction to the land law. L., 1927 (repr. 2004).
3. Megarry R., Wade W. The Law of Real Property. L., 2000.
4. Smith R.J. Property law. L., 2006.
5. ScottL. The new Law of Property Explained. L., 1926.
20 Megarry R, Wade W. Op. cit. P. 107.
