CC BY
114
развитие банковской сферы
Глоян Р.Р.
основные направления развития рынка ипотечного кредитования в россии
Одной из ключевых социально-экономических задач, решаемых в настоящий момент в России, является формирование рынка доступного жилья как за счет увеличения объемов жилищного строительства, так и за счет создания условий для увеличения платежеспособного спроса на жилье путем развития системы ипотечного жилищного кредитования.
В 2014 году экономика страны находилась под влиянием внешних негативных факторов - санкций, снижения цен на нефть, ограничений на рынках капитала. После трехлетнего периода стабилизации на отметке в 100+ долл. за баррель, в августе началось ее падение, которое остановилось в конце года на уровне 50-60 долл. за баррель сорта Urals. Более чем двукратное падение стоимости основного экспортного ресурса россии в сочетании с ростом волатильно-сти на финансовых рынках, введением санкций и торговых ограничений, ускорило отток капитала из России. По итогам 2014 года, по данным Банка России, он составил рекордные с 2009 г. 151,5 млрд долл., что почти в 2,5 раза больше, чем в предшествующем 2013 году. [7]
Для обеспечения торгового баланса в сложившихся условиях Банк России с середины ноября отказался от поддержки курса рубля внутри границ плавающего коридора и перешёл к политике плавающего курса, в рамках которой основной задачей Банка России являлось таргетирование инфляции. Однако девальвация рубля (за год рубль подешевел к доллару в 1,7 раза, а к евро - в 1,5 раза), четверть которой пришлась на декабрь, вызвала инфляционный шок: рост цен в декабре стал рекордным для этого месяца за последние 16 лет (+2,6% к предыдущему месяцу), а инфляция по итогам года достигла 11,4% (к декабрю 2013 г.).
В сложившихся условиях среди населения, желающего сохранить сбереже-
ния, резко вырос спрос на наличную валюту и товары длительного пользования, в том числе на жилую недвижимость, автомобили, земельные участки. В декабре оборот розничной торговли вырос на 5% (по отношению к декабрю 2013 г.) притом, что с июня 2014 г. темпы роста не превышали 2% (в годовом выражении).
Активный потребительский спрос и импортозамещение способствовали сохранению темпов роста ВВП, пусть и на минимальных значениях. По оценке Росстата, за 2014 г. российская экономика выросла на 0,6% (годом ранее - на 1,3%). При этом деловая активность сохраняется на низком уровне: инвестиции в основной капитал сократились на 2,5%, а индекс потребительской уверенности снизился до рекордных с конца 2009 года значений.
рост цен и замедление экономического роста оказывают негативное влияние на доходы и уровень жизни населения. По итогам 2014 г. располагаемые денежные доходы населения снизились на 1%, хотя за счет индексации заработных плат работников бюджетной сферы реальная заработная плата по итогам 2014 года увеличилась (+1,3%).
В 2015 году продолжилось сокращение реальных доходов населения, прежде всего, по причине высокой инфляции, а также возможного роста безработицы, в том числе в скрытой форме. Об ожиданиях ухудшения уровня жизни свидетельствует и падение в IV квартале 2014 года индекса потребительской уверенности (по оценкам Росстата) до значений в период кризиса 2009 г. [7]
реализация этих рисков в условиях высокой закредитованности населения может привести к существенному росту дефолтов по кредитам и, как следствие, к значительным убыткам банков. Такая ситуация наблюдается уже сейчас в сфере потребительского необеспеченного кредитования: по данным Банка России, доля необеспеченных потребительских ссуд, непогашенных вовремя, выросла до 17,8%. В результате, лидеры потребительского кредитования в разы увеличили резервы на возможные потери по выданным кредитам, что вместе со снижением темпов роста кредитного портфеля привело к снижению прибыли и росту убытков ряда банков.
Кроме того, росту кредитных рисков способствует и сокращение возможностей заемщиков рефинансировать ранее взятые кредиты. По исследованию Банка России крупнейших розничных банков, существенная доля кредитов предоставляется заемщикам, уже имеющим непогашенную ссудную задолженность перед банком: в I квартале 2014 года доля таких заемщиков составила 41% по количеству предоставленных кредитов и 44% по объему выданных ссуд.
В результате, темпы роста кредитования физических лиц замедлились, при этом ипотечное кредитование являлось одним из основных источников роста кредитного портфеля банков. Объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 2014 года выросла на 5 п.п. (по сравнению с 2013 годом) и достигла рекордных 20,4%
Рисунок 1.Динамика объёма и количества выдачи ипотечных кредитов в 2006-2014 году
В условиях напряженности на финансовых и валютных рынках недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Анализ банковской статистики говорит о том, что вложения в жилье стали восприниматься как альтернатива банковским депозитам. [4]
Вторым фактором роста ипотечного рынка стал реализовавшийся спрос будущих периодов. Многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья с помощью ипотечного кредита.
На протяжении 2014 года месячные темпы роста выдачи снижались - от 52% в январе до 13% в ноябре в результате роста ставок по ипотеке и ужесточения банками требований к заемщикам. В декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля в середине месяца и опасений резкого роста ставок по ипотеке вследствие повышения ключевой ставки до 17%. В таких условиях потенциальные заемщики, имевшие на руках одобрение кредита, поспешили воспользоваться возможностью получить кредит по одобренным ставкам.
Большинство участников пересмотрело в конце 2014 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30% и более. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5 - 16% (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам привели к охлаждению рынка. Вместе
с тем, разработанная Правительством Российской Федерации программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица строящегося жилья или жилья в новостройке позволила поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. [3]
В 2014 году средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,5%, что примерно соответствует уровню 2013 года. Вместе с тем, в декабре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 13,2%, а в январе 2015 г. - уже по ставке 14,2%, что является максимумом с конца 2010 года.
В целом можно констатировать, что банки в 2014 году старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях, при этом проводили разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования и неохотно шли на их повышение. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам, начавшееся еще в 2013 году. По данным Банка России, с начала 2013 года и до IV квартала 2014 года отмечалось существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом 10 - 20% и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%, что может свидетельствовать о смягчении банками в этот период стандартов ипотечного кредитования и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском. По данным Банка России, в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет 47,5%, а с первоначальным взносом менее 20% - 27,7%, что может в перспективе стать источником системных рисков. [5]
В то же время качество ипотечного портфеля пока находится на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - 95,5%.
Однако такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля (+33% за 2014 год). В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 2014 год почти на 39% - до 75 млрд рублей. Уже в начале 2015 года вместе с вероятным сокращением выдачи ипотечных кредитов наблюдается тенденция к росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности.
В целом, в 2014 году ипотека оставалась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 г. снизились на 7,6% по сравнению с предыдущим годом, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Задолженность по потребительским (не ипотечным) кредитам с просроченными платежами свыше 90 дней составила 10,7% от всей задолженности по потребительским кредитам (увеличившись с начала года в 1,5 раза). Такая ситуация уже привела к тому, что лидеры потребительского кредитования в разы увеличили резервы на возможные потери по выданным кредитам и сократили прибыль (или показали убыток) по итогам 2014 года. При этом их возмож-
ности по увеличению процентных доходов за счет роста кредитного портфеля в текущих условиях ограничены из-за невысоких значений достаточности собственных средств (12,5%, что является минимальным значением с 2004 года) и снижением спроса на кредитные продукты.
Несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации и замедление темпов роста рынка ипотеки, ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста рынка жилья. Доля сделок с ипотекой выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 26,7% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в 2014 г., приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом, рынок жилья по итогам 2014 вырос на 10%, причем во многом этому способствовал декабрьский ажиотажный спрос: если в III квартале рынок жилья продемонстрировал нулевые темпы роста, то в IV квартале они составили +10%. [7]
Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья. Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,089 млн квартир общей площадью 81,9 млн кв. м10, что стало абсолютным рекордом за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе сссР). Однако по объемам строительства индустриального жилья Россия еще не достигла максимального уровня 1987 г. в 68,6 млн кв. м: в 2014 г. было введено 46,4 млн кв. м. индустриального жилья, что соответствует уровню 1991 г. С учетом того, что не менее 40-50% сделок с жильем на первичном рынке совершалось при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП.
Динамичное развитие ипотеки (а с ее помощью на первичном рынке жилья совершалось не менее 40-50% сделок) становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008-2009 гг. Важно отметить, что одновременное увеличение объемов ипотечного кредитования и жилищного строительства удерживало в 2014 году рынок жилья на сбалансированной траектории развития - дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбировал первичный рынок жилья.
В 2015 году экономика России адаптировалась к новым условиям на финансовые рынки и к их высокой волатильности. Колебания цен на нефть (от 45 до 65 долларов за баррель) отражались на динамике курса рубля и вносили существенный вклад в увеличение инфляции.
Данные Банка России говорят о том, что худшие прогнозы по падению рынка ипотеки не оправдались (в 2009 году рынок ипотеки сократился почти в 3,5 раза). По мере снижения стоимости фондирования и запуска в марте-апреле 2015 года государственной программы субсидирования ипотечных кредитов на новостройки темпы снижения рынка ипотечного жилищного кредитования
стали замедляться. Если в марте и апреле 2015 года объем выданных кредитов снизился на 50% по сравнению с соответствующим периодом 2014 года, то в сентябре 2015 года снижение составило 27%.
В I полугодии 2016 года введено в эксплуатацию 442,2 тыс. квартир общей площадью 31,5 млн кв. метров (-9,2% к I полугодию 2015 г.) , снижение объемов жилищного строительства связано исключительно с падением объемов строительства индивидуальных домов (-18%). Объемы многоквартирного жилищного строительства сохраняются на уровне прошлого года благодаря государственной программе субсидирования, в июне, впервые за год, зафиксирован годовой рост темпов строительства жилья (+6,8% к июню 2015 года). Это произошло из-за роста объема индивидуального жилищного строительства по сравнению с июнем 2015 года. Резко выросла доля договоров долевого участия, заключаемых с помощью ипотеки (+52%). Количество договоров долевого участия без ипотеки упало на 11%. Рынок ипотеки стал драйвером роста спроса на жилье на первичном рынке. В сочетании с наличием финансовых ресурсов у населения, это формирует задел для будущего увеличения объемов жилищного строительства. [7]
Рынок ипотеки вырос на 44%, но еще не достиг объемов 2014 года. Высокие темпы роста объясняются: эффектом низкой базы (в I полугодии 2015 выдача ипотеки упала на 40% по сравнению с I полугодием 2014 года), поддержкой со стороны программы субсидирования (40% от общего объема выдачи ипотеки, 145 тыс. кредитов на 262 млрд рублей).
Выдача ипотеки и I полуг одни, млрд рублей
-
---л
_±¿1
и
2014 2015 2016
Рисунок 2. Выдача ипотеки в I полугодии, млрд рублей
390 тыс. семей улучшили жилищные условия за счет ипотечного кредитования, средневзвешенная ставка выдачи составила около 12,7% и будет снижаться. По мере достижения ориентира Банка России по инфляции (4%), ставки по ипотеке могут упасть ниже 10%. Снижение стоимости фондирования способствует снижению спрэда между ставками на первичном и вторичном рынке (1-
1,5 п.п. по сравнению с 3 п.п. на начало года) и росту рыночного сегмента
Рисунок 3. Динамика изменения средних месячных ставок по кредитам в рублях, %
Половина всего объема ипотечного жилищного кредитования приходится на 2 федеральных округа: Центральный и Приволжский (47% населения). Наиболее активно (в расчете на 1000 жителей) ипотечное кредитование развивается в Северо-западном федеральном округе, Уральском федеральном округе и Приволжском федеральном округе. В 10 регионах выдается 40% всех ипотечных кредитов, которые составляют 48% всего объема рынка ипотеки. Это - регионы, в которых также активно развивается и жилищное строительство. В Московской агломерации выдается каждый девятый кредит (11%), а ее доля по объему составляет 21%. Несмотря на это, в центральных регионах существует дополнительный потенциал роста ипотеки.
Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному кредитованию не существует.
Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные по-
купки, образование детей, путешествия [4].
Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома.
Система кредитования в США давно перешагнула отметку 90% от общего числа сделок с недвижимостью, чего нельзя сказать о рынке недвижимости в России, в которой доля купленных квартир в ипотеку составляет лишь 10%. Исходя из этого, следует, что американская модель работает намного эффективнее российского аналога.
Между США и Россией в плане ипотечного кредитования есть масса сходств. Согласно этого специалисты рынка недвижимости считают, что в России следует подкорректировать условия ипотечного кредитования и приблизить их к системе кредитования США для привлечения большего количества граждан РФ в ипотеку.
литература
1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1-ФЗ «О банках и банковской деятельности».
3. Постановление Правительства РФ № 1010 от 26 августа 1996 г. «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».
4. Афонина, А. В. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски? - М.: Эксмо, 2011. - 157 с.
5. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. - М.: МГИУ, 2014. - 300 с.
6. Яковлева-Чернышева А.Ю. Основные направления совершенствования кредитной системы Российской Федерации // Экономика и управление в современной России: теория и практика. - Сочи: Международный инновационный университет, 2015. - С. 81-96.
7. http://www.ipomama.ru/ - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
