CC BY
24
ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ВЛИЯНИЯ ГОСУДАРСТВА НА РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, НА ПРИМЕРЕ США
А.В. Просвирин
Prosvirin A.V. The basic forms of the state influence on the development of the mortgage crediting, exemplified by the USA. Availability and level of comfort of the dwelling for each citizen of Russia became lately one of the priorities of the state policy of Russia. On the federal level, the appropriate national project is carrying out, on which many of our compatriots set great hopes to get their own dwelling at last. The developed mortgage market turns out to be a key factor for implementing the national project. The author analyzes the world experience of the state influence on the development of the national mortgage market, both the primary (granting of credit, credit services), and the secondary (issue of the mortgage securities).
Доступность и комфортабельность жилья для каждого россиянина в последнее время стали одним из приоритетов государственной политики России. На федеральном уровне реализуется соответствующий национальный проект, на который многие из наших соотечественников возлагают большие надежды обзавестись, наконец-то, собственным жильем. Развитый ипотечный рынок становится ключевым фактором претворения этой политики в жизнь. Насколько эффективно удастся Правительству реализовать намеченные планы, увидим позже, а пока обратимся к мировому опыту влияния государства на развитие национального ипотечного рынка, как первичного (предоставление и обслуживание кредита), так и вторичного (эмиссия ипотечных ценных бумаг).
Одним из наиболее интересных и показательных примеров того, как государство играло и играет значительную роль в формировании ипотечного рынка, является опыт Соединенных Штатов Америки. Государственная политика на ипотечном рынке основывалась на нормативно-методической и правовой, а также финансовой поддержке участников рынка и населения, в следующих направлениях:
• Государственное ипотечное страхование. Основные программы государственного ипотечного страхования реализуются через Администрацию по делам ветеранов (Veterans Administration, VA), предоставляющую гарантии по отдельным кредитам, и Федеральную жилищную администрацию (Federal of Housing Administration, FHA), страхующую кредитные риски тех категорий заемщиков, которые по своим социальноэкономическим характеристикам не соответ-
ствуют в полной мере стандартным требованиям. Подобные программы позволили расширить круг заемщиков за счет семей с доходами ниже среднего уровня, военнослужащих, молодых семей, впервые покупающих жилье и др. категорий. Ипотечное страхование позволяет предоставлять этим заемщикам кредиты с первоначальным взносом от 3% до 20% от стоимости залога.
• Предоставление государственных гарантий по обязательствам эмитентов ипотечных ценных бумаг. Государственные гарантии предоставляются федеральными ипотечными агентствами США - «Джинни Мэй» (Government National Mortgage Association, Ginnie Мае), «Фэнни Мэй» (Federal Nationa Mortgage Association, Fannie Мае) и «Фредди Мак» (Federal Mortgage Corporation, Freddie Mac) - инвесторам, приобретающим ипотечные ценные бумаги, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных в соответствии с установленными стандартами. Например, «Джинни Мэй» предоставляет гарантии только по кредитам, застрахованным Федеральной жилищной администрацией или Администрацией по делам ветеранов и обеспечены кредитной линией Казначейства. В отличие от «Джинни Мэй» два других федеральных агентства («Фэнни Мэй» и «Фредди Мак») являются частными корпорациями, финансовая устойчивость которых контролируется Департаментом городского и жилищного развития (Department of Housing and Urban Development) и Офисом по надзору за федеральными жилищными структурами (Office of Federal Housing Enterprise Oversight -OFHEO). Доверие инвесторов к ипотечным ценным бумагам, гарантированным феде-
ральными агентствами, позволяет минимизировать стоимость привлечения денежных средств для этих ценных бумаг.
• Разработка и содействие внедрению различных инструментов ипотечного кредитования. Федеральная жилищная администрация ввела в обиход полностью погашаемые, долгосрочные ипотченые кредиты с фиксированной процентной ставкой. До этого в большинстве случаев жилищные кредиты имели характеристики шаровых кредитов, что создавало риск для заемщиков, которые сталкивались с вероятностью изменения процентных ставок по кредиту на более высокие [1].
• Разработка единых критериев андеррайтинга (оценки заемщика), способствовавших стандартизации ипотечной документации в целом по стране, что оказалось чрезвычайно важно для развития вторичного ипотечного рынка.
• Предоставление налоговых льгот. Закон о реформе налоговой системы 1986 г., освободив от налогов доходы трастов, стимулировал появления многоклассовых ипотечных ценных бумаг, выпускаемых в соответствии с механизмом Кондуита по инвестициям в заложенную недвижимость (Real estate mortgage investment conduits, REMIC).
История ипотечных рынков США представляет пример эволюционного развития. Федеральная жилищная администрация в своем развитии прошла этапы от новаторства в использовании ипотечного страхования и долгосрочных самоамортизирующихся ипотечных кредитов, до концентрации своей деятельности на стимулировании кредитования заемщиков с низкими и средними доходами.
«Фэнни Мэй» поэтапно преобразовывалась из полностью государственной компании, уполномоченной выкупать кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, в акционерную компанию с частичной государственной поддержкой, а затем и в компанию со стопроцентным частным капиталом - крупнейшего игрока на ипотечном рынке.
Государство применило избирательную тактику регулирования деятельности рынка, стимулируя инновационные процессы по внедрению новых продуктов и технологий, а затем, сократив свое присутствие, предоставило частному сектору возможность использовать эти достижения и развивать их даль-
ше. Важно и то, что господство созданных государством организаций никогда не допускалось, и ведущую роль в настоящее время на рынке играют именно частные компании.
Помимо позитивных моментов, в американской системе ипотечного кредитования есть и негативные явления, в т. ч. в части защиты прав потребителей. Так, федеральным законом напрямую устанавливаются характер и объем информации, которая должна быть предоставлена потребителю-заемщику в момент проведения переговоров по заключению кредитного договора [2]. И все же присутствует недостаточная прозрачность итоговых затрат. Зачастую они остаются неизвестны вплоть до последнего дня действия договора.
В процессе становления и развития системы ипотечного кредитования государство должно играть важную роль. При этом ее деятельность должна быть конкретно направлена. Безусловно, российский ипотечный рынок должен развиваться в соответствии с собственными условиями. Но при этом из американского опыта можно извлечь ряд важных уроков:
- создание нормативно-методических и правовых условий как для привлечения на рынок долгосрочного инвестиционного капитала, так и для защиты прав потребителей;
- организация системы страхования кредитных рисков по ипотечным кредитам;
- предоставление государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам как способ привлечения российских и иностранных инвесторов;
- предоставление рынку возможности ускорения инновационных процессов и снижения затрат;
- разработка социально ориентированных программ для предоставления кредитов семьям с невысоким уровнем доходов и предоставление в соответствующих случаях ограниченных субсидий.
1. Розенфельд Р. // Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование: сб. материалов Междунар. семинара. Дубна, 2004.
2. Международный опыт жилищного ипотечного кредитования / Фонд «Институт экономики города». М., 2003.
Поступила в редакцию 3.03.2006 г.
