CC BY
0Столыпинский вестник №8/2024
Научная статья Original article УДК 349.41.1
ОСНОВАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ РЕЗЕРВИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
THE BASIS AND FEATURES OF LAND RESERVATION FOR STATE OR
MUNICIPAL NEEDS
Федоскин Николай Николаевич, К.п.н., доцент кафедры юриспруденции ФГБОУ ВО «Российская академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, Смоленский филиал» (214000 Россия, г. Смоленск, ул. Чуриловский тупик 6/2) тел. 8(4812) 24-01-61, nnfedoskin@yandex.ru
Nikolay N. Fedoskin, Ph.D., Associate Professor of the Department of Jurisprudence, Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian Federation, Smolensk Branch (6/2 Churilovsky Puffin str., Smolensk, 214000 Russia) tel. 8(4812) 24-01-61, nnfedoskin@yandex.ru
Аннотация. В статье анализируются актуальные вопросы резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Одно из полномочий исполнительных органов власти по управлению земельными ресурсами - резервирование земель. Функция направлена прежде всего на сохранение земельных ресурсов для успешного решения различных задач хозяйственного, природоохранного и социального значения. Посредством
Столыпинский вестник
резервирования вводится ограничение вещных прав на землю, в том числе запрет на осуществление хозяйственной и иной деятельности в пределах зарезервированных земель в интересах органов власти и местного самоуправления.
Вопросы изъятия и резервирования земли для муниципальных нужд сохраняют свою актуальность в настоящее время. В статье указывается на необходимость данной процедуры, дается обоснование и анализируется механизм практического осуществления резервирования земель. Рассматривается судебная практика по данной проблематике. Автор приходит к выводу о необходимости совершенствования процедуры, поиску взаимодействия органов власти с владельцами участков, с надзорными органами при решении возникающих земельных вопросов и споров. Annotation. The article analyzes the current issues of reserving land plots for state and municipal needs. One of the powers of the executive authorities for land management is land reservation. The function is primarily aimed at preserving land resources for the successful solution of various tasks of economic, environmental and social importance. Through reservation, restrictions on property rights to land are introduced, including a ban on carrying out economic and other activities within the reserved lands in the interests of government and local self-government. The issues of land withdrawal and reservation for municipal needs remain relevant at the present time. The article points out the need for this procedure, provides justification and analyzes the mechanism of practical implementation of land reservation. Judicial practice on this issue is being considered. The author comes to the conclusion that it is necessary to improve the procedure, to search for interaction between authorities with land owners, with supervisory authorities in resolving emerging land issues and disputes.
Ключевые слова: резервирование земель, органы местного самоуправления, изъятие земли, сделки с недвижимостью, механизм резервирования, земельное право.
Keywords: land reservation, local governments, land seizure, real estate transactions, reservation mechanism, land law.
В Российской Федерации, основным базисом и главным ресурсом хозяйственного развития является земля. Особую актуальность это представляет на территориях населенных пунктов, где возможность возведения объектов строительства и инфраструктуры государственными структурами или органами местного самоуправления ограничена отсутствием свободных или пригодных для этих целей земель. Кратно повышается необходимость в изъятии у частных владельцев земель, при отсутствии альтернативы для решения возникшей проблемы за счет других территорий в пользу общественных интересов, реализуемых органами власти. В данной ситуации, в строгом соответствии с гражданским и земельным законодательством, с учетом своих полномочий, органы МСУ прибегают к резервированию земель как процедуре, предваряющей изъятие земли для государственных и муниципальных нужд. Необходимо учитывать, что изъятие земельных участков при данных обстоятельствах возможно только в исключительных случаях, основываясь на положениях ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации [1].
Принятие решения о резервировании «влечет не только возникновение дополнительной ответственности органов местного самоуправления, но и появление возможности использования новых инструментов для повышения эффективности деятельности в земельно-имущественной сфере» [2, c.132]. При резервировании земель органами власти ограничиваются существенным образом права собственников земли на возведение и реконструкцию существующих объектов, на сроки, указанные в резервировании, отменяется оформление земли в собственность, вносятся изменения в договора аренды земельных участков, отменяется действие некоторых предиальных сервитутов. Принимаемое решение о резервировании земли или изъятии для государственных или муниципальных нужд, должно быть обоснованным и
четко регламентированным. В обязательном порядке решение должно содержать информацию о целях резервирования, реквизиты документов на основании которых происходит процедура изъятия, схема с указанием (выделением) резервируемых земель с кадастровыми номерами земельных участков, сроки резервирования и возможность свободного ознакомления с данной информацией для населения.
Постановление органа исполнительной власти, ОМСУ представляет собой нормативный правовой акт (НПА), издаваемый «в целях установления правового режима конкретного объекта публичного права» [3], которым выступает земельный участок.
Изъять земельные участки под строительство объектов или реконструкции и ремонта существующих допускается в определенных ст. 56.3 ЗК РФ случаях [3]. Предваряет изъятие земельных участков, утвержденный проект планировки территории, где допускается реконструкция и строительство объектов. Владельцы недвижимости оповещаются заблаговременно об обременениях, налагаемых на земельные участки.
Резервирование земель осуществляется на срок в соответствии ст. 70.1 ЗК РФ на три года. Срок резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для создания особой экономической зоны на основании ФЗ от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" [4] составляет два года. Законодательством предусмотрены и максимальные сроки резервирования земель в двадцать лет, необходимые для строительства и портов и гаваней, разработки недр, для нужд железнодорожного транспорта и т.д.
Решением о резервировании ограничения или обременения налагаются на собственников земельных участков. Ограничения налагаются не только на строительство новых зданий, но и в целях недопущения спекуляций с землей, необоснованного повышения выкупной стоимости земли при изъятии для государственных или муниципальных нужд. Например, когда стало известно о маршруте под строительство трассы «Шанхай-Гамбург», стоимость
земельных участков в Смоленской области, попадающих под «изъятие» выросла в несколько раз. Дело в том, что собственнику возмещается стоимость за землю и за объекты, созданные и зарегистрированные до процедуры резервирования земли. Фактически неликвидные земельные участки могли превратиться в необоснованные финансовые потери для государства и инвесторов. Часто ограничения связаны с невозможностью перевода земли из одной категории в другую, например, перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли под ИЖС, имеет место практика наложения запретов на изменение видов разрешенного использования (ВРИ) земли в населенном пункте с учетом общественных интересов. Постановление Правительства РФ № 561 указывает на ограничения прав при процедуре резервирования [5]. Однако нередки случаи, когда список ограничений в решении о резервировании отсутствует, что порождает споры землевладельцев с администрацией. По истечении срока резервирования, прекращается и действие ограничений прав собственников земельных участков. Ограничение прав может прекращаться по решению суда, или отменой решения о резервировании принятого ранее органом государственной власти или ОМСУ. Способы защиты прав правообладателей зарезервированного земельного участка довольно сложные, в основном приходится доказывать свои права в судебном порядке. Признание недействительным решения уполномоченного органа о резервировании земельного участка осуществляется судебной проверкой полномочий органа, принявшего решение, соответствия целей резервирования публичным интересам, документации по планировке территории на основании которой принималось решение органами власти. Нередко суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов МСУ, о невозможности передачи земельного участка на испрашиваемом праве по причине его резервирования. На защиту действий органов власти указывает обширная судебная практика, например, Постановлением Арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 17.12.2018 № Ф04-5704/2018 по делу № А46-2606/2018 [6]. Часто
владельцы земельных участков пытаются добиться признании права на земельный участок, что предусмотрено земельным законодательством и нормами ст. 12 ГК РФ [7]. При резервировании земли данный вопрос решается в административном порядке взаимодействуя с органами, принимавшими решение о резервировании.
На практике, остается ряд сложных вопросов, связанных с хозяйственным использованием зарезервированного участка, возмещением убытков собственнику и т.д. требующих специальной правовой регламентации. Анализ существующих проблем в данной сфере позволит разработать более совершенный механизм и внести соответствующие поправки в земельное и гражданское законодательство, с учетом заинтересованности сторон данного процесса.
Литература
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф3 (ред. от 25.12.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147
2. Федоскин, Н. Н. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных правоотношений: проблемные вопросы / Н. Н. Федоскин // Epomen. Global. - 2023. - № 39. - С. 102-109. - EDN KEMTIM.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами'7/www.consultant.ru
4. Федеральный закон "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" от 22.07.2005 N 116-ФЗ (ред. от 04.08.2023)// www.consultant.ru
5. Постановление Правительства РФ от 22 июля 2008 г. N 561 "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд" (с изменениями и дополнениями)// www.consultant.ru
6. Постановление Арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 17.12.2018 N Ф04-5704/2018 по делу N А46-2606/2018//www.consultant.ru
7. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // СЗ РФ. 1994, № 32, ст. 3301.
References
1. The Land Code of the Russian Federation of October 25, 2001 N 136-FZ (as amended on 12/25/2023) // Collection of legislation of the Russian Federation of October 29, 2001 N 44 art. 4147
2. Fedoskin, N. N. The powers of local governments in the field of land relations: problematic issues / N. N. Fedoskin // Epomen. Global. - 2023. - No. 39. - pp. 102-109. - EDN KEMTIM.
3. Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation dated 12/25/2018 No. 50 "On the practice of consideration by courts of cases challenging normative legal acts and acts containing clarifications of legislation and having normative properties'V/www.consultant.ru
4. Federal Law "On Special Economic Zones in the Russian Federation" dated 07/22/2005 No. 116-FZ (as amended on 08/04/2023)// www.consultant.ru
5. Resolution of the Government of the Russian Federation of July 22, 2008 No. 561 "On certain issues related to the reservation of land for state or municipal needs" (with amendments and additions)// www.consultant.ru
6. Resolution of the Arbitration Court of the West Siberian District dated 12/17/2018 N F04-5704/2018 in the case N A46-2606/2018//www.consultant.ru
7. "The Civil Code of the Russian Federation (Part one)" dated 11/30/1994 No. 51-FZ (as amended on 03/11/2024) // SZ RF. 1994, No. 32, art. 3301.
© Федоскин Н.Н., 2024 Научный сетевой журнал «Столыпинский вестник» №8/2024.
Для цитирования: Федоскин Н.Н. ОСНОВАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ
РЕЗЕРВИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ
НУЖД// Научный сетевой журнал «Столыпинский вестник» №8/2024.
