CC BY
117
УДК 330.111.62
ОРГАНИЗАЦИЯ РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ УПРАВЛЕНИЯ НЕПРОФИЛЬНЫМИ АКТИВАМИ КОРПОРАЦИИ
Аннотация. В статье приведены необходимые при разработке концепции управления непрофильными активами теоретические сведения и практические рекомендации. Обоснованы цель и задачи внедрения данной концепции, уточнен понятийный аппарат, а также указана авторская классификация непрофильных активов и способов их реструктуризации. Процесс управления непрофильными активами описан поэтапно с учетом возможности делегирования полномочийуправляющей компании.
Ключевые слова: управление имуществом, реструктуризация активов, непрофильные активы, концепцияуправления непрофильными активами.
ORGANIZING THE DEVELOPING OF A CONCEPT OF NON-CORE ASSET MANAGEMENT IN CORPORATION
Annotation. In the article theoretical information and practical recommendations of organizing the concept of non-core asset management are described. The purpose and objectives of introduction of this concept are justified, the conceptual apparatus is updated. The article also contains the author's classification of non-core assets and how they are restructuring. Process control non-core assets is described in stages, taking into account the possibility of delegating powers of the management company.
Keywords: property management, asset restructuring, non-core assets, concept of non-core asset management.
Корпорации, стадия жизненного цикла которых приближается к этапу зрелости [1], в целях избегания стагнации вынуждены искать дополнительные ресурсы для поддержания и повышения эффективности деятельности, в том числе и внутренние. К данным ресурсам можно отнести непрофильные активы корпорации. Профессиональное управление ими - объект стратегических интересов компании, поскольку именно от стратегии и от долгосрочных финансовых целей зависит их дальнейшее использование. Процесс реструктуризации активов [3] (отчуждение, передача в аренду, перепрофилирование и т.п.) связан со значительными материальными, интеллектуальными и временными затратами. Поэтому руководство компании в каждом конкретном случае должно оценивать собствен -ный потенциал в решении данной проблемы. В ходе реструктуризации целесообразно создание проектной группы или комитета, где обеспечивается гласность заинтересованных в том или ином активе лиц в корпорации. Привлечение независимых специалистов и передача функций на аутсорсинг также целесообразна, поскольку для управления непрофильными активами необходимы разносторонние знания в бизнесе, выходящем за профиль деятельности корпорации. В целях упорядочения и обобщения данных о процессе реструктуризации активов далее приведены подходы к созданию концепции управления непрофильными активами, которая может стать фундаментом для ее построения в реальной ситуации.
Цель создания концепции управления непрофильными активами - рациональное использование оптимального количества производственных недвижимых активов и ликвидация избыточных непрофильных производственных и непроизводственных активов для обеспечения стабильной безубыточной работы производственных активов и создание условий для дальнейшего эффективного стратегического развития производственной базы корпорации.
Основными задачами концепции управления непрофильными активами являются:
— рациональное и эффективное использование недвижимых активов как непроизводственных объектов, так и производственных активов, незадействованных в производстве;
Е.Р. Зайнулин
Evgeny Zainulin
© Зайнулин Е.Р., 2014
— ликвидация убытков, получение доходов от непрофильных объектов и возмещение арендаторами затрат по услугам коммунального характера по объектам, сданным в аренду;
— целевое использование средств, получаемых от продажи, сдачи непрофильных объектов в аренду, на их развитие, восстановление и финансирование целевых социальных программ, реализуемых в рамках коллективных договоров.
При разработке и реализации концепции необходимо учитывать следующие возможные ограничения:
— сохранение части непрофильных объектов для обеспечения социальных программ;
— внешние факторы рынка недвижимости, обусловленные финансовыми затруднениями и, как следствие, снижение потребительского спроса на подобные виды недвижимости;
— наличие уже заключенных договоров аренды, обеспечивающих получение в долгосрочной перспективе дополнительных доходов без их отчуждения;
— техническое и физическое состояние отдельных объектов (частично разрушенных или по техническим/производственным причинам законсервированных);
— возможность и необходимость использования объектов в производственной деятельности предприятий корпорации;
— сокращение расходов на содержание непрофильных активов.
В разрабатываемой концепции критериями отнесения активов к категории непрофильных были взяты за основу объекты недвижимости непроизводственного назначения и объекты недвижимости производственного назначения, но не задействованные напрямую в выработке основной продукции и не используемые для реализации основных целей деятельности. В создаваемую концепцию включены виды непрофильных активов, которые относятся:
— к социальной и производственной сферам;
— объектам вспомогательного назначения и объектам коммунальной инфраструктуры;
— объектам обеспечения жизнедеятельности объектов основного производства;
— сданным и подлежащим сдаче в аренду;
— подлежащим продаже и передаче в муниципальную собственность;
— используемым в производственных целях;
— необходимым для исполнения социальных обязательств в рамках выполнения коллективного договора.
При разработке данной концепции были выделены следующие этапы:
1. Изучение и анализ текущего состояния данных активов корпорации.
1.1. Подготовка финансовой информации о состоянии непрофильных активов.
1.2. Юридическая оценка текущих непрофильных активов.
1.3. Маркетинговое исследование данных активов на предмет их потенциала на рынке [3].
1.4. Анализ возможностей и ограничений для корпорации по управлению непрофильными активами при условии их сохранения.
1.5. Подготовка сводной информации на основе разделения непрофильных активов на группы. Результат вышеуказанной группировки активов представлен на рисунке 1.
Непрофильные активы
1 г 1 г
Виды использования объектов Финансовый результат
По виду профильного (целевого) использования актива на момент утверждения концепции
По необходимости изменения фактического использования
По фактической убыточности и фактической прибыльности
Убыточные
г
Потенциально безубыточные
По потенциальному уровню доходности
Прибыльные
Рис. 1. Классификация непрофильных активов
1.6. Соотнесение каждого из анализируемых активов или группы активов с определенным способом отчуждения от непрофильных объектов, представленное на рисунке 2.
Рис. 2. Способ избавления от непрофильных активов
2. Создание комплекса мер по работе с непрофильными и убыточными активами.
2.1. Выделение активов, подлежащих в первую очередь продаже, передаче в управление по договору доверительного управления в управляющую компанию на существующем рынке цен, которые являются убыточными.
2.2. Организация подготовки к продаже убыточных активов.
2.2.1. Определение необходимости проведения мероприятий по продаже не нужных для корпорации активов:
— оценка актива по текущей стоимости;
— разработка инструментов и мероприятий повышения стоимости актива и снижения затрат на его содержание (коммунальные услуги, налогообложение);
— реализация мероприятий повышения стоимости и инвестиционной привлекательности
актива.
2.2.2. Организация поиска потенциальных покупателей, получение коммерческих предложений и организация конкурсных процедур путем:
— проведения с потенциальными клиентами открытых конкурентных переговоров на предмет получения наилучшего предложения по цене и условиям сделок;
— организации проведения публичных торгов (конкурсов, аукционов).
2.2.3. Создание документов, необходимых и достаточных для проведения торгов (договоров и решений органов управления корпорации об одобрении сделок, регламентов в корпорации о порядке взаимодействия структурных подразделений с управляющей компанией, конкурсной документации).
2.3. Организация продажи непрофильных активов.
2.3.1. Создание либо приобретение закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) недвижимости или передача непрофильных активов в управление ЗПИФ, например в ЗПИФ: рентный, девелоперский, управления недвижимостью, земельный или смешанный.
2.3.2. Организация работы управленческой команды в корпорации (структурных подразделений по управлению недвижимостью/имуществом) по сопровождению сделок при управлении непрофильными активами через управляющую компанию.
2.3.3. Организация внесения изменений в программы корпорации в процессе управления непрофильными активами в соответствии с планом реструктуризации непрофильных активов.
2.3.4. Мониторинг и внесение изменений в процесс выполнения концепции.
Следует отдельно отметить, что в целях оперативного, эффективного и прибыльного управления непрофильными активами в рамках исполнения концепции необходимо:
— создать (привлечь) управляющую компанию для оперативной организации управления непрофильными активами в рамках договора доверительного управления непрофильными активами;
— организовать через управляющую компанию управление непрофильными активами вне хозяйственной деятельности корпорации в целях ликвидации ее избыточных и непрофильных функций.
Единоличным исполнительным органам в корпорации необходимо:
— оптимизировать численность персонала корпорации в отношении специалистов, исполняющих обязанности по управлению недвижимостью;
— передать оперативные исполнительные функции структурных подразделений, административные функции и функциональные обязанности по управлению недвижимыми активами корпорации в управляющую компанию в части:
— маркетинговых исследований и поиска арендаторов (покупателей);
- организации оценки по определению рыночного размера арендной платы и рыночной стоимости подлежащего продаже недвижимого актива;
- организации подготовки проектов договоров аренды (купли-продажи), их согласование в корпорации и подписание с контрагентами и/или управляющим проекта (физическим лицом, менеджером по краудсорсингу).
Далее приведен перечень функций по управлению непрофильными активами с учетом возможности разделения полномочий между корпорацией и управляющей компанией, создаваемой или привлекаемой в целях управления непрофильными объектами. Предлагаемая структура может быть изменена в зависимости от вида активов и иного распределения ответственности.
Функции корпорации по управлению непрофильными активами.
1. Инвентаризация объектов недвижимости (при участии управляющей компании).
2. Бэк-офис по объектам недвижимости (или иное структурное подразделение, проектная группа, комитет):
- оформление кадастровых паспортов на здания, сооружения, земельные участки;
- межевание земельных участков;
- регистрация прав на здания, сооружения, земельные участки;
- согласование сделки в структурных подразделениях;
- оформление соответствующих документов для представления в Росреестр для регистра -ции перехода права, обременения правами третьих лиц, или договора;
- представление управляющей компании документов по объектам недвижимости;
- подготовка документов по передаче объектов в муниципальную (региональную) собственность;
- оформление и подписание актов приема-передачи и актов по основному средству по передаче в аренду и продаже недвижимости;
- списание объектов при их продаже;
- размещение информации о сдаче объектов в аренду и их продаже на торговых площадках, средствах массовой информации, в том числе в сети Интернет.
3. Показ объектов, подлежащих сдаче в аренду и продаже в месте нахождения общества.
4. Формирование финансовой отчетности по объектам и отчетности по сделкам и представление руководству общества.
5. Контроль оплаты арендной платы и оплат при продаже объектов и ликвидация дебиторской задолженности.
6. Контроль безакцептного списания долгов по оплате арендаторов и покупателей.
7. Расчет общего налогообложения объектов недвижимости: налог на имущество, земельный налог и представление предложений по снижению налогообложения.
8. Расчет затрат по содержанию каждого объекта недвижимости: коммунальные услуги, услуги связи, уборка, охрана и т.п. и представление предложений по снижению таких затрат.
9. Представление предложений по снижению кадастровой стоимости земельных участков.
Функции управляющей компании по управлению непрофильными активами:
- определение совместно с корпорацией оптимального производственного (стратегического) состава объектов, необходимых для выполнения производственных задач (путем проведения инвентаризации всех объектов недвижимости);
- формирование состава непрофильных активов, подлежащих эффективному, прибыльному управлению в интересах корпорации;
- сдача в аренду и продажа непрофильных активов по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком и посредством проведения конкурсных процедур, и внедрение других ин-
струментов доходного управления непрофильными активами;
— проведение конкурсных процедур по отбору независимых оценщиков для проведения оценки рыночной стоимости непрофильных активов корпорации, планируемых к продаже и сдаче в аренду;
- организация конкурсных процедур по продаже и сдаче в аренду непрофильных активов корпорации с приоритетным проведением открытых конкурсов.
Следует обратить внимание, что наиболее важным в процессе управления непрофильными активами является построение профессиональной управленческой команды, последовательное выполнение юридических процедур, проведение адекватного существующим рыночным условиям маркетингового исследования и публичных торгов (аукционов, конкурсов) по продаже (сдаче в аренду) активов. Таким образом, указанные мероприятия и рекомендации по созданию концепции управления непрофильными активами могут стать эффективной теоретической поддержкой при проведении реструктуризации активов корпорации.
Библиографический список
1. Борновалова Т.И.. Методы управления деловыми организациями на различных стадиях жизненного цикла: автореф. дис. ... канд. экон. наук. - М., 2008. - 21 с.
2. Kumar Nirmalya. Marketing as strategy: understanding the CEO's agenda for driving growth and innovation. Harvard Business School Press, 2004. 0 270 p.
3. Managing Government Property Assets: international experiences / Edited by Olga Kaganova, James McKellar 0 Washingon D.C. 200137, the Urban Institute Press, 2006. - 429 p.
