CC BY
23
' ГтДОИРИОЕЛЫЛВО. ШШИГОШ ШЬШКИМШИНЫХ ЮИКЮВ
УДК 711.58; 316.4
Хегай И.В. - аспирант
E-mail: khegay@list.ru
Московский архитектурный институт (Государственная академия)
.Адрес организации: 107031, Россия, г. Москва, ул. Рождественка, д. 11
Организация районов социально-интегрированной застройки. Зарубежные примеры
Аннотация
Статья посвящена проблеме организации социально-интегрированной застройки для создания благоприятной, устойчивой среды проживания людей с разным уровнем дохода. В последние годы разрыв между доходами и ценами на жилье продолжает увеличиваться во всем мире, делая жилье все менее доступным. Наличие сектора социального жилья является важным фактором в экономической производительности и имеет решающее значение для обеспечения сплоченности общества.
Решения жилищных проблем в отдельных европейских странах, основанных на конкретных социально-экономических и демографических ситуациях, политических, административных и правовых факторах, позволили выявить архитектурные и градостроительные рекомендации для развития социально-интегрированных жилых районов.
Ключевые слова: социальное жилье, социально-интегрированный, жилой район, смешанный район, устойчивое сообщество.
Введение
Понятие социального жилья трудно определить точно, так как его значение меняется в некоторой степени в каждой из стран. В этой статье социальное жилье в целом относится к жилью социального найма.
Социальное жилье исторически было ключевым элементом так называемой «европейской социальной модели», разработанной для поддержания и процветания сплоченного общества. Жилищное строительство как один из основных параметров измерения индивидуального благополучия является фундаментальной частью борьбы за сбалансированный экономический рост и социальное благосостояние. Тем не менее, существует широко распространенное опасение о кризисе социальной сплоченности в большей части развитого мира.
Существуют различия в национальных законодательствах разных европейских стран, однако сходства между законами в разных странах служат достаточными основаниями для статистического сравнения.
1. Предоставление жилья
В большинстве европейских стран потребность в жилье всех типов растет. Существует, следовательно, потребность в увеличении строительства как жилья в целом, так и социального жилья в частности. Выполнение этих требований часто связано с использованием государственного сектора земли.
2. Сегрегация
Масштабы проблемы меняются, но все страны сообщают о существующих концентрациях опасных групп на отдельных участках, и все рассматривают эту проблему в качестве растущей, связанной с социальной сплоченностью и часто иммиграцией. Эта ситуация усугубляется беспокойством по поводу того, что степень преступности и антиобщественного поведения сосредоточена на социальных участках.
3. Владение и смешенное пользование
Особое внимание должно быть направлено на смешанные общины, с расширением доступа к услугам и рабочим местам. Механизмы для достижения этой цели часто сопряжены с реструктуризацией использования земель для увеличения их финансирования. Такой подход, пожалуй, наиболее развит в .Англии, но проявляется все больший интерес и во всей остальной Европе.
4. Особые потребности
Необходимость предоставления услуг, связанных с жильем для пожилых людей, а также для уязвимых групп населения имеет все большее значение. Однако многие из традиционных застройщиков не могут предоставить хорошие варианты для удовлетворения этих целей. Предусматривается сотрудничество со специалистами заинтересованных сторон, такой подход хорошо развит во Франции.
5. Расширение роли социального жилья
Растущая обеспокоенность по поводу управления соседствами и необходимость крупномасштабных регенераций оказывает давление на социальное жилье и частных разработчиков для расширения своей роли и опыта, а также для обеспечения широкого спектра услуг по укреплению социальной сплоченности.
6. Финансирование
Большинство схем инвестирования связаны либо с использованием существующих средств от продажи имущества на рынке, либо от механизма, в котором стоимость земли может быть использована для развития перекрестного субсидирования.
Франция
Во Франции после Второй мировой войны фонд социального арендного жилья находился в плохом состоянии. В начале 1950-х годов французское правительство приняло решение о переходе к частной практике строительства социального жилья, были объявлены конкурсы с целью запуска экспериментального проекта в области массового жилищного строительства. Первый этап - строительство около 2 миллионов единиц социального жилья, которые образовали по всей территории Франции около 198 зон, так называемые кварталы «Grands Ensembles»1. Эти районы были социально-смешанными: инженерно-технические работники, преподаватели, учителя, рабочие, но затем в кварталы стали вселяться мигранты, находящиеся в трудном финансовом положении. Последствия такого изменения социального состава проявились в разрастании сектора теневой экономики, в том числе торговле наркотиками, что существенно отразилось на среднем уровне успеваемости учащихся в школах, произошел острый социальный разрыв. Доходило даже до того, что адрес проживания стал являться препятствием для приема на работу, на учебу и в целом ограничивал доступ к культуре. В 2003 году был принят закон об обновлении городской среды, началась Национальная программа обновления городских кварталов. Основной целью этого глобального проекта является попытка реинтегрировать это городское пространство, эти кварталы, которые оказались изолированными от основной части города, в городскую ткань. В ходе реализации проекта необходимо было провести ревизию жилья и определить «недостойное», передать или сдать жилье в аренду, чтобы навести порядок в местной экономике кварталов, обновить энергетическую систему, чтобы уменьшить энергопотребление в жилищном секторе и вернуться к утраченной социальной смешанности.
Квартал социального жилья Бальзак (Balzac) расположен в городе Ла-Курнёв среди индивидуальных домов, что создает разрыв между двумя сообществами: теми, кто живет в личных домах, и теми, кто живут в социальных домах, построенных в 1960-е годы. Проект реорганизации заключается в ведении новой системы, вписанной в существующую структуру. Планируется реструктуризация общего пространства, замена большого масштаба меньшим, интеграция социального и коммерческого жилья и снижение плотности застройки. Также важной задачей становится изменение социальной структуры жителей и привлечение людей из других районов.
1 Из стенограммы публичной дискуссии с французским архитектором Домиником Дрюеном (Dominique Druenne). URL: http://polit.ru/article/2012/08/14/druenne/.
Рис. 1. Бальзак, Ла-Курнёв
Англия
Этвуд Грин (Attwood Green) расположен к югу от центра города Бирмингем (Birmingham) (рис. 1). Территория, почти полностью находившаяся в собственности государства, почти вся была равномерно застроена жильем. На территории также размещались три местных торговых центра, оздоровительный центр и три школы. Большая часть людей получала государственные субсидии, владельцев частных автомобилей почти не было и около 65 % детей имели право на получение бесплатного питания в школах.
В декабре 1997 года Совет представил заявку на обновление жилого фонда, которое предполагало передачу земли зарегистрированному социальному домовладельцу (RSL -Registered Social Landlord). В основе стратегии развития лежало увеличение плотности застройки, строительство частного жилья, чтобы сбалансировать уже имеющийся высокий уровень социального жилья (более 80 %). Департамент жилищно-коммунального хозяйства провел технико-экономическое обоснование необходимости возведения, по крайней мере, 1200 единиц жилья в этом районе. Имеющееся жилье надлежащего качества будет сохранено и отреставрировано, а ветхое - снесено.
Основным направлением реконструкции явилась недвижимость бывшей территории Ли Бэнк (Lee Bank), которая теперь называется Центральным парком (Park Central). Архитекторам из ТМ2 (Гарднер Стюарт) было поручено подготовить новый генеральный план. Из предлагаемых семи стадий строительства, первые три завершенных имеют среднюю плотность 155 единиц жилья на гектар. На 24 гектарах Центрального парка располагаются:
• 14 коммерческих единиц недвижимости, два супермаркета, один отель и многофункциональный общинный центр;
• 1596 одно-, двух- и трехкомнатных частных квартир, 622 с парковками;
• 78 доступных квартир, 31с парковками;
• 250 домов социального найма с придомовыми участками;
• 77 двух-, трех- и четырехкомнатных частных дома;
• 147 доступных домов;
• 8 единиц жилья для работы и жилья.
Этвуд Грин - район смешанной застройки с точки зрения использования и видов собственности. Большая часть лучшего по качеству жилья имеет вид на основные дороги и новый ландшафтный парк в центре района. Этвуд Грин был победителем премии Вице-премьер-министра Англии Устойчивые Сообщества (the Deputy Prime Minister's Award for Sustainable Communities) в 2005 году.
Рис. 2. Этвуд Грин, Бирмингем
Территория Катерам Виладж (Caterham Village), расположенная в 20 милях к югу от Лондона, в конце 19 века была разработана под армейские казармы (рис. 2). Две трети из 57 акров были признаны заповедниками в 1996 году, и территория была выкуплена у Министерства обороны в 1997 году. Команда Джона Томпсона (John Thompson and Partners) в январе 1998 года была приглашена для подготовки генерального плана этого участка. Утвержденная структура планирования была представлена в июне 1999 года. Строительство планировалось в 6 этапов с завершением программы в 2006 году.
57 акров было выкуплено для реализации проекта, который предполагал в основном территории занятости и отдыха и лишь небольшое количество жилья. Проектировщики приняли решение обратиться к общественности с целью привлечения в более полной мере к процессу принятия решений.
Генеральный план участка имел две основные цели: во-первых, применение принципов поселка городского типа для создания сбалансированного сообщества смешанного использования. Во-вторых, привитие чувства места, по средствам высокого качества дизайна, стимуляции организации нового бизнеса, предоставления дешевого жилья и социальных объектов, сохранения исторических зданий и культурного наследия. Эта схема была в значительной степени завершена в 2003 году. Участок состоит в общей сложности из 366 единиц жилья (70 % которых двух- и трехкомнатные), а также 24 квартир гостиничного типа для престарелых и инвалидов и 60 единиц преобразованных исходных домов. Всего 102 единицы доступного жилья, что составляет 27,5 % от общего числа:
• 75 квартир и домов социального найма;
• 19 квартир арендных;
• 8 единиц жилья для одиночного временного пребывания;
• дом для престарелых на 60 коек;
• одна ячейка для пяти инвалидов.
Многие оригинальные здания, впервые примененные в этом районе, были использованы повторно. Территория Катерам Виладж имеет развитую инфраструктуру: открытые пространства, старые деревья и обширные зеленые участки, супермаркет Теско, дом престарелых, площадка для крикета, оздоровительный клуб, скейт-парк, ветеринарные клиники, небольшой бизнес-центр, рестораны и центры искусств, территория для спорта и отдыха.
ra(frQk—JOO Donna og сзо jJ Оо
Рис. 3. Катерам Виладж, Суррей
Расположенный в лондонском районе Барнет (Barnet), Грэм Парк (Grahame Park) был первоначально разработан в 1910 году как аэродром и авиазавод. Первое жилье было построено в 1968 году. На территории около 18 га располагалось более 1777 построек, из которых 1365 являлись собственностью совета и 412 находились в частной собственности.
Грэм Парк является частью крупной программы реконструкции в области Колиндейл. Участок примыкает к территории больницы и центру столичной полиции, оба из которых подлежат реконструкции. Схема реконструкции района возникла в 1999 году, на территории предполагалось 2800 частных домов, 1176 единиц доступного жилья, из которых 16 % социального найма, 8 % долевой собственности.
В 2001 году архитектору Левитту Берншгейну (Levitt Bernstein) было поручено подготовить генеральный план с обеспечением им}тцественного смешения, так чтобы примерно одна треть была социального найма, а две трети находились в частной собственности.
Структура планирования была согласована в сентябре 2004 года, местные власти утвердили условия реставрации, и первый снос состоялся в 2005 году. Строительные работы будут продолжаться до 2015 года. Схема включает в себя следующие этапы:
• поэтапный снос 1300 домов и общественных зданий и строительство 3000 новых домов смешанных видов собственности;
• замена старых площадей на новые, с озеленением и торговыми зонами;
• реконструкция общественных объектов, включая библиотеку, общественный центр и детский сад.
Финансирование на реконструкцию Грэм Парка в первую очередь должно поступать из продажи более 2000 объектов. Ключевой особенностью разработки является то, что ни один правительственный грант не был получен, так что новое жилье должно быть построено на средства от частной продажи.
Рис. 4. Грэм Парк, Барнет
Заключение
Грамотное пространственное планирование и архитектурное проектирование в значительной степени способствуют устойчивости социального жилья и имеют большое значение для успеха реализации жилищной политики. Строительство социального жилья не всегда, однако, разрабатывается в рамках общей стратегии городского планирования городов. Это может быть связано с определенной ролью, которую выполняет социальное жилье в конкретных странах. Особенно в странах, которые приватизировали большую часть своего бывшего государственного сектора, либо в которых еще не введены новые социальные жилищные программы и отсутствуют интегрированные процедуры управления.
Пространственное планирование в большей степени связано с социальным планированием, а те страны, которые ведут более успешную социальную жилищн}то политику (например, скандинавские страны, Австрия и Нидерланды), используют социальное жилье как способ укрепления социальной сплоченности путем включения в пространственное планирование больших площадей жилой застройки. Модель «компактного города» становится более распространенной, чтобы обеспечить лучшую основу для социальной устойчивости, создать автономные социально-смешанные городские общины, а также улучшить использование территории, качество общественной деятельности и услуг.
Не менее важна безопасность, она понимается как многомерное явление, которое поддерживает социальное взаимодействие и самоидентификацию. Правильный дизайн среды может побудить к личному контролю, избежать конфликтов между различными группами пользователей, а также уменьшить затраты на обслуживание. «Существует эмпирическое доказательство того, что контролируемый доступ к общим пространствам и объектам, а также визуальный контакт жителей - «сообщества глаз» - уменьшает засорения, антисоциальное поведение, повреждение имущества или кражи»2.
Качество архитектуры и стандарты социального жилья также могут существенно влиять на интеграцию мигрантов. При проектировании социального жилья необходимо учитывать культурные различия и разные стили жизни. Опыт проектов жилищного строительства с акцентом на интеграцию указывает на важность применения различных приемов для идентификации и социального контроля жителей, как внутренней организации дома (например, внутренние световые колодцы с открытыми поэтажными галереями), так и всего района в целом (создания более мелких жилых ячеек).
Уровень социального жилья всегда будет отражать конкретные национальные условия, однако существует общее мнение среди экспертов, что социальные стандарты жилья должны соответствовать среднему качеству жилья в стране для того, чтобы
2 Lawrence R.J. Putting the Immediate Environment on the Health - Housing Agenda, In WHO, Proceedings of the International Convention Casa e Salute, Forli, 2002. - P. 60-69.
избежать стигматизации и, следовательно, социальной сегрегации, а также, что социальное жилье должно быть размещено среди жилых зданий других типов3. Сегодня социальное жилье имеет высокое качество в странах Северной Европы, а в некоторых странах, таких как Дания, Нидерланды, Люксембург и Австрия, достигнет почти образцового стандарта4.
Социальное включение в жилых районах должно быть поддержано планировочным решением, предлагая удобные общие внутренние и наружные пространства, и связи с городом5.
Список литературы
1. Bailey N., Haworth A., Manzi Т. Creating and sustaining mixed income communities. University of Westminster, 2006. - 105 p.
2. Boelhouwer P., van der Heijden H. Housing Systems in Europe, Part 1: A Comparative Study of Housing Policy, Delft, Delft University Press, 1992. - 8 p.
3. CECODHAS European Social Housing Observatory, Social Housing in the EU: Time for Legal Certainty for Local Authorities, Social Housing Providers and Millions of European Households. Report to the European Commission. - Brussels, March, 2005. - 15 p.
4. Guidelines on social housing. Principles and examples, Economic commission for Europe, Geneva. - New York, 2006. - 101 p.
5. Healy J.D. Housing Conditions, Energy Efficiency, Affordability and Satisfaction with Housing: A Pan-European Analysis, Housing Studies, 18 (3), 2003. - 13 p.
6. Housing 2020 Future directions for affordable housing / Message from the Minister Australia // Department of Housing, October, 2009. - 11 p.
7. Jackson S. Elevating the everyday - social housing architecture - Brief Article // The Architectural Review, July, 2002. - 5 p.
8. Johnston C. Housing policy and social mix: an exploratory paper, January, 2002. - 10 p.
9. Langdon D. Cost model: Affordable housing // Building. - 2004 - Issue 06. - 5 p.
10. Lawrence R.J. Putting the Immediate Environment on the Health - Housing Agenda, In WHO, Proceedings of the International Convention Casa e Salute, Forli, 2002. - P. 60-69.
11. Lujanen M. The Role of Social Housing in Housing Policies, UNECE/CECODHAS Workshop on Social Housing, 2003. - 80 p.
12. Manzi T. Neighborhood Mix and the Holy Grail: Social Housing and Sustainable Communities in the UK - University of Westminster, 2007. - 7 p.
13. Oxley M. The Future of Social Housing Learning from Europe - Nottinsham, Nottinsham Trent University, June, 2000. - 67 p.
14. Silverman E., Lupton R., Fenton A. Mixed and Balanced Communities? Attracting and Retaining Families in Inner City Mixed Income Housing. Coventry: Chartered Institute of Housing and Joseph Rowntree Foundation, 2005. - 115 p.
15. Stephens M., Whitehead C., Munro M. Lessons from the Past, Challenges for the Future of Housing Policy. - London: Office of the Deputy Prime Minister, 2005. - 80 p.
16. Tunstall R, Fenton A. In the Mix: Mixed Income, Mixed Tenure, Mixed Communities: What Do We Know? A Review of the Evidence. - London: Housing Corporation, English Partnerships, Joseph Rowntree Foundation, 2006. - 93 p.
17. Vienna. The future of social housing is considered to be crucial: summary report // United Nations Economic Commission for Europe Committee on Human Settlements, 2005. - 85 p.
18. Whitehead C., Scanlon K. Social Housing in Europe. - LSE London, London School of Economics and Political Science, July, 2007. - 91 p.
19. Zitron J. The future of regulation of the affordable housing sector in England. -Chartered Institute of Housing, June, 2006. - 12 p.
3 Lujanen M. The Role of Social Housing in Housing Policies, UNECE/CECODHAS Workshop on Social Housing, 2003. - 12 p.
4 Healy J.D. Housing Conditions, Energy Efficiency, Affordability and Satisfaction with Housing: A Pan-European Analysis, Housing Studies, 18 (3), 2003. - 8 p.
5 Lawrence R.J. Putting the Immediate Environment on the Health - Housing Agenda, In WHO, Proceedings of the International Convention Casa e Salute, Forli, 2002. - P. 60-69.
Khegay I. V. - post-graduate student
E-mail: khegay@list.ru
Moscow Architectural Institute (State academy)
The organization address: 107031, Russia, Moscow, Rozhdestvenka st., 11
Organization of the social integrated development. Foreign examples
Resume
Demand pressures on housing in general - and on social housing in particular - are intense. Concerns have grown about the concentration of much social housing in particular disadvantaged areas, and about the low levels of economic activity amongst tenants. Strikingly, issues of polarisation and segregation are common, even between countries where the scales of social housing are very different.
Experience in the UK and France could be considered to address the most pressing issues, such as management of public housing, the provision of adequate shelter for all and mixing people with different levels of income.
Despite the fact that there are very considerable differences between the social rented sectors across Europe, there are similar trends and tensions. In the main, 'pure' social rented sectors are declining and varying forms of public-private partnerships are becoming more important. Improving and modifying the existing stock to meet rising aspirations, and to reduce concentrations of poor quality housing and deprived households are seen as priority issues in most countries. In much of the discussion about the growing need for affordable housing, especially for migrants and the most vulnerable.
Keywords: social housing, social integrated, residential area, mixed areas, sustainable community.
