CC BY
78Economics, and Human Well-Being—Southeast Europe Case." Sustainability Science 13(4): 9731000. https://doi.org/10.1007/s11625-018-0557-2.
Организация и планирование ленд-девелопмента Organization and planning of land development
Ь Л МОСКОВСКИЙ ■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ VI ЖУРНАЛ
DOI 10.24411/2413-046Х-2019-18072
Беляков Сергей Игоревич,
к.т.н. доцент кафедры организации строительства и управления недвижимостью, ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» (НИУ МГСУ 129337, Москва Ярославское шоссе 26) serj-bel@yandex.ru
Шабалкин Богдан Валерьевич, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» (НИУМГСУ 129337, Москва Ярославское шоссе 26) shbv.96@yandex.ru
Shabalkin B.V., Belyakov S.I Аннотация. В статье ставится задача рассмотреть ряд проверенных методик и алгоритмов действия, существенно повышающих эффективность в работе девелопера. Анализ существующих правил разработки земельного участка, который позволит в дальнейшем реализовать права на объекты (продать, реконструировать, застроить, сдать в аренду, подарить и т. д.). Также, рассматриваются некоторые ключевые задачи ленд-девелопмента - определение наиболее оптимального варианта по использованию рассматриваемого земельного участка, выяснить закономерность отношения инвестиционной привлекательности земельного участка и категории жилья, формирование проекта и его дальнейшая реализация.
Summary. The article aims to consider a number of proven techniques and algorithms that significantly improve the efficiency of the developer. Analysis of the existing rules for the development of land, which will allow in the future to realize the rights to objects (sell, reconstruct, build, lease, donate, etc.). Also, some key tasks of land development are considered -determination of the most optimal variant on the use of the considered land plot, to find out the regularity of the ratio of investment attractiveness of the land plot and the category of housing, the formation of the project and its further implementation.
Ключевые слова: ленд-девелопмента, методика, организации работ, девелопер, строительные работы, мастер-план.
Key words: land development, methodology, organization of work, developer, construction work, master plan.
Классический ленд-девелопмента это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в
процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.
Стоит заметить, что в первую очередь успешная реализация проектов в сфере земельного девелопмента в значительной мере зависит от нескольких ключевых факторов: выявление наиболее оптимального варианта по использованию рассматриваемого земельного участка; разработка продуманной и грамотно сформированной концепции проекта и финансовой модели; собственно, эффективность реализации проекта.
На последнем факторе мы остановимся более подробно, т.к. наиболее распространенной причиной, не позволяющей девелопмент-проектам стать успешными это именно неэффективность на стадии реализации. Здесь, в свою очередь, целесообразно рассмотреть и провести анализ существующих правил разработки земельного участка на примере девелопмента проекта индустриального парка.
Особую значимость здесь имеет вопрос рационального подхода к выбору участка, так как осуществляя выбор участка следует основываться на том, что базовой характеристикой земельного участка представляется его максимальное удобство с точки зрения логистики с учетом факторов его допустимого (разрешенного) варианта использования и действующих правил застройки. На данном этапе стоит обратить особое внимание на правильное определение девелопером принадлежности рассматриваемого земельного участка к тем или иным категориям земель.
Классификатор ВРИ (видов разрешенного использования) в значительной мере регламентирует возможные операции с земельным участком, производимыми собственником. Именно этот классификатор диктует и разъясняет может ли собственник работать на выбранной земле, производить возведение каких-либо конструкций и т.д.
То есть, классификатор ВРИ представляется основной правовой характеристикой участка и, в свою очередь, оказывает значительное влияние на другие возможные характеристики: предельно-допустимые размеры и габариты участка, возможные ограничения в действиях с участком (купля, продажа, дарение, застройка и т.д.), размер ставки налогообложения, наличие или отсутствие льготного режим налогообложения, учёт особого регулирования по ставкам арендной платы для некоторых видов деятельности, имущественное значение при защите жилищных прав на строения на участке и на землю, предоставление субсидий.
Российский классификатор не лишен своих особенностей, воспринявших в себя устоявшуюся со временем систему категорий земельных участков, территориальных зон. При его разработке были учтены и преемственность с предыдущими документами этой
отрасли, так и рациональность управления, оценки и учета земель. Предусмотрены достаточно хорошие условия для регистрации прав на участки, также способствующие государственной политике в сфере развития сельскохозяйственной деятельности и жилищного строительства.
Причем законодательно допускается изменение целевого назначения земельного участка в определенных случаях. Как правило, применение этой процедуры необходимо в таких случаях как: проведение строительных или реконструктивных работ на земельном участке объекта недвижимого имущества, обладающего иным функционально-целевым назначением, отличным от предусмотренного текущей документацией на землю; смена текущего функционально-целевого назначения на действующем или существующем объекте или земельном участке; внесение уточняющих корректировок, либо исправление ошибочно зафиксированного варианта использования земельного участка; корректировка в соответствии с новым ВРИ-классификатором.
Во многом правила разработки участков определяются действующим законодательством и в первую очередь Градостроительным кодексом Российской Федерации. Так немаловажное значение имеет проектная документация. Хотя подготовка проектной документации осуществляется на основании задания заказчика.
С точки зрения девелоперской деятельности весьма хорошей практикой при определении алгоритма работы с участком является проведение так называемого технического аудита участка.
Результатом технического аудита является отчет, содержащий обоснованное заключение эксперта по возможности или невозможности тех или иных действий с земельным участком, вплоть до проведения строительных работ на данном участке.
Сделка без земельного аудита по мнению многих экспертов несет риски и последствия, так как комплексный анализ текущего состояния земельного участка и объектов недвижимости позволит в дальнейшем реализовать права на объекты (продать, реконструировать, застроить, сдать в аренду, подарить и т.д.).
Также нередко составляется «Карта проекта», представляющая собой перечень основных этапов работ и согласований, необходимых для получения необходимой разрешительной документации.
Если рассматривать ленд-девелопмента в общем, то это деятельность, по освоению земельных участков, имеющая своей целью увеличение их последующей стоимости и, как следствие, максимизации потенциальной прибыли. Реже решаются иные задачи, например, социального характера.
Для России характерно три основных направления в ленд-девелопменте, которые наглядно демонстрируют ключевые варианты использования участков.
1) Строительство коттеджного поселка.
2) Строительство индустриальных парков.
3) Базы отдыха, парки, горнолыжные комплексы, пляжи и прочие участки рекреационного назначения.
В целом можно сказать, ленд-девелопмента, следуя классическим канонам, можно разделить на три этапа:
1) Действия с неподготовленными земельными участками;
2) Сооружение и подведение основных элементов инфраструктуры;
3) Разделение земли на участки, готовые для последующей застройки.
В России ленд-девелопмента носит все больше инвестиционный характер. В связи с все более разрастающимся рынком земли и ленд-девелопмента, переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь по прогнозам специалистов все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов, что, несомненно, расширяет рынок земли в России.
Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них — выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.
В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.
Важно отметить, что при реализации коммерческих проектов, в большинстве случаев ленд-девелопмента сводится или к извлечению текущих доходов, или к получению прибыли от продажи активов выросших в цене. Таким образом, ленд-девелопмент предполагает обустройство площадок под застройку с целью повышения инвестиционной привлекательности и ликвидности земельных участков. Конечный результат ленд-девелопмента - это, прежде всего, инвестиционный продукт, т. е. готовый к началу строительного процесса участок земли, на котором покупатель надела может построить для себя объект, отвечающий всем его требованиям.
Список литературы
1. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.06.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2019)
2. Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" от 21.12.2004 N 172-ФЗ (последняя редакция)
3. Загидуллина Г.М., Орлов В.Я., Сиразетдинов Р.М., Набиуллина А.В., Зарипова А.В. // Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: профессиональные аспекты экономики, организации и управления в строительстве: моногр. / под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. - Пенза: РИО ПГСХА, 2017.
4. Кузнецова, Н. Н. О классификаторе видов разрешенного использования земельных участков. Интервью с М.В. Бочаровым, заместителем директора Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ, Москва — Режим доступа: http://www.gisa.ru/107016.html.
5. Мазур И. И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. - М: Экономика, 2014.
6. Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование. - СПб: Питер, 2017.
7. Павлов, П.Н. Правовое регулирование зонирования территорий в Российской Федерации / П. Н. Павлов// Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». - 2014 г. — № 1 (18)
References
1. "The town-planning code of the Russian Federation" of 29.12.2004 N 190-FZ (edition of 27.06.2009) (with izm. and DOP., entry. in force since 01.07.2009)
2. The Federal law "On transfer of lands or the parcels of land from one category to another" of 21.12.2004 N 172-FZ (last edition)
3. Zagidullina G. M., Orlov V. Ya., Sirazetdinov R. M., Nabiullina A.V., Zaripova A.V. / / Serving and professional real estate development: professional aspects of Economics, organization and management in construction: monograph. under the General editorship of G. P. Grabovoy, S. A. Baronin. - Penza: RIO pgskha, 2017.
4. Kuznetsova, N. N. About the classifier of types of the permitted use of the parcels of land. Interview with M. V. Bocharov, Deputy Director of the Department of real estate of the Ministry of economic development of the Russian Federation, Moscow — Access mode: http://www.gisa.ru/107016.html ahhh!
5. Mazur I. I., Shapiro V. D., Olderogge N. G. Development. - M: Economy, 2014.
6. Maximov S. development (real estate development) - organization, management, financing. -St. Petersburg: Peter, 2017.
7. Pavlov, P. N. Legal regulation of zoning of territories in the Russian Federation / P. N. Pavlov// Journal "real Estate and investment. Legal regulation.» - 2014 — № 1 (18).
Формирования сметной стоимости на проектно-сметную документацию Formation of the estimated cost of design and estimate documentation
Ь^МОШКНЙ
ws
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ
«S ЖУРНАЛ
DOI 10.24411/2413-046Х-2019-18073 Беляков Сергей Игоревич,
к.т.н. доцент кафедры организации строительства и управления недвижимостью, ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный
