CC BY
31
УДК 338.45:69 Е.А. ДМИТРИЕВА
ББК 65.31 аспирант Байкальского государственного университета
экономики и права, г. Иркутск e-mail: [email protected]
ОРГАНИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОГО ПАРТНЕРСТВА ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ
Рассматриваются особенности российского рынка жилья, анализируются причины низкой эластичности спроса и предложения в докризисный период. Оцениваются изменения на рынке жилья, вызванные финансовым кризисом. Предлагается механизм государственно-частного партнерства для решения жилищной проблемы населения, рассматриваются варианты вклада ресурсов государства и бизнес-структур. Определяются направления дальнейшего развития форм партнерства.
Ключевые слова: жилье, эластичность спроса и предложения на рынке жилья, государственно-частное партнерство.
E.A. DMITRIEVA
post-graduate student of Baikal National University of Economics and Law, Irkutsk e-mail: [email protected]
ESTABLISHING PUBLIC-PRIVATE PARTNERSHIP TO SOLVE HOUSING PROBLEMS
The features of Russia's housing market are examined; the reasons for the low elasticity of demand and supply in the pre-crisis period are analyzed. The changes in the situation on the housing market caused by the financial crisis are estimated. The mechanism of a public-private partnership for the solution of the population's housing problems is proposed; the variants of the contribution of state resources and business structures resources are considered. The lines of the partnerships further development are determined.
Keywords: housing, elasticity of supply and demand on the housing market, public-private partnership.
Особенность российского рынка жилья заключается в высоких ценах, которые определяются спросом на жилье и его предложением. Главным образом, уровень цен обусловлен эластичностью функций спроса и предложения. При прочих равных условиях цена жилья будет тем ниже, чем выше показатели эластичности спроса на жилье и его предложения. Если производители (продавцы) жилья не склонны увеличивать его предложение в ответ на рост рыночной цены 1 м2, то равновесная цена будет выше при прочих равных условиях. Последствия такого поведения можно увидеть на рисунке, где пунктирной линией обозначены высокоэластичные функции спроса и предложения на рынке жилья, а сплошной линией — функции с низкой эластичностью.
Рис. 1. Влияние эластичности спроса и предложения на уровень цены жилья (Р — равновесная цена жилья, р. / м2; Q — объем строительства, м2; D — спрос на жилье; S — предложение жилья)
© ЕА. Дмитриева, 2010
На российском рынке жилья функции спроса и — особенно — предложения отличаются низкой эластичностью. Последнее обстоятельство и обусловливает исключительно высокую рыночную цену жилья в России, наиболее характерную для периода, непосредственно предшествовавшего финансовому кризису. Что касается функции спроса, то, как показал кризис на рынке жилья, она становится эластичной в тот момент, когда цена жилья падает до значений, сопоставимых с доходами среднего класса [1].
Феномен неэластичного спроса на жилье в России в период с 2002-го по середину 2008 г. обычно объясняется спекулятивным спросом. Основным аргументом является то, что жилье в этот период стало инвестиционным товаром, и люди покупали его в расчете на получение дохода в виде роста цены приобретенного жилья. В таком случае закон спроса действительно превращается в свою противоположность: каждое новое повышение цены жилья люди воспринимают как призыв в пользу увеличения объема спроса. Однако версия о преобладании спекулятивных оценок при покупке жилья никак не может быть распространена на современный период, когда цены жилья резко упали и никто не ожидает их бурного роста.
Традиционно низкая эластичность предложения объясняется тем, что производители жилья не могут достаточно быстро увеличить его объем по причине дефицита некоторых высокоспециализированных ресурсов. Именно в этот момент цены начинают расти. Отсутствие ключевых ресурсов на российском рынке жилья вызвало ценовую горячку в первые годы XXI в. В Новосибирской области с 2005 по 2008 г. цемент подорожал на 350%, металл — на 192%, щебень — на 257%, песок — на 280%. Следом более чем в 2 раза повысилась цена железобетона. Рост цен не был мотивирован, он шел вопреки экономическим законам и никак не увязывался с размером издержек [3, с. 17].
Финансовый кризис остановил развитие негативных процессов на строительных рынках, но не снял проблему обеспечения населения жильем. Мировая практика показывает, что решение данной проблемы невозможно без активного участия государственных органов управления и в то же
время слишком дорогостоящее, если оно не опирается на рыночные силы. Именно поэтому решение проблемы предусматривает использование такой организационной формы, как государственно-частное партнерство (ГЧП).
Прежде всего необходимо определить содержание данного понятия. В Википедии мы находим, что «государственно-частное партнерство — совокупность форм средне-и долгосрочного взаимодействия государства и бизнеса для решения общественно значимых задач на взаимовыгодных условиях». Данное определение представляется небесспорным. Во-первых, взаимодействие государства и бизнеса не исчерпывается партнерскими отношениями, как это следует из определения. Во-вторых, со времен А. Смита известно, что бизнес не может ставить перед собой цели в виде «общественно значимых задач»: для бизнеса эти задачи обязательно должны принять форму частного интереса.
На наш взгляд, при определении ГЧП надо отталкиваться от термина «партнерство». Под партнерством в узком смысле слова в экономике понимается предприятие, созданное путем слияния активов, собственниками которых остаются несколько лиц. Партнерство обычно необходимо в том случае, когда рыночный агент не в состоянии достичь поставленных целей индивидуальным образом. Ключевым для определения партнерства является то обстоятельство, что право собственности индивида на ресурс не растворяется, а сохраняется в структуре собственности предприятия.
Взаимодействие государственного и частного секторов экономики при решении любых задач предполагает, что стороны объединяют имеющиеся у них ресурсы. Партнерство используется ими как один из вариантов оптимального решения. Мы намерены определить способы, с помощью которых государство может справиться с задачей обеспечения жильем населения, выступая при этом собственником некоторых ресурсов на специфическом рынке жилья.
В таблице представлены некоторые из принципиально возможных вариантов распределения ресурсов между государственным и частным секторами экономики на рынке первичного жилья.
Варианты вклада ресурсов государства (Г) и бизнес-структур (Ч) на первичном рынке жилья
Ресурс Вариант участия
А В с D Е р в
Земля Ч Г Г Г Г Г Ч
Инженерная инфраструктура Ч Г Г Г Ч Ч Ч
Транспортная инфраструктура Ч Г Г Г Г Ч Ч
Финансовые Ч Г Г Ч Ч Г Ч
ресурсы
Трудовые ресурсы Ч Г Ч Ч Ч Ч Ч
Управленческие способности Ч Г Ч Ч Ч Ч Ч
Предпринимательские способности Ч — — Ч Ч Ч Ч
Административный - Г Г Г Г Г Г
ресурс
Гарантии - Г Г Г Г Г Г
В предельном случае все ресурсы, необходимые для осуществления строительного проекта, распределены между частными собственниками. Роль государства ограничивается тем, что оно определяет законы, по которым взаимодействуют частные агенты, и принуждает их к выполнению этих законов. Но оно не выступает специальным гарантом для фирм, оперирующих на строительном рынке. Государственно-частное партнерство не возникает (вариант А).
На другом полюсе находится вариант, характерный для тоталитарной экономики. Все ресурсы находятся в государственной собственности. Государство берет на себя все риски, связанные с предпринимательской деятельностью, и фактически становится монополистом на рынке предоставления гарантий (вариант В). Из схемы выпадает ресурс «предпринимательские способности».
Более мягкий вариант свойствен социалистической экономике, когда труд и управленческие способности переходят в частную собственность. Все остальные ресурсы остаются в собственности государства. Предпринимательские способности по-прежнему остаются невостребованными (вариант С).
В условиях социальной рыночной экономики устойчивое существование этих полярных вариантов невозможно. Собственность на некоторые ресурсы сохраняется за частным сектором, но другие ресурсы используются эффективнее, если собственность на них остается в распоряжении го-
сударства. Легко заметить, что некоторые из перечисленных нами ресурсов можно перевести в государственную собственность только с большими издержками (со значительной потерей эффективности их использования). В первую очередь это относится к таким ресурсам, как труд и управленческие способности. К ним тесно примыкают предпринимательские способности, поскольку известно, что у государственной бюрократии нет таких сильных стимулов к эффективному использованию ресурсов, как у частных предпринимателей [4, с.193]. Однако не все так просто. Дело в том, что градостроительство связано с существованием множества положительных и отрицательных внешних эффектов. Эти эффекты, как правило, не принимаются во внимание, когда строительство идет исключительно на основе частных стимулов. Поэтому для максимизации функции общественного благосостояния требуется вмешательство государственных органов. В развитых странах оно зачастую осуществляется через собственность на объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (вариант D) [4, с. 293-294]. Такая форма взаимодействия уже может быть классифицирована как государственно-частное партнерство, поскольку государство предоставляет свои ресурсы в обмен на получение общественно значимых выгод. Возможны и другие формы ресурсного вклада со стороны государства при его участии в ГЧП (варианты Е, F, G). Для нахождения оптимального варианта участия в ГЧП в конкретной ситуации каждая из сторон будет использовать свой комплекс показателей. Так как для государства основной целью такого партнерства является обеспечение доступности жилья для большей части населения, то главным критерием отбора проекта будет цена 1 м2. Частные компании будут использовать общепринятые показатели экономической эффективности, такие как прибыльность собственного капитала, чистая прибыль, срок окупаемости инвестиций и др.
Специфика российского рынка жилья проявляется в двух аспектах. Во-первых, земельные ресурсы, необходимые для осуществления строительной деятельности, почти полностью находятся в собственности государства. Второй отличительной особенностью является
исключительно слабая поддержка контрактных обязательств со стороны неформальных институтов [2, с. 104]. Для участников рынка правовая поддержка контрактов связана с высокими временными и денежными издержками. Поэтому государство может взять на себя функцию гаранта выполнения контрактов на строительном рынке. Эта функция государства в нашей таблице классифицирована как административный ресурс.
Таблица не исчерпывает всех форм взаимодействия государства и бизнес-структур. Строительство жилья находится в кризисе [6, с. 27-60]. Для его преодоления нужны как
материальные, так и нематериальные ресурсы, из которых Т.В. Светник особо выделяет менеджмент и культуру потребителя. Для их формирования необходимо расширить границы использования ГЧП за счет активного участия государства в подготовке квалифицированных менеджеров, строго соблюдающих нормы и правила возведения жилья и содействующих возрождению отрасли строительства, и в воспитании грамотного потребителя строительной продукции, которому невозможно продать некачественное и экологически вредное жилье даже при его относительно низкой стоимости [5].
Список использованной литературы
1. Корнеев Д. Как раскачали рынок [Электронный ресурс]. URL: http://www.expert.ru/printissues/ expert/2009/46/kak_raskachali_rynok/.
2. Кубасова Т.И. Методологические основы построения контрактной сети ипотечной сделки // Известия ИГЭА. 2009. № 4 (66). С. 104-108.
3. Носков О. Строительный колосс на глиняных ножках ипотеки / / Эксперт-Сибирь. 2009. № 3. С. 17-19.
4. О'Салливан А. Экономика города. М., 2002.
5. Светник Т.В. Ресурсы для возрождения отрасли строительства // Известия ИГЭА. 2009. № 6 (68). С. 70-75.
6. Светник Т.В. Строительная организация: экономика, управление и планирование. Иркутск, 2008.
Bibliography (transliterated)
1. Korneev D. Kak raskachali rynok [Elektronnyi resurs]. URL: http://www.expert.ru/printissues/ expert/2009/46/kak_raskachali_rynok/.
2. Kubasova T.I. Metodologicheskie osnovy postroeniya contraktnoy seti ipotechnoy sdelki // Izvestiya IGEA.2009. № 4 (66). S. 104-108.
3. Noskov O. Stroitel'nyi koloss na glinyanykh nozhkakh ipoteki // Expert-Sibir'. 2009. № 3. S. 17-19.
4. O'Sallivan A. Economika goroda. M., 2002.
5. Svetnik T.V. Resursy dlya vozrozhdeniya otrasli stroitel'stva // Izvestiya IGEA. 2009. № 6 (68). S. 70-75.
6. Svetnik T.V. Stroitel'naya organizatsiya: economika, upravlenie i planirovanie. Irkutsk, 2008.
