CC BY
171
УДК 347
ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГИСТРАТОРА В ПРОЦЕССЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И СДЕЛОК С НИМ
ORGANIZATIONAL ASPECTS OF THE PUBLIC REGISTER ACTIVITY IN THE SPHERE OF STATE REGISTRATION ON IMMOVABLE PROPERTY
А. В. ДОРКИНА (A. V. DORKINA)
Представлена информация об организационных аспектах деятельности государственного регистратора в сфере государственной регистрации прав на недвижимость.
Ключевые слова: организационные аспекты, государственный регистратор, акты государственного регистратора, недвижимое имущество, процесс государственной регистрации, защита права собственности.
This article contained the information about organizational aspects of the public register activity in the sphere of state registration on immovable property.
Key words: оrganizational aspects, public register, acts of public register, immovable property, process of of the public register activity, protection of property.
Необходимость в охране прав собственников и иных владельцев недвижимого имущества, стремление к минимизации преступности в соответствующей сфере, важность осуществления государственного контроля за совершением сделок, законностью возникновения прав на объекты недвижимости привели к созданию системы государственной регистрации. И если в период Российской империи подобная сфера существовала в упрощенном, недостаточно отрегулированном виде, как «укрепление вещных прав», то в настоящее время она перешла на более высокий правовой уровень.
А. Р. Кирсанов считает: «Сегодня нотариат и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляют несудебную форму защиты гражданских прав и охраняемых законом интересов, судебная система - соответственно судебную форму их защиты» [1].
По мнению Е. М. Тужиловой-Орданс-кой, «государственная регистрация - сама по
себе достаточно надежный способ охраны права на недвижимость» [2].
Представляется, что «центральной фигурой» в органах, осуществляющих государственную регистрацию, является государственный регистратор, поскольку именно он осуществляет от имени государства признание и подтверждение возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Российским законодательством предъявлены определённые требования для назначения на должность государственного регистратора. Так, согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3] (далее - Закон о регистрации), на должность государственных регистраторов назначаются работники органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, - граждане Российской Федерации, прошедшие специальные курсы, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие:
© Доркина А.В., 2012
- высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее чем три года или опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее двух лет;
- либо иное высшее образование и опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем три года.
Хотелось бы обратить внимание на один проблемный аспект, связанный с должностью государственного регистратора. Согласно рассмотренному выше Закону о регистрации существует должность «государственный регистратор». Однако в установленном Общероссийском классификаторе профессий рабочих, должностей служащих и тарифных разрядов [4] (далее - Классификатор), объектами классификации в котором являются профессии рабочих и должности служащих, указание на должность государственного регистратора отсутствует, хотя предназначение Классификатора состоит в том, чтобы отразить наличие всех должностей служащих.
Представляется, что данное противоречие негативно сказывается на правовом статусе государственного регистратора и необходимо внесение в перечень должностей служащих указанного Классификатора этой должности. Юристами учёными и практиками данный вопрос не раз выносился на обсуждение.
Так, совершенно справедливо отмечает А. Р. Кирсанов: «Поскольку внесение тех или иных должностей в Классификатор закрепляет правовой статус служащего, повышает социальную защищенность лиц, занимающих эти должности, и способствует росту престижа профессии, представляется безотлагательным внесение в него должности государственного регистратора. Внесение должностей в Классификатор особенно важно при определении условий и оплаты труда, исчислении стажа работы по юридической профессии, начислении пенсий, а также в других подобных случаях» [5].
Государственный регистратор, выполняя возложенные на него государством функции, должен уметь правильно организовать процесс своей работы, чтобы совершать все необходимые действия качественно и с соблюдением процессуальных сроков.
Государственный регистратор начинает осуществление своих функций по проведению правовой экспертизы и проверке законности сделки после поступления к нему документов, представленных на государственную регистрацию [6].
Общий алгоритм действий, которые должны быть совершены в обязательном порядке государственным регистратором, по мнению автора, состоит из:
- проверки записей в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на объект недвижимого имущества;
- проверки юридической силы правоустанавливающих документов, законности сделки;
- проверки действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но представляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию, и необходимых для осуществления государственной регистрации;
- принятия акта, содержащего решение о государственной регистрации прав, отказе в государственной регистрации прав, прекращении государственной регистрации; однако возможно и принятие промежуточного акта - решения о приостановлении государственной регистрации, в течение действия срока которого возможно направление запросов для устранения причин, препятствующих государственной регистрации;
- передачи дела специалисту для внесения записей в ЕГРП либо внесения записей в ЕГРП лично в случае принятия решения о государственной регистрации;
- подписания свидетельства о государственной регистрации, заверения штампов регистрационной надписи на документах, комплектации документов для выдачи заявителю. В случае отказа в государственной регистрации либо прекращения государственной регистрации производится только комплектация документов для выдачи заявителю без подписания свидетельства о государственной регистрации, заверения штампов регистрационной надписи на документах.
Рассмотрим каждое из указанных действий подробнее.
1. Проверка записей в ЕГРП на объект недвижимого имущества.
Государственный регистратор заказывает бумажный реестр для проверки необходи-
мых сведений об объекте, правах на него, наличия либо отсутствия обременений (ограничений) и прочих данных в тех случаях, когда государственная регистрация прав на соответствующий объект либо сделок с ним уже производилась, т. е. не является первичной [7].
Помимо этого необходимо проверить и электронный носитель ЕГРП, ведь ЕГРП существует как в бумажном варианте, так и в электронной форме. Следует отметить, что приоритет в случае расхождения данных на бумажном и электронном носителях имеет бумажный.
Помимо записей об ограничениях (обременениях) в электронной базе может содержаться информация, которая должна быть принята к сведению, проанализирована государственным регистратором, который исходя из имеющихся данных, может приостановить государственную регистрацию, а затем и отказать в ней.
К такой информации относятся поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию, заявления супруга о несогласии на отчуждение имущества, приобретенного в браке, другим супругом, заявления об отмене доверенности доверителем и проч. Соответствующие данные отражаются в электронной базе и доступны для использования государственным регистратором, который разрешает вопрос о том, относятся ли такие сведения к конкретному делу и препятствуют ли они государственной регистрации.
2. Проверка юридической силы правоустанавливающих документов, законности сделки.
Государственный регистратор при проверке юридической силы правоустанавливающих документов должен произвести целый ряд действий. Он проверяет, соответствуют ли представленные документы требованиям законодательства, наделено ли должностное лицо, издавшее акт, данными полномочиями и иное.
Так, по общему правилу, правоустанавливающие документы представляются на государственную регистрацию в простой письменной форме, а в установленных законодательством случаях они должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями.
Помимо этого правоустанавливающие документы должны иметь надлежащие подписи сторон или определённых законодательством должностных лиц. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, без подчисток, приписок, зачёркнутых слов и иных не оговоренных исправлений, без использования карандаша, а также должны отсутствовать серьёзные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.
В случае представления документов на государственную регистрацию сделки (на основании договора аренды земельного участка, договора дарения жилого дома и т. д.) в обязательном порядке проверяется и соблюдение требования законности её совершения: наличие право- и дееспособности сторон, а также полномочий представителя, при совершении им сделки, указания в сделке всех существенных условий и т. д.
3. Проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но представляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию, и необходимых для осуществления государственной регистрации.
Существенное значение для государственного регистратора при проведении правовой экспертизы имеет не только наличие в деле надлежащим образом оформленных и соответствующих требованиям законодательства правоустанавливающих документов. Предоставляются и другие документы, предусмотренные действующим законодательством, которые необходимы для проведения государственной регистрации: документ об уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями налогового законодательства, документ, подтверждающий полномочие лица представлять интересы физического либо юридического лица в соответствии с требованиями гражданского законодательства и т. д.
Рассмотрим следующий возможный случай. За государственной регистрацией права собственности на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Тюменского района, обращается Иванова Анна Сергеевна.
Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающего
документа, выявляет, что последний был выдан Павловой Анне Сергеевне.
Соответственно, Ивановой Анне Сергеевне необходимо представить для государственной регистрации документ, подтверждающий смену фамилии (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака или иной), поскольку нужно подтвердить, что правоустанавливающий документ принадлежит именно этому заявителю и Иванова Анна Сергеевна и Павлова Анна Сергеевна - это одно и то же лицо. При непредставлении этого документа, хотя и не являющегося правоустанавливающим, в государственной регистрации будет отказано в силу абз. 3 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации (с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо).
4. Принятие акта государственного регистратора.
Следует отметить, что государственную регистрацию можно рассматривать не только с точки зрения буквального понимания в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Всё большее распространение сегодня получает позиция, что государственная регистрация - это, прежде всего, юридическая деятельность.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию, в лице своих должностных лиц в процессе осуществления юридической деятельности издают властные правовые акты.
Данные акты мы можем проклассифицировать следующим образом:
- акты о проведении государственной регистрации;
- акты о приостановлении государственной регистрации;
- акты об отказе в государственной регистрации;
- акты о прекращении государственной регистрации.
Акты о проведении государственной регистрации.
Раскрывая значение акта о проведении государственной регистрации, следует отметить, что государственный регистратор при отсутствии у него оснований для приостанов-
ления государственной регистрации либо отказа в ней осуществляет от имени государства признание и подтверждение возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Под актом в этом случае мы пониманием внесение соответствующей записи в ЕГРП и совершение специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, а также при проведении государственной регистрации возникновения и перехода права - удостоверение посредством свидетельства о государственной регистрации. Государственная регистрация прав считается произведённой со дня внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.
Акты о приостановлении государственной регистрации.
Акт о приостановлении государственной регистрации именуется уведомлением о приостановлении государственной регистрации. Такие акты, в свою очередь, подразделяются на: 1) уведомления о приостановлении государственной регистрации по инициативе заявителя, 2) уведомления о приостановлении государственной регистрации по инициативе государственного регистратора, 3) уведомления о приостановлении государственной регистрации в связи с наложением в течение срока государственной регистрации ареста (запрета), 4) уведомления о приостановлении государственной регистрации в случаях, прямо указанных в Законе о регистрации (например, если одна сторона обратится за прекращением государственной регистрации, а другая - нет, то государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию, поскольку для прекращения государственной регистрации необходимы заявления от всех сторон).
Хотелось бы обратить особое внимание на такую разновидность акта о приостановлении государственной регистрации, как уведомление о приостановлении по инициативе государственного регистратора.
При проведении экспертизы в зависимости от представленных документов и применяемых норм законодательства решается вопрос о возможности государственной регистрации. Орган, осуществляющий регистрацию, при этом должен проявлять особую внимательность, ведь выдача удостоверений
о произведённой государственной регистрации порождает различные правовые последствия. И, следовательно, на соответствующих органах лежит задача недопущения неправомерных действий заявителями в ходе регистрации. Поэтому в процессе регистрации часто имеют место приостановления, реже - отказы.
Так, исходя из п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить об этом заявителя (заявителей), указав основания принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Следует отметить, что на практике возникают случаи, когда после направления уведомления заявителю и получения ответов на запросы вскрываются новые обстоятельства дела и государственному регистратору необходимо известить заявителя о том, какие документы нужно дополнительно представить. Также в силу высокой нагрузки на органы, осуществляющие регистрацию, возникает вероятность невключения в уведомление отдельных необходимых сведений, положений. Законодательство не содержит каких-либо вариантов исправления подобной ситуации. На практике в подобных случаях органы, осуществляющие государственную регистрацию, направляют дополнительные уведомления заявителю.
Мы считаем полезным включение в законодательство норм, касающихся возможности направления дополнительного уведомления о приостановлении. Таким образом,
заявитель будет максимально проинформирован о причинах приостановления, возникших вопросах при регистрации, и сможет скорее устранить причины приостановления.
Акты об отказе в государственной регистрации.
Акт об отказе в государственной регистрации принимается в виде сообщения об отказе в государственной регистрации при наличии оснований, предусмотренных в ст. 20 Закона о регистрации [8].
Наличие у государственного регистратора такого правового средства реагирования, как отказ в государственной регистрации, способствует стабильности и законности оборота недвижимости, предупреждению и пресечению преступных посягательств (и иных правонарушений) на объекты недвижимого имущества и в целом реализации государственных гарантий режима безопасности собственников и иных правообладателей на рынке недвижимости. Соответственно, в процессе проведения правовой экспертизы и проверки законности сделки происходит отсеивание документов с нарушением требований законодательства, поддельных документов. В таких случаях за приостановлением государственной регистрации следует отказ в ней.
Требует пристального внимания изучение вопроса о том, что на данный момент в органах, осуществляющих государственную регистрацию, не сложилось единой практики по ситуациям принятия решения об отказе в государственной регистрации либо проведению её применительно к оспоримым сделкам.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В качестве примеров оспоримой сделки с недвижимым имуществом можно привести: отсутствие согласия супруга на дарение вторым супругом кому-либо недвижимого имущества, нажитого в браке, непредставление на государственную регистрацию документа о крупности сделки, совершённой юридическим лицом, в случаях, прямо предусмотренных законодательством.
В случае непредставления этих документов одни органы, осуществляющие госу-
дарственную регистрацию, отказывают в ней, другие же производят государственную регистрацию, зачастую даже без приостановления. Это подтверждает разночтения, существующие на практике. Позиции судов относительно этого вопроса также расходятся.
Автор согласен с точкой зрения И. Н. Плотниковой, которая поясняет следующее: «Существует мнение, что если сделка является оспоримой, то регистрирующий орган не должен требовать от заявителей документов, подтверждающих отсутствие оснований для признания её недействительной, поскольку она может быть признана оспоримой по заявлению заинтересованного лица, прямо указанного в законе. Такая позиция, на наш взгляд, не является верной, поскольку в законе о регистрации не ставится проведение правовой экспертизы в зависимости от того, является ли сделка ничтожной или оспоримой» [9].
Более того, можно дополнить позицию И. Н. Плотниковой тем, что законодательством предусматривается обязательность наличия соответствующих документов (подтверждающих согласие супруга и т. д.). По мнению автора, в государственной регистрации оспоримых сделок должно быть отказано.
Акты о прекращении государственной регистрации.
Государственный регистратор до внесения записей в ЕГРП либо до принятия решения об отказе при поступлении заявлений сторон о прекращении государственной регистрации составляет акт, именуемый уведомлением о прекращении государственной регистрации. Стороны вправе подать такое заявление без обоснования своего решения. Для проведения процедуры прекращения государственной регистрации должны быть поданы заявления от всех лиц, оформляющих права (переходы прав), сделки, ограничения (обременения) прав с недвижимым имуществом. В случае, если с заявлением о прекращении обратилась одна из сторон, государственная регистрация приостанавливается, а в последующем, при неурегулирова-нии разногласий сторон в проведении государственной регистрации отказывается.
Отличительной особенностью прекращения государственной регистрации по сравнению с отказом в государственной ре-
гистрации служит возврат заявителю половины суммы, уплаченной в виде государственной пошлины. При отказе в государственной регистрации уплаченная государственная пошлина не возвращается. Этот фактор является определяющим, прежде всего, для юридических лиц, оплата государственной пошлины которыми в несколько раз выше, чем по обращениям граждан. В случае когда срок регистрации подходит к завершению и в государственной регистрации скорее всего будет отказано, не редко юридические лица подают заявления на прекращение государственной регистрации.
Согласно определению А. А. Одинцова, «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это единая на всей территории Российской Федерации система записей, содержащих юридически значимую информацию об объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, о правообладателях, о сделках, а также о существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав» [10].
В случае принятия решения о проведении государственной регистрации государственный регистратор передаёт документы специалисту, ответственному за внесение записей в ЕГРП, либо осуществляет внесение записей лично.
Необходимо внимательно проверить информацию на электронном носителе ЕГРП перед внесением соответствующих записей, поскольку на объект в процессе государственной регистрации может быть наложен арест (запрещение), также может поступить «сигнал» об отмене доверенности и другое.
Государственная регистрация - это единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено лишь в судебном порядке. Отсюда вытекает огромная ответственность государственного регистратора за внесение тех или иных записей в ЕГРП.
Свидетельство о государственной регистрации служит удостоверением произведённой государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Примером является свидетельство о государственной регистрации права соб-
ственности гражданина на земельный участок. Свидетельство удостоверяется подписью государственного регистратора и заверяется гербовой печатью. Какие-либо исправления, приписки, подчистки в тексте свидетельства не допускаются.
Государственная регистрация сделок удостоверяется совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Помимо этого, государственный регистратор осуществляет комплектацию документов для выдачи заявителю. В соответствии с требованиями законодательства определённый набор документов остаётся в деле правоустанавливающих документов, другая же их часть выдаётся заявителю.
С учётом изложенного, государственный регистратор должен правильно и с соблюдением всех необходимых действий уметь организовать процесс своей работы. От этого зависят соблюдение сроков государственной регистрации, уровень качества проведенной правовой экспертизы и проверки законности сделки и конечный результат
- законное признание и подтверждение от имени государства возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество либо отказ в государственной регистрации при выявлении и неустранении причин, препятствующих государственной регистрации.
1. Кирсанов А. Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имуще-
ство и сделок с ним в Российской Федерации.
- М. : Ось-89, 2007. - С. 160.
2. Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. - 2006. - № 2. - С. 22.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним : Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997. -№ 30. - Ст. 3594.
4. О принятии и введении в действие Общероссийского классификатора профессий рабочих, должностей служащих и тарифных разрядов ОК 016-94 : Постановление Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 367.
5. Кирсанов А. Р. Указ. соч. - С. 196.
6. В отдельных структурных подразделениях органов, производящих государственную регистрацию, государственный регистратор зачастую также осуществляет приём документов и их выдачу.
7. В случаях когда государственная регистрация по соответствующему объекту проводится впервые, никаких записей по объекту в Едином государственном реестре не имеется.
8. Перечень приведённых в ст. 20 Закона о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации является закрытым.
9. Плотникова И. Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика : сб. ст. / сост. Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. - М. : Ось-89, 2005. - С. 65-66.
10. Одинцов А. А. Государственная регистрация недвижимости : курс лекций. - Тюмень : Изд-во Тюменского государственного университета, 2010. - С. 91.
