CC BY
66
УДК: 343.9
Организационно-правовые особенности регулирования оценки стоимости
имущественного комплекса
Д-р экон. наук, профессор Гончарук О.В. [email protected] Санкт-Петербургский юридический институт 199106, Россия, Санкт-Петербург, ул. Гаванская, д. 3 Лейман Е.Н. [email protected] Национальный исследовательский университет «МЭИ» 111250, Россия, Москва, Красноказарменная ул., 14
В статье обоснована необходимость формирования научно обоснованных стандартов оценки стоимости активов; перечислены функции Международного совета по стандартам оценки; охарактеризованы правовые и организационные институты регулирования процесса оценки стоимости имущественного комплекса в российской практике; дана характеристика Федерального закона «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., регулирующего процесс оценки стоимости имущественного комплекса; показана роль государственных и рыночных механизмов оценки стоимости активов; перечислены причины передачи части функций по регулированию процесса оценки стоимости имущественного комплекса и его отдельных элементов саморегулируемым организациям; приведена краткая характеристика Федеральных стандартов оценки; охарактеризованы причины необходимости учета обычаев делового оборота при оценке стоимости активов; приведена модель системы регулирования процесса оценки стоимости имущественного комплекса; сделан вывод о необходимости участия представителей всех отраслей и сфер экономики в совершенствовании процесса оценки стоимости активов.
Ключевые слова: имущественный комплекс, стандарты оценки, регулирование оценки. DOI: 10.17586/2310-1172-2016-9-4-44-48
Organizational and legal peculiarities of regulation of the valuation
of the property complex
D.Sc., professor Goncharuk O.V. [email protected] St. Petersburg legal institute 199106, Russia, St. Petersburg, Gavanskaya St., 3 Leyman E.N. [email protected] National research university «MEI» 111250, Russia, Moscow, Krasnokazarmennaya St., 14
The article presents organizational and legal institutes of regulation of the valuation of the property complex in Russian practice. The article discusses the need for common assessment standards; the reasons for the prevalence of national legislation in the field of evaluation of the property complex: the characteristic of the Russian legislation in the sphere of valuation of assets; shows the interaction of the state mechanism and market mechanism of regulation of the process of valuation of assets on basis of using of Federal evaluation standards; gives a brief description of existing Federal evaluation standards; shows the model of system of regulation of the valuation of the property complex; makes conclusion about the necessity of participation of representatives of all branches and spheres of economy in the improvement of the process and assessment standards. Keywords: property complex, assessment standards, regulation valuation.
Регулирование оценки стоимости имущественного комплекса обусловлено необходимостью формирования научно обоснованных подходов к обеспечению единообразия учета стоимости активов предприятий и организаций, поскольку она не остается неизменной, и подвержена влиянию как различных факторов, влияющих на стоимость каждого из актив, так и обусловлена изменением связей объектов экономических отношений, что находит отражение в показателях доходности и затрат от эксплуатации активов, и что в итоге отражает необходимость контроля за процессом оценка в целях создания единого нормативного поля, правил, стандартов и требований к результатам оценки.
На данный момент в рамках любой национальной, региональной или локальной экономики в вопросе регулирования института оценки стоимости имущественного комплекса основной акцент приходится на государственные и рыночные механизмы. При этом, несмотря на активный процесс глобализации мирового финансово-экономического пространства, попытки перевести процесс регулирования оценки на международный (наднациональный) уровень не принесли результатов. Так, Международный совет по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee), созданный в 1981 г. и включающий в себя 55 стран, до сих пор не смог сформировать единые методики, стандарты и требования к процессу оценки, и на данный момент главной функцией, которую выполняет Международный совет по стандартам оценки, является достижение согласованности между локальными стандартами оценки при осуществлении международных сделок и транзакций. Кроме этого к полномочиям Совета относится взаимодействие с наднациональными институтами (МВФ, МБРР, ОЭСР ит.д.) по выработке стратегий развития процессов оценки стоимости различных объектов оценки. Таким образом, отсутствие наднационального регулирование обуславливает наличие национальные стандартов и правил оценки (USPAP, TEGoVA, RICS).
Ввиду исторически и экономически сложившихся особенностей национальной экономики российская система регулирования оценочной деятельности носит национальный характер, не применяется в других странах и имеет элементы как государственного, так и частного регулирования. Правовой основой организации оценочной деятельности в России является Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности» в котором указаны параметры регулирования государством института оценки, определены основные положения (предмет, объект, субъект), требования к субъектам (оценщикам), условия верификации и проверки достоверности отчета об оценочной деятельности, получение субъектом [1]. Также в рамках указанного федерального закона определены и основные инструменты государственного регулирования процесса оценки: 1) лицензирование; 2) аттестация; 3) сертификация; 4) стандарты оценки [1].
Следует отметить, что в российской системе регулирования оценочной деятельности существенная роль отведена Федеральным стандартам оценки (ФСО), которые представляют собой требования к отдельным элементам оценочной деятельности, принципам и объектам оценки и/или вносят дополнительные требования при особенных целей оценки (оценка кадастровой стоимости, оценка для целей залога).
На 01.12.2016 г. в Российской Федерации применяются 11 ФСО, которые разделяются по объекту регулирования (табл. 1) и которые утверждены соответствующими приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.
Роль и место Федеральных стандартов оценки подробно регламентированы в федеральном законе № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности» [1]. Вместе с тем, в связи с тем, что, согласно указанному закону, ФСО разрабатываются Национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в Совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки [1], механизм регулирования стандартов оценки в специальной литературе позиционируется как рыночный механизм [см. 13, 14].
Роль и место Федеральных стандартов оценки подробно регламентированы в федеральном законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» [1]. Вместе с тем, в связи с тем, что, согласно указанному закону, ФСО разрабатываются Национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в Совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки [1], механизм регулирования стандартов оценки в специальной литературе позиционируется как рыночный механизм [см. 13, 14]. Причинами передачи части функций регулирования процесса оценки саморегулируемым организациям являются:
1) необходимость наиболее оперативного отражения вновь возникающих факторов экономических отношений при формировании отчета об оценочной деятельности;
2) учет действующих практик, нововведений и тенденций при развитии системы регулирования института оценки, определении критериев для подтверждения квалификации субъекта оценки;
3) включение рыночных институтов в процесс влияния на государство как на участника экономический отношений как собственника активов, подлежащих оценке;
4) учет, сохранение и развитие деловых норм и обычаев в оценочной деятельности;
5) снижение нагрузки на государственные институты.
Отдельно стоит отметить деловые нормы и обычаи, которые, с одной стороны, не закреплены в действующем законодательстве и стандартах, но при этом оказывают значительное влияние на процесс оценки, конечный результат и прочие элементы процесса оценочной деятельности (например, сроки). Примерами деловых норм и обычаев при совершении процесса оценки являются такие факты как:
1) Предварительное согласование результата оценки (итоговой стоимости объекта) со всеми пользователями отчета (заказчиком, кредитной организацией, страховой организацией и т.д.), что снижает объективность и непредвзятость оценочной компании (в целях сохранения деловых контактов/заказов).
2) Отчет номинально сформирован оценщиком, имеющим квалификационный аттестат, но де факто формирование и составление отчета об оценке было в целях экономии поручено и выполнено специалистом, не имеющим соответствующих знаний и как следствие, не имеющего квалификационного аттестата.
3) Существенное расхождение в оценке между рыночными стоимостями в случае, если объект применяется как объект залога или имеется заинтересованное лицо на его приобретение и т.д. (некорректное применение принципов и методов оценки).
Таблица 1
Характеристика Федеральных стандартов оценки
№ ФСО Название стандарта Нормативный акт, утвердивший стандарт Применение
ФСО №1 Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297 Постоянно, вне зависимости от содержания оценки
ФСО №2 Цель оценки и виды стоимости Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298 Постоянно, вне зависимости от содержания оценки
ФСО №3 Требования к отчету об оценке Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299 Постоянно, вне зависимости от содержания оценки
ФСО №4 Определение кадастровой стоимости Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 Применяется в зависимости от целей оценки
ФСО №5 Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 Постоянно, вне зависимости от содержания оценки
ФСО №6 Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков Приказ Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628 Постоянно, вне зависимости от содержания оценки
ФСО №7 Оценка недвижимости Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611 Применяется в зависимости от объекта оценки
ФСО №8 Оценка бизнеса Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 326 Применяется в зависимости от объекта оценки
ФСО №9 Оценка для целей залога Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 327 Применяется в зависимости от целей оценки
ФСО №10 Оценка стоимости машин и оборудования Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 328 Применяется в зависимости от объекта оценки
ФСО №11 Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности Приказ Минэкономразвития РФ от 22.06.2015 N 385 Применяется в зависимости от объекта оценки
Составлено автором по: [2-12, 15].
Таким образом, в рамках отечественной системы регулирования процесса оценки можно выделить две формы регулирования: государственное регулирование оценочной деятельности и частное регулирование [2, 3]. Каждая из форм имеет свои инструменты регулирования, что определяет особенности организационно-правового обеспечения процесса оценки стоимости активов или их отдельных элементов (рис. 1).
В свою очередь, двумя элементами, в рамках которых происходит основное развитие процесса регулирования деятельности, являются:
- методические требования и стандарты оценки;
- требования к профессиональным и морально-этическим качествам субъекта оценки.
Рис. 1. Система регулирования процесса оценки
Но, при этом, для обеспечения развития института оценки стоимости имущественного комплекса и его элементов необходимо вовлечение представителей всех отраслей и секторов экономики в процесс совершенствования оценочной деятельности в рамках экспертных сообществ, открытых правительств субъектов федерации, общественных слушаний, что позволит существенно повысить роль оценки стоимости имущественного комплекса в управлении предприятиями и организациями.
Литература
1. Рябова Н.В. Оценка недвижимого имущества в российской федерации: институционально-правовой аспект // Государственное и муниципальное управление // Ученые записки СКАГС. 2015. № 2. С. 153-158.
2. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости бизнеса: Учебник. - М.: Юрайт, 2014. - 411 с. - С. 40.
3. Салтыков А.П. Исторический опыт оценочной деятельности России как основа организации системы оценки объектов недвижимости // Молодой ученый. 2010. Т. 1. № 1-2. С. 256-259.
4. Косорукова И.В., Родин А.Ю. Оценка стоимости имущества для целей налогообложения за рубежом и в России: сравнительный анализ // Финансы и кредит. 2013. № 9(537). - С. 34-38.
5. Малахов Р.Г., Малахов Д.Г. Комплексы имущества: особенности применения подходов при оценке рыночной стоимости // Проблемы современной экономики. 2015. № 3 (55). С. 272-276.
6. Лукьянцев Ю.М. Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлечения источников // Проблемы экономики. 2014. № 2 (60). С. 93-94.
7. Лобанова Е.И. Проблемы оценки стоимости имущества для целей залога // ИНТЕРЭКСПО Гео-Сибирь. 2014. Т.1. № 3. С. 231-235.
8. Артеменков А.И. Сравнительный анализ требований к оценке залогов различных категорий недвижимого имущества, предусматриваемых основными существующими стандартами оценки (ФСО 2015, МСО 2011/2013, ЕСО 2012*) // Вопросы оценки. 2016. № 1(83). С. 47-64.
9. Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
10. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_126896/
References
1. Ryabova N. V. Assessment of real estate in the Russian Fédération: institutional and legal aspect//Public and municipal administration // Scientific notes of SKAGS. 2015. No. 2. P. 153-158.
2. Kasyanenko T. G., Makhovikov G. A. Business estimation of cost: Textbook. - M.: Юрайт, 2014. - 411 p. - P. 40.
3. Saltykov A. P. Historical experience of estimated activity of Russia as basis of the organization of system of assessment of real estate objects // Young scientist. 2010. T. 1. No. 1-2. P. 256-259.
4. Kosorukova I. V., Rodin A. Yu. Estimation of cost of property for the taxation abroad and in Russia: comparative analysis // Finance and credit. 2013. No. 9(537). P. 34-38.
5. Malakhov R.G., Malakhov D.G. Property complexes: features of application of approaches at assessment of market value // Problem of modern economy. 2015. No. 3 (55). P. 272-276.
6. Lukyantsev Yu. M. Theoretical and methodological justification of approaches to assessment of property, capital and attraction of sources // Economy problems. 2014. No. 2 (60). P. 93-94.
7. Lobanova E. I. Problems of estimation of cost of property for pledge // INTEREKSPO Geo-Siberia. 2014. T.1. No. 3. P. 231-235.
8. Artemenkov A.I. The comparative analysis of requirements to assessment of guarantees of various categories of real estate provided by the main existing standards of assessment (the FSO 2015, MSO 2011/2013, ESO 2012 *)//assessment Questions. 2016. No. 1(83). Page 47-64.
9. The federal law of 29.07.1998 No. 135-FZ «About estimated activity».
10. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_126896/
Статья поступила в редакцию 16.11.2016 г.
