Опыт применения средств архитектуры в современных инвестиционных проектах в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 711.2+721.012:001.8

РЫБАКОВ ВАСИЛИЙ НИКОЛАЕВИЧ, аспирант, mail@archnuvo. ru

Томский государственный архитектурно-строительный университет, 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2

ОПЫТ ПРИМЕНЕНИЯ СРЕДСТВ АРХИТЕКТУРЫ В СОВРЕМЕННЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТАХ В РОССИИ

В статье рассматриваются опыт и формы взаимодействия архитекторов с инвесторами в современной России. Определяются цели и задачи создания архитектурноинвестиционных проектов. На основе практических материалов систематизируются основные методики и алгоритмы совместной работы участников инвестиционностроительного комплекса в целом и выявляются направления развития, оптимизации и применения данного вида проектирования, в частности.

Ключевые слова: архитектурно-инвестиционный проект (АИП), инвестиционно-строительный комплекс (ИСК), трехмерная визуализация, методика разработки АИП.

RYBAKOV, VASILIYNICKOLAYEVICH, P.G., mail@archnuvo. ru

Tomsk State University of Architecture and Building,

2 Solyanaya sq., Tomsk, 634003, Russia

OPPORTUNITIES OF ARCHITECTURE IN MODERN INVESTMENT PROJECTS IN RUSSIA

The article examines the experience and forms of interaction between architects and investors in Russia today. The purposes and problems of creating the architecture-investment projects are defined. On the basis of practical materials the basic techniques and algorithms for the joint work of members of the investment-construction complex as a whole are systematized. The directions of the development, optimization and application of the given kind of designing are revealed.

Keywords: architecturally-investment project (AIP), investment-building complex (IBC), three-dimensional visualization, technique of AIP development.

В современной отечественной и зарубежной практике создание инвестиционных проектов в строительстве неразрывно связано с взаимодействием архитекторов и инвесторов. Без точной трехмерной визуализации или «грубых» эскизов не обходится ни одно публичное упоминание о планах застройки или освоения территории. Можно отметить, что, чем выше значение объекта строительства, тем выше качество представляемого визуального материала. Такое «начало» проекта стало привычным и общепринятым явлением. Но нет его четкого описания и систематизации. Наиболее часто упоминаемые термины «эскиз», «градостроительное обоснование», «инвестиционный проект» можно обобщить в термин «архитектурно-инвестиционный проект».

© В.Н. Рыбаков, 2011

Как правило, инициатором разработки архитектурно-инвестиционных проектов является частный (юридическое или физическое лицо) или государственный собственник земельного участка. Разработка проекта сопровождается привлечением специалистов в области архитектуры, экономики, менеджмента и т. д. Сегодня существует множество компаний, осуществляющих комплексное управление процессом проектирования, инвестирования, строительства и реализации объектов недвижимости. Комплексный подход является наивысшей точкой развития современного инвестиционно-строительного комплекса (далее ИСК) [2]. В виде рекламы предлагаются услуги по управлению, сопровождению и оценке инвестиционных проектов.

Прообразом современных форм привлечения инвестиций и бизнес-планов в области проектирования и строительства является стадия техникоэкономического обоснования (далее ТЭО), созданная в СССР. «ТЭО проектных градостроительных решений включало определение основных характеристик перспективного развития градообразующей базы города, а также оценку и выбор экономически эффективных планировочных решений в области жилищного, культурно-бытового и коммунального строительства, обеспечение их комплексности» [1]. Сложная система разработки включала 6 основных этапов от «определения целей» до «разработки мероприятий реализации». Плановая экономика требовала точных измерений экономического эффекта. Выбор решения равнялся эффективности, помноженной на вероятность и деленной на затраты. Тем не менее учитывалось, что значительная часть характеристик развития города не поддается количественному анализу, а имеет качественный характер. Системному анализу способствовал прогноз ресурсов, который, в свою очередь, в отличие от современного, в то время имел рыночную инертность.

Современные условия требуют переосмысления, безусловно, прогрессивных для своего времени методов, заложенных в ТЭО. Для привлечения средств необходимо, как правило, иметь четко и, по возможности, сжато сформулированное предложение. Архитектурно-инвестицонный проект может стать новой формой взамен стадии ТЭО. Основными задачами предварительных градостроительных проработок остаются:

- выявление и анализ градостроительных проблем;

- поиски вариантов застройки (эскиз планировки);

- обоснование экономической эффективности.

Конечной целью всех инвестиционных проектов и программ является привлечение денежных средств для реализации объекта строительства. При решении основной задачи может выполняться ряд вспомогательных, например:

1. Архитектурные:

- эскиз проекта планировки;

- эскиз визуальной среды;

- подсчет основных технико-экономических показателей.

2. Инвестиционные:

- расчет объема инвестиций;

- расчет сроков реализации;

- определение очередности строительства.

Выполнение вспомогательных задач зависит от полноты и глубины проработки проекта.

В состав проекта входят две основные, взаимно дополняющие части: архитектурная и инвестиционная (рис. 1-6). Анализируя современный отечественный опыт, можно условно выявить основные виды архитектурноинвестиционных проектов в зависимости от степени проработки и их состава. Самые «примитивные» имеют в составе «грубый» иллюстративный материал и общий объем инвестиций. Такие проекты служат скорее для привлечения средств в проектирование. Материал раскрывает общую идею и направление развития будущего проекта, дает общее представление инвестору о резервах земельного участка, его формах собственности и возможной доле участия в проекте.

Инвестиционный проект: Жилищный комплекс «Обской бульвар», г. Барнаул

Состав: эскизный проект, ТЭП, объем инвестиций, описание инфраструктуры

Основные показатели: площадь участка застройки - 28,5 га, в том числе: жилые кварталы - 17,6 га, улицы и бульвары -10,9 га. Общая площадь жилых помещений - 179,1 тыс. м2

Объем инвестиций: 144,4 млн евро

Инициатор проекта: Муниципальное унитарное предприятие «Барнаулкапстрой», г. Барнаул

Проектировщик: МУП «Барнаулкапстрой»

Рис. 1. Жилищный комплекс, г. Барнаул

Инвестиционный проект: Малоэтажный минипоселок «Таун-хаус» с объектами социально-бытового и культурноразвлекательного назначения, г. Барнаул

Состав: эскизный проект, ТЭП, объем инвестиций, описание инфраструктуры

Основные показатели: площадь участка застройки - 5,0 га. 15 двух- и трехэтажных жилых домовсо встроенными гаражами, общей площадью 25,0 тыс. м2

Инициатор проекта: Муниципальное унитарное предприятие «Барнаулкапстрой», г. Барнаул

Проектировщик: МУП «Барнаулкапстрой»

Рис. 2. Малоэтажный минипоселок, г. Барнаул

Инвестиционный проект: Многофункциональный офисноделовой центр «Красногорье-Сити» в г. Красногорске (Московская обл.)

Состав: эскизный проект, ТЭП, объем инвестиций, описание инфраструктуры

Основные показатели: площадь участка - 13 га Площадь комплекса - 450 000 тыс. м2 Начало проекта: 2008 г.

Объем инвестиций: не указано

Инициатор проекта: девелопер и застройщик «СУ-155» Проектировщик: немецкое архитектурное бюро НРР

Рис. 3. Многофункциональный офисно-деловой центр, г. Красногорск

Инвестиционный проект: Жилой комплекс смешанной застройки «Возрождение» в Лотошинском районе, Московская область

Состав: ТЭП и прогноз коммерческой эффективности проекта, оптимизация ТЭП, эскизный проект

Основные показатели: площадь участка - 8 га Площадь комплекса - 60 000 тыс. м2 Начало проекта: 2008 г.

Объем инвестиций: не указано

Инициатор проекта: ЗАО «Трасса М-С»

Проектировщик: не указано

Рис. 4. Жилищный комплекс, г. Барнаул

Инвестиционный проект: Гостинично-развлекательный комплекс у Египетских ворот, Россия, Санкт-Петербург, Пушкин (Царское Село) в черте города

Состав: ТЭП и прогноз коммерческой эффективности проекта, оптимизация ТЭП, эскизный проект

Основные показатели: срок окупаемости 6-8 лет. Расчетная доходность проекта 1,5 млн долларов США в год

Объем инвестиций: 10-12 млн долларов США

Инициатор проекта: ООО «САНД»

Проектировщик: не указано

Рис. 5. Гостинично-развлекательный комплекс, г. Санкт-Петербург

Инвестиционный проект: Многофункциональный Международный бизнес-парк «Шушары», Россия, Санкт-Петербург, Пушкин (Царское Село)

Состав: ТЭП и прогноз коммерческой эффективности проекта, оптимизация ТЭП, эскизный проект

Основные показатели: рентабельность проекта не менее 18 %. Срок окупаемости коммерческих зданий - 7 лет. Для жилых зданий срок возврата затрат составляет менее периода стр-ва. Потребность в инвестировании стр. жилья 30 % от стоимости стр. жилых домов

Объем инвестиций: 375,9 млн долларов США

Инициатор проекта: ООО «СТРОЙСВЕТ»

Проектировщик: не указано

Рис. 6. Многофункциональный Международный бизнес-парк, г. Санкт-Петербург

Более распространенная форма подачи материала основывается на проекте планировки или его эскизе. Точные данные об общей площади помещений, площадок и прочих показателях, их назначении дают возможность составить предварительные укрупненные сметы. Эти данные, в свою очередь, позволяют определить цели инвестирования, например:

- в инфраструктуру;

- инженерные коммуникации;

- дороги;

- в жилые здания;

- в предприятия обслуживания населения;

- в производственные помещения [3].

Инвестор получает возможность полного или выборочного финансирования проекта. Становится очевидным возможность участия государства в развитии инфраструктуры как одной из форм «частно-государственного партнерства».

Самый «развитой» вид инвестиционного проекта выполняется под руководством и в сопровождении консалтинговых компаний. Преимущество таких проектов в том, что их разработчики ставят своей целью достижение результата посредством привлечения необходимых специалистов.

Упорядочение работы в области АИП, определение их роли и места в системе разработки градостроительной документации позволят более четко и объективно оценивать результаты такой деятельности. Методика разработки АИП (рис. 7) фрагментарно отражает существующий процесс и в целом предлагаемую систему интеграции АИП в процесс проектирования, инвестирования и строительства. Возможность более тесного сотрудничества на новом уровне отношений в рамках совместного выполнения проекта поможет инвесторам, архитекторам и представителям исполнительной власти находить компромиссы и инновационные решения в области архитектуры, строительства и управления городским хозяйством.

СОБСТВЕННИК СОБСТВЕННИК

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ ГОС. СОБСТВЕННОСТЬ

СПЕЦИАЛИСТЫ ------ ------

КОЛЛЕКТИВЫ СПЕЦИАЛИСТОВ УЗКИХ ОБЛАСТЕЙ

КОНСАЛТИНГОВАЯ

КОМПАНИЯ

<|> ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПРОЕКТ ^ о

ЦЕЛИ РАЗРАБОТКИ

й ФИНАНСИРОВАНИЕ (ПРИОРИТЕТНАЯ ЦЕЛЬ)

2 СОЗДАНИЕ ЧАСТНО-ГОСУДАРСТВЕННОГО ПАРТНЕРСТВА

СО АРХИТЕКТУРНЫЙ ЭСКИЗ

ОСНОВНЫЕ ВИДЫ СОСТАВОВ ПРОЕКТОВ

і КОМПЛЕКСНЫЙ ПРОЕКТ ПОД РУКОВОДСТВОМ КОНСАЛТИНГОВОЙ КОМПАНИИ

2 ЭСКИЗНЫЙ АРХИТЕКТУРНЫЙ И ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТЫ

СО ИЛЛЮСТРАТИВНЫЙ МАТЕРИАЛ, ПОДКРЕПЛЕННЫЙ ОБЪЕМОМ ИНВЕСТИЦИЙ

ФИНАНСИРОВАНИЕ

£

РАБОЧИЙ ПРОЕКТ *

СТРОИТЕЛЬСТВО

1

ПОЛУЧЕНИЕ ПРИБЫЛИ

Рис. 7. Методика разработки инвестиционных проектов с применением средств архитектуры (на основе современного отечественного опыта)

Библиографический список

1. Справочник проектировщика. Градостроительство / под общей ред. проф. В.Н. Белоусова. - М. : Стройиздат, 1978. - 82 с.

2. Симионов, Ю.Ф. Экономика градостроительства / Ю.Ф. Симионов, Н.Н. Титомиров. -М. : Изд-во МарТ ИКЦ, 2003. - 382 с.

3. Малоян, Г.А. Основы градостроительства / Г.А. Малоян. - М. : Изд-во АСВ, 2004. -

120 с.