Оптимизация процесса комплексной модернизации жилищного фонда Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

Оптимизация процесса комплексной модернизации жилищного фонда

С.Х. Байрамуков, З.Н. Долаева Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия, Черкесск

Аннотация: проанализирована структура и содержание жилищного фонда. Введено более абстрактное и обширное понимание понятия модернизации как комплексного развития жилой недвижимости. Приведена многокритериальная математическая модель оптимизации процесса комплексной модернизации с требуемой адекватностью. Ключевые слова: комплексная модернизация, воспроизводство, реконструкция, санация, жилищный фонд, оптимизация.

В настоящее время в условиях экономического кризиса проблема обновления жилищного фонда приобретает более острый характер. Для организации методологической платформы решения проблем жилищной сферы является необходимым использование численных методов и современных средств компьютерных технологий, что дает возможность с определенной погрешностью оптимизировать процесс ее модернизации. В практической деятельности органов управления этой сферой в основном используются различные неформализованные алгоритмы типа экспертных оценок, или простейшие математические модели. [1, 2]

Одним из наиболее эффективных способов решения этой проблемы является возможность наиболее адекватного представления структуры и содержания жилищного фонда. На рисунке 1 представлено структурное содержание жилищного фонда.

Рис.1. - Схема структурного содержания жилищного фонда

Использование методов математического планирования в исследуемом процессе заключается в применении комплекса методик для нахождения экстремальных значений отображения, аргументы которой определенным образом ограничены. Жилищный фонд будет рассматриваться как динамическая система, состоящая из ряда подсистем (рис. 1). [1,2,3]

Исследовав темпы роста и развития в целом жилищного фонда, мы пришли к выводу, что необходимо развивать методы стратегического планирования деятельности всей сферы с целью наиболее эффективного управления. На примере Карачаево-Черкесской республики проанализированы объёмы вводимых в действие жилых объектов и темпы роста относительно других периодов за последние 10 лет (показано в таблице №1). [4]

Таблица №1

Ввод в действие жилых домов в Карачаево-Черкесской республике

Год Тыс. кв. метров общей площади Темп роста, в % к :

предыдущему периоду 1956 году

Всего в том числе населением за счет собственных или заемных средств всего в том числе населением за счет собственны х или заемных средств всего в том числе населением за счет собственны х или заемных средств

2003 75,3 60,1 150,0 133,2 113,4 96,8

2004 66,4 58,6 88,1 97,6 99,9 94,5

2005 68,5 62,8 103,1 107,1 103,0 101,2

2006 63,2 50,8 92,3 80,8 95,1 81,8

2007 62,0 46,7 98,1 92,1 93,3 75,3

2008 80,6 57,1 130,0 122,1 121,3 91,9

2009 92,9 65,1 115,3 114,1 139,9 104,9

2010 95,5 82,5 102,8 126,7 143,8 132,9

2011 90,1 57,8 94,3 70,1 135,6 93,2

2012 70,2 56,0 77,9 96,8 105,6 90,2

2013 82,4 68,6 117,5 122,4 124,1 110,4

N

В заданных условиях для оптимизации процесса модернизации нами предлагается использование следующей математической модели.

В качестве целевой функции описания процесса оптимизации Ь(Х) примем объем, активно используемого жилищного фонда в ^году. Этот выбор сделан в связи с тем, что администрацией различных субъектов РФ преследуется цель повышения показателя доступности жилищного фонда для удовлетворения жилищных потребностей населения.

ЦХ) = N + Мх^ ^ тах,

/=1

где N - общий объем нового строительства объектов, м2;

М - общий объем жилищного фонда, прошедшие комплексную модернизацию, м2;

хи - объемы жилищного фонда, которые переданы под нежилые помещения, м2;

п, пм , пп и все в последующем п^) - количество типов соответствующих видов жилых зданий. [3,5,6]

П Псоц Птд пн

N = £ х„ +Х хТ хинд + £ х,

/ =1 /=1 /=1 /=1

где хit - объемы нового строительства индивидуального жилья, м2;

х,соц - объемы нового строительства жилья социального назначения, м2;

хitинд - объемы нового строительства индивидуального жилья при привлечении государственных денежных средств отдельным категориям граждан страны, м2;

хйн - объемы нового жилья введенного в эксплуатацию в предшествующем плановому году, м2.

псан ПР пс

М = £х!Т +1 хр -£хс,

/=1 /=1 /=1

п

N

х/ан - объемы санируемого жилищного фонда, м ; х/ - объемы реконструируемого жилищного фонда, м2; х/ - объемы жилищного фонда на снос, м2. [3,7]

Условия, налагаемые на переменные задачи, представим в виде системы неравенств и уравнений. Ограничения:

х, > 0

х;г > 0

,соц "Н инд

4нд > о хн > о хг > о

х р > 0

хс > 0 хп > 0

н

Е хнн < ^н ¡=1 п

Г1сан

Е хсан < г;

¡=1

пр

Е х р < Г?

¡=1 пс

¡=1 пп

Е хп < ^п.

¡=1

Сущность приведенных ограничений заключается в том, что все рассматриваемые объемы должны быть неотрицательными и не превышать соответствующих объемов в 1-ом году или периоде. [7,8]

Исследовав различные подходы к оценке величины инвестиций в строительство и в другие виды воспроизводства, формализуем ряд ограничений:

п

Е с „ х (1 - Рр) X хи < К,

¡=1

соц

Е/^1СОЦ соц ^ ттсоц

с а хр < Кр

¡=1

п

Е

¡=1

( ¡дж X Дср X К') + 5,

ср

К х Н

пм пр

Е сан*г +Е с р х; < К■

.. инд ^ тгинд Х ХР < К Р

¡=1

¡=1

2

где Cit -средняя рыночная стоимость 1 м на рынке недвижимости,

руб.;

Pit - планируемый удельная величина рентабельности строительства жилья, руб /м2;

Kt - планируемые капитальные вложения в t- м году, руб.

С,соц - стоимость 1 м2 строительства жилья социального назначения;

КГц - планируемые капитальные вложения в строительство социального жилья в t- м году, руб.;

1дж - индекс доступности жилья;

Дср - годовой средний денежный доход граждан;

К- количество членов семьи;

К' - количество членов семьи получающих доход;

S^ - средняя величина субсидий на приобретение жилья;

Н - норма предоставления общей площади жилого помещения;

Кжд - планируемые капитальные вложения в строительство жилья для отдельных категорий граждан в t- м году;

С,сан - затраты на санацию 1 м2 жилья;

С/ - затраты на ремонт и реконструкцию 1 м2 жилья;

КМ

t - планируемые капитальные вложения в комплексную модернизацию мероприятия в t- м году, руб. [9,10]

Таким образом, производя анализ состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, а также учитывая нормативные комфортные условия проживания и уровень его доступности, нами предложена математическая модель оптимизации процесса комплексной модернизации с ограничениями по финансированию.

Литература

1. Байрамуков С.Х., Долаева З.Н. Комплексный подход к проблеме модернизации жилищного фонда // Инженерный вестник Дона, 2013, №4. -URL: ivdon.ru/magazine/archive/n4y2013/2048/.

2. Горбанева, Е. П. Формы воспроизводства объектов жилой недвижимости// Научное издание. «Университетский отраслевой комплекс: проблемы и перспективы развития строительного образования и науки», -Воронеж, 2006. С. 195-200.

3. Березин О.А. Методические основы совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных условиях (на примере Санкт-Петербурга) / Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб., 2002. 152 с.

4. Жилищный фонд Карачаево-Черкесской республики в 2013 году/ Статистический бюллетень, Черкесск, 2014. 15 с.

5. Мешечек В.В., Ройтман А.Г. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилых зданий. М.: Стройиздат, 1987. 241 с.

6. Прокопишин А.П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда. М., 1990. 224 с.

7. Шеина С.Г. Стратегическое управление техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования: Монография. / Ростов-на-Дону: РГСУ, 2008. 196 с.

8. Торгаян Е.Е. Моделирование структуры воспроизводства жилищного фонда// Инженерный вестник Дона, 2012, №3. - URL: ivdon.ru/magazine/archive/n3y2012/1020/.

9. Веllman R., ^laba R. Dynamic Programming and Statistical Communication Theory, Proc. Nat. Acad. Sci. USA, vol. 43, 1957, pp. 749-751.

10. Payne G., Majale M. The urban housing manual. / London: Earthscan, 2004. 134 p.

References

1. Bairamukov S. H., Dolaeva Z. N. Inzenernyj vestnik Dona (Rus), 2013, №4 URL: ivdon.ru/magazine/archive/n4y2013/2048/.

2. Gorbaneva, E. P. Nauchnoe izdanie. Universitetskij otraslevoj kompleks: problemy i perspektivy razvitija stroitel'nogo obrazovanija i nauki [Scientific publication. "University-industry complex: problems and prospects of development of the construction of education and science"]. Voronezh, 2006, pp. 195-200.

3. Berezin O.A. Metodicheskie osnovy sovershenstvovanija struktury vosproizvodstva zhilishhnogo fonda krupnogo goroda v sovremennyh uslovijah (na primere Sankt-Peterburga) [Methodological basis for the improvement of the reproduction of the housing stock major cities in modern conditions (on the example of St. Petersburg)] / Dissertacija na soiskanie uchenoj stepeni kandidata jekonomicheskih nauk. St. Petersburg, 2002. 152 p.

4. Zhilishhnyj fond Karachaevo-Cherkesskoj respubliki v 2013 godu/ Statisticheskij bjulleten'. Cherkessk, 2014. 15 p.

5. Meshechek V.V., Rojtman A.G. Kapital'nyj remont, modernizacija i rekonstrukcija zhilyh zdanij. [Repair, modernization and reconstruction of residential buildings]. Moscow: Strojizdat, 1987. 241 p.

6. Prokopishin A.P. Jekonomicheskaja jeffektivnost' rekonstrukcii zhilishhnogo fonda. [Reconstructing economic efficiency of the housing stock]. Moscow, 1990. 224 p.

7. Sheina S.G. Strategicheskoe upravlenie tehnicheskim sostojaniem zhilishhnogo fonda municipal'nogo obrazovanija: Monografija. [Strategic management of technical condition of the housing stock of the municipality]. Rostov-na-Donu: RGSU, 2008. 196 p.

8. Torgayan E.E. Inzenernyj vestnik Dona (Rus), 2012, №3 URL: ivdon.ru/magazine/archive/n3y2012/1020/.

9. Bellman R., Kalaba R. Dynamic Programming and Statistical Communication Theory, Proc. Nat. Acad. Sci. USA, vol. 43, 1957, pp. 749-751.

10. Payne G., Majale M. The urban housing manual. / London: Earthscan, 2004. - 134 p.