Оптимизация организационно-технологических решений по ремонту жилых зданий на стадии предпроектной подготовки Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

ТЕХНОЛОГИЯ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

УДК 69.059.2

Е.А. ЖОЛОБОВА, аспирант,

РГСУ, Ростов-на-Дону

ОПТИМИЗАЦИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ ПО РЕМОНТУ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ НА СТАДИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ

Оптимизация организационно-технологических решений по ремонту жилых зданий на стадии предпроектной подготовки заключается в определении оптимальных объемов, методов, сроков начала и последовательности ремонта конструктивных элементов. Для решения таких задач определены универсальные критерии, комплексно оценивающие организационно-технологические решения, и разработана автоматизированная информационно-аналитическая система для обработки исходных данных.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда [1] предусмотрено периодическое выполнение ремонтов для устранения накопившихся повреждений и поддержания в исправном состоянии конструктивных элементов зданий. Выделяемые на это финансовые средства нередко используются неэффективно, поскольку весьма трудно определить, когда, каким методом и в каком объеме поврежденные элементы здания целесообразно ремонтировать.

Многолетней практикой эксплуатации жилищного фонда давно уже доказано, что принятие решений о ремонте жилых зданий должно основываться на всестороннем анализе технического состояния их конструктивных элементов, финансовых возможностей владельца здания, производственных и погодных условий в период ремонтных работ.

Для сбора и обработки информации о техническом состоянии жилых зданий, необходимой для обоснования решения об их ремонте, нами разработана и внедрена в Ростове-на-Дону автоматизированная информационноаналитическая система учета технического состояния жилищного фонда [2], которая решает следующие задачи:

- ведет учет технического состояния неограниченного количества зданий по 25 основным конструктивным элементам;

- выполняет подсчет стоимости необходимого ремонта конструктивных элементов и здания в целом, а также вычисляет денежную оценку их изношенности;

© Е.А. Жолобова, 2007

- определяет стоимостное выражение морального износа здания, то есть затраты, необходимые на реконструкцию здания (без учета затрат на его ремонт);

- вычисляет восстановительную и фактическую стоимости здания по укрупненным показателям;

- сигнализирует о наличии в здании опасности обрушения конструктивных элементов;

- анализирует введенную информацию о техническом состоянии каждого здания, дает комплексную оценку его технического состояния, учитывающую одновременно группу здания по капитальности, а также его моральный и физический износ;

- выдает краткое заключение (резюме) о целесообразности выполнения того или иного вида его ремонта;

- группирует здания в списки по любой величине физического износа каждого из конструктивных элементов.

Вместе с тем, как отмечалось выше, комплексное решение задачи оптимизации организационно-технологических решений по ремонту жилых зданий невозможно без учета и других факторов, например таких, как условия эксплуатации ремонтируемого конструктивного элемента, эффективность методов ремонта, параметры необходимого оборудования и условия производства ремонтных работ.

Анализ принимаемых организационно-технологических решений на стадии предпроектной подготовки жилого здания к ремонту показывает, что чаще всего возникают следующие типы оптимизационных задач:

- определение наиболее выгодного срока начала ремонта здания;

- выявление оптимальной очередности ремонта конструктивных элементов группы зданий;

- определение оптимального объема ремонтных работ;

- выбор наиболее рационального метода ремонта конструктивного элемента.

Количество возможных задач, относящихся к каждому из указанных их типов, равно между собой и определяется многообразием конструктивных элементов жилого здания, включая строительные конструкции (фундаменты, стены, кровли, отмостки и т. д.) и системы инженерного оборудования (внутренний водопровод и канализация, отопление, лифты и т. д.).

Из-за отсутствия специальных методик по оптимизации объемов, сроков и периодичности, а также методов ремонта конструктивных элементов жилых зданий принятие организационно-технологических решений, как правило, производится интуитивно, и, в лучшем случае, опираясь на опыт наиболее квалифицированных работников. Поэтому эффективность распределения и использования средств на ремонт зданий чаще всего оказывается невысокой, а техническое состояние жилищного фонда в целом продолжает ухудшаться.

Проблема поиска оптимальных организационно-технологических решений по ремонту жилых зданий в настоящее время становится особенно актуальной, так как население, некогда равнодушно относившееся к расходованию средств на их ремонт, оказавшись в роли собственников многоквартир-

ных домов, становится заинтересованным в принятии наиболее рациональных решений. Для решения данной проблемы в Ростовском государственном строительном университете проводятся исследования по совершенствованию методов многокритериальной оптимизации организационно-технологических решений по ремонту жилых зданий. При этом используется многолетний опыт наблюдений за эксплуатируемыми жилыми зданиями в г. Ростове-на-Дону и Ростовской области.

Оптимизация организационно-технологических решений по ремонту жилых зданий, то есть выбор среди некоторого множества допустимых вариантов тех из них, которые в той или иной степени можно квалифицировать как оптимальные, когда допустимость каждого понимается в смысле его фактической осуществимости, а оптимальность - в смысле его целесообразности, является весьма сложной задачей, требующей оценки всех допустимых решений. Для этого в результате факторного анализа выявлена и исследована совокупность из двадцати одного универсального критерия, оценивающих множество допустимых организационно-технологических решений по ремонту любых конструктивных элементов жилого здания.

Так, было установлено, что два критерия (опасности обрушения поврежденных конструкций и понижения температуры воздуха в процессе ремонта ниже 0 оС) могут быть использованы при решении всех указанных типов оптимизационных задач. При выборе оптимального объема, метода и сроков ремонта, кроме вышеуказанных критериев, могут быть учтены удельная стоимость ремонта конструктивного элемента, опасности перебоев в снабжении материалами, нестабильности финансирования и дождливой погоды.

При определении оптимального объема и метода ремонта целесообразно принимать в расчет такие критерии, как удельная трудоемкость и материалоемкость ремонта, безотходность технологии, опасность несвоевременного выявления скрытых дефектов и повреждений, стесненные условия и загрязнение воздуха при производстве ремонтных работ.

А такие критерии, как ремонтопригодность, долговечность и эстетичность отремонтированного конструктивного элемента, а также возможность устранения морального износа при ремонте, травмоопасность и пожароопасность оборудования, актуальны лишь при выборе метода ремонта, а равномерность физического износа конструктивного элемента здания и количество объектов, нуждающихся в ремонте - соответственно при определении оптимальных объемов и сроков начала выполнения ремонта.

И наконец, остальные два критерия - остаточный срок службы наиболее изношенного конструктивного элемента и историческая ценность здания -могут быть полезными соответственно при определении оптимальных последовательности и сроков начала выполнения ремонта.

При использовании перечисленных критериев следует учитывать их неоднородность (разноразмерность) и необходимость приведения значений критериев к безразмерному виду (нормализации) для возможности последующего сопоставления. Кроме того, локальные критерии неравноценны, поэтому при многокритериальной оценке организационно-технологического решения необходимо к каждому локальному критерию вводить показатели приоритетно-

сти, которые позволят избежать ошибок при чрезмерном завышении оценки малозначимых локальных критериев.

Практика применения организационно-технологических решений показывает, что многие из них при определенных условиях являются не только нерациональными, но и недопустимыми. Установлено, что область рационального применения организационно-технологических решений можно описать девятью универсальными условиями допустимости этих решений. Так, применение большинства решений по ремонту конструктивных элементов (за исключением их замены) целесообразно при физическом износе, не достигшем некоторого предельно допустимого значения. При понижении температуры воздуха ниже допустимого предела уменьшится количество допустимых решений при выборе метода ремонта, а также объема и срока начала ремонта.

Кроме того, препятствием для применения того или иного технологического решения могут стать: недостаточный объем финансирования, чрезмерно большая удельная стоимость или очень маленький объем ремонта, недостаточная обеспеченность фронтом работ, предельный срок устранения неисправности, остаточный срок службы наиболее изношенного конструктивного элемента.

С помощью этих условий допустимости можно четко ограничить область рационального применения организационно-технологических решений, тем самым еще до начала оптимизации, во-первых, исключить возможность принятия нерациональных решений, а во-вторых, упростить сам процесс оптимизации, сократив число учитываемых альтернативных решений.

Примером применения универсальных критериев при выборе методов ремонта конструктивных элементов зданий является разработанная нами автоматизированная экспертная система оптимизации технологии ремонта многослойных кровель [3] (при определении наиболее рационального варианта технологии из 20 допустимых с учетом 12 универсальных критериев оптимальности).

Применение совокупности выявленных универсальных критериев при оценке допустимых организационно-технологических решений по ремонту жилых зданий позволит унифицировать задачи выбора наиболее рациональных решений, а в конечном итоге - существенно повысить эффективность ремонта зданий.

Библиографический список

1. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. МДК 2-03.2003. - М. : Омега-Л, 2006. - 136 с.

2. Жолобов, А.Л. Жилищный фонд. Автоматизированная информационно-аналитическая система учета технического состояния / А.Л. Жолобов, Е.А. Жолобова // Техника для городского хозяйства. - 2002. - № 1. - С. 6-7.

3. Жолобова, Е.А. Свидетельство об официальной регистрации программы для ЭВМ № 2004612108, 2004. Многослойные кровли: Оптимизация учета технического состояния / Е.А. Жолобова, А. Л. Жолобов.

E.A. ZHOLOBOVA

THE OPTIMIZATION OF ORGANIZATIONTECHNOLOGICAL DECISIONS ON INHABITED BUILDINGS MAINTENANCE AT THE STAGE OF PRE-PROJECT PREPARATION

The optimization of organization-technological decisions on inhabited buildings maintenance at the stage of pre-project preparation consists in definition of optimum volumes, methods, terms of the starting and sequence of structural elements maintenance. The universal criteria estimating organization-technological decisions in complex are determined, and the automatic control system is developed for processing the initial data.