CC BY
115
Информация об авторах
Буянова Марина Эдуардовна, доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой экономической теории и экономической политики, тел.: 89023644849, e-mail: buyanovam@rambler.ru, Волгоградский государственный университет, 400062, Россия, г. Волгоград, Университетский проспект, 100.
Михайлова Наталия Александровна, кандидат экономических наук, доцент кафедры государственного и муниципального управления, тел.: 89173344841, e-mail: korish.m@volsu.ru, Волгоградский государственный университет, 400062, Россия, г. Волгоград, Университетский проспект, 100.
Information about the authors
Buianova M.E., doctor of economics sciences, professor, head of the chair of economic theory and economic politics, tel.: 89023644849, e-mail: buyanovam@rambler.ru, Volgograd State University, University Avenue, 100, Volgograd, 400062, Russia.
Mikhailova N.A., candidate of economical sciences, associate professor of state and municipal management, tel.: 89173344841, e-mail: korish.m@volsu.ru, Volgograd State University, University Avenue, 100, Volgograd, 400062, Russia.
УДК 69:003
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ
ИННОВАЦИОННЫХ РЕШЕНИЙ
© Е.С. Дедюхина
Рассмотрены способы определения стоимости капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Иркутской области. Описаны сущность методов и возможность их использования при планировании инвестиций на реализацию региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014-2043 годы. Произведен анализ сметной стоимости ремонтных работ, определенных с использованием поэлементных и укрупненных расчетов.
Ключевые слова: сметная стоимость; инновации; капитальный ремонт; программа капитального ремонта; инновационные решения.
VALUE DETERMINATION OF CAPITAL REPAIR OF COMMUNAL FACILITIES IN
BLOCK OF FLATS WITH THE USE OF INNOVATIVE TECHNOLOGIES
© E.S. Dediukhina
We have considered the ways of value determination of capital repair of communal facilities in block of flats in Irkutsk region. We described the idea of methods and the possibility to use them during planning the investments to realize the regional programme of capital repair of communal facilities in block of flats at the territory of Irkutsk region for the period of 20142043. Analyses of budget value of repair works, defined with the use of element and estimation is executed.
Key words: budget value; innovations; capital repair; programme of capital repair; innovative solutions.
В 2013 году в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах становится обязанностью собственников жилых помещений данного дома. Для решения этой задачи в субъектах Российской Федерации созданы Фонды капитального ремонта, в том числе и в Иркутской области. Основными функциями фонда является накопление средств на капитальный ремонт, которые формируются в виде взносов, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах и бюджетных средств, а также обеспечение организации ремонта общего имущества в многоквартирных домах с использованием инновационных механизмов.
Наряду с этим в 2014 году утверждена региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014-2043 годы. Основной целью программы является планирование и организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области.
В составе программы содержится реестр многоквартирных домов Иркутской области, подлежащих капитальному ремонту. Все дома, включенные в программу, планируется отремонтировать в шесть этапов, продолжительностью пять лет каждый [2].
У программы имеется ряд недостатков, а именно: в программе не указано, какой объем инвестиций планируется потратить на каждом этапе. В связи с этим нет возможности оценить эффективность реализации программы и применения инновационных решений при организации капитального ремонта жилого фонда. Для устранения данного недостатка необходимо определить стоимость капитального ремонта каждого многоквартирного дома на этапе планирования инвестиций.
Очень важно точно и объективно на данном этапе определить сметную стоимость капитального ремонта. Следует отметить, что на величину стоимости оказывает существенное влияние порядок ее определения, в частности - методы расчета сметной стоимости.
Все существующие в настоящее время методы формирования сметной стоимости условно можно разделить на следующие группы:
- поэлементный расчет стоимости, включающий в себя следующие методы: базис-но-индексный, ресурсный и ресурсно-индексный методы;
- расчет стоимости по укрупненным показателям, в т. ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Произведем анализ существующих методов.
Специфика поэлементных расчетов заключается в том, что в данном случае обсчитываются различные виды строительно-монтажных работ с учетом объемов по каждому виду и единичных расценок на них. Важнейшим условием применения данного метода является наличие подробных детализированных расшифровок объемов отдельных видов работ.
Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне. Приведение в уровень текущих (прогнозируемых) цен производится путем перемножения базисной стоимости капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли (подотрасли) или виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам [6].
Прогнозные индексы рекомендуется разрабатывать на основе математической обработки показателей динамики индексов цен за предшествующие кварталы и месяцы или
по данным региональных центров по ценообразованию в строительстве с учетом количественной оценки воздействия на уровень цен факторов инфляции.
Ресурсный метод. Представляет собой калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (трудовых, машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций, энергоресурсов, транспортных средств), необходимых для реализации проектного решения. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников [6].
Данный метод представляет собой способ составления смет, при котором по видам работ показываются в натуральных измерителях расходы ресурсов, а цены и тарифы на указанные ресурсы принимаются текущие (на момент составления смет), что делает возможным определение сметной стоимости строительства (реконструкции, капитального ремонта) на любой момент времени.
Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы, используемые в строительстве.
Расчет стоимости по укрупненным показателям, как правило, применяется на предварительных стадиях проектирования либо на стадии планирования инвестиций, когда сведения о проектных решениях в полном объеме отсутствуют либо для упрощения сметных расчетов.
Расчет стоимости по укрупненным показателям базируется на предпосылке, что необходимые затраты для получения единицы полезного конечного эффекта при одинаковом состоянии общехозяйственной конъюнктуры и соотношения спроса и предложения на конкретном рынке должны быть равны. То есть удельные затраты на единицу полезного эффекта (выпускаемой продукции, установленной мощности, площади, объема и т. д.) на рынке определяются не по индивидуальным издержкам каждого отдельного подрядчика, а усредненным уровнем затрат, имеющих место в данный момент времени.
В мировой практике для различного рода укрупненных расчетов применяется ряд таких приближенных методов, в качестве примера рассмотрим некоторые из них.
Одним из рассматриваемых методов является метод нормативных показателей. Его сущность заключается в том, что на основе таблиц, предлагаемых различными авторами, для определения стоимости капитального ремонта (реконструкции) в зависимости от исходного физического и морального состояния зданий осуществляется расчет показателей стоимости ремонта. Расчет сводится к нахождению клетки таблицы, соответствующей данному зданию (типу зданий), и применению некоторых поправочных коэффициентов (например, коэффициенты, учитывающие размер здания) [5].
Метод проектных коэффициентов имеет в качестве основы показателей так называемой базисной стоимости капитального ремонта (реконструкции) и систему поправочных коэффициентов (около 30), характеризующих принятое проектное решение (все показатели определяются по проекту) [1].
Параметрический метод представляет собой построение графиков и номограмм, отражающих зависимость удельной стоимости строительства (реконструкции, капитального ремонта) от определяющих параметров [4].
Графический метод позволяет быстро выполнить все необходимые операции и дает достаточно точные результаты.
Обработка данных по заключенным сделкам позволяет вывести с достаточной степенью точности средние удельные показатели для различных объектов, чтобы в дальнейшем применять их для моментальной прикидки стоимости.
Одним из примеров данного метода является определение «типичного конкурента» [3]. На основании обобщения данных о фирмах-конкурентах, фирмах-подрядчиках можно составить представление о ситуации на рынке и предположить оптимальное значение стоимости капитального ремонта (строительства, реконструкции). Такая оценка стоимости носит вероятностный характер. Приведем примеры некоторых исследований, касающихся данного метода.
В работе Карра предлагается на основании ранее заключенных подрядчиками-конкурентами контрактов строить кривые распределения стоимости как случайной величины для каждого подрядчика отдельно [9].
Для использования данной модели подрядчику необходимо организовать сбор и хранение информации о своих конкурентах, данные о видах производимых работ и их стоимости, что не всегда представляется возможным.
Метод заменяемых конструктивных элементов предложен группой сотрудников ЛИЭИ им. Пальмиро Тольятти, возглавляемой кандидатом экономических наук Э.Я. Бубесом, на основе разработок ЛНИИ АХК им. К.Д. Памфилова [1].
Согласно этому методу стоимость ремонта определяется как произведение восстановительной стоимости конструктивных элементов и коэффициента удорожания, учитывающего сложность ремонтных работ по сравнению с новым строительством.
Восстановительная стоимость конструктивных элементов может определяться по инструктивно-нормативным документам или по материалам выборочных обследований (например, по паспортам на жилые строения). Второй метод дает величины, более близкие к показателям восстановительной стоимости для конкретного города.
Коэффициенты удорожания для конкретных видов ремонтов определяются по интерполяционной формуле, которая выведена на основе анализа данных о сметной стоимости ремонтов.
Наряду с уже перечисленными, существует метод множественной корреляции. При использовании данного метода предлагаются различные корреляционные формулы для определения стоимости капитального ремонта (реконструкции). В формулах используются различные характеристики объекта, влияющие на стоимость ремонта. Возможно использование как до, так и после ремонтных факторов (характеристик). Очевидно, что более точный результат получается при использовании характеристик, которыми будет обладать объект после капитального ремонта (реконструкции) [1] .
Метод укрупненных расчетных элементов заключается в выделении в составе затрат на капитальный ремонт нескольких укрупненных элементов стоимости.
Для каждого из указанных элементов разработаны таблицы комплексных оценок, включающих все виды работ по элементу [8].
Наиболее широкое распространение получил метод, основанный на использовании укрупненных сметных нормативов, содержащих укрупненные нормы, которые разрабатываются на укрупненные измерители: типовое здание или сооружение в целом, 100 м площади типового здания, 1 км трубопровода и т. д. Но государственные сметные нормативы на данные виды работ, существуют только для нового строительства.
Однако в 2010 году Межрегиональная общественная организация по содействию развитию строительной отрасли «Союз инженеров-сметчиков» (г. Санкт-Петербург) выпустила сборник «Сметные нормативы планирования стоимости работ по капитальному ремонту зданий и сооружений на 2010 год». Сметные нормативы предназначены для определения сметной стоимости капитального ремонта зданий и сооружений на плановый период по территории Российской Федерации.
Сборник состоит из двух частей:
- Сводные показатели стоимости капитального ремонта объектов жилищно-гражданского назначения.
- Укрупненные сметные нормативы и расценки на виды ремонтно-строительных
работ.
Сводные показатели стоимости капитального ремонта объектов жилищно-гражданского назначения предлагается использовать при определении плановых затрат на годовую и перспективную программы капитального ремонта и для формирования заявок на финансирование ремонта жилых, коммунальных и общественных зданий по административным образованиям и территориям Российской Федерации.
Укрупненные сметные нормативы и расценки на виды ремонтно-строительных работ предлагается применять на этапе планирования и проектирования капитального ремонта и реконструкции при определении сметной и договорной стоимости конкретных объектов ремонта - отдельных зданий и сооружений жилищно-гражданского, коммунального и промышленного назначения.
Сборник «Сметные нормативы планирования стоимости работ по капитальному ремонту зданий и сооружений на 2010 год» не является государственным нормативом.
Сводные показатели стоимости, приведенные в первой части сборника, являются сметными нормативами для капитального ремонта и рассчитаны по группам ремонта объектов жилищно-гражданского назначения, включающим: капитальный ремонт зданий и сооружений в целом (комплексный капитальный ремонт); капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий (выборочный ремонт); капитальный ремонт дворовых коммуникаций и элементов благоустройства территорий.
Единичные расценки на комплексный капитальный ремонт рассчитаны для двух вариантов ремонтных работ: со сменой перекрытий и без смены перекрытий.
Единичные расценки на выборочный капитальный ремонт, рассчитаны для следующих конструктивных элементов: фасады, кровли, внутренняя отделка (для мест общего пользования), внутренние инженерные сети. Стоимость ремонтных работ зависит от типа и материала элементов здания.
Сводные показатели стоимости рассчитаны для каждого субъекта Российской Федерации.
Во второй части представлены укрупненные нормативы на виды ремонтно-строительных работ. Сборник состоит из 24 разделов, сформированных по признаку отнесения работ к ремонту конструктивного элемента, виду отделочных работ и инженерного оборудования зданий и сооружений. Сметные работы в каждом разделе сгруппированы по типам ремонтно-строительных работ:
- разборка конструкций и демонтаж инженерного оборудования;
- ремонт и система элементов конструкций;
- устройство новых конструктивных элементов в условиях ремонта объектов.
Применение расценок второй части возможно в случае, когда перечень и объем ремонтных работ по зданию известен. Соответственно для определения объема инвестиций на стадии планирования капитального ремонта многоквартирных домов описываемые расценки не подходят.
В связи с этим в дальнейшем рассмотрим возможность применения первой части сборника для планирования инвестиций, необходимых для проведения капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области.
В региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014-2043 годы, планируется выполнение следующих ремонтно-строительных работ:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе устройство выходов на кровлю, ремонт или замену надкровельных элементов, ремонт или замену системы водоотвода с заменой водосточных труб и изделий;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе ремонт отмостки;
5) утепление и ремонт фасада, в том числе ремонт балконов, утепление, ремонт или замену окон в составе общего имущества, входных наружных дверей, ремонт и утепление цоколя;
6) ремонт или замену мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, установку промывочных устройств для мусоропроводов, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств - для домов с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 метров и выше;
7) ремонт фундамента многоквартирного дома;
8) работы по благоустройству и озеленению земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если границы и размер земельного участка определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности [7].
Как видно из перечисленного, стоимость не всех работ можно определить на основе сборника сметных нормативов планирования стоимости работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. А именно: в сборнике нет расценок на ремонт электроснабжения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, на ремонт и замену лифтового оборудования, на ремонт подвальных помещений, ремонт отмостки, ремонт мусоропроводов, ремонт фундаментов.
Наряду с этим нами проведен сравнительный анализ стоимости ремонтных работ, рассчитанных с использованием поэлементных и укрупненных расчетов. Было произведено сравнение общей стоимости капитального ремонта жилого многоквартирного дома, указанного в объектной смете со стоимостью комплексного капитального ремонта, определенного по Сборнику.
Сравнение производилось на примере 32 многоквартирных домов.
Общая стоимость капитального ремонта по объектной смете варьируется от 2270,42 тыс. руб. до 16229,32 тыс. руб., стоимость капитального ремонта здания в целом без смены перекрытий по Сборнику варьируется от 6792,59 до 34753,30 тыс. руб.
По 31 дому общая стоимость капитального ремонта по объектной смете значительно ниже стоимости капитального ремонта здания в целом без смены перекрытий, определенной по укрупненным показателям (кроме многоквартирного 1 дома). Отклонение составило в пределах от 2325,91 тыс. руб (31,7 %) до 24387,20 тыс. руб. (89,6 %). Среднее абсолютное отклонение по всем объектам составило 8969,10 тыс. руб, относительное 54,9 %.
В результате сравнения видно, что разница сметной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов, определенная двумя методами, значительна. Соответственно применение рассматриваемого Сборника для определения объема инвестиций для капитального ремонта не желательно, в связи с большой погрешностью расчетов.
Все перечисленные выше методы могут использоваться для определения стоимости капитального ремонта жилых зданий. Выбор оптимального из них в конкретной ситуации зависит от множества факторов, таких как наличие информации о проектных решениях, времени, необходимого для определения стоимости капитального ремонта, желаемой точности полученного результата и т. д.
Определение сметной стоимости с помощью поэлементного метода расчета требует большого объема исходных данных о местных условиях проведения работ, о конструктивных решениях, методах производства работ, применяемых механизмах и других сведений, которые могут быть получены непосредственно перед началом ремонтных работ. Как правило, на стадиях планирования инвестиций такие сведения в полном объеме отсутствуют. В связи с этим для определения стоимости капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Иркутской области необходима разработка инновационной методики, адаптированной для нашего региона. Это необходимо для возможности планирования инвестиций на данный вид работ, а также - сопоставления собираемости взносов и затрат на капитальные ремонты многоквартирных домов.
Статья поступила 05.10.2015 г.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Бубес Э.Я., Попов Г.Т., Шарлыгина К.А. Оптимальное перспективное планирование капитального ремонта и реконструкции жилого фонда / под ред. Э.Я. Бубеса. Л. : Стройиздат (Ленингр. отде-ние), 1980. 92 с.
2. Дедюхина Е.С., Добышева Т.В., Неудачин Е.А. Источники и способы финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов с использованием инновационных механизмов // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2014. № 2 (7). С. 13-19.
3. Договоры и учетные документы в строительстве. М. : ПРИОР, 2000.
4. Дорожкин В.Г. Создание региональной системы ценообразования в строительстве // Экономика строительства. 2000. № 6.
5. Лавренко Л.И. Экономика архитектурного проектирования и строительства. Минск, Высш. Шк., 1971.
6. МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». (ред. от 01.06.2012 с изменениями, вступившими в силу 01.06.2012) (утв. Постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1) // СПС Консультант плюс.
7. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014-2043 годы правительства Иркутской области от 20 марта 2014 года № 138-пп.
8. Соколов В.К. Модернизация жилых зданий. М. : Стройиздат, 1966.
9. Carr R. I. General Bidding Model // Journal of the Construction Division. 1982. Vol. 108, № CO 4. P. 639-650.
Информация об авторе
Дедюхина Екатерина Сергеевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89501298269, е-mail: ded_es@mail.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Dediukhina E.S., senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89501298269, e-mail: ded_es@mail.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
УДК 69:003
РОЛЬ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В ПОВЫШЕНИИ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
© Т.В. Добышева
Представлена структура действующей сметно-нормативной базы в строительстве; проанализированы достоинства и недостатки действующей сметно-нормативной базы; рассмотрены вопросы повышения точности расчетов сметной стоимости строительства на
