CC BY
14НАУКИ О ЗЕМЛЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
Тетерева О.И.
Тетерева Олеся Игоревна - студент, кафедра технологии, организации, экспертизы и управления недвижимостью, факультет судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости, Воронежский государственный технический университет, г. Воронеж
Аннотация: кадастровая оценка земель, их актуализация и корректировка осуществляются как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих оперативное обновление информации о стоимости земель. Выполнение работ по осуществлению кадастровой оценки земель является необходимым мероприятием для реализации новых положений Налогового кодекса, предусматривающих исчисление налогооблагаемой базы, которая создается на основании установления кадастровой стоимости земельного участка. При этом кадастровая оценка является основным критерием при расчетах арендной платы и выкупной стоимости земельных участков. Ключевые слова: государственный кадастр недвижимости, государственный земельный кадастр, кадастровая стоимость земельных участков, кадастровая оценка земли, налоговые платежи.
Согласно Земельному и Налоговому кодексам РФ [1; 2] установление оценки кадастровой стоимости земельных участков проводится методами массовой оценки, а ее результаты используются для целей налогообложения. Основные требования к осуществлению кадастровой оценки земельных участков, расположенных в населенных пунктах регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3] и Федеральным стандартом оценки (ФСО № 4) [3].
Порядок осуществления оценивания кадастровой стоимости земельных участков и методика ее определения регламентированы приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (Приказ) [1].
В современной России регулирование земельно-имущественных отношений начали формироваться в 90-е годы прошлого века. Земельная реформа стала толчком для развития рынка недвижимости и становления системы земельно-имущественного налогообложения. Первые шаги на пути регулирования методики кадастровой оценки земельных участков были предприняты в 1996 году в связи с разработкой Временных методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости земельных участков (далее -Рекомендации) [3].
Данный нормативно-правовой документ впервые предложил методику кадастровой оценки земель, но имел рекомендательный характер. Рекомендации разделяли рынок земельных участков на две группы: земельные участки (группа А), которым характерен интенсивный рынок, и земельные участки (группа Б) с формирующимся рынком. Для оценки территория поселений делилась на микрозоны, земельные участки в которых должны быть максимально близки по величине рыночной стоимости для одного (основного) из хозяйственных и юридических назначений использования (в современной интерпретации ВРИ). Формирование таких зон представляет собой зачатки внедрения оценочного зонирования [4].
Методикой 2017 года вновь предложен примерный перечень ценообразующих факторов для различных видов объектов недвижимости, который после 2012 года был отменён вместе с Техническими рекомендациями. Положительным нововведением рассматриваемого документа является возможность сбора дополнительной информации об объектах оценки
путём получения от правообладателя информации о характеристиках его недвижимости. Это, с одной стороны, позволяет правообладателям недвижимости участвовать в формировании базы объективных характеристик об их собственности, с другой стороны, увеличить количество исходных данных для повышения объективности результатов оценки. Кроме того, закреплена обязательность проверки исходной информации на полноту, достоверность и непротиворечивость на каждом этапе работ, хотя технических рекомендаций по производству таких работ не дано [7].
По итогам сбора данных о ценообразующих факторах проводится указанная выше проверка их значений на полноту, достоверность и непротиворечивость. Сбор рыночной информации осуществляется по следующим типам операций: предложение - продажа, сделка купли-продажи, предложение - аренда, сделка - аренда.
В структуре формирования данных кадастра недвижимости на территории можно выделить следующих основных участников [5].
1. Физические и юридические лица (при постановке участков на кадастровый учет, при совершении сделок с ними).
2. Управление Росреестра (ранее - Управление Роснедвижимости) и его территориальные органы (при проведении кадастрового учета, кадастровой оценке, разработке и принятии нормативной документации, регулирующей деятельность по кадастровому учету, и других мероприятий в их компетенции).
3. Бюро по технической инвентаризации объектов недвижимости (при учете зданий и сооружений).
4. Учреждение юстиции и регистрации прав (при регистрации права собственности на учтенные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости).
5. Управление Налоговой службы.
6. Муниципальные образования.
В целях обеспечения согласованных действий заинтересованных органов исполнительной власти и территориальных подразделений федеральных органов исполнительной власти по реализации единой государственной политики эффективного управления земельно-имущественным комплексом как единым целостным объектом, при Правительстве создана рабочая группа по созданию системы кадастра недвижимости [5].
В настоящий момент не все процессы формирования государственного земельного кадастра проходят гладко. Зачастую, при проведении работ, участники наталкиваются на непреодолимые препятствия на законодательном уровне. Таким образом, назрела необходимость как внесения ряда изменений в действующие законодательные акты, так и принятия новых актов. В настоящее время совместно с другими регионами готовятся предложения в Росимущество и Росреестр о пересмотре методики расчета государственной кадастровой оценки земли.
Список литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018).
2. Налоговый кодекс РФ, 2018. Актуальная редакция с Комментариями по состоянию на 17.09.2018.
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3 (последняя редакция).
4. Анисимов А.П., Козлова М.Ю., Рыженков А.Я. Актуальные проблемы проведения торгов по продаже земельных участков (их аренды) в Российской Федерации // Вестник Калмыцкого университета, 2014. № 1(17). С. 94-100.
5. Быкова Е.Н., Сапожникова Ю.И. Инвестиционная привлекательность земельного участка // «Молодежь и наука на Севере»: Мат. докладов II Всероссийской (XVII) молодежной науч. конф. Сыктывкар, 2014. Том II. С. 74-75.
6. Дубовик Б.И., Павлова Е.Б. Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли // Экономика и управление народным хозяйством, 2015. № 8 (167). С. 67-72.
7. Круглякова В.М. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие / В.М. Круглякова. Воронеж, 2009. 273 с.
