CC BY
236
1 2 3 ©
Правдина Е.А. , Лепихина О.Ю. , Кадоркина К.А.
1Кандидат технических наук, доцент, кафедра маркшейдерского дела;
2
Кандидат технических наук, ассистент, кафедра инженерной геодезии; 3Студент, кафедра инженерной геодезии.
Национальный минерально-сырьевой университет «Г орный»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация
В статье приводится обоснование выбора наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта недвижимости - свободного от улучшений земельного участка, расположенного в Приморском районе города Санкт-Петербурга, на основе комплексного анализа альтернативных вариантов его использования по основным критериям НЭИ.
Ключевые слова: наиболее эффективное использование, земельный участок, юридическая допустимость, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность, максимальная продуктивность.
Keywords: the most effective use, land plot, legal admissibility, physical feasibility, financial security, maximum efficiency.
Обоснование выбора наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется среди разумных, возможных, законных и наиболее рентабельных альтернативных вариантов его использования на основе анализа рынка недвижимости, спроса и предложения на объекты конкретного назначения, индивидуальных характеристик земельного участка и улучшений. Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его максимальную стоимость [1,c.330].
В качестве объекта исследования выбран земельный участок, расположенный в Приморском районе города Санкт-Петербурга.
Приморский район является одним из крупнейших районов Санкт-Петербурга и занимает первое место в городе по численности населения и по естественному приросту населения. Район имеет благоприятное географическое положение, занимая тем самым особое место в структуре города. Его территория разделена на несколько муниципальных округов, каждый из которых отличается своей индивидуальностью. Приморский район занимает одно из первых мест в Санкт-Петербурге как по объему инвестиций в располагающееся здесь производство, так и по обороту и прибыли. Несмотря на интенсивное развитие района, развитость дорожной инфраструктуры по сей день остаётся худшей в городе, и поэтому район имеет образное название — «невыездной». Но эта проблема постепенно решается посредством строительства транспортных развязок. Ввод новых станций метро в ближайшем будущем также должен поспособствовать улучшению транспортной доступности отдаленных частей района, что снизит нагрузку на имеющиеся станции метро и может привести к снижению их пассажиропотока.
Несмотря на дисбаланс спроса и предложения на рынке Санкт-Петербурга, рынок Приморского района развивается довольно благоприятно, по сравнению с Центральным и другими районами города.
Приморский район в настоящее время является одним из самых перспективных и привлекательных районов, который активно застраивается новыми объектами недвижимости и имеет при этом достаточное количество неосвоенных и пригодных к застройке земельных участков.
© Правдина Е.А., Лепихина О.Ю., Кадоркина К.А., 2015 г.
Исследуемый земельный участок располагается на территории преимущественно жилой застройки, ограниченной улицей Оптиков, Богатырским проспектом, Туристской улицей и Яхтенной улицей (рис. 1).
Условные обозначения:
- границы учтенных земельных участков
- границы исследуемого земельного участка
Рис.1. Местоположение исследуемого земельного участка на фрагменте карты города Санкт-
Петербург
На начальном этапе выбора наиболее эффективного варианта использования земельного участка составляется полный перечень функций, возможных к осуществлению на нем.
Участок расположен на территории зоны ТЗЖ2. Согласно Правилам землепользования и застройки города Санкт-Петербурга, на территории этой зоны допускается размещать в качестве видов разрешенного использования земельных участков следующие виды деятельности и объекты капитального строительства [2]:
- Основные виды:
1) Многоквартирный жилой дом;
2) Объекты бытового обслуживания;
3) Учреждения образования;
4) Учреждения здравоохранения;
5) Учреждения социальной защиты;
6) Многоэтажные и подземные гаражи, наземные автостоянки (паркинги);
7) Учреждения жилищно-эксплуатационных служб;
8) Предприятия торговли и общественного питания;
9) Крытые спортивные комплексы и клубы;
10) Учреждения культуры и искусства;
11) Учреждения органов местного самоуправления и некоммерческих организаций, связанных с проживанием населения
12) Объекты страхования, пенсионного обеспечения, связи;
13) Объекты служб обеспечения безопасности и правопорядка;
- Условно разрешенные виды:
1) Финансово-кредитные учреждения;
2) Г остиницы;
3) Коммерческие объекты, связанные с обслуживанием населения;
4) Вестибюль метрополитена;
5) Стоянки городского транспорта.
На начальном этапе исследования следует определить, достаточно ли прилегающая к оцениваемому объекту территория обеспечена всеми вышеперечисленными объектами. В качестве варианта такой оценки предлагается использовать современные градостроительные нормативы радиусов обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещенными в жилой застройке [3].
Так, в частности, для детских дошкольных учреждений максимальный радиус обслуживания населения составляет 300 м, для общеобразовательных учреждений, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения при многоэтажной застройке - 500 м и т.д. [3].
Рассматриваемый квартал застроен преимущественно жилыми домами. Земельный участок, примыкающий к рассматриваемому участку с севера, также занят под строительство жилого комплекса по заказу Федеральной Службы Безопасности. В целом данная территория достаточно обеспечена жильем, в связи с чем, нет необходимости в строительстве еще одного жилого дома.
На территории, ограниченной нормативным значением радиуса доступности от рассматриваемого участка имеется достаточное количество объектов бытового обслуживания: две парикмахерские, три салона красоты, фотоателье, химчистка, множество платежных терминалов, а также банный клуб и автошкола. Все перечисленные объекты располагаются преимущественно на первых этажах жилых домов.
Что касается учреждений образования, в рассматриваемом квартале уже имеется детский сад, состоящий из двух корпусов и средняя школа, также включающая в себя два корпуса.
Из учреждений здравоохранения в радиусе доступности имеется поликлиника, женская консультация, ЗАО «Северо-Западный Центр Доказательной медицины», Аллергологический центр, детская поликлиника, стоматологическая поликлиника, а также две стоматологические клиники, ветеринарная клиника и две аптеки.
На территории рассматриваемого квартала находится Многофункциональный центр предоставления государственных услуг Приморского района, который включает в себя учреждения социальной защиты.
Гаражи и автостоянки на рассматриваемом земельном участке строить так же нерентабельно, так как на противоположной стороне улицы Яхтенная расположен гаражный кооператив, на улице Оптиков имеется социальная автостоянка, юго-восточнее пересечения Богатырского проспекта и улицы Яхтенной ведется строительство многоэтажного паркинга.
В пешеходной доступности от данного земельного участка также имеется Аварийнодиспетчерская служба ОАО «Жилкомсервис №1 Приморского района», а также Жилищноэксплуатационная служба.
Из предприятий торговли и общественного питания в непосредственной близости от участка расположен один крупный гипермаркет. Кроме того, в близлежащих кварталах имеются продовольственные магазины трех крупных торговых сетей, пользующиеся большой популярностью у жителей города. Непродовольственные магазины, в которых представлена продукция товаров повседневного спроса, товаров для детей, мебели, сумок и некоторые другие, сконцентрированы в основном в торговом комплексе на улице Оптиков. Имеется также магазин-салон промышленных и строительных товаров, оптовой торговли и поставки оборудования. Однако в данном микрорайоне отсутствуют многофункциональные торговые центры.
На исследуемой территории наблюдается острая нехватка учреждений питания. Ближайший ресторан расположен в километре от рассматриваемого участка. А различные кафе сконцентрированы преимущественно в еще большей отдаленности - в районе улицы Савушкина.
Исходя из вышесказанного, можно считать целесообразным строительство на данном земельном участке торгового центра непродовольственных товаров (одежды, обуви и пр.), кафе или ресторана.
Среди видов разрешенного использования присутствует также вариант строительства крытого спортивного комплекса, однако на рассматриваемой территории уже начато строительство одного спортивно-оздоровительного центра.
Из учреждений культуры и искусства вблизи рассматриваемой территории имеется библиотека, детско-юношеский центр, а юго-восточнее пересечении Богатырского проспекта и Яхтенной улицы строится молодежный досуговый центр.
Поблизости от рассматриваемого участка располагается Администрация Муниципального образования МО №65 Приморского района.
Также имеется достаточное количество объектов страхования (несколько страховых компаний), пенсионного обеспечения и связи, в том числе почта, банки, салоны сотовой связи, Интернет-компании.
Из объектов служб обеспечения безопасности и правопорядка вблизи участка расположен Судебный участок №169 Приморского района, Мировые судьи Приморского района, участковые пункты полиции, отдел ГИБДД Приморского района, Отдел полиции №53 УВД по Приморскому району, Управление МВД России по Приморскому району, Гостеохсмотр «Диагностика «Лахта».
Рассматривая условно разрешенные виды использования, можно заключить, что территория достаточно обеспечена финансово-кредитными учреждениями (банки, банкоматы). То же самое касается и коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения: имеются нотариальные конторы, ломбарды, юридические консультации, четыре агентства недвижимости, шесть туристических агентств, а также клубы и залы компьютерных игр.
Целесообразным будет строительство на данном участке гостиницы. Это очень перспективный вариант застройки, в силу большого притока туристов и удобного местоположения - вблизи будущей станции метро. Тем более, на данный момент, на весь район приходится лишь три небольших гостиницы.
Строительство вестибюля метрополитена также возможно, но ввиду того, что в данном квартале уже запланирована станция метро Яхтенная, в нем нет необходимости.
Что касается стоянок городского транспорта, на расстоянии чуть больше 2 км, в районе станции метро Старая Деревня, таковая уже имеется.
Таким образом, в результате проведенного анализа можно выделить следующие варианты вероятного использования земельного участка: торговый центр
непродовольственных товаров; ресторан; гостиница.
Однако стоит заметить, что Санкт-Петербург - второй по величине город России, и земля в нем достаточно дорога. Поэтому в Санкт-Петербурге следует предъявлять особые требования к определению варианта наиболее эффективного использования земельных участков. Эти требования выражаются в частности в том, чтобы использовать землю наиболее экономно, то есть по возможности размещать различные виды объектов в пределах одного земельного участка, в том числе в пределах одного здания. Разумеется, это следует делать, исходя из степени соответствия данных объектов.
Таким образом, можно отметить, что размещение на земельном участке отдельно стоящего ресторана зачастую бывает экономически невыгодно. Подобные заведения в Санкт-Петербурге размещаются, как правило, на первых этажах жилых домов, а также на верхних этажах торговых или развлекательных комплексов. Как показывает практика, такое расположение является наиболее рациональным. Именно поэтому предлагается вариант совмещения двух объектов: торгового центра непродовольственных товаров и ресторана в одном здании. Тем более что ограничение по высоте для данного земельного участка составляет 80 м, что вполне позволяет строить многоэтажные здания.
Вариант строительства гостиницы на участке является достаточно специфичным, при этом совмещение его с другими объектами не представляется возможным. Здание гостиница, как правило, проектируется как отдельно стоящее здание (исключением являются мини -отели, которые могут представлять собой часть жилого дома или некоторых других объектов).
На следующем этапе осуществляется проверка соответствия вариантов вероятного использования земельного участка критериям юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой обеспеченности и максимальной продуктивности.
С точки зрения юридической правомерности, согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, а также карте градостроительного зонирования, строительство торгового центра с рестораном и гостиницы на данном участке допустимо. По данным Региональной геоинформационной системы города Санкт-Петербурга, вид разрешенного использования данной территории - для размещения объектов торговли.
Обременений и ограничений по имущественному статусу участка нет. Согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга и действующему законодательству проектируемая территория не относится к категории земель историко-культурного назначения и расположена за пределами зон охраны объектов культурного наследия. Территория земельного участка также не входит в границы существующих и планируемых к организации особо охраняемых природных территорий.
Конфигурация земельного участка прямоугольная, что не ограничивает размещение вариантов использования. Участок примыкает к красным линиям территорий общего пользования, располагаясь на пересечении двух улиц с хорошей транспортной и пешеходной доступностью. Ограничением при строительстве здания является его высота. Согласно высотному регламенту максимальная высота здания (от уровня земли до конька кровли) не должна превышать 80 м. Участок обеспечен инженерными коммуникациями.
Для того чтобы определить максимально возможную площадь объекта недвижимости, который будет располагаться на земельном участке, необходимо провести расчёт, исходя из требований градостроительных регламентов. В соответствии с положениями Правил землепользования и застройки, на участке помимо самого объекта следует предусматривать размещение озелененных территорий, площади для машиномест, проездов и других дополнительных, необходимых для эксплуатации объекта, сооружений [3].
Площадь земельного участка - 1,433 га. Минимальная доля озелененных территорий составляет 15%. В данном случае было принято решение увеличить эту площадь до 20% (0,287 га). Площадь проездов принята равной 15%, то есть 0,215 га. Площадь для машиномест зависит от вида использования объекта. Для гостиниц этот показатель равен 9 машиномест на 100 гостиничных мест. Для объектов культуры, обслуживающей, административной, общественной, производственной деятельности, в том числе рассчитанные на прием посетителей - 1 машиноместо на 5 работников в максимальную смену, а также 1 машиноместо на 10 единовременных посетителей при их максимальном количестве. Площади машиномест для хранения индивидуального автотранспорта определяются из расчета не менее 25 кв. м. на автомобиль. Таким образом, при строительстве гостиницы - площадь машиномест будет в среднем равна 1800 кв.м. (72 машиномест), иных объектов - 1500 кв.м. (60 машиномест). Согласно нормативам,
машиноместа можно размещать и за пределами земельного участка (но не более 50%). В этом случае среднее для всех объектов значение площади машиномест составит 1650 кв.м. Из них около 25% будут размещены за пределами участка, тогда на его территории площадь машиномест составит 1237 кв.м. - 9 % от площади участка [3].
На участке также необходимы погрузочно-разгрузочные площадки, различные вспомогательные объекты и т. д., на долю которых в среднем приходится 20 % территории (0,287 га).
В итоге значение возможной площади объекта получилось равным 36% от площади земельного участка, что составляет 0,521 га. Рассчитанная площадь является достаточной для реализации всех предложенных вариантов застройки.
Торговый центр, равно как и ресторан и гостиница, предполагает получение регулярного дохода от эксплуатации. Исследуемый объект недвижимости располагается вблизи крупных магистралей в центре Приморского района - самого динамично развивающегося района города Санкт-Петербурга, население которого постоянно растет. При этом прирост происходит за счет платежеспособных категорий населения молодого и среднего возраста. Так же наблюдается большой приток туристов. Инвестиционная активность района направлена на строительство жилой и коммерческой недвижимости. Поскольку в ближайшем окружении анализируемого участка отсутствуют современные торговые центры и гостиницы - выбранные варианты использования будут пользоваться популярностью и приносить регулярный доход от эксплуатации, покрывающий расходы. Поэтому оба варианта использования соответствуют финансовой обеспеченности.
Максимально продуктивным считается такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. Поэтому на заключительном этапе необходимо осуществить анализ доходности каждого из юридически допустимых, физически осуществимых и финансово обеспеченных вариантов, и определить стоимость земельного участка при каждом варианте использования.
Поскольку исследуемый участок на данный момент является незастроенным, но планируется к застройке объектом, способным приносить доход в будущем на протяжении определенного времени эксплуатации, определение его рыночной стоимости будет производиться на основе доходного подхода.
Для расчетов целесообразно использовать метод остатка. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, то есть, в случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Главным условием применения метода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. При этом коэффициенты капитализации для зданий и земли различны. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку [1,570;4,69].
Результаты расчетов по предлагаемым вариантам приведены в таблице 1.
Таблица 1
Оценка альтернатив использования земельного участка по критерию максимальной
продуктивности
Показатель 1 вариант (торговые помещения + ресторан) 2 вариант (гостиница)
Стоимость строительства объекта, млн. руб. 1 312,2 2 499,4
Потенциальный валовый доход, млн. руб. 405,1 1 157,6
Коэффициент потери доходов от недозагрузки, К п.н 0,08 0,4
Действительный валовый доход, млн. руб. 377,5 1 389,2
Эксплуатационные расходы, млн. руб. 78,6 835,4
Чистый операционный доход, млн. руб. 298,9 553,7
Коэффициент капитализации для зданий, % 20,5 20,5
Доход, приходящийся на улучшения, млн. руб. 269,0 512,4
Доход, приходящийся на земельный участок, млн. руб. 29,9 41,4
Коэффициент капитализации для земельного участка, 14,1 14,1
О/ %
Стоимость земельного участка, млн. руб. 212,4 293,3
В результате проведенного анализа можно сделать вывод, что все варианты застройки земельного участка являются финансово эффективными, поскольку стоимость участка оказалась ненулевой. Однако максимальной доходностью обладает тот вариант строительства, при котором стоимость участка максимальна. В данном случае лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство гостиницы.
Таким образом оцениваемый земельный участок рекомендуется предоставить под строительство гостиницы площадью не менее 5 207 м2, в которой 80 % номеров будет эконом - класса, а 20 % - класса «люкс». При этом 50 % номеров будут двухместные, по 25 % приходится на одноместные и трехместные номера. Общее количество номеров в гостинице составит 720 (площадь каждого варьируется от 20 до 50 кв.м.).
На основании проведённого анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, месторасположения, юридической, физической осуществимости, а также финансовой обоснованности, максимальной продуктивности и изучения ситуации на рынке недвижимости Приморского района города Санкт-Петербурга, можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является строительство на нем гостиницы.
Литература
1. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е.Есипов, С.К. Мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2011 . - 752 с.
2. Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 (ред. от 28.06.2010, с изм. от 23.05.2013) «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (принят ЗС СПб 04.02.2009) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://ppt.ru/newstext.phtml?id=+34176&off=140.
3. СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/1200084712.
4. Оценка объектов недвижимости: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; под общ.ред. А.А. Варламова. - М.:ФОРУМ,2011. - 288 с.
