CC BY
211УДК528.4
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Кара К.А. - кандидат технических наук, доцент кафедры городского кадастра и инженерных изысканий, Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, kara.ka@bstu.ru
Аннотация: использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Сегодня государство реализует переход к новому налогу на недвижимость, а для этого требуются данные по кадастровой оценке, максимально приближенной к рыночной. В статье раскрывается нормативно-правовая база проведения кадастровой оценки с учетом действующего законодательства, а также рассматривается процедура определения кадастровой стоимости.
Ключевые слова: кадастровая оценка, рыночная стоимость, налоговые и арендные платежи, специализированное бюджетное учреждение.
соответствии с действующим законодательством в отношении каждого земельного участка, а также объекта капитального строительства в обязательном порядке подлежит определению его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это публичный эквивалент стоимости объекта, который учитывается при исчислении налога, арендной платы, выкупной стоимости объекта при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования объекта и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков и объектов капитального строительства. Неправильное определение кадастровой стоимости может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей, либо по существу заблокировать отдельные способы его использования.
В действовавшей до 2017 года системе кадастровой оценки прослеживалась значительная разобщенность федеральных, региональных и муниципальных органов власти как между собой, так и с исполнителями работ - частными оценочными структурами. Прежде всего, это проявлялось в отсутствии даже потребности в расширении перечня
инф ормации как об объектах оценки, так и о рынке в целом. При этом очевидно, что даже в случае полного наполнения государственного кадастра недвижимости (ныне ЕГРН), согласно установленным требованиям, этой информации было недостаточно. И российский, и зарубежный опыт оспаривания налоговой базы показывает, что граждан а м и бизнесу хорошо известны факторы, влияющие на стоимость их имущества, например уровень коммунального обеспечения объектов, их техническое состояние. Этих данных в государственном кадастре недвижимости (ГКН) не было, хотя в каждом муниципальном образовании есть такие сведения, как, например, состояние жилищного фонда, уровень его благоустройства [1...5].
Методология проведения массовой кадастровой оценки также отличается от методологии проведения индивидуальной рыночной оценки. Под государственной кадастровой оценкой понималась совокупность действий, включавших в себя:
1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Такие решения принимались органом власти субъект а Р о ссийской Федерации или местного самоуправления. Оценка должна была проводиться не реже, чем один раз в пять лет;
2) формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Подготовку и формирование перечня объектов для оценки
осуществляла Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр);
3) отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки. Отбор исполнителя работ (специализированной организации) осуществлялся заказчиком, уполномоченным органом путем проведения торгов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»;
4) определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
5) проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости;
6) утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
7) публикация утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
8) внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Для кадастровой оценки земель различных категорий применялись следующие методические подходы:
1) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе капитализации расчетного рентного дохода;
2) построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;
3) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;
4) определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования;
5) установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала;
6) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношения видов разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тыс. жителей
(только для категории земель населенных пунктов) [6...9].
Для повышения достоверности результатов государственной кадастровой оценки Советом по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития Российской Федерации были разработаны Методические указания о государственной кадастровой оценке недвижимости, которые направлены, в первую очередь, на объединение усилий органов государственной власти и местного самоуправления для формирования надежной и более полной информационной базы кадастровой оценки. Данные Методические указания были утверждены приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 г. № 358 [10].
Методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, не предназначенных для градостроительной деятельности, в частности, земель, покрытых поверхностными водными объектами, расположенных за пределами населенных пунктов лесных участков, земель сельскохозяйственных угодий и особо охраняемых природных территорий. Методические указания применяются для опреде-ле н ия кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости (в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов).
Данным документом закреплено, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости (рис. 1).
При этом применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. При проведении массовой оценки используются сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке (рис. 2).
Рис. 1. Используемые методы при определении кадастровой стоимости [10]
Рис. 2. Методы массовой оценки [10]
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации [10...16].
В условиях, когда очевидна сложность корректного определения рыночной стоимости применительно к основной массе объектов недвижимости при громадной потребности общества в определении реального состояния рынка, вопрос выбора между частным оценщиком и государственным асессором не так важен. Более важны конкретные меры, которые позволят наладить прямое
взаимодействие кадастровых оценщиков (независимо от того, будут они в структуре бюджетного учреждения или приглашены им для выполнения подрядных работ) с муниципальными образованиями и государственными структурами, в распоряжении которых находится исходная рыночная и иная информация об объектах оценки.
В целом, для повышения качества организации государственной кадастровой оценки в названных Методических указаниях поставлены следующие цели.
Во-первых, необходимо оценивать единый объект недвижимости (земельный участок вместе с находящимися на нем другими объектами недвижимости), даже если в последующем потребуется провести их раздельное налогообложение.
Современные требования фактически заставляют проводить двойную работу, когда один оценщик в рамках государственного контракта на проведение ГКО оценивает землю, а другой кадастровый оценщик в рамках другого контракта и, как правило, на иную дату оценивает объекты капитального строительства. Естественно, никакого соответствия с реальным рынком требовать от каждого невозможно. Объединить задание на массовую оценку земельных участков и других объектов недвижимости несложно. Устранение дублирования позволит снизить и общие затраты на проведение ГКО при повышении качества результатов оценки.
Во-вторых, требуется объединить методики оценки земельных участков различных категорий (до 2017 г. утвержденных методических указаний по кадастровой оценке зданий, строений, объектов незавершенного строительства, а также помещений вообще не было). Все земельные участки на соответствующей территории необходимо оценивать на единую дату по одним правилам. Это не только экономически оправданно, но и социально справедливо. Например, важно обеспечить единообразие и при определении кадастровой стоимости в случае образования новых объектов недвижимости или изменении характеристик земельных участков и других объектов недвижимости в период между проведениями государственной кадастровой оценки.
Одновременно в целях повышения достоверности результатов ГКО в Методических указаниях решаются следующие задачи:
1) обеспечить кадастровых оценщиков информацией о реальном местонахождении объектов кадастровой оценки - земельных участков и находящихся на них объектов капитального строительства;
2) уточнить учтенные в ЕГРН сведения об объектах оценки, прежде всего о виде использования, а также дополнить их характеристиками объектов оценки, отсутствовавшими в ГКН (уровень инженерного обеспечения, техническое состояние и т.п.).
В части, собственно, методов массовой оценки объектов недвижимости в рамках ГКО в Методических указаниях не предлагаются реально новые подходы и методы -
они по-прежнему, в основном, ориентированы на методы многомерной регрессии по группам объектов недвижимости, о которых имеется достаточная рыночная информация. Новым (точнее, уже забытым старым) можно назвать требования проведения ценового зонирования на основе утвержденных зон с различными градостроительными регламентами. Именно на базе различных территориальных зон предлагается систематизировать и обобщать цены на различных сегментах рынка. Однако спрогнозировать, насколько это сделает массовую оценку более точной и не будет ли это просто формальностью, пока трудно. Тем не менее, именно анализ ценовых пропорций между различными зонами, возможно, позволит более доказательно определить количественные факторы сравнения стоимостей земельных участков и других объектов недвижимости в зависимости от местоположения, видов использования, а также от их уровня инженерного благоустройства, технического состояния. Пока даже экспертные мнения, которые используют оценщики при подготовке отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости в комиссиях или судах, малодоказательны. Различные саморегулирующие организации оценщиков, а часто и эксперты, работающие в них, применяют абсолютно разные количественные корректировки. Ценовое зонирование в рамках государственной кадастровой оценки направлено на проведение реального анализа рынка.
В какой-то степени Методические указания облегчат кадастровым оценщикам решение проблем с получением достоверной рыночной информации, приводя в качестве рекомендаций определенные корректирующие коэффициенты, например на «уторговы-вание», наличие инженерно-транспортного обеспечения, состояние объектов капитального строительства и ряд других. В Методических указаниях фактически узаконивается возможность индексации результатов прошлой кадастровой оценки применительно к объектам капитального строительства. Это позволит сконцентрироваться на оценке наиболее проблемных групп объектов на малоактивных сегментах рынка.
При этом недостаток собственно рыночной информации о реальных сделках остается наиболее острой проблемой в рамках как кадастровой, так и рыночной оценки. Однако это и есть задача любой оценки - как в условиях ограниченности информации о рынке, в том числе с учетом его перспектив, определить с требуемой степенью достоверности стоимость конкретного объекта. Для этого наукой и практикой и разрабатываются различные методические подходы.
В итоге единый подход на основе качественной идентификации всех необходимых для продолжения фактического вида использования объекта кадастровой оценки его характеристик позволяет иметь четкие критерии для составления моделей зависимости кадастровой стоимости земельного участка и другого объекта недвижимости от основных ценообразующих факторов. Ими с точки зрения существенности являются характеристики объектов оценки, без которых невозможно или затруднено фактическое их использование. Например, если для земельных участков, занятых объектами тяжелой промышленности (объектами капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности и других подобных промышленных предприятий), единственно уникальной характеристикой, которая отличает их от участков, эксплуатируемых другими имущественными комплексами, является обязательное установление охранных или санитарно-защитных зон, то такая характеристика обязательно должна быть учтена в модели кадастровой и рыночной оценки для соответствующей группы земельных участков. Очевидно, что поиск количественной закономерности формирования стоимости таких участков является сложной задачей, так как на рынке отсутствуют и предложения, и сделки с земельными участками, занятыми объектами капитального строительства действующих предприятий тяжелой промышленности. Проблема и в том, что мы должны определить стоимость земельных участков, занятых объектами промышленности, хотя их раздельный рыночный оборот исключен.
Как видим, несмотря на значительные пробелы в методическом обеспечении госу-
дарственной кадастровой оценки, соответствующая правовая база существует и активно развивается в направлении моделирования рыночных процессов, что полностью соответствует признанным в России Международным стандартам оценки и Стандартам Международной ассоциации налоговых оценщиков.
Задача же российских оценщиков, в том числе кадастровых, четко следовать этим положениям, равно как и положениям действующего российского законодательства и другим нормативным актам.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Лепихина О.Ю. Современные проблемы методического обеспечения кадастровой оценки земель населенных пунктов России // Всероссийский журнал научных публикаций. 2012. № 1(11). С. 47-51.
2. Смурова Н.С., Ширина Н.В., Калачук Т.Г. Кадастровая оценка и налогообложение объектов коммерческого назначения, расположенных на территории г. Белгорода // Вестник науки и образования Северо-Запада России. 2015. Т. 1. № 3. С. 213-222.
3. Ширина Н.В., Затолокина Н.М., Зени-на Д.С. Исследование результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и оценка эффективности налогообложения // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 3. С. 228-231.
4. Липски С.А. Тенденции и перспективы в развитии земельного законодательства. М.: Русайнс, 2015. 218 с.
5. Ширина Н.В., Калачук Т.Г. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о границах и зонах Краснодарского края // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 1. С. 219-223.
6. Пылаева, А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости. Н.Новгород: НИУ РАНХиГС, 2014.141 с.
7. Пылаева А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости. Н. Новгород: ННГА-СУ, 2014. 140 с.
8. Пылаева А.В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости. Н. Новгород: Нижегородский государственный
архитектурно-строительный университет, ЭБС АСВ, 2015. 175 c.
9. Кара К.А., Ширина Н.В. Наполненность государственного кадастра недвижимости сведениями о границах и зонах белгородской области // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 12. С. 215-221.
10. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 г. № 358. Режим доступа: http:// www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi req=doc&base=LAW&n=200326
11. Цуканов И.Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности. М.: ФГБОУ ВО ГУЗ, 2017.143 с.
12. Лобенко А., Ширина Н.В. Использование кадастровой информации для повышения эффективности системы налогообложения на примере объектов недвижимости г. Белгорода / В кн.: Материалы международной студенческой научной конференции 2015. С. 175.
13. Хомин В.С., Калачук Т.Г. Особенности ведения единого государственного реестра недвижимости, на территории республики Крым и города Севастополь // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 8. С. 230-232.
14. Парфенюкова Е.А., Ширина Н.В. Правовые основы и регулирование оценочной деятельности // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 6. С. 213-218.
15. Цуканов И.Л. Методика, алгоритмы и практика оценки стоимости городских земель в г. Москве: под общ. ред. И.Л. Цуканова. М.: ФГБОУ ВО ГУЗ, 2017. 80 с.
16. Цуканов, И.Л. Подходы и методы оценки недвижимого имущества. Практика их применения. М.: ФГБОУ ВО ГУЗ, 2017. 128 с.
17. Ковалёва Е.В., Мелентьев А.А., Зато-локина Н.М., Чурсин А.И. Учет экологических требований при землеустройстве объектов системы землепользования / В сб.: Ландшафтное земледелие - основа высоко-
эффективного производства / Материалы Всероссийской научно-производственной конференции, посвященной 80-летию академика Россельхозакадемии, лауреата Государственной премии РФ в области науки и техники, заслуженного деятеля науки РФ Ольги Геннадиевны Котляровой. Министер-ст в о се льского хозяйства Российской Федерации. ФГБОУВО "Белгородский государственный аграрный университет имени В.Я. Горина". 2017. С. 140-145.
18. Затолокина Н.М., Харченко Т.В. Комплексные кадастровые работы на территории Белгородского района // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 7. С. 214-217.
19. Оноприенко Н.Н., Калачук Т.Г. Перспективы развития инженерных изысканий для индивидуального жилищного строительства // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 5. С. 11-15.
REFERENCES
1. Lepihina O.YU. Sovremennye problemy metodicheskogo obespecheniya kadastrovoj ocenki zemel' naselennyh punktov Rossii // Vserossijskij zhurnal nauchnyh publikacij. 2012. № 1(11). S. 47-51.
2. Smurova N.S., Shirina N.V., Kalachuk T.G. Kadastrovaya ocenka i nalogooblozhenie ob"ektov kommercheskogo naznacheniya, raspolozhennyh na territorii g. Belgoroda // Vestnik nauki i obrazovaniya Severo-Zapada Rossii. 2015. T. 1. № 3. S. 213-222.
3. Shirina N.V., Zatolokina N.M., Zenina D.S . Issledovanie rezul'tatov gosudarstvennoj kadastrovoj ocenki zemel' naselennyh punktov i ocenka ehffektivnosti nalogooblozheniya // Vestnik Belgorodskogo gosudarstvennogo tekhnologicheskogo universiteta im. V.G. Shuhova. 2016. № 3. S. 228-231.
4. Lipski S.A. Tendencii i perspektivy v razvitii zemel'nogo zakonodatel'stva. M.: Rusajns, 2015. 218 s.
5. Shirina N.V., Kalachuk T.G. Vnesenie v gosudarstvennyj kadastr nedvizhimosti svedenij o granicah i zonah Krasnodarskogo kraya // Vestnik Belgorodskogo gosudarstvennogo tekhnologicheskogo universiteta im. V.G. Shuhova. 2016. № 1. S. 219-223.
6. Pylaeva, Л^. Osnovy kadastrovoj осеп-ki nedvizhimosti. N.Novgorod: N10 RANHiGS, 2014.141 s.
7. Pylaeva Л.V. Osnovy kadastrovoj ocenki nedvizhimosti. N. Novgorod: NNGЛSU, 2014. 140 s.
8. Pylaeva Л.V. Modeli i metody kadas-trovoj осепк nedvizhimosti. N. Novgorod: Nizhegorodskij gosudarstvennyj аЛкекШто-stroitel'nyj universitet, EHBS ASV, 2015. 175 с.
9. Кага К.Л., Shirina N.V. Napolnennost' gosudarstvennogo kadastra nedvizhimosti svedeniyami о granicah i zonah belgorodskoj oblasti // Vestnik Belgorodskogo gosudarstven-nogo tekhnologicheskogo universiteta im. V.G. Shuhova. 2016. № 12. S. 215-221.
10. ОЬ utverzhdenii metodicheskih ukaza-пу о gosudarstvennoj kadastrovoj осепке: рп-kaz Minehkonomrazvitiya Rossii ot 07.06.2016 g. № 358. Rezhim dostupa: http:// www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi req=doc&base=LЛW&n=200326
11. Cukanov I.L. Zakonodatel'nye аку, normativno-rasporyaditel'nye dokumenty i standarty ро ocenochnoj deyatel'nosti. М.: FGBOU VO GUZ, 2017.143 s.
12. Lobenko Л., Shirina N.V. Ispol'zovanie kadastrovoj informacii dlya povysheniya ehffektivnosti sistemy nalogooblozheniya па primere obмektov nedvizhimosti g. Belgoroda / V кп.: Materialy mezhdunarodnoj studench-eskoj nauchnoj konferencii 2015. S. 175.
13. Нотт V.S., Kalachuk T.G. Osoben-nosti vedeniya edinogo gosudarstvennogo rees-tra nedvizhimosti, па territorii respubliki Krym i goroda Sevastopol' // Vestnik Belgorodskogo gosudarstvennogo tekhnologicheskogo universi-teta im. V.G. Shuhova. 2017. № 8. S. 230-232.
14. Parfenyukova Е.Л., Shirina N.V. Pravovye osnovy i regulirovanie ocenochnoj deyatel'nosti // Vestnik Belgorodskogo gosudar-stvennogo tekhnologicheskogo universiteta im. V.G. Shuhova. 2017. № 6. S. 213-218.
15. Cukanov I.L. Metodika, algoritmy i praktika ocenki stoimosti gorodskih zemel' V g. Moskve: pod obshch. red. I.L. Cukanova. М.: FGBOU VO GUZ, 2017. 80 s.
16. Cukanov, I.L. Podhody i metody ocenki nedvizhimogo imushchestva. Praktika ih рпте-neniya. М.: FGBOU VO GUZ, 2017. 128 s.
17. Kovalyova E.V., Ме1еп^ Л.Л., Za-tolokina N.M., ^ш^п Л.1. Uchet ehko-logicheskih trebovanij pri zemleustrojstve оЬ" ektov sistemy zemlepol'zovaniya / V sb.: Landshaftnoe zemledelie - osnova vysokoehffektivnogo proizvodstva /Materialy Vserossij skoj nauchno-proizvodstvennoj коп-ferencii, posvyashchennoj 80-letiyu akademika Rossel'hozakademii, laureata Gosudarstvennoj premii RF V оЬ^У nauki i tekhniki, zasluzhen-nogo deyatelya nauki RF Gennadievny Kotlyarovoj. Ministerstvo sel'skogo hozyajstva Rossijskoj Federacii. FGBOUVO "Belgorodskij gosudarstvennyj agramyj universitet imeni V.YЛ. Gorina". 2017. S. 140-145.
18. Zatolokina N.M., Harchenko T.V. Kompleksnye kadastrovye raboty па territorii Belgorodskogo rajona // Vestnik Ве^о-rodskogo gosudarstvennogo tekhnolog-icheskogo universiteta im. V.G. Shuhova. 2017. № 7. S. 214-217.
19. Onoprienko N.N., Как^к T.G. Рег-spektivy razvitiya inzhenemyh izyskanij dlya individual'nogo zhilishchnogo stroitel'stva // Vestnik Belgorodskogo gosudarstvennogo tekhnologicheskogo universiteta im. V.G. Shuhova. 2016. № 5. S. 11-15.
DETERMINING THE CADASTRAL VALUE OF REAL ESTATE PROPERTIES WITH ACCOUNT OF THE CURRENT LEGISLATION
Kara K.A.
Annotation: the land use in the Russian Federation is realized on a paying basis. The forms of payments for land use are the land tax and the rental charges. At present the government is implementing the transition to a new real estate tax, and for this purpose the cadastral appraisal data, which would most closely approximate the market value, are needed. The article considers the legal and regulatory framework of carrying out the cadastral appraisal with account of the current legislation, and also takes into consideration the procedure of determining the cadastral value.
Key words: cadastral appraisal, market value, tax and rental payments, specialized budgetary institution.
© Кара К.А., 2018
Кара К.А. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом действующего законодательства //Вектор ГеоНаук. 2018. №1. Т.1. С. 51-58.
Kara K.A. 2018. Determining the cadastral value of real estate properties with account of the current legislation. Vector of Geosciences. 1(1): 51-58.
