CC BY
9ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 7 • Номер 1 • Январь-март 2020 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing Research
Первое
экономическое издательство
олигополизация рынка первичной недвижимости в Волгоградской области
Дмитриев А.С. 1
1 Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области (Волгоградстат), Волгоград, Россия
АННОТАЦИЯ:_
В настоящей работе рассматривается состояние рынка первичной недвижимости в Волгоградской области. Цель работы состоит в анализе конкурентной среды на региональном рынке первичной недвижимости и выработке рекомендаций по ее оптимизации. Актуальность темы исследования обуславливается наличием прямой зависимости между доступностью жилья и качеством жизни населения. Методология исследования включает в себя структурный и статистический анализ, а также синтез полученных результатов с целью составления объективной характеристики состояния рынка. По результатам исследования было выявлено, что рынок первичной недвижимости в Волгоградской области характеризуется наличием тенденции к олигополизации - об этом свидетельствуют показатели индекса концентрации (0Р5| и индекса Херфиндаля-Хиршмана (НН1), рассматриваемые в качестве одних из наиболее распространенных и точных методов оценки уровня рыночной концентрации. По результатам исследования были сделаны выводы о необходимости формирования и развития институтов поддержки жилищного строительства, а также повышения инвестиционной привлекательности предприятий Волгоградской области.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: недвижимость, рыночная концентрация, конкуренция, региональная экономика, качество жизни, строительные компании.
oligopolization of the primary real estate market in the Volgograd region
Dmitriev A.S. 1
1 Territorial Office of the Federal State Statistics Service in the Volgograd Region (Volgogradstat), Russia
Введение
Состояние жилищного комплекса и рынка недвижимости в региональном разрезе определяет качество жизни граждан наряду с характером реализуемой социальной политики, доступностью образования, развитостью культурной сферы и многим другим. Субъекты Российской Федерации характеризуются высокой степенью дифференциации по различным социально-экономическим, демографическим и другим показателям, свидетельствующим об уровне и качестве жизни граждан: средней заработной плане, среднедушевому доходу, рождаемости и смертности, обеспеченности населения жильем. В этой связи
развитие рынка первичной недвижимости определяется не только предпринимательскими способностями руководителей компаний-застройщиков, но и рядом других факторов, по которым можно судить о целесообразности реализации тех или иных проектов на территории региона.
Исследования в области региональных рынков недвижимости уже давно проводятся различными учеными как в России, так и за рубежом (в качестве примера можно рассмотреть работу P. Cheshire и Hilber K. [21] (Cheshire, Hilber, 2018), в которой авторы провели комплексное исследование европейских рынков недвижимости с учетом их дифференциации по различным признакам). Наиболее исследованными в отечественной практике являются столичные рынки недвижимости: особенности их формирования и развития рассматривали Н.К. Куричев [11, с. 647] (Kurichev, 2018), А.Г. Пилюгина [16, с. 55] (Pilyugina, 2019) и многие другие. Рынки в регионах, удаленных от центра, также активно изучаются: так, Н.Ю. Абрамова в своей работе [1, с. 7] (Abramova, 2018) рассматривала состояние рынка недвижимости Чувашской республики; коллектив авторов во главе с Л.В. Стрекозовой [12, с. 142] (Strekozova, Belyh, Varavina, Genenko, 2018) оценивали состояние и перспективы развития белгородского рынка недвижимого имущества. В Волгоградской области также проводились подобные исследования: так, И.Е. Бельских в своей работе [1, с. 103] (Belskih, 2016) рассматривал маркетинговые факторы, оказывающие влияние на уровень развития рынка.
ABSTRACT:_
This paper examines the state of the primary real estate market in the Volgograd region. The purpose of this work is to analyze the competitive environment in the regional primary real estate market and develop recommendations for its optimization. The relevance of the research topic is due to the presence of a direct relationship between the availability of housing and the quality of life of the population. The research methodology includes structural and statistical analysis, as well as synthesis of the results obtained in order to compile an objective description of the market condition. According to the results of the study, it was revealed that the primary real estate market in the Volgograd region is characterized by a tendency to monopolization - this is evidenced by the indicators of the concentration index (CR5) and the Herfindahl-Hirschman index (HHI), which are considered as one of the most common and accurate methods of assessing the level of market concentration. Based on the results of the study, conclusions were made about the need to form and develop institutions to support housing construction, as well as increase the investment attractiveness of enterprises in the Volgograd region.
KEYWORDS: real estate, market concentration, competition, regional economy, quality of life, construction companies.
JEL classification: L11, L13, R31, o18 Received: 05.02.2020 / published: 31.03.2020
© Author(s) / Publication: PRIMEC Publishers
For correspondence: Dmitriev A.S. (basement.dmitriev0gmai1.com)
CITATION:_
Dmitriev A.S. (2020) Oligopolizatsiya rynka pervichnoy nedvizhimosti v Volgogradskoy oblasti [Oligopo-lization of the primary real estate market in the Volgograd region]. Zhilischnye strategii. 7. (1). - 83-96. doi: 10.18334/zhs.7.1.100577
Наиболее близкой к теме настоящего исследования является работа Н.И. Борисовой, А.В. Борисова и Ю.А. Ашниной [5, с. 36] (Borisova, Borisov, Ashnina, 2016), однако в ней авторы ограничились обзором ситуации на рынке, не рассматривая конкретные показатели развития конкурентной среды. Следует также отметить, что специфика объекта исследования требует постоянной актуализации оценки его состояния: подобные данные, характеризующиеся высокой степенью динамичности, нуждаются в перманентном обновлении. Этим обуславливается актуальность настоящей работы.
Методология
Методология исследования включает в себя структурный и статистический анализ рынка первичной недвижимости в Волгоградской области, анализ научной литературы по теме исследования и синтез полученных результатов с целью выработки комплексного подхода к оценке ситуации на рынке и формирования комплекса мероприятий, направленных на совершенствование рыночной среды.
В качестве объекта исследования выступает рынок первичной недвижимости в Волгоградской области, состояние которого рассматривается в динамике за период 2016-2019 гг. Конкурентная среда на исследуемом рынке характеризуется при помощи показателей рыночной концентрации, для оценки которых применяются:
1. Показатель абсолютного уровня концентрации (K).
2. Индекс концентрации (CR5).
3. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (HHI).
Подобные методы при рассмотрении конкурентной среды на региональных рынках недвижимости использовались, в частности, С.А. Барониным [2, с. 139] (Baronin, Korshunov, 2010) и Т.Ю. Овсянниковой [15, с. 189] (Ovsyannikova, Yugova, 2012) (в ее работе индекс Херфиндаля-Хиршмана визуализировался при помощи кривой Лоренца), что свидетельствует о достоверности и объективности указанных методов.
результаты
Волгоградская область является промышленно развитым регионом, однако в ней существует тенденция к снижению численности действующих организаций.
Тяжелое финансовое положение градообразующих предприятий приводит к необходимости сокращения штата сотрудников: это ведет к росту уровня безработицы, снижению доходов жителей региона и высоким темпам оттока населения в другие регионы [8, с. 75] (Dmitriev, Evstratov, 2019). В частности, по данным Волгоградстата,
ОБ АВТОРЕ:_
Дмитриев Алексей Сергеевич, экономист (basement.dmitriev0gmai1.com)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Дмитриев А.С. Олигополизация рынка первичной недвижимости в Волгоградской области // Жилищные стратегии. - 2020. - Том 7. - № 1. - С. 83-96. doi: 10.18334/zhs.7.1.100577
в 2018 году 4115 человек уехали из Волгоградской области в другие регионы России, а 234 человека - в другие страны [19].
Подобная динамика приводит к трансформациям на рынке первичной недвижимости Волгоградской области. Это выражается, в частности, в постепенном снижении темпов жилищного строительства. В рамках работы автором была рассмотрена динамика состояния рынка в период 2016-2019 гг. В приведенной ниже таблице 1 отражены ведущие компании регионального рынка первичной недвижимости в 2016 году, а также оценена совокупная доля рынка, принадлежащая компаниям, не вошедшим в число лидеров.
В 2016 году рынок был представлен 22 компаниями, которыми в совокупности было введено в эксплуатацию 323880 квадратных метров жилой площади. Крупнейшим субъектом рынка была СК Флагман, силами которой было введено около 50,2 тысяч квадратных метров жилплощади (15,5% от всей площади). ГК Пересвет-Юг ввела в эксплуатацию порядка 45 тысяч квадратных метров (13,9% от общего количества), ГК Волгострой - 32,4 тысячи квадратных метров (около 10%). Четвертую и пятую строки рейтинга заняли ИСК Запад и Синара-Девелопмент, которые ввели в эксплуатацию 29,5 тысяч квадратных метров (9,1%) и 23,5 тысячи квадратных метров (7,3%) жилой площади соответственно. Ниже приведена таблица 2, где отражены данные о лидерах рынка первичной недвижимости в 2017 году.
Таблица 1
Ведущие застройщики на региональном рынке в 2016 году
Наименование застройщика Введено, м2 Доля рынка,%
СК Флагман 50 170 15,5
ГК Пересвет-Юг 44 962 13,9
ГК Волгострой 32 412 10,0
ИСК Запад 29 476 9,1
Синара-Девелопмент 23 492 7,3
Другие 143 368 44,3
Источник: составлено автором по материалам рейтинга застройщиков Волгоградской области Таблица 2 Ведущие застройщики на региональном рынке в 2017 году
Наименование застройщика Введено, м2 Доля рынка,%
ГК Пересвет-Юг 67 012 20,2
ИСК Запад 43 146 13,0
ТПГБИС 32 451 9,8
СК Флагман 29 535 8,9
Девелоперская компания Среда 22 144 6,7
Другие 137 868 41,5
В 2017 году на региональном рынке застройщиков действовали 24 компании, которые в совокупности ввели в эксплуатацию 332156 квадратных метров жилой площади. Ведущим субъектом рынка была ГК Пересвет-Юг: усилиями компании региональный жилой фонд увеличился на 67 тысяч квадратных метров (20,2% от совокупной площади, введенной в эксплуатацию в 2017 году). По сравнению с предыдущим периодом позиция компании на региональном рынке укрепилась: прирост введенной ей в эксплуатацию жилплощади составил 49%. Это привело к тому, что компания поднялась на вершину рейтинга, опередив СК Флагман, в 2017 году оказавшуюся на 4 строке рейтинга с 29,5 тысячами квадратных метров введенной в эксплуатацию жилплощади (8,9% от совокупного количества). ИСК Запад также укрепила позиции на рынке, переместившись с 4 строки в 2016 году на 2 в 2017 году (прирост введенной жилплощади составил 46,4%). Компания ввела в эксплуатацию 43,1 тысячу квадратных метров жилой площади (13% от общего количества). Третью строку рейтинга заняла ТПГ БИС, которой было введено в эксплуатацию 32,5 тысячи квадратных метров площади (9,8%). Рейтинг лидеров замкнула девелоперская компания Среда, которой было введено в эксплуатацию 22,1 тысяч квадратных метров жилплощади (6,7%). В приведенной ниже таблице 3 представлены данные о ведущих субъектах рынка в 2018 году.
В 2018 году в Волгоградской области было введено в эксплуатацию 288474 квадратных метров жилья (86,8% от уровня 2017 года). Рынок был представлен 23 компаниями. ГК Пересвет-Юг сохранила лидирующие позиции на рынке даже при учете незначительного снижения величины совокупной площади, введенной ей в эксплуатацию (97,5% от уровня 2017 года). Компанией было введено порядка 65,3 тысяч квадратных метров жилплощади (22,7% от общей площади). На втором месте рейтинга оказалась РИК с почти 25 тысячами квадратных метров введенной в эксплуатацию площади (8,7%). ГК СУ-155, занявшая третью строку рейтинга, ввела в эксплуатацию 21 тысячу квадратных метров площади (7,2%). ТПГ БИС, в 2017 году занявшая третье место по объему введенной в эксплуатацию жилплощади, в 2018 году оказалась на 4 строке с 20,8 тысячами квадратных метров жилплощади (64,1% от уровня 2017 года, или 7,2% от совокупной ее величины по рынку). Пятерку лидеров замкнула ИСК Запад, в пре-
Таблица3
Ведущие застройщики на региональном рынке в 2018 году
Наименование застройщика Введено, м2 Доля рынка,%
ГК Пересвет-Юг 65 333 22,7
РИК 24 983 8,7
ГК СУ-155 21 018 7,3
ТПГ БИС 20 812 7,2
ИСК Запад 18 481 6,4
Другие 137847 47,8
дыдущем периоде занимавшая второе место в рейтинге (в 2018 году объем введенной в эксплуатацию жилплощади составил 42,8% от уровня 2017), ввела в эксплуатацию порядка 18,5 тысяч квадратных метров жилплощади (6,4%). Ниже приведена таблица 4, в которой отражена информация о лидерах рынка первичной недвижимости в 2019 году.
В 2019 году усилиями 17 застройщиков в Волгоградской области было введено в эксплуатацию 195402 квадратных метра жилой площади. ГК Пересвет-Юг, в очередной раз укрепившая свои лидирующие позиции, ввела в эксплуатацию порядка 65,7 тысяч квадратных метров жилья (33,6% от общего объема по рынку). ТПГ БИС, в 2018 году занимавшая четвертую позицию в рейтинге, в 2019 году переместилась на второе место с 30,4 тысячами квадратных метров, введенных в эксплуатацию (15,6%). Компания «Родниковая долина» впервые за исследуемый период вошла в число лидеров рынка, введя в эксплуатацию 16,4 тысячи квадратных метров жилья. Четвертую и пятую строки заняли ГК Волгострой и компания «Горизонт» с 13,1 тысячами квадратных метров (6,7%) и 12,2 тысячами квадратных метров (6,3%) введенного в эксплуатацию жилья соответственно.
Анализ полученных результатов
На основании полученных данных автором были рассчитаны показатели, отражающие изменения уровня концентрации на рынке первичной недвижимости в Волгоградской области. Для этого были использованы три основных показателя: абсолютный уровень концентрации (К), индекс концентрации (СБ.5) и индекс Херфиндаля-Хиршмана (НН1).
1. Абсолютный уровень концентрации (ф отражает отношение единицы к общему количеству субъектов рынка. Данный показатель демонстрирует рыночную долю каждой компании на рынке при условии наличия на нем совершенной конкуренции:
К„ = ^ = 0,0455, К17 = ^ = 0,0417, Км = ^ = 0,0435, Ки = ^ = 0,0588. (1)
Таблица 4
Ведущие застройщики на региональном рынке в 2019 году
Наименование застройщика Введено, м2 Доля рынка,%
ГК Пересвет-Юг 65 695 33,6
ТПГ БИС 30 426 15,6
Родниковая долина 16 427 8,4
ГК Волгострой 13 088 6,7
Горизонт 12 228 6,3
Другие 57 538 29,4
Значения показателя абсолютного уровня концентрации свидетельствуют о потенциальной возможности установления на исследуемом рынке совершенной конкуренции, однако тенденция к его росту, обуславливаемая снижением количества субъектов, действующих на рынке, позволяет говорить о сжатии рынка, в рамках которого рыночная власть сосредотачивается в руках ведущих игроков. Это ведет к укреплению позиций лидеров и снижению степени присутствия на рынке менее крупных компаний.
2. Индекс концентрации (CR5) - отражает сумму рыночных долей пяти ведущих компаний на рынке. Критическое значение индекса начинается от 70. Данный показатель, несмотря на простоту в расчетах и наглядность, обладает рядом недостатков, главным из которых является игнорирование весов значений. Тем не менее индекс концентрации по сей день активно используется в практике консалтинговых компаний и маркетинговых агентств для оперативной оценки состояния рынка и составления его общей характеристики:
CR516 = 15,5 - 13,9 - 10,0 - 9,1 - 7,3 = 55,7, (2)
CR517 = 20,2 - 13,0 - 9,8 - 8,9 + 6,7 = 58,5, CR513 = 2-2,7 - 8,7 - 7,3 - 7,2 - 6,4 = 52,2, CR519 = 33,6 - 15,6 - 8,4 + 6,7 - 6,3 = 70,6.
В 2019 году значение индекса концентрации достигло критической отметки, составив 70,6. Это говорит о монополизации рынка. Следует также отметить, что более трети рынка (33,6%) контролируется единственной компанией (ГК Пересвет-Юг). Монополизация рынка приводит к сужению круга альтернатив, среди которых потенциальные покупатели могут выбирать жилье и условия, на которых оно приобретается. Монополизация ведет также к снижению гибкости ценовых тарифов.
3. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (HHI). Первоначальный вариант данного индекса (представлявший собой квадратный корень из современной формулы) был сформулирован в 1945 году А. Хиршманом в работе "National Power and the Structure of Foreign Trade" [22, с. 98] (Hirschman, 1945). В 1950 году формула была приведена к нынешнему виду О. Херфиндалем. Индекс Херфиндаля-Хиршмана используется антимонопольными органами США для выявления возможностей осуществления на рынках сделок слияния и поглощения. Банком России данный индекс используется для определения уровня концентрации отраслевых рынков. В этой связи его можно рассматривать как один из наиболее достоверных показателей, отражающих уровень рыночной концентрации. Максимальным значением индекса является 10000 (монополия единственного производителя). В зависимости от уровня концентрации принято выделять 3 типа рынков:
1) HHI<1000 - слабо концентрированные рынки (совершенная либо монополистическая конкуренция);
2) 1000<HHI<1600 - умеренно концентрированные рынки (олигополия);
3) 1600<НН1 - сильно концентрированные рынки (монополия).
НН116 = Е 15,52 - 13,92 - 10,02 - 9,12 - 7,32 = 663,2;, (3)
НН117 = Е 20,22 - 13,02 - 9,3г - 3,92 - 6,72 = 794,5, НН11В - 2 22,72 - 3,72 - 7,32 - 7,22 - б,4г - 734,2, НН115 - 2 33,62 - 15,62 + 3,4г - 6,72 - 6,32 - 1527,5.
Таким образом, наименьшим уровнем концентрации рынок первичной недвижимости Волгоградской области характеризовался в 2016 году (668,2). В 2017 году данный показатель вырос до 794,5, не превысив однако порога умеренной концентрации. Похожая ситуация сложилась и в 2018 году (734,2), тогда как в 2019 г. за счет усиления монопольной власти ведущих компаний и снижения общего числа субъектов рынка он приблизился к монопольному порогу (1527,5).
Обсуждение
Проведенное исследование дает основания полагать, что на рынке первичной недвижимости в Волгоградской области сложилась тенденция к сжатию и усилению монопольной власти ведущих рыночных игроков. Помимо этого, заметна очевидная нисходящая тенденция величины жилой площади, вводимой в эксплуатацию субъектами рынка. В этой связи важно рассмотреть в совокупности некоторые трансформации, происходящие в экономике и социальной сфере региона.
Во-первых, в Волгоградской области с 2013 года прослеживается тренд к ежегодному снижению уровня реального среднедушевого дохода - об этом свидетельствуют данные Волгоградстата [19]. Положительные изменения уровня среднемесячной заработной платы нивелируются инфляционными процессами, выражающимися в росте цен на товары потребительского спроса. Подобная динамика способствует снижению спроса на недвижимость.
Во-вторых, в Волгоградской области отмечается т.н. «старение населения», которое выражается в увеличении удельного веса лиц, достигших пенсионного возраста в общей численности населения. Такие изменения обуславливаются сложностями, возникающими при трудоустройстве молодых специалистов, окончивших средние и высшие учебные заведения, и столкнувшихся с невостребованностью своей профессии в регионе [14, с. 20] (Mezenina, Shapovalov, 2019). Это приводит к оттоку молодых людей за пределы региона. Как правило, представители старших возрастных категорий уже имеют собственное жилье, и покупка нового интересует их не в той мере, в какой это волнует молодежь.
Эти факторы в совокупности и обуславливают снижение спроса на недвижимость в регионе, снижая его инвестиционную привлекательность. Однако для укрепившихся на рынке компаний, уже обеспечивших себя положительной репутацией и клиентской базой, подобные изменения не несут в себе ничего катастрофического: они продолжают осуществлять выбранную заранее политику ценообразования, сбыта и рекламы
- подобная политика характеризовалась С.Г. Стерником [17, с. 95] (Sternik, Lavrentiev, Sternik, 2019) и А.В. Харламовым [18, с. 147] (Kharlamov, Zaharov, 2019). В этой связи в качестве инструментов развития регионального рынка жилья можно рассмотреть следующие комплексы мероприятий:
1. Применение механизмов государственно-частного партнерства при реализации стратегических задач развития региона: это отмечалось, в частности, И.С. Букиной [6, с. 70] (Bukina, Odincova, Orehovskij, 2019). Это позволит ускорить достижение целевых показателей эффективности. Помимо этого, данная практика позволит быстрее развиваться региональному частному сектору [7, с. 20] (Grahova, Agafonova, Napolskih, 2018). Данный способ повышения эффективности деятельности компаний строительной отрасли подробно рассматривался Б.М. Бединым [1, с. 512] (Bedin, 2018). Повышение инвестиционной привлекательности отдельных организаций потребует от них привлечения новых сотрудников, что поможет частично решить проблему безработицы в регионе.
2. Снижение ценовых тарифов на жилье. В условиях «падающего» рынка наиболее рациональным решением будет стабилизация потребительского спроса на недвижимость путем приведения цен к условиям, выгодным для потенциальных покупателей. Речь в данном случае идет не о демпинге (который резко негативным образом влияет на развитие рынка), а о консолидированной корректировке ценовой политики всех (или значительной части) субъектов, действующих на рынке.
3. При выборе подавляющим большинством стратегии долгосрочного развития рынка с конечной целью, состоящей в максимизации прибыли, Парето-оптимум может быть обеспечен только при условии создания «транзитных» институтов, способных обеспечить плавный переход от текущего состояния институциональной среды (от которой зависит в том числе и состояние рынка) к желаемому [16, с. 55] (Pilyugina, Trunkina, 2019). Принципиально важно в условиях всестороннего развития социально-экономической жизни региона следовать общей тенденции, не выбиваясь из колеи (это сравнимо с симфоническим оркестром - каждый инструмент должен синхронизироваться с остальными в темпе, тональности и др.). Подобное соответствие обеспечивается тремя основными механизмами: координации, сопряженности и культурной инерции - это отмечалось В.М. Полтеровичем в его фундаментальной работе [23, с. 10] (Polterovich, 1999). Следует отметить, что особенности институциональной среды сужают область возможностей трансплантации доказавших свою эффективность институтов поддержки строительной отрасли из-за рубежа, в связи с чем возникает необходимость выработки собственных норм.
Заключение
Таким образом, в результате рассмотрения особенностей функционирования и развития рынка первичной недвижимости в Волгоградской области автором было установлено, что на исследуемом рынке присутствует тенденция к олигополизации,
проявляющаяся в усилении рыночной власти компаний-лидеров и снижении общего количества действующих на рынке субъектов. Преодоление сложившейся олигополии возможно при развитии экономики региона за счет реализации программ стратегического развития с использованием инструментария государственно-частного партнерства. Это позволит стимулировать спрос на жилье в Волгоградской области и в долгосрочной перспективе приведет на рынок новых игроков. Кроме того, при формировании и обосновании ценовой политики застройщики должны руководствоваться уровнем реальных доходов граждан. Важным аспектом является и всестороннее развитие институциональной среды региона путем создания промежуточных институтов, благодаря которым переход от текущего состояния к желаемому будет осуществлен максимально «безболезненно».
благодарности:
Автор выражает искреннюю благодарность С.П. Сазонову - доктору экономических наук, заслуженному экономисту Российской Федерации, заведующему кафедрой «Менеджмент и финансы производственных систем» Волгоградского государственного технического университета, а также А.В. Евстратову - кандидату экономических наук, заместителю декана факультета экономики и управления ВолгГТУ за помощь в формировании методологической базы исследования и мотивацию к его проведению. Отдельно благодарю А. Книппель за то, что помогла еще раз просмотреть содержание статьи перед отправкой и указала на имеющиеся недочеты.
источники:
1. Абрамова Н.Ю. Основные тенденции и перспективы развития рынка жилья в Чувашской Республике // Вестник РУК. - 2018. - № 3. - с. 4-11.
2. Баронин С.А., Коршунов А.С. Формирование и управление конкурентоспособностью на первичных рынках жилищной недвижимости // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион. Общественные науки. - 2010. - № 3. - с. 136-141.
3. Бедин Б.М. Возможные направления государственного регулирования рынка жилой недвижимости // Известия БГУ. - 2018. - № 3. - с. 508-516.
4. Бельских И.Е. Региональные комплексы жилой застройки в условиях кризиса: маркетинговый аспект // Региональная экономика: теория и практика. - 2016. - № 6. -с. 99-106.
5. Борисова Н.И., Борисов А.В., Ашнина Ю.А. Экономические проблемы развития жилищного строительства на территории Волгоградской области // Жилищные стратегии. - 2016. - № 1. - с. 31-44. - аок 10.18334/^.3.1.35020.
6. Букина И.С., Одинцова А.В., Ореховский П.А. Жилищное строительство, региональный экономический рост и качество управления // Вестник Института экономики РАН. - 2019. - № 5. - с. 62-86.
7. Грахова Е.В., Агафонова Д.А., Напольских И.В. Анализ ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости в 2018 г. // Вестник ЧелГУ. - 2018. - № 12. - с. 124-131.
8. Дмитриев А.С., Евстратов А.В. Особенности финансирования программ в рамках стратегии развития муниципального образования (на примере Волгограда) // Экономист. - 2019. - № 12. - с. 73-78.
9. Клочкова E.H., Толстякова М.А. Рынок жилой недвижимости: тенденции и перспективы // Статистика и Экономика. - 2019. - № 3. - с. 24-33.
10. Коокуева В.В., Церцеил Ю.С. Обзор зарубежных подходов к выявлению факторов развития рынка недвижимости // Вестник евразийской науки. - 2018. - № 2. - с. 25-36.
11. Куричев Н.К., Куричева Е.К. Пространственная дифференциация активности инорегиональных покупателей на рынке жилья Московского региона // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Экономика. - 2018. - № 4. -с. 643-652.
12. Стрекозова Л.В., Белых Т.В., Варавина Ю.А., Гененко В.Г. Особенности развития белгородского рынка недвижимости // Вестник БГТУ имени В.Г. Шухова. - 2018. -№ 9. - с. 139-144.
13. Марченко В.Д. Особенности рынков жилья в Российской Федерации и их влияние на механизмы секторного ценообразования // Вестник ТГУПБП. - 2018. - № 2. -с. 24-32.
14. Мезенина О.Б., Шаповалов Д.А. Развитие территорий муниципальных образований: цель, проблемы, предложения // Московский экономический журнал. -2019. - № 3. - с. 4.
15. Овсянникова Т.Ю., Югова И.В. Конкурентная среда на рынке жилой недвижимости: особенности и закономерности // Вестник Томского государственного университета. Экономика. - 2012. - № 1. - с. 187-193.
16. Пилюгина А.Г., Трункина Л.В. Экономические аспекты развития рынка недвижимости // Вестник СИБИТа. - 2019. - № 1. - с. 53-57.
17. Стерник С.Г., Лаврентьев М.А., Стерник Г.М. Основные показатели и тренды рынка многоквартирного жилья России в 2018 году // Жилищные стратегии. - 2019. -№ 1. - с. 87-108. - doi: 10.18334/zhs.6.1.40580.
18. Харламов А.В., Захаров А.В. К вопросу о моделях ценообразования и сегментации рынка жилой недвижимости // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. - 2019. - № 1. - с. 145-150.
19. Официальный сайт Волгоградстата: население. [Электронный ресурс]. URL: https:// volgastat.gks.ru/storage/mediabank ( дата обращения: 02.02.2020 ).
20. Рейтинг застройщиков Волгоградской области. [Электронный ресурс]. URL: https:// erzrf.ru/top-zastroyshchikov/volgogradskaya-oblast ( дата обращения: 01.02.2020 ).
21. Cheshire P., Hilber K. Housing in Europe: a different rantinent - a rantinent of differ-e^es // Journal of Housing Eranomks. - 2018. - № 42. - p. 1-96.
22. Hirschman A. National Power and the Structure of Foreign Trade // University of
California press. - 1945. - p. 175.
23. Polterovich V.M. Institutional Traps and Economic Reforms // Economics and
Mathematical Methods. - 1999. - № 2. - p. 1-38.
REFERENCES:
Abramova N.Yu. (2018). Osnovnye tendentsii i perspektivy razvitiya rynka zhilya v Chuvashskoy Respublike[The main trends and prospects of development of the housing market in the Chuvash Republic]. Vestnik RUK. (3). 4-11. (in Russian).
Baronin S.A., Korshunov A.S. (2010). Formirovanie i upravlenie konkurentosposob-nostyu na pervichnyh rynkakh zhilishchnoy nedvizhimosti [Formation and management of competitiveness in the primary markets of residential real estate]. Izvestiya vysshikh uchebnyh zavedeniy. Povolzhskiy region. Obschestvennye nauki. (3). 136141. (in Russian).
Bedin B.M. (2018). Vozmozhnye napravleniya gosudarstvennogo regulirovaniya rynka zhiloy nedvizhimosti[Possible directions of state regulation of the real estate market]. Izvestiya BGU. (3). 508-516. (in Russian).
Belskikh I.E. (2016). Regionalnye kompleksy zhiloy zastroyki v usloviyakh krizisa: mar-ketingovyy aspekt[Regional residential complexes in a down economy: the marketing aspect]. Regional Economics: Theory and Pactice. (6). 99-106. (in Russian).
Borisova N.I., Borisov A.V., Ashnina Yu.A. (2016). Ekonomicheskieproblemy razvitiya zhilishchnogo stroitelstva na territorii Volgogradskoy oblasti [Economic problems of housing construction development in the Volgograd region]. Russian Journal of Housing Research. (1). 31-44. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.3.1.35020.
Bukina I.S., Odintsova A.V., Orekhovskiy P.A. (2019). Zhilishchnoe stroitelstvo, region-alnyy ekonomicheskiy rost i kachestvo upravleniya [Housing construction, regional economic growth and quality control]. Bulletin of the Institute of Economics, RAS. (5). 62-86. (in Russian).
Cheshire P., Hilber K. (2018). Housing in Europe: a different continent - a continent of differences Journal of Housing Economics. (42). 1-96.
Dmitriev A.S., Evstratov A.V. (2019). Osobennosti finansirovaniya programm v ram-kakh strategii razvitiya munitsipalnogo obrazovaniya (na primere Volgograda) [The features of the financing programs under the strategy of development of municipalities (on the example of Volgograd)]. The Economist. (12). 73-78. (in Russian).
Grakhova E.V., Agafonova D.A., Napolskikh I.V. (2018). Analiz tsenoobrazuyushchikh faktorov na rynke zhiloy nedvizhimosti v 2018 g [Analysis of pricing factors on the residential property market in 2018]. Vestnik ChelGU. (12). 124-131. (in Russian).
Hirschman A. (1945). National Power and the Structure of Foreign Trade University of California press. 175.
Kharlamov A.V., Zakharov A.V. (2019). K voprosu o modelyakh tsenoobrazovaniya i segmentatsii rynka zhiloy nedvizhimosti [The issue of pricing models and segmentation of the housing market]. Bulletin of Saratov Socio-Economic Institute of Plekhanov Russian University of Economics. (1). 145-150. (in Russian).
Klochkova E.N., Tolstyakova M.A. (2019). Rynok zhiloy nedvizhimosti: tendentsii i perspektivy [Market of the residential real estate: trends and prospects]. Statistika i Ekonomika. (3). 24-33. (in Russian).
Kookueva V.V., Tsertseil Yu.S. (2018). Obzor zarubezhnyh podkhodov k vyyavleniyu faktorov razvitiya rynka nedvizhimosti [A review of international approaches to identify factors in the development of the real estate market]. Vestnik evraziyskoy nauki. (2). 25-36. (in Russian).
Kurichev N.K., Kuricheva E.K. (2018). Prostranstvennaya differentsiatsiya aktivnosti inoregionalnyh pokupateley na rynke zhilya Moskovskogo regiona [Spatial differentiation of activity of nonresident buyers in the housing market in the Moscow region]. Bulletin of the Russian University of PeoplesV Friendship. series: economics. (4). 643-652. (in Russian).
Marchenko V.D. (2018). Osobennosti rynkov zhilya v Rossiyskoy Federatsii i ikh vliya-nie na mekhanizmy sektornogo tsenoobrazovaniya [Features of housing markets in the Russian Federation and their impact on pricing mechanisms sector]. Vestnik TGUPBP. (2). 24-32. (in Russian).
Mezenina O.B., Shapovalov D.A. (2019). Razvitie territoriy munitsipalnyh obrazovaniy: tsel, problemy, predlozheniya [The development of municipalities: purpose, problems, suggestions]. Moscow Economic Journal. (3). 4. (in Russian).
Ovsyannikova T.Yu., Yugova I.V. (2012). Konkurentnaya sreda na rynke zhiloy nedvizhimosti: osobennosti i zakonomernosti [The competitive environment on the housing market: features and trends]. Tomsk State University Journal of Economics. (1). 187-193. (in Russian).
Pilyugina A.G., Trunkina L.V. (2019). Ekonomicheskie aspekty razvitiya rynka nedvizhimosti [Economic aspects of real estate development]. Vestnik SIBITa. (1). 53-57. (in Russian).
Polterovich V.M. (1999). Institutional Traps and Economic Reforms Economics and Mathematical Methods. (2). 1-38.
Sternik S.G., Lavrentev M.A., Sternik G.M. (2019). Osnovnye pokazateli i trendy rynka mnogokvartirnogo zhilya Rossii v 2018 godu [Key indicators and trends of the multiapartment housing market in Russia in 2018]. Russian Journal of Housing Research. (1). 87-108. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.6.1.40580.
Strekozova L.V., Belyh T.V., Varavina Yu.A., Genenko V.G. (2018). Osobennosti razvitiya belgorodskogo rynka nedvizhimosti [Features of development of the Belgorod real estate market]. Vestnik BGTU imeni V.G. Shukhova. (9). 139-144. (in Russian).
